Cassazione n. 21196/2022

o la seguente Vendita SENTENZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 2632/2017) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 58E56 G273P), rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta in calce al ricorso, dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso l'ufficio della sig.ra [OSCURATO:PERSONA], in Roma, v. Portuense, n. 104; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 52B52 L131H), rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta a margine del controricorso, dall'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e domiciliato "ex lege" presso la Cancelleria civile della Corte di cassazione, in Roma, piazza Cavour; - controricorrente e ricorrente incidentale - avverso la sentenza della Corte di appello di Palermo n. 1821/2015 (pubblicata il 5 dicembre 2015); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10 maggio 2022 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]; lette le conclusioni scritte del P.M., in persona del Sostituto procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], con le quali ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale, per quanto di ragione, e dichiarare inammissibile o, in subordine, rigettare il ricorso incidentale; lette le memorie depositate dalle difese di entrambe le parti ai sensi dell'art. 378 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione del luglio 1994 [OSCURATO:PERSONA] convenne, dinanzi al Tribunale di Palermo, [OSCURATO:PERSONA] per ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare di compravendita di una casa per civile abitazione, di proprietà di essa attrice, sita in Villagrazia di Carini (PA), con la conseguente condanna della stessa al risarcimento dei danni, assumendo che la Polizzotto, promissaria acquirente, non aveva prestato il consenso per la stipula del contratto definitivo. La convenuta si costituì chiedendo il rigetto della domanda e, in via principale, proponeva domanda riconvenzionale per l'emissione di sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c., dichiarandosi pronta a corrispondere la somma pattuita, instando, in via subordinata, per la declaratoria di risoluzione del contratto per colpa della promittente venditrice, a causa del fatto che la stessa non aveva ottenuto la necessaria licenza in sanatoria, con la condanna al pagamento del doppio della caparra concordata. L'adito Tribunale, con sentenza n. 4077/2000, dichiarò la risoluzione del contratto per colpa della convenuta, condannandola alla restituzione dell'immobile, previa sua riduzione nel pristino stato ed al risarcimento dei danni nella misura corrispondente al valore dei frutti civili che l'attrice avrebbe potuto ritrarre concedendo in locazione l'immobile, liquidandoli in £ 37.500.000; condannava, altresì, l'attrice alla restituzione della caparra di £ 35.000.000 ed al pagamento dell'importo di £ 6.110.701, a titolo di miglioramenti apportati all'immobile in questione.2. Pronunciando sull'appello proposto dalla Polizzotto, resistito dalla Schiavo (che, a sua volta, formulava appello incidentale, al fine di vedersi riconosciuto il diritto a trattenere la caparra e far condannare l'appellante al pagamento dell'indennità di occupazione sino al rilascio), la Corte di appello di Palermo, con sentenza n. 370/2005, dichiarò la risoluzione del contratto preliminare per mutuo consenso, condannando la Polizzotto al pagamento, oltre che dell'indennità di occupazione nella misura di £ 37.500.000, anche della somma di £ 500.000 (corrispondenti ad euro 258,30) mensile dalla data della sentenza di primo grado sino al definitivo rilascio; respinse l'appello incidentale, compensando le spese di entrambi i gradi di giudizio. La Corte palermitana pervenne a tale conclusione osservando: - innanzitutto, che le parti avevano dato atto nel preliminare dell'abusività del fabbricato e del fatto che sullo stesso gravavano vincoli demaniali, in quanto costruito entro 150 metri dalla battigia, in dispregio dunque della legge n. 319/1976 (c.d. "legge Merli"); - poi, che le stesse non avevano condizionato la stipula del definitivo al rilascio della concessione in sanatoria (verosimilmente ed erroneamente