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CassazionesentenzaSezione 5

Cassazione n. 22760/2024

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ttivo del presente procedimento; RICORRENTI [OSCURATO:PERSONA] l’Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove elettivamente domiciliata; CONTRORICORRENTE/RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza depositata dalla Commissione t ributaria regionale delLazio il 23 novembre 2019, n. 7278/11/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13 giugno 2024 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] CHE:

1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ndre ha nno proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 23 novembre 2019, n. 7278/11/2019,che, in controversia su impugnazione di avvisodi rettifica e liquidazione d elle maggior i impost e di registro, ipotecaria e catastale(sul valore accertato, quanto ai locali, per un totale di € 245.750,00 , a fronte del prezzo dichiarato per un totale di € 95.000,00; sul valore accertato, quanto al terreno, per un totale di € 64.000,00, a fronte del prezzo dichiarato per un totale di € 26.000,00 ) , in relazione alla compravendita della comproprietà per la quota di 1/2 di due locali in Orbetello(GR), di cui l’uno alla [OSCURATO:PERSONA] n. 43 con superficie di mq. 75, e l’altro al Corso Italia n. 48 con superficie di mq. 45, e di un terreno in [OSCURATO:PERSONA] (GR) con superficie di mq. 1.000, con atto notarile del 13 novembre 2013, ha parzialmente accolto l’appello proposto dai medesimi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 28 giugno 2017, n. 15969/47/2017, con compensazione delle spese giudiziali;

2. il giudice di appello ha parzialmente riformato la decisione di prime cure- che aveva rigettato, dopo la relativa riunione, i ricorsioriginari – nel senso di ridurre il valore del primo locale da € 148.000,00 ad € 118.400,00 e del secondo locale da € 97.750,00 ad € 87.975,00, sul presupposto del loro precario stato di conservazione, confermando il valore del terreno;

3. L ’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso, proponendo ricorso incidentale avverso la medesima sentenza. [OSCURATO:PERSONA]: 1.il ricorso principale è affidato a tre motivi;1.1 c on il primo motivo , si d enuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., e 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in connessione con l’art. 111, sesto comma, Cost.ed in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione illogica e contraddittoria con riguardo alla conferma della rettifica di valore del terreno, essendosi affermato che esso ricade in zona “IRT –Insediamenti esistenti a prevalente carattere turistico residenziale” secondo il regolamento urbanistico in vigore (approvato con deliberazione adottata dal consiglio Comunale il 23 marzo 2012, n. 12), per cui «(d)a ciò risulta confutato l’assunto degli appellanti circa la destinazione agricola del terreno e conclamata la correttezza della rettifica, che ha tenuto conto della reale destinazione del bene, considerando anche il suo parziale utilizzo come parcheggioscoperto», in evidente contrasto col rilievo «che gli appellanti non hanno concretamente smentito le obiettive risultanze della (...) relazione tecnica dell’Ufficio e che il certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di appello conferma che il terreno ricade nell’[OSCURATO:PERSONA] –UTOE 3, come specificato in detta relazione, e fa riferimento, riguardo al [OSCURATO:PERSONA], sia all’[OSCURATO:PERSONA].2 che all’ambito IRT»; 1.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e dell’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il terreno compravenduto fosse edificabile, non tenendo conto della sua destinazione agricola secondo il regolamento urbanistico in vigore, come si può evincere dal prodotto certificato di destinazione urbanistica; 1.3 con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 57 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il rilievo degli appellanti circa l’aliquota dell’imposta di registro fosse inammissibile per tardiva proposizione in sede di gravame, là dove essi avevano censurato con l’atto di appello l’applicazione delle aliquote del 15% per l’imposta di registro, del 2% per l’imposta ipotecaria e dell’1% per l’imposta catastale, che sono previste per il trasferimento di terreni a destinazione agricola e non edificabile;

