Cassazione n. 02425/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 11143/2020 R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE rappresentata e difes a dall'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- avverso SENTENZA di [OSCURATO:PERSONA] della TOSCANA n. 1361/2019 depositata il 01/10/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2026 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il contribuente oggi controricorrente, con procedura DOCFA, aveva proposto il classamento A/2 (abitativo ordinario) in relazione a un’unità immobiliare sita in Arezzo e adibita allo svolgimento di attività diBed and breakfast. Con un primo avviso notificato nel 2012 l’Agenzia del Territorio aveva rettificato il classamento attribuendo ad essa la categoria D/2, attesa la natura dell’attività svolta. Su ricorso del contribuente avverso il predetto avviso, la [OSCURATO:PERSONA], con sentenza n. 50/13, accolse il ricorso ma la [OSCURATO:PERSONA], adita in appello dall’Agenzia, con sentenza 1093/2014 riformò la sentenza del primo giudice. La pronuncia d’appello fu impugnata per Cassazione e questa Corte, con sentenza n. 27993 del 2020 e per ragioni meramente procedurali , cassò senza rinvio la sentenza d’appello confermando quella di primo grado. Nel corso del giudizio di secondo grado, in data 30/7/2013, il contribuente aveva però presentato un secondo DOCFA, riproponendo per l’immobile in questione la categoria A/2. Anche in questo caso l’Agenzia rettificò la proposta, notificando il 29/8/2014 un nuovo avviso, riclassificando la categoria da A/2, con destinazione abitativa, a D/2, con destinazione alberghiera, atto che è oggetto del presente procedimento. Il contribuente impugnò anche questo avviso avanti alla [OSCURATO:PERSONA] di Arezzo lamentando la violazione del contraddittorio preventivo, la duplicazione della pretesa tributaria, la carenza o insufficienza della motivazione dell’avviso emesso e l’illegittimità del classamento. Con sentenza n. 69/2017 il primo giudice respinse il ricorso del contribuente. Su appello del medesimo e con la sentenza indicata in epigrafe (n. 1361/2019), la [OSCURATO:PERSONA] della Toscana ha accolto il gravame. Dopo avere respinto le censure riguardanti l’ammissibilità dell’appello, la carenza di un contraddittorio preventivo, la duplicazione della pretesa tributaria e le carenze motivazionali dell’avviso impugnato, la Corte territoriale ha comunque ritenuto errata l’attribuzione della categoria D/2, riservata ad alberghi e pensioni, a un immobile adibito aBed and breakfast, valutando trattarsi di attività di tipo “extralberghiero” da svolgersi in unità immobiliari adibite ad uso abitativo (categoria catastale “A”). Confermerebbe il fatto la circostanza secondo cui il contribuente avrebbe ivi stabilito la sua residenza anagrafica, rimarcandosi altresì come tal sorta d’attività, ai sensi degli artt. 54 e 56 della legge reg. Toscana n. 86/2016, debba essere svolta “..in immobili aventi requisiti strutturali ed igienico sanitari previsti per le case di civile abitazione…”. La stessa norma collega inoltre quelle stesse attività, se svolte in maniera non imprenditoriale, alla circostanza che l’esercente vi risieda. Ricorre per Cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di tre motivi, integrati da successiva memoria. Resiste con controricorso il contribuente. [OSCURATO:PERSONA] Va innanzi tutto respinta l’eccezione d’inammissibilità del ricorso,proposta dal contribuente con il controricorso,sulla base di una generica censura di non autosufficienza ch’egli ravvisa nel non avere corredato il ricorso di richiami agli “atti e documenti inerenti la vicenda, né ha provveduto al loro deposito a corredo delle argomentazioni formulate”. Il rispetto del requisito ex art. 366 c.p.c. non può che essere valutato con riferimento ai singoli motivi di censura e non sulla base di un generico riferimento al ricorso che, essendo strumento d’impugnazione a critica vincolata, deve limitarsi a indicare e, se necessario, allegare e illustrare il contenuto rilevante degli atti cui si riferisce. 1. Con il primo motivo l’Agenzia ricorrente prospetta la violazione degli artt. 6, 61 e 62 del d.P.R. n. 1142/1949, 8, comma 2, del d.P.R. n. 138/1998 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. Sostiene l’Agenzia che, ai sensi delle disposizioni richiamate, il classamento deve avvenire in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche delle unità immobiliari, nonché assegnando la categoria con riferimento alla normale destinazione funzionale per l’unità immobiliare. Evidenzia come risulti irrilevante a tal fine il tipo d’attività in concreto svolta, richiamando l’orientamento di questa Corte di cui alle sentenze n. 12025/2015, 22226/2018 e 3894/2019 che hanno fatto prevalere le caratteristiche dell’immobile alla sua destinazione di fatto. Sostiene che