ritenendo che essa sarebbe stata rilasciata); - che, essendo stata respinta la richiesta di sanatoria in corso di giudizio, sarebbe emersa la leggerezza reciproca nel concludere il preliminare. La Corte territoriale escluse, inoltre, che alla Polizzotto potesse essere imputato un inadempimento per il fatto che si era rifiutata di addivenire al contratto di vendita fin tanto che non fosse stata accolta la domanda di sanatoria, atteso che il diniego del Comune all'epoca non era ancora stato emesso; da ciò il giudice dell'appello dedusse che, avendo entrambe le parti chiesto la risoluzione del preliminare, questa doveva essere pronunziata per mutuo consenso. 3. [OSCURATO:PERSONA] propose ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza di appello e, nella resistenza della Schiavo (che formulò, a sua volta, ricorso incidentale), questa Corte, con sentenza n. 25359/2011, accolse il primo motivo del ricorso principale ed il primo motivo di quello incidentale, dichiarando assorbiti tutti gli altri e cassando, perciò, la citata sentenza con rinvio. Con l'indicata sentenza n. 25359/2011 questa Corte ritenne che il giudice dell'appello non aveva tenuto conto del principio, affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo il quale "il giudice che, in presenza di reciproche domande di risoluzione fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta, ex art. 1453, comma secondo, c.c., di entrambi i contraenti..." (richiamandosi Cass. 10309/2005 e, in senso conforme, Cass. 2304/2001; Cass. 15167/2000 e Cass. 4089/2000). A tal proposito, con la citata sentenza di annullamento, questa Corte osservava che, per pervenire alla qualificazione delle condotte delle parti — entrambe insistenti per la risoluzione del contratto per responsabilità della controparte — come idonee a legittimare una pronuncia di risoluzione per mutuo consenso (o dissenso), la Corte distrettuale avrebbe dovuto adeguatamente motivare in merito alla positiva esclusione della responsabilità di entrambe le parti che avevano concluso il preliminare e non limitarsi a rinvenire dei profili generici di imprudenza per ambedue nell'aver promesso in vendita l'una un immobile oggettivamente, ed allo stato della stipula, non commerciabile e nell'aver accettato l'altra, di acquistarlo, consapevole dei vizi che lo inficiavano. A tal fine, quindi, non si sarebbe potuto apoditticamente affermare che la semplice menzione dei vizi eventualmente incidenti sulla liceità della futura vendita avrebbe consentito di introdurre un elemento di alea nel preliminare stesso e, sotto altro aspetto, che il rifiuto della Polizzotto — riconosciuto conforme a buona fede e, quindi, non integrante fatto di inadempimento - a stipulare il definitivo senza avere garanzie del buon esito della pratica di condono edilizio, avrebbe potuto essere messo sul medesimo piano rispetto alla pretesa di chi, come la Schiavo, intendeva procedere alla stipula a condizioni immutate, pur sapendo che, allo stato, la pratica edilizia di sanatoria non era ancora stata conclusa. In altri termini, la ripartizione del rischio di impossibilità di dare esecuzione al contratto preliminare per inidoneità dell'oggetto non era esterna alla volontà delle parti trasfusa nel preliminare - tale, quindi, da non influire sulla legittimità dell'oggetto dello stesso - ma costituiva parte integrante dell'assetto di interessi trasfuso nel negozio preliminare e, come tale, doveva essere valutata dal giudice di appello. Quindi, secondo la sentenza in questione n. 25359/2011 di questa Corte, il non aver la Corte di appello motivato congruamente la decisione sui riferiti aspetti comportava l'accoglimento del primo motivo del ricorso principale e dell'analoga censura del ricorso incidentale, restando assorbiti gli altri motivi. 