Cassazione n. 26980/2022

osto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi per procura a margine del ricorso dagli [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via Germanico n. 172. Ricorrenti contro [OSCURATO:PERSONA] di viaCiardi n. 25 in Milano, in persona del l’amministratore dott. [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso per procura allegata al controricorso dagli AvvocatiMichele Brescia e [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato presso lo studio dell’[OSCURATO:PERSONA] in Roma, piazza [OSCURATO:PERSONA] n. 119. Controricorrente avverso la sentenza n.1393 della Corte di appello di Milano , depositata il 4. 4. 2017. R.G. N. 23132/2017.Udita la relazione della causa svolta all’udienza del 9. 3. 2022 dal consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; viste le conclusioni scritte del P.M., in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale dott.ssa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha chiesto il rigetto del ricorso. Fatti di causa Con sentenza n. 1393del 4. 4. 2017 la Corte di appello di Milano confermò la decisione di primo grado che aveva respinto la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] di condanna del condominio di via Ciardi n. 25 in Milano al rilascio di un’unità immobiliare sita al piano seminterrato dello stabile, che si assumeva detenuta senza titolo. A sostegno del rigetto dell’appello la Corte territoriale affermò che il diritto del condominio ad occupare la suddetta porzione immobiliare, adibita a portineria, trovava la sua fonte in una convenzione del 1961, con cui i danti causa degli attori, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], si erano impegnati, nei confronti della società proprietaria del terreno su cui era stato costruito il condominio, a destinarla, senza alcun compenso,ad uso portineria degli edifici , prevedendo altresì che “ Detto impegno durerà in perpetuo salvo che le Parti sia per cambiamento di destinazione, sia per demolizione degli edifici, sia per varianti al [OSCURATO:PERSONA], non convengano diversamente “; che tale clausola era stata trascritta e richiamata neisuccessivi atti di vendita delle unità immobiliari e nello stesso atto di acquisto degli attori; che, sulla base di tali adempimenti ed atteso il tenore letterale della suddetta clausola, il diritto così sorto in favore del condominio andava qualificato come diritto reale, nella specie come diritto di servitù atipico, e nonun mero diritto personale di godimento ovvero una obbligazione propter rem; che gli appellanti non avevano fornito la prova del fatto che l’unità immobiliare non era più destinata aservizio di portineria, presupposto che avevano invocato al fine di sostenere la sopravvenuta inefficacia della convenzione; che, in particolare, tale fatto trovava smentita dalla circostanza che il condominio, se con delibera dell’ottobre 2010 aveva dato atto del venir meno del rapporto con la precedente addetta alla R.G. N. 23132/2017.portineria, già nel settembre dello stesso anno aveva stipulato un nuovo “ contratto portineria per il servizio di pulizia “ con l’impresa SelS; che, comunque, il diritto del condominio ad occupare l’immobile doveva ritenersi esistente, secondo quanto stabilit o dal suddetto accordo, fino ad una diversa convenzione delle parti, che non era mai di fatto intervenuta. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 29. 9.2017, hanno proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sulla base di 5 motivi. Il condominio di via Ciardi n. 25 in Milano ha notificato controricorso. Il procuratore generale ha depositato conclusioni scritte come in epigrafe indicate. Parte ricorrente ha depositato memoria. La trattazione del ricorso si è svolta, ai sensi dell’art. 23, comma 8 bis, d.l. 28. 10. 2010, n. 137, convertito con la legge 18. 12. 