2. il ricorso incidentale è affidato a due motivi: 2.1 con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata e del relativo procedimento per violazione e falsa applicazione degli artt. 36 e 61 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 132 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello con motivazione apparente con riguardo alla riduzione di valore dei locali, che è stata operata nella misura del 20% per il primo locale e del 10% per il secondo locale,in considerazione del diverso livello di degrado, rispetto alle risultanze della perizia di stima in allegato all’avviso di rettifica e liquidazione, facendo anche riferimento ad una consulenza tecnica d’ufficio espletata nell’anno 2006 nel corso del procedimento fallimentare promosso dinanzi al Tribunale di Grosseto nei confronti della “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA].” e del socio accomandatario [OSCURATO:PERSONA];2.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché degli artt. 2697, 2727 e 2729 cod. civ., 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il controllo sulla stima dell’amministrazione finanziaria potesse essere fondato, tra l’altro, sulle risultanze di una consulenza tecnica d’ufficio espletata oltre un triennio prima del rogito notarile, senza valutare secondo il suo libero convincimento il complesso delle evidenze probatorie;

3. il primo motivo del ricorso principale è fondato, derivandone l’assorbimento del secondo motivo; 3.1 come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: «(...) deve contenere: (... ) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (...)»; 3.2 per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenzaimpugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9446);3.3 peraltro, s i è in presenza di una tipica fattispecie di “motivazione apparente”, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale”richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354 ; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9446); 3.4 inparticolare, poi, il vizio di motivazione contraddittoria è rinvenibile soltanto in presenza di un contrasto insanabile ed inconciliabile tra le argomentazioni addotte nella sentenza impugnata, che non consenta la identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (tra le tante: Cass., Sez.

Lav., 17 agosto 2020, n. 17196; Cass., Sez. 6^-5, 14 aprile 2021, n. 9761; Cass., Sez. 5^, 26 novembre 2021, n. 36831; Cass., Sez. 6^-5, 14 dicembre 2021, n. 39885; Cass., Sez. 5^, 27 aprile 2022, nn. 13214, 13215 e 13220); 3.5 nella specie, a ben vedere, si delinea un palese ed irrimediabile conflitto in seno alla motivazione della sentenza impugnata tra la parte in cui si afferma che il terreno compravenduto «ricade in zonaIRT – Insediamenti esistenti a prevalente carattere turistico residenziale» secondo il regolamento urbanistico in vigore (approvato con deliberazione adottata dal consiglio Comunale il 23 marzo 2012, n. 12), e la parte in cui si afferma che il certificato di destinazione urbanistica (in allegato all’atto di appello) conferma l’ubicazione del terreno compravenduto «nell’[OSCURATO:PERSONA] – UTOE 3, come specificato in detta relazione, e fa riferimento, riguardo al [OSCURATO:PERSONA], sia all’[OSCURATO:PERSONA].2 che all’ambito IRT», conseguendone un’assoluta incertezza sull’esatta collocazione del terreno compravenduto, per intero o in parte, all’interno della zona “IRT “ (che lo qualificherebbe come edificabile) o all’interno della zona “EA.2” (che lo qualificherebbe come agricolo), posto che entrambe le destinazioni sono previste dall’“UTOE 3” in base al regolamento urbanistico in vigore; a tal proposito, si rammenta che, secondo l’art. 30, comma 2, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (portante il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”), il certificato di destinazione urbanistica deve indicare « le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata», e quindi quelle previste in astratto dagli strumenti urbanistici; 3.6 ne discende che il giudice di appello non ha accertato, in modo chiaro ed inequivocabile, se il terreno compravenduto ricada in tutto o in parte in zona “IRT “o in zona “ EA.2” e, quindi, sia, in tutto o in parte, edificabile o agricolo, dipendendo da tale accertamento imprescindibili riflessi sul trattamento impositivo (in particolare, con riguardo alla determinazione della base imponibile);