4. [OSCURATO:PERSONA] provvedeva a riassumere la causa in sede di rinvio, chiedendo l'accoglimento dell'appello principale, compreso il riconoscimento del suo diritto di recesso, con conseguente condanna della Schiavo alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e al rimborso delle spese per le opere di manutenzione, con interessi e rivalutazione; in subordine, insisteva per la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della Schiavo. Quest'ultima, costituendosi nel giudizio di rinvio, eccepiva l'inammissibilità delle domande (asseritamente) nuove avanzate dalla Polizzotto e chiedeva dichiararsi la risoluzione dello stesso contratto per inadempimento della riassumente, con il riconoscimento del diritto a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria e la correlata condanna della stessa al pagamento dell'indennità per occupazione senza titolo dell'immobile, nella misura già stabilita dalla c.t.u. espletata in primo grado. Decidendo in sede di rinvio, la Corte di appello di Palermo, con sentenza n. 1821/2015 (pubblicata il 5 dicembre 2015), così statuiva: - dichiarava sciolto il contratto preliminare del 28 marzo 1994 in virtù del recesso esercitato dalla Polizzotto a seguito dell'inadempimento della Schiavo e, per l'effetto, condannava quest'ultima alla corresponsione, in favore della prima, della somma di euro 36.151,98, oltre interessi legali dal 9 novembre 1995 e fino al soddisfo; - condannava la Polizzotto al pagamento, in favore della Schiavo, della somma di euro 19.367,13, a titolo di indennità per occupazione senza titolo, oltre interessi dalla data della sentenza di primo grado e al pagamento dell'ulteriore indennità nella misura di euro 258,30, dalla data della sentenza di primo grado fino all'effettivo rilascio del bene, nonché al pagamento degli interessi legali dalle singole scadenze al saldo; - dichiarava compensate per un terzo le spese del primo grado di giudizio e condannava la Schiavo al pagamento dei residui due terzi, oltre a ripartire le spese di c.t.u. e a regolare le spese di tutti gli altri gradi di giudizio; - confermava nel resto l'impugnata sentenza. A fondamento dell'adottata decisione a seguito del giudizio di rinvio, la Corte palermitana, ritenendo che dovesse riesaminare e pronunciarsi sulle rispettive domande di risoluzione delle parti basate sui prospettati reciproci inadempimenti, rilevava che, al riguardo, si imponeva la necessità di effettuare un bilanciamento degli interessi trasfusi nel negozio preliminare, individuando le posizioni dei contraenti per come in esso formalizzate. Così impostati i termini della motivazione, la Corte di rinvio, sul presupposto che fosse emerso come, al momento della stipula del contratto, la Polizzotto non era a conoscenza della impossibilità del rilascio di una concessione in sanatoria (che non avrebbe, perciò, consentito il perfezionamento del preliminare), ritenne che la stessa aveva legittimamente rifiutato di concludere il contratto, da cui derivava che alla medesima non poteva imputarsi un comportamento inadempiente (con il suo conseguente diritto a ricevere il doppio della caparra), nel mentre avrebbe dovuto riconoscersi in capo alla Schiavo - quale promittente venditrice - la violazione del principio di buona fede nelle trattative, poiché la stessa si sarebbe dovuta ritenere obbligata ad evidenziare, in modo più dettagliato e specifico, la natura dell'abusività del fabbricato promesso in vendita, per il quale era stata presentata domanda di sanatoria, e, quindi, le caratteristiche delle effettive illegittimità e l'astratta sanabilità degli abusi in termini di conformità urbanistica. Da tale statuizione principale conseguivano tutte le altre conseguenti condanne ai correlati pagamenti come in precedenza già richiamati. 5. Contro la citata sentenza emessa in sede di rinvio ha proposto ricorso per cassazione, affidato a sette motivi, la [OSCURATO:PERSONA]. Ha resistito con controricorso, contenente anche un motivo di ricorso incidentale, l'intimata [OSCURATO:PERSONA]. Entrambe le difese delle parti hanno depositato memoria illustrativa ai sensi dell'art. 378 c.p.c. . [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo la ricorrente principale ha denunciato - ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. - la nullità dell'impugnata sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 384 c.p.c., per aver il giudice di rinvio erroneamente ritenuto di essere vincolato dalla necessità di individuare un responsabile (esclusivo o prevalente) dell'inadempimento, effettuando un giudizio di comparazione tra gli inadempimenti reciproci, nel