la pacifica disposizione della struttura, articolata in 5 camere di cui 4 con bagno interno (docc. p rodotti in allegato alle controdeduzioni di primo grado), denoti l’immobile per la sua destinazione produttiva. Rimarca come la normativa regionale del 2016, da un lato, sia stata modificata nel corso del 2018 e, dall’altro, regolando la materia del turismo regionale, non detti regole per l’attribuzione della categoria catastale alle unità immobiliari ma si limiti a stabilire i requisiti minimi, di natura strutturale e igienico-sanitaria, previsti per tal sorta di attività “extra-alberghiera”. Sostiene altresì come l’ordinamento catastale sia autonomo rispetto a normative stabilite a diverso fine (Cass. n. 15235/2004, 27917/2009 e 10326/2015). 2. Con il secondo motivo di gravame l’Agenzia prospetta la nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. Sostiene che i riferimenti normativi indicati in sentenza non consentano di comprendere: -in quali errori sarebbe incorso l’Ufficio nell’operare il riclassamento; -se tutti gli immobili ove si svolge attività di [OSCURATO:PERSONA] debbano per ciò solo essere censiti in categoria abitativa. Il richiamo a disposizioni estranee alla materia farebbe sì che la motivazione, pur graficamente esistente, sia manchevole in merito alla valutazione delle prove in atti e all’enunciazione delle argomentazioni a sostegno della decisione e, pertanto, l’iterlogico seguito per pervenirvi. 3. Con il terzo motivo la ricorrente segnala l’omessa decisione su un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art.360, comma 1, n. 5 c.p.c. Sostiene che la Corte di merito non abbia pronunciato sul tema della ordinarietà o specialità dell’unità immobiliare sotto il profilo catastale. Evidenzia come un’abitazione ordinaria si presenti strutturalmente ben diversa dall’unità in oggetto che, come risulterebbe dalla documentazione depositata in atti dall’Agenzia medesima nel corso del giudizio di primo grado, è caratterizzata nel senso dell’utilizzo quale B B. 4.1 Il primo motivo è fondato, restandone assorbiti gli altri. 4.2 Se infatti è condivisibile l’affermazione secondo cui l’attività in questione non può considerarsi alberghiera, si tratta di valutazione effettuata al fine della legislazione turistica e delle relative esigenze. La normativa regionale come riportata innarrativa secondo cui (art. 54) i locali destinati alle attività ricettive extra-alberghiere devono avere i requisiti strutturali e igienico- sanitari previsti per le case di civile abitazione non significa che tali locali debbano essere necessariamente inclusi nella relativa categoria catastale, ma semplicemente quali siano i requisiti minimi per esercitarvi la predetta attività. L’art. 56 della stessa l. reg. n. 86/2016 stabilisce le modalità di gestione delle attività di Bed and Breakfast operando una differenziazione tra attività svolte in forma imprenditoriale e no, consentendo nel primo caso la possibilità di prevedere la somministrazione d’alimenti e bevande agli alloggiati e obbligando il gestore, nel secondo caso, a risiedere nella medesima unità immobiliare. 4.3 Non si comprende come tali disposizioni possano incidere sulla categoria catastale dell’immobiletenuto conto che: -la materia è per lo più riservata alla potestà legislativa statale (art. 117, comma 2, lett. e) Cost.); - l’art. 6 del citato d.P.R. n. 1142/1949 impone la valutazione delle caratteristiche intrinseche dell’immobile stesso mentre il citato art. 61 dello stesso decreto lega il classamento alla destinazione ordinaria delle unità immobiliari sempre in base alle caratteristiche medesime. 4.4 Analoga previsione è ribadita dall’art. 8 del d.P.R. n. 138/98 e da tali disposizioni consegue l’insegnamento di questa Corte, richiamato anche dalla ricorrente e relativo alla medesima Regione, secondo cui il provvedimento d’attribuzione della rendita catastale d’un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), che costituiscono il nucleo sostanziale della cd. "destinazione ordinaria", sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(Cass. Sez. 5, 10/06/2015, n. 12025, Rv. 635776 – 01 vv. anche Ord. 12 settembre 2018, n. 22226, che cita testualmente il precedente e, ancor più recente Sez. 5, Sentenza n. 24078 del30/10/2020, Rv. 659483 –01, in caso d’attività a fine di lucro). La Corte territoriale ha invece valorizzato elementi estranei a tali regole richiamando disposizioni dettate ad altro fine senza chiarire perché le stesse dovrebbero derogare alle norme specifiche sul catasto. 5. In accoglimento del primo motivo di censura la sentenza va pertanto cassata e rinviata alla Corte territoriale per una valutazione dell’immobile alla stregua dei principi richiamati, demandando alla stessa di provvedere altresì sulle spese della fase di legittimità. P.Q.M accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Toscan