2010, n.176, in camera di consiglio senza l’intervento del procuratore generale e dei difensori delle parti, non essendo stata presentata richiesta di discussione orale. Ragioni della decisione Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e/o falsa applicazione dell’art.1027 cod. civ., censurando la qualificazione del diritto attribuito al condominio dalla convenzione del 1961 come diritto di servitù atipica, piuttosto che come obbligazione propter rem . Tale ricostruzione, sostiene il ricorso, appare erronea, atteso che il tratto fondamentale dell’impegno assunto nella convenzione del 1961 va rinvenuto nel destinare l’immobile ad un determinato uso, cioè in un obbligo di fare, e non in un tollerare o in un non fare, che rappresenta il contenuto tipico della servitù dal lato passivo. Il motivo risulta inammissibile per difetto di interesse. La diversa qualificazione giuridica dell’impegno assunto dai danti causa degli attori nella convenzione del 1961, in termini di obbligazione propter rem in luogo che di diritto di servitù atipica, appare infatti privo di rilevanza ai fini della thema decidendum introdotto dalla d omanda proposta, atteso che, come ha precisato la sentenza impugnata ( pag. 6 e 7 ), senza che la relativa R.G. N. 23132/2017.affermazione sia stata oggetto di critica da parte del ricorso, anche nel caso in cui si optasse per la qualificazione della suddetta clausola in termini di obbligazione propter rem, questa sarebbe in ogni caso vincolante per gli acquirenti del bene, in virtù dei caratteri propri di accessorietà ed ambulatorietà di questo tipo di obbligazioni. Né il ricorso in qualche modo chiarisce in quale modo la diversa qualificazi one giuridica invocata interagirebbe sull’oggetto e contenuto dell’obbligo di destinazione del bene gravante sugli attori e sulle modalità del suo adempimento. Il secondo motivo d i ricorso , denunzia ndo violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1367, 1371, 832 e 1379 cod. civ.,lamenta che la Corte di appello sia pervenuta a qualificare il diritto del condominio come servitù valorizzando a tal fine elementi equivoci e non conclusivi, quale il carattere “ perpetu o “ dell’impegno assunto nella convenzione, che invece avrebbe dovuto essere inteso in senso relativo, vale a dire condizionato al mantenimento della destinazione dell’immobile a portineria. Si lamenta, inoltre, che il giudice, nell’interpretare la convenzione, non abbia fatto ricorso alla regola posta dall’art. 1371 citato, secondo cui la prestazione dedotta in contratto, se a titolo gratuito, deve essere intesa nel senso meno gravoso per l’obbligato. Si assume quindi che l’interpretazione della convenzione accolta dalla Corte distrettuale ha finito in concreto per svuotare sostanzialmente il diritto di proprietà degli odierni ricorrenti, in contrasto con il principio generale, ricavabile dall’art. 1379 cod. civ., che vieta la costituzione di limiti al diritto di proprietà per un tempo indefinito. Il motivo appare in parte assorbito dalle considerazioni già svoltee per il resto infondato. Quanto al richiamo svolto nella sentenza impugnata a l la indicazione, fatta dalla convenzione, al carattere “ perpetuo “ dell’impegno di cui si discute, merita osservare che dalla stessa lettura della decisione emerge che tale indicazione è utilizzata dalla Corte d’appello come argomento al fine di escludere la natura “ personale “ del relativo obbligo, cioè una prospettazione che non appare ripetuta o fatta propria dal ricorso. Il richiamo non appare pertanto autonomamente apprezzabile, non assumendo autonoma rilevanza ai R.G. N. 23132/2017.fini della qualificazione del vincolo di destinazione del bene come servitù atipica piuttosto che comeobbligazione propter rem . La censura che contesta la mancata applicazione del criterio interpretativo posto dall’art. 1371cod. civ. appare infondata . Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, la richiamata disposizione detta un canone ermeneutico sussidiario, che può venire in considerazione soltanto nel caso in cui l’interprete ritenga che il dato testuale dell’atto negoziale non chiarisca in modo sufficiente la volontà delle parti , mentre il ricorso non illustra l’esistenza di tale presupposto, allegando argomenti atti a dimostrare l’insufficienza del ricorso al criterio principale dettato dagli artt.1362 e 1363 cod. civ. . Priva di pregio è anche la censura che deduce la non conformità della convenzione di cui si discute al principio di portata generale , insito nella disposizione di cui all’art. 1379 cod. civ., che vieta la previsione di accordi che in concreto svuotino le facoltà inerenti al diritto di proprietà per un tempo indefinito, applicato da questa Corte anche ai vincoli di destinazione sul bene ( Cass. n. 15240 del 2017; Cass. n. 12769 del 1999 ). Al dilà dell’ammissibilità della relativa questione, che appare sostanzialmente nuova, in quanto non dibattuta nei precedenti gradi di merito, la tesi