mentre avrebbe dovuto, in modo più esteso, enucleare l'inesistenza di singoli specifici addebiti, o dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta ai sensi dell'art. 1453, comma 2, c.c. di entrambi i contraenti (dando luogo alle dovute restituzioni).2. Con la seconda censura la Schiavo ha dedotto - sempre con riferimento all'art. 384 c.p.c. - la nullità dell'impugnata sentenza per violazione dell'art.384 c.p.c. e dell'art. 143 disp. att. c.p.c., sul presupposto che, ove si fosse ritenuto che con la sentenza della Cassazione era stato enunciato il principio di diritto secondo cui "il giudice che, in presenza di reciproche domande di risoluzione fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta, ex art. 1453, comma secondo, cod. civ., di entrambi i contraenti", il giudice di rinvio non si era comunque ad esso conformato. 3. Con il terzo mezzo la Schiavo ha prospettato - ancora in ordine all'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. - la nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4), c.p.c., sotto il profilo della motivazione apparente dell'impugnata sentenza, non avendo il giudice di rinvio giustificato le ragioni per giungere alla qualificazione della domanda della Polizzotto come domanda di recesso, pur avendo la stessa avanzato, oltre alla richiesta di versamento del doppio della caparra, ulteriori richieste risarcitorie, la cui liquidazione era stata dal medesimo confermata. 4. Con il quarto mezzo la ricorrente principale ha denunciato - in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. - la nullità della sentenza per violazione degli artt. 101 e 112 c.p.c., sotto il profilo dell'ultrapetizione e della violazione del principio del contraddittorio, avendo l'impugnata sentenza attribuito ad essa ricorrente un inadempimento prevalente per una sorta di responsabilità precontrattuale (risalente al periodo delle trattative) mai invocata dalla controparte e mai sottoposta al contraddittorio delle parti. 5. Con il quinto motivo la Schiavo ha lamentato - ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. - la nullità della sentenza per motivazione apparente con violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., non avendo la Corte di rinvio espresso alcun ragionamento logico-giuridico sulla necessità della sussistenza del requisito della non scarsa importanza dell'inadempimento prevista dall'art. 1455 c.c. al fine di ritenere la legittimità del recesso della Polizzotto, così come deve avvenire in materia di risoluzione contrattuale, per la cui dichiarazione non è sufficiente l'accertamento del mero inadempimento. 6. Con la sesta censura la ricorrente principale ha dedotto - con riguardo all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. - la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1256, 1337, 1385, 1453, 1455, 1463, 2727 e 2729 c.c., nonché dell'art. 40 della legge n. 47/1985, per aver la Corte di rinvio, disattendendo i principi in tema di ragionamento presuntivo, ritenuto che essa ricorrente, al momento della stipula del controverso preliminare, fosse a conoscenza dell'insanabilità dell'immobile costituentene oggetto e, conseguentemente, della sua incommerciabilità, nel mentre la Polizzotto non aveva consapevolezza di tale circostanza. 7. Con il settimo ed ultimo motivo la Schiavo ha prospettato - ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. - la violazione degli artt. 1385, comma 2, e 1808 c.c., poiché, in dispregio del principio che vieta il cumulo - per incompatibilità strutturale e funzionale - dei rimedi di cui all'art. 1385, comma 2 e 3, c.c., il giudice di rinvio, dopo aver condannato essa ricorrente al pagamento del doppio della caparra per l'asserito esercizio, da parte della Polizzotto, del diritto di recesso di cui al citato art. 1385, comma 2, c.p.c., aveva rigettato il terzo motivo di appello incidentale, confermando, per l'effetto, la sentenza di primo grado, con la quale era stata condannata al pagamento di un'ulteriore posta risarcitoria ovvero alla corresponsione dell'indennizzo per gli asseriti miglioramenti apportati dalla stessa Polizzotto all'immobile oggetto del preliminare. 