4. il terzo motivo del ricorso principale è parimenti fondato; 4.1 la censura attinge la sentenza impugnata nella parte in cui si rileva che «è inammissibile il rilievo contenuto nell’atto di appello circa l’aliquota della imposta di registro per la cessione del terreno (...), non essendo stato mosso nel ricorso di primo grado», a fronte della richiamata doglianza che «è rilevabile una contraddizione di fondo, posto che il valore del terreno è stato rettificato dall’Ufficio come se fosse edificabile, ma nell’avviso di rettifica sono state accertate e liquidate maggiori imposte in relazione ad un atto qualificato come “compravendita di terreno non edificabile”, con applicazione delle aliquote della compravendita di terreno non edificabile; da ciò consegue che avrebbero dovuto essere applicate aliquote di tassazione inferiori a quelle utilizzate dai ricorrenti, con conseguente credito afavore di questi»; 4.2 tuttavia, tale deduzione non integra la proposizione di una nuova domanda o eccezione ( in senso proprio ) in grado di appello, le quali possono configurarsi soltanto quando , nel primo caso, il contribuente introduce una diversa causa petendi, deducendo un differente tema di indagine e di decisione idoneo ad alterare l'oggetto sostanziale dell'azione e i termini della controversia ( tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 gennaio 2024, n. 2058), nel secondo caso, il contribuente alleghi un fatto nuovo con efficacia impeditiva, modificativa o estintiva della pretesa impositiva (tra le tante: Cass., Sez. 6^- 5, 29 dicembre 2017, n. 31224), restando estranea ad ogni preclusione la deducibilità di eccezioni (in senso improprio)o mere difese, che attengono, cioè, alla contestazione dei fatti costitutivi della pretesa impositiva senza alcuna alterazione del thema decidendum; 4.3 pertanto, è evidente che la censura inerente alla natura edificabile del terreno compravenduto contiene un’implicita contestazione del trattamento impositivo connesso alla destinazione urbanistica, anche con riguardo alla misura percentuale della relativa aliquota; per cui, allorquando il contribuente formuli un’esplicita deduzione in ordine all’erronea applicazione delle diverse aliquote non propone una nuova domanda né una nuova eccezione (in senso proprio);

5. il primo motivo del ricorso incidentale è infondato; 5.1 difatti, richiamando le argomentazioni già illustrate in punto di diritto ai paragrafi 3.1, 3.2 e 3.3, si può affermare che la sentenza impugnata sia munita di adeguata motivazione con riguardo alle ragioni addotte per giustificare la decurtazione della base imponibile, che è stata diversamente quantificata (per un locale, nella misura del 20% e, per l’altro locale, nella misura del 10%) in relazione al«diverso livello di degrado dei due immobili» e, per conseguenza, in relazione alla diversa entità delle spese necessarie per la relativa ristrutturazione; peraltro, a tale proposito, il giudice di appello ha dato conto delle previsioni contenute nella relazione di consulenza tecnica d’ufficio espletata nel corso del procedimento fallimentare promosso dinanzi al Tribunale di Grosseto nei confronti della “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA].” e del socio accomandatario [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva quantificato nella misura di € 51.000,00 e di € 10.000,00 i costi dei rispettivi lavori di ristrutturazione per i locali compravenduti (consistenti, per il primo, in «rifacimento impianto idrico- sanitari ed elettrici, rifacimento di intonaci e tinteggiature, rifacimento pavimenti, rifacimento di infissi esterni ed interni»; per il secondo, in «rifacimento della pavimentazione degradata dalla risalita dell’umidità ascendente»), deducendone in modo logico e coerente che «tale stato di conservazione degli immobili, non considerato nella ripresa a tassazione, ad avviso della Commissione, deve condurre a una riduzione del valore determinato dall’Ufficio, posto che, secondo quanto si legge nella relazione di stima sulla quale è incentrata la rettifica, quest’ultima è stata formulata sulla base di un “normale” stato di manutenzione», con un evidente apprezzamento del reale stato di fatto degli immobili; 5.2 ne discende che la motivazione in parte quadel decisum è al di sopra della soglia del minimo costituzionale;

6. da ultimo, il secondo motivo del ricorso incidentale è parimenti infondato; 6.1 come è noto, l’art. 51, commi 1, 2 e 3, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 dispone che: «1.

Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.

2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.3.

Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni»; 6.2inoltre, l’art. 52, commi 1, 2 e 2-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 prevede che: «1.

L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni.

2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo51 in base ai quali è stato determinato, l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso. 2-bis.

La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato.

Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale.