sostenuta dal ricorrente di illegittimità della convenzione non appare condivisibile. Dalla lettura complessiva della clausola emerge che l’asservimento dell’unità immobiliare in discorso all’uso comune dei condomini è materialmente e funzionalmente collegata alla titolarità in capo ai danti causa di beni esclusivi all’interno del condominio. Ne discende che il vincolo di destinazione, essendo volto a beneficiare di un servizio anche le unità immobiliari di proprietà esclusiva degli obbligati, si risolve non già in un azzeramento delle facoltà spettanti a i proprietari, ma in una convenzione che ne disciplina un uso diverso, certo meno intenso rispetto all’uso esclusivo, ma tale da non annu lla re qualsiasi utilità connessa al suo godimento o utilizzazione. Il terzomotivo di ricorso denunzia violazione e/o falsa applicazione de gli ar t t. 115 e 116cod. proc. censurando l’accertamento della sentenza impugnata in ordine alla mancata prova del fatto che l’immobile aveva cessato di essere R.G. N. 23132/2017.destinato aservizio di portineria, mal valutando le delibere dell’assemblea di condominio del 2010, che avevanodisposto la rinuncia al servizio di portierato e lo aveva sostituito, al di là della denominazione contrattuale, con un servizio di manutenzione e di pulizia affidato ad una impresa. Il motivo è inammissibile. La Corte di appello ha rilevato che l’assemblea del condominio, nell’ottobre 2010, aveva unicamente dato atto del licenziamento della person a che svolgeva in passato il servizio di portineria e stipulato , già nel precedente mese di settembre, un “ contratto di portineria per il servizio di pulizia “, il cui documento ha richiamato, mantenendo di fatto il relativo servizio. Tanto precisato, la censura sollevata è inammissibile perché finisce con l’investire la valutazione delle risultanze istruttorie demandata dalla legge al giudice di merito, non censurabile, come tale,in sede di giudizio di legittimità. Sotto altro profilo la censura difetta del requisito di decisività, rilevandosi che l’assunto secondo cui il condominio avrebbe sostituito il servizio di portineria con una mera attività di manutenzione e pulizia non appare di immediata evidenzama anzi è contraddetto da l relativo atto contrattuale , riprodotto nel ricorso, che prevede per l’espletamento dell’inca rico alla nuova ditta un impegno di diverse oreper tutti i giorni della settimana. Il quarto motivo di ricorso , che den unzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1371cod. civ., censura come erronea l’interpretazione della convenzione accolta dalla Corte di appello, laddove ha ritenuto che la cessazione della destinazione dell’immobile a portierato non sarebbe un fatto di per sé estintivo del diritto d’uso del condominio, essendo altresì necessaria una diversa convenzione delle parti. Sostengono in contrario i ricorrenti che, sulla base della interpretazione testuale della clausola e della regola di favore per l’obbligato posta dall’art.1371 cod. civ., il richiamo in essa convenuto alla diversa convenzione delle parti integrava soltanto la facoltà, una volta cessata la destinazione ivi prevista, di convenirne una diversa, ferma la conseguenza, in assenza di un accordo su un diverso utilizzo del bene, del venir meno del diritto del condominio. R.G. N. 23132/2017.Il quinto motivo diricorso, che denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 cod. civ.,lamenta che il giudice di secondo grado non abbia interpretato la convenzione del 1961 alla luce del contratto del 1991, con cui gli originari contraenti avevano trasferito agli attori, unitamente ad altra unità abitativa, anche l’immobile per cui è causa,ove si dava atto che “ I locali della portineria .. sono in godimento perpetuo e gratuito per tale servizio finché resterà effettivo“, da cui era agevole dedurre che il diritto del condominio era condizionato al mantenimento della destinazione convenuta. Il quarto e quinto motivo appaiono assorbiti dal rigetto del motivo precedente. Il ricorso va pertanto respinto. Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, se dovuto. P.Q.M. Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 4.200,00 , di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessoridi legge e spese generali. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte deiricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9 marzo2022 . Il Consigliere estenso