8. Con l'unico motivo di ricorso incidentale la controricorrente ha denunciato - ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. - la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., la nullità della sentenza per motivazione apparente, la violazione degli artt. 12-21 della legge n. 392/1978, oltre all'ulteriore nullità per violazione degli artt. 112 e 116 c.p.c., censurando l'impugnata sentenza nella parte in cui aveva rigettato il terzo e quarto motivo del suo appello (con una motivazione apodittica), aventi ad oggetto la misura del risarcimento del danno da occupazione illegittima dell'immobile oggetto del preliminare. 9. Rileva, in via preliminare, il collegio che deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso principale con riguardo all'invocata applicabilità dell'art. 360-bis, n. 1), c.p.c., siccome, oltre ad essere formulata in modo del tutto apodittico, non ne ricorrono all'evidenza i presupposti, alla stregua della natura delle questioni prospettate e della obiettiva controvertibilità di alcune di esse. 10. Ciò premesso, il collegio ritiene che i primi due motivi del ricorso principale - esaminabili congiuntamente, siccome tra loro connessi - sono infondati e vanno, perciò, rigettati. Occorre, al riguardo, evidenziare che con la sentenza di annullamento di questa Corte n. 263529/2011 erano stati accolti i rispettivi e convergenti primi motivi del ricorso principale e di quello incidentale, con i quali erano stati dedotti vizi motivazionali (e non, quindi, censure riferibili a violazione o falsa applicazione di legge). In particolare, con detti motivi, era stata denunciata l'errata, insufficiente e contraddittoria motivazione, ai sensi dell'art. 360 n. 5, c.p.c., per aver la Corte di appello dichiarato, senza che vi fosse stata alcuna manifestazione di volontà in tal senso, la risoluzione del contratto per mutuo consenso, deducendosi l'erroneità della soluzione adottata nella stessa sentenza che si era basata unicamente sull'oggetto delle domande - entrambe dirette ad ottenere la risoluzione - piuttosto che sulle ragioni per le quali tale richiesta era stata formulata. Con la citata sentenza questa Corte, in accoglimento dei predetti motivi (con assorbimento degli altri), aveva rilevato l'inidoneità della motivazione adottata nell'impugnata sentenza sulla posizione e la reciproca condotta delle parti al fine di giustificare la dichiarata risoluzione del contratto dedotto in controversia per mutuo dissenso.Orbene, alla stregua dello svolgimento effettivo dell'impianto logico- giuridico adottato nella sentenza di rinvio qui impugnata, la Corte palermitana ha manifestato consapevolmente che l'annullamento della precedente sentenza era avvenuto effettivamente per il suddetto vizio di motivazione e che il principio giuridico generale richiamato a pag. 7 non costituiva un vincolo propriamente riconducibile all'art. 384, comma 2, c.p.c., ma solo la cornice di riferimento - nei termini generali richiamati con la sentenza n. 25359/2011 di questa Corte, nel riportarsi alla sua precedente giurisprudenza - sulla base della quale il giudice di rinvio avrebbe dovuto rimotivare sui reciproci inadempimenti delle parti, compito effettivamente svolto con la sentenza oggetto dei presenti ricorsi. Va, a tal proposito, ricordato, in via generale, che, in caso di cassazione con rinvio per vizio di motivazione (nella vigenza della precedente versione del disposto di cui al n. 5) dell'art. 360 c.p.c., "ratione temporis" applicabile nella vicenda processuale in questione), il giudice del rinvio non solo può valutare liberamente i fatti già accertati, ma può anche indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamento complessivo, in relazione alla pronuncia da emettere in sostituzione di quella cassata, con il solo limite del divieto di fondare la decisione sugli stessi elementi del provvedimento impugnato ritenuti illogici ed eliminando, a seconda dei casi, le contraddizioni ed i difetti argomentativi riscontrati. 