L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma»; 6.3 in tema di imposta di registro ed INVIM, anche a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212,che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all'art. 3 della legge7 agosto 1990, n. 241 , l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'ufficio impositore nell'eventuale successiva f ase contenziosa, nella quale l'amministrazione finanziaria ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto, ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2016, n. 11560; Cass., Sez. 6^-5, 12 gennaio 2017, n. 630; Cass., Sez. 5^, 31 marzo 2017, n. 8413; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23216 e 23217; Cass., Sez. 5^, 15 gennaio 2020, n. 564; Cass., Sez. 5^, 19 giugno 2020, n. 12023; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2021, n. 4320; Cass., Sez. 5^,10 giugno 2021, n. 16264; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2022, n. 34736; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031); peraltro, il combinato disposto degli artt. 43, comma 1, lett. a, e 51, commi 1 e 2, del d.

P .

R . 26 aprile 1986, n. 131 , per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, stabilisce che la base imponibile alla quale commisurare le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti; tuttavia, se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest'ultimo; successivamente, in sede di eventuale accertamento di valore, gli u ffici dell'Agenzia delle Entrate devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune commercio del bene compravenduto; l’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, detta le linee guida per il controllo sulla congruità dell'imposta per l'ufficio del registro, ora inglobato nell'ufficio dell’Agenzia delle Entrate (Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963); 6.4 la suddetta disposizione stabilisce che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, ai fini dell'eventuale rettifica, l'ufficio controlla il valore di cui al comma 1(ovvero il valore indicato in atto dalle parti) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; in questo caso, l'ufficio ha la possibilità di effettuare una sorta di comparazione con dei casi analoghi; dunque, l'ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili alienati abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha «riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni» (art. 51 , comma 3 , del d .

P .

R . 26 aprile 1986,n. 131); 6.5 inoltre, questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223; Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022), ed, in riferimento al criterio comparativo, ha, in particolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, non implica l'immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo di confronto, in base al quale l'amministrazione finanziaria deve determinare il valore del bene in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5^, 15 maggio 2015, n. 9956; Cass., Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2020, nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021, n.32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34951; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022); 6.6 con riguardo, poi, alle stime redatte dall’Agenzia del Territorio, la giurisprudenza di legittimità è orientata nel senso che, in tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell'UTE o di altro ufficio tecnico, che ha il valore di una semplice perizia di parte, il giudice investito della relativa impugnazione, pur non potendo ritenere tale valutazione inattendibile solo perché proveniente da un'articolazione dell'amministrazione finanziaria, non può considerarla di per sé sufficiente a supportare l'atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell'interessato ed a fornire la prova dei più alti valori pretesi ed essendo, altresì, tenuto ad esplicitare le ragioni del p roprio convincimento ( tra le tante: Cass., Sez. 5^, 8 maggio 2015, n. 9357; Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2016, n. 22209; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2017, n. 30158; Cass., Sez. 5^, 6 dicembre 2018, n. 31606; Cass., Sez. 5^, 23 dicembre 2019, nn. 34335 e 34336; Cass., Sez. 5^, 24 febbraio 2020, n. 4851; Cass., Sez. 5^, 19 giugno 2020, n. 12022; Cass., Sez. 5^, 5 marzo 2021, n. 6139; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038);6.7 si consideri anche che, per la rettifica d’ufficio ex art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, non è necessaria l’indicazione di plurimi atti di comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti (per il tempo e per l’oggetto), giacché la formulazione letterale del testo normativo (con la declinazione al plurale di varie tipologie: «trasferimenti a qualsiasi titolo»; «divisioni e perizie giudiziarie») è giustificata dalla sola esigenza di fornire –a garanzia del contribuente rispetto alla potestà impositiva dell’amministrazione finanziaria -una sommaria catalogazione degli atti idonei ad un raffronto estimativo per il controllo della congruità dei valori relativi a beni immobili o a diritti reali immobiliari; in tal senso, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la dicitura al plurale « trasferimenti », conten uta nell'art. 51, comma 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131, non può interpretarsi nel senso che, ai fini comparativi, gli immobili similari presi in considerazione debbano essere plurimi, atteso che non può escludersi che l'atto pubblico comparabile rinvenibile nel triennio sia, come nel caso di specie, unico.

Inoltre, la norma fa riferimento, oltre ai valori risultanti dai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili e «ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai C omuni » ; t ali criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati, nulla autorizzando a ritenere il terzo residuale e subordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere ai parametri oggettivi di cui ai precedenti criteri.

Ne consegue che un valido elemento di valutazione può anche essere rappresentato da un unico immobile avente caratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata nel triennio precedente.

In siffatta evenienza, l'avviso di accertamento è motivato adeguatamente in modo da porre il contribuente nella condizione di poter efficacemente contestare nell'ane nel quantum la pretesa tributaria.

Senza tralasciare che le presunzioni non devono essere necessariamente plurime, ben potendo il convincimento del giudice fondarsi anche su un elemento unico, preciso e grave(in termini: Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10021); 6.8 nella specie,prendendo in considerazione una relazione di consulenza tecnica d’ufficio risalente ad oltre un triennio prima della stipulazione del rogito notarile, il giudice di appello ha contestualmente precisato che «detta consulenza, anche se datata, e quindi non utilizzabile nella parte afferente alla stima del valore dei beni oggetto della compravendita de qua, ben può essere presa in considerazione nella parte in cui documenta lo stato di conservazione dei due immobili, trattandosi di un profilo oggettivo, privo di connotazioni di tipo valutativo»; per cui, a dispetto della censura in disamina, il riferimento è privo di qualsiasi riflesso sulla rettifica della stima dei locali compravenduti; 6.9 per il resto, si deve ribadire chela violazione del precetto di cui all'art. 2697 cod. civ., censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non, invece, laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest'ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 29 maggio 2018, n. 13395; Cass., Sez. 5^, 10 aprile 2019, nn. 10011 e 10012; Cass., Sez. 6^-3, 31 agosto 2020, n. 18092; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2023, nn. 29087, 29089 e 29116); nella specie, tuttavia, la censura non attinge un’erronea statuizione del giudice di appello circa la ripartizione dell’onere probatorio; 6.10 analogamente, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. proc. civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio (tra le tante: Cass., Sez.

Un., 30 settembre 2020,n. 20867; Cass., Sez. 5^, 17 dicembre 2020, n. 28940; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. 6^-5, 9 dicembre 2021, n. 39057; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2021, n. 40214; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. 5^, 31 agosto 2023, n. 25518; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303); circostanza questa che neppure è stata allegata dai ricorrenti nella vicenda in disamina; 6.11 parimenti, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 cod. proc. civ. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa indicazione normativa - sec ondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova siasoggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma,n. 5, cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez.

Un., 30 settembre 2020, n. 20867); 6.12 a tanto va aggiunto che, in linea di principio, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 30 novembre 2016, n. 24434; Cass., Sez. 3^, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., Sez. 3^, 11 febbraio 2021, n. 3572; Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2022, n. 867; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2023, n. 22942; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303), dovendosi peraltro ribadire che, in relazione al nuovo testo di questa norma, qualora il giudice abbia preso in considerazione il fatto storico rilevante, l'omesso esame di elementi probatori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo (Cass., Sez.

Un., 7 aprile 2014, n. 8053), e, nella fattispecie, ilgiudice del gravame ha preso in esame tutte le circostanze dedotte in ricorso incidentale, valutandole -sulla base degli elementi hinc et inde dedotti - diversamente da come lamentato dall’amministrazione finanziaria (peraltro, non in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.); 7.in conclusione, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza del primo motivo e del terzo motivo, nonché l’assorbimento del secondo motivo del ricorso principale, nonché l’infondatezza dei motivi del ricorso incidentale, il ricorso principale può trovare accoglimento entro tali limiti, mentre il ricorso incidentale deve essere respinto; perconseguenza, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al ricorso accolto con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a, della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità;

8. nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, l'obbligo di versare, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228), un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non può trovare applicazione nei confronti delle Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento delle imposte e tasseche gravano sul processo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 28 gennaio 2022, n. 2615; Cass., Sez. 5^, 3 febbraio 2022, n. 3314; Cass., Sez. 5^, 7 febbraio 2022, nn. 3814 e 3831; Cass., Sez. 5^, 20 giugno 2022, n. 19747).

P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] il primo motivo ed il terzo motivo del ricorso principale; dichiara l’assorbimento del secondo motivo del ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai suddetti motivi del ricorso

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ttivo del presente procedimento; RICORRENTI [OSCURATO:PERSONA] l’Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove elettivamente domiciliata; CONTRORICORRENTE/RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA] avverso la sentenza depositata dalla Commissione t ributaria regionale delLazio il 23 novembre 2019, n. 7278/11/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13 giugno 2024 dal Dott. [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] CHE: 1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ndre ha nno proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Lazio il 23 novembre 2019, n. 7278/11/2019,che, in controversia su impugnazione di avvisodi rettifica e liquidazione d elle maggior i impost e di registro, ipotecaria e catastale(sul valore accertato, quanto ai locali, per un totale di € 245.750,00 , a fronte del prezzo dichiarato per un totale di € 95.000,00; sul valore accertato, quanto al terreno, per un totale di € 64.000,00, a fronte del prezzo dichiarato per un totale di € 26.000,00 ) , in relazione alla compravendita della comproprietà per la quota di 1/2 di due locali in Orbetello(GR), di cui l’uno alla [OSCURATO:PERSONA] n. 43 con superficie di mq. 75, e l’altro al Corso Italia n. 48 con superficie di mq. 45, e di un terreno in [OSCURATO:PERSONA] (GR) con superficie di mq. 1.000, con atto notarile del 13 novembre 2013, ha parzialmente accolto l’appello proposto dai medesimi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 28 giugno 2017, n. 15969/47/2017, con compensazione delle spese giudiziali; 2. il giudice di appello ha parzialmente riformato la decisione di prime cure- che aveva rigettato, dopo la relativa riunione, i ricorsioriginari – nel senso di ridurre il valore del primo locale da € 148.000,00 ad € 118.400,00 e del secondo locale da € 97.750,00 ad € 87.975,00, sul presupposto del loro precario stato di conservazione, confermando il valore del terreno; 3. L ’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso, proponendo ricorso incidentale avverso la medesima sentenza. [OSCURATO:PERSONA]: 1.il ricorso principale è affidato a tre motivi;1.1 c on il primo motivo , si d enuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., e 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in connessione con l’art. 111, sesto comma, Cost.ed in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione illogica e contraddittoria con riguardo alla conferma della rettifica di valore del terreno, essendosi affermato che esso ricade in zona “IRT –Insediamenti esistenti a prevalente carattere turistico residenziale” secondo il regolamento urbanistico in vigore (approvato con deliberazione adottata dal consiglio Comunale il 23 marzo 2012, n. 12), per cui «(d)a ciò risulta confutato l’assunto degli appellanti circa la destinazione agricola del terreno e conclamata la correttezza della rettifica, che ha tenuto conto della reale destinazione del bene, considerando anche il suo parziale utilizzo come parcheggioscoperto», in evidente contrasto col rilievo «che gli appellanti non hanno concretamente smentito le obiettive risultanze della (...) relazione tecnica dell’Ufficio e che il certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto di appello conferma che il terreno ricade nell’[OSCURATO:PERSONA] –UTOE 3, come specificato in detta relazione, e fa riferimento, riguardo al [OSCURATO:PERSONA], sia all’[OSCURATO:PERSONA].2 che all’ambito IRT»; 1.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e dell’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il terreno compravenduto fosse edificabile, non tenendo conto della sua destinazione agricola secondo il regolamento urbanistico in vigore, come si può evincere dal prodotto certificato di destinazione urbanistica; 1.3 con il terzo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 57 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il rilievo degli appellanti circa l’aliquota dell’imposta di registro fosse inammissibile per tardiva proposizione in sede di gravame, là dove essi avevano censurato con l’atto di appello l’applicazione delle aliquote del 15% per l’imposta di registro, del 2% per l’imposta ipotecaria e dell’1% per l’imposta catastale, che sono previste per il trasferimento di terreni a destinazione agricola e non edificabile; 2. il ricorso incidentale è affidato a due motivi: 2.1 con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata e del relativo procedimento per violazione e falsa applicazione degli artt. 36 e 61 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, 132 