11. Il terzo motivo del ricorso principale è anch'esso privo di fondamento, in applicazione del principio generale secondo cui i poteri di interpretazione e qualificazione della domanda giudiziale riconosciuti in capo al giudice di merito, gli consentono di considerare la ritenzione della caparra nella più ampia nozione di risoluzione, riconducendola legittimamente all'esercizio di un'azione di recesso. Infatti, nel caso di specie e nell'ambito del potere qualificatorio riconosciutogli dall'ordinamento (cfr., ad es., Cass. n. 27428/2005 e Cass.11 n. 13602/2019), il giudice di rinvio ha ritenuto (v. pag. 10 della motivazione) che, sin dal giudizio di primo grado, la Polizzotto aveva ritualmente chiesto l'accertamento della legittimità del proprio recesso ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., in quanto il risarcimento del danno invocato era corrispondente al doppio della caparra. Non risulta, perciò, centrata la censura della Schiavo tesa a prospettare l'apparenza della motivazione della sentenza di rinvio, poiché con essa - nell'interpretazione della complessiva vicenda - è stata correttamente ritenuta compatibile la corresponsione del doppio della caparra con la conferma della sentenza di prime cure, nella parte in cui aveva condannato la stessa Schiavo alla liquidazione dell'indennizzo per i miglioramenti apportati all'immobile, stante la differenza dell'origine causale delle due statuizioni, poiché la richiesta del rimborso delle spese e dei miglioramenti, di cui all'art. 2040 c.c., è riconducibile ad una domanda di ripetizione di indebito, che trova la propria causa nella prestazione effettuata e nella caducazione del relativo titolo, mentre la condanna alla corresponsione del doppio della caparra presuppone l'accertamento di un comportamento colpevole implicante inadempimento della prestazione contrattuale dovuta, ritenuto, per l'appunto, sussistente dalla Corte di rinvio in capo alla Schiavo. 12. Pure la quarta doglianza della Schiavo è priva di fondamento dal momento che - diversamente da quanto con la stessa prospettato - con l'impugnata sentenza la Corte di rinvio non ha affatto inteso ricondurre l'inadempimento della stessa ad una violazione dell'art. 1337 c.c., ma ha operato una valutazione complessiva comparatistica delle condotte delle parti in sede di stipula del contratto preliminare per pervenire all'accertamento della gravità dell'inadempimento della medesima ricorrente, donde essa ha correttamente provveduto alla verifica di un inadempimento propriamente contrattuale e non riconducibile alla violazione del suddetto articolo, oltretutto non applicabile con riferimento alla figura del contratto preliminare (cfr. Cass. n. 7545/2016 e, da ultimo, Cass. n. 20989/2020). Infatti, ove alla stipulazione del contratto preliminare non segua la conclusione del definitivo, la parte non inadempiente può agire nei confronti di quella inadempiente, facendone valere esclusivamente la responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale e non può anche, in via alternativa, dedurre la responsabilità precontrattuale da supposta malafede durante le trattative, giacché queste ultime, cristallizzate con la stipula del preliminare, perdono ogni autonoma rilevanza, convergendo nella nuova struttura contrattuale che rappresenta la sola fonte di responsabilità risarcitoria. 13. Anche la quinta censura non coglie nel segno e deve essere disattesa. Si osserva, infatti, che non ricorre il vizio della dedotta apparenza della motivazione sulla comparazione tra i reciproci adempimenti delle parti e sulla ritenuta prevalenza di quello della ricorrente - in quanto considerato, pur se implicitamente (come ammesso dalla giurisprudenza di questa Corte), nell'economia generale del contratto e sulla base della complessiva motivazione adottata, univocamente non di scarsa importanza - tale da giustificare il diritto di recesso da parte della Polizzotto. Invero, l'obbligo del giudice di merito di accertare il presupposto dell'importanza dell'inadempimento, richiesto dall'art. 1455 c.c., al fine della pronunzia di risoluzione del contratto, deve ritenersi osservato, anche in difetto di un'espressa indagine diretta all'individuazione di tale presupposto, allorquando dal complesso della motivazione emerga che il giudice abbia comunque preso compiutamente in considerazione gli elementi che incidevano in maniera rilevante sull'equilibrio contrattuale (v., ad es., Cass.n. 1227/2006 e Cass. n. 22521/2011).Nel caso di specie, questa valutazione discende dall'aver valorizzato la gravità (e, quindi, la sua non scarsa importanza) e la prevalenza dell'inadempimento della Schiavo per effetto che l'immobile oggetto del preliminare (v., per un precedente specifico, Cass. n. 27129/2006) risultava, per i rilevanti vizi che lo riguardavano sotto il profilo urbanistico (tanto è vero che la sanatoria era stata negata dalla competente P.A.), incommerciabile (senza che, oltretutto, la stessa Schiavo avesse specificamente evidenziato, nel contenuto del preliminare, la natura dell'abusività del fabbricato, oltre alla - seppure astratta - sua sanabilità in termini di conformità urbanistica). E questa valutazione è corroborata dall'affermazione che, proprio per l'esito negativo del procedimento di sanatoria, l'operato della Polizzotto (quale promissaria acquirente), nel rifiutarsi di addivenire alla stipula del contratto definitivo, si doveva considerare legittimo, dovendosi, perciò, escludere una sua colpevolezza (v., da ultimo, Cass. n. 13241/2019). 14. Pure il sesto motivo del ricorso della Schiavo è infondato e va respinto. Non è, infatti, ravvisabile la prospettata violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., poiché il giudice di rinvio non ha basato l'accertamento della consapevolezza, in capo alla Schiavo, dell'abusività dell'immobile e della sua possibile incommerciabilità (per insanabilità dei vizi urbanistici) su un ragionamento presuntivo, bensì sulla scorta dello svolgimento - in concreto e nel suo complessivo sviluppo - del rapporto intercorso tra le parti per giungere alla conclusione dell'ineseguibilità del preliminare, con particolare riferimento alla consapevolezza, in capo all'odierna ricorrente, dell'abusività • (quantomeno parziale) dell'immobile e della sua prevedibile incommerciabilità, il quale presentava una porzione che, addirittura, occupava parte dell'arenile, insistendo, quindi, su una porzione di demanio necessario. Nel contempo, la Corte di rinvio ha fornito una sufficiente motivazione logico-giuridico sull'ignoranza incolpevole, da parte della Polizzotto, della circostanza della impossibilità del rilascio della concessione in sanatoria in sede di stipula del contratto preliminare. 15. Anche il settimo ed ultimo motivo della ricorrente principale è privo di fondamento sulla scorta dell'insussistenza dell'incompatibilità tra il rimedio di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. e la restituzione delle spese e dei miglioramenti apportati alla stregua di quanto già chiarito in risposta al precedente terzo motivo (alle cui motivazioni ci si richiama). 16. L'unico motivo di ricorso incidentale formulato dalla controricorrente [OSCURATO:PERSONA] è palesemente infondato, non sussistendo il dedotto difetto di motivazione con riferimento al rigetto del terzo e quarto motivo del suo atto di appello, aventi ad oggetto la misura del risarcimento del danno da occupazione illegittima dell'immobile, dal momento che - in virtù dei poteri legittimamente esercitati in relazione all'osservanza degli artt. 115 e 116 c.p.c. - il giudice di rinvio ha adeguatamente motivato in proposito (v., in particolare, pag. 11 della sentenza impugnata) circa l'individuazione del "quantum" riconosciuto congruamente liquidabile sulla scorta delle condivise risultanze della c.t.u., avuto riguardo alle caratteristiche dell'immobile, alla sua destinazione - quale residenza estiva ubicata in località balneare - e, quindi, alla inapplicabilità dei criteri stabiliti dalla legge n. 392/1978 per le locazioni ordinarie. 17. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, devono essere rigettati sia il ricorso principale che quello incidentale. Stante la reciproca soccombenza tra le parti, le spese di questo giudizio • vanno interamente compensate. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di entrambi le ricorrenti (principale e incidentale), di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per i ricorsi, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta entrambi i ricorsi e compensa integralmente le spese del presente giudizio. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002 dà a