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello con motivazione apparente con riguardo alla riduzione di valore dei locali, che è stata operata nella misura del 20% per il primo locale e del 10% per il secondo locale,in considerazione del diverso livello di degrado, rispetto alle risultanze della perizia di stima in allegato all’avviso di rettifica e liquidazione, facendo anche riferimento ad una consulenza tecnica d’ufficio espletata nell’anno 2006 nel corso del procedimento fallimentare promosso dinanzi al Tribunale di Grosseto nei confronti della “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA].” e del socio accomandatario [OSCURATO:PERSONA];2.2 con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché degli artt. 2697, 2727 e 2729 cod. civ., 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il controllo sulla stima dell’amministrazione finanziaria potesse essere fondato, tra l’altro, sulle risultanze di una consulenza tecnica d’ufficio espletata oltre un triennio prima del rogito notarile, senza valutare secondo il suo libero convincimento il complesso delle evidenze probatorie; 3. il primo motivo del ricorso principale è fondato, derivandone l’assorbimento del secondo motivo; 3.1 come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: «(...) deve contenere: (... ) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (...)»; 3.2 per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenzaimpugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9446);3.3 peraltro, s i è in presenza di una tipica fattispecie di “motivazione apparente”, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale”richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354 ; Cass., Sez. 5^, 9 aprile 2024, n. 9446); 3.4 inparticolare, poi, il vizio di motivazione contraddittoria è rinvenibile soltanto in presenza di un contrasto insanabile ed inconciliabile tra le argomentazioni addotte nella sentenza impugnata, che non consenta la identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (tra le tante: Cass., Sez. Lav., 17 agosto 2020, n. 17196; Cass., Sez. 6^-5, 14 aprile 2021, n. 9761; Cass., Sez. 5^, 26 novembre 2021, n. 36831; Cass., Sez. 6^-5, 14 dicembre 2021, n. 39885; Cass., Sez. 5^, 27 aprile 2022, nn. 13214, 13215 e 13220); 3.5 nella specie, a ben vedere, si delinea un palese ed irrimediabile conflitto in seno alla motivazione della sentenza impugnata tra la parte in cui si afferma che il terreno compravenduto «ricade in zonaIRT – Insediamenti esistenti a prevalente carattere turistico residenziale» secondo il regolamento urbanistico in vigore (approvato con deliberazione adottata dal consiglio Comunale il 23 marzo 2012, n. 12), e la parte in cui si afferma che il certificato di destinazione urbanistica (in allegato all’atto di appello) conferma l’ubicazione del terreno compravenduto «nell’[OSCURATO:PERSONA] – UTOE 3, come specificato in detta relazione, e fa riferimento, riguardo al [OSCURATO:PERSONA], sia all’[OSCURATO:PERSONA].2 che all’ambito IRT», conseguendone un’assoluta incertezza sull’esatta collocazione del terreno compravenduto, per intero o in parte, all’interno della zona “IRT “ (che lo qualificherebbe come edificabile) o all’interno della zona “EA.2” (che lo qualificherebbe come agricolo), posto che entrambe le destinazioni sono previste dall’“UTOE 3” in base al regolamento urbanistico in vigore; a tal proposito, si rammenta che, secondo l’art. 30, comma 2, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (portante il “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”), il certificato di destinazione urbanistica deve indicare « le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata», e quindi quelle previste in astratto dagli strumenti urbanistici; 3.6 ne discende che il giudice di appello non ha accertato, in modo chiaro ed inequivocabile, se il terreno compravenduto ricada in tutto o in parte in zona “IRT “o in zona “ EA.2” e, quindi, sia, in tutto o in parte, edificabile o agricolo, dipendendo da tale accertamento imprescindibili riflessi sul trattamento impositivo (in particolare, con riguardo alla determinazione della base imponibile); 4. il terzo motivo del ricorso principale è parimenti fondato; 4.1 la censura attinge la sentenza impugnata nella parte in cui si rileva che «è inammissibile il rilievo contenuto nell’atto di appello circa l’aliquota della imposta di registro per la cessione del terreno (...), non essendo stato mosso nel ricorso di primo grado», a fronte della richiamata doglianza che «è rilevabile una contraddizione di fondo, posto che il valore del terreno è stato rettificato dall’Ufficio come se fosse edificabile, ma nell’avviso di rettifica sono state accertate e liquidate maggiori imposte in relazione ad un atto qualificato come “compravendita di terreno non edificabile”, con applicazione delle aliquote della compravendita di terreno non edificabile; da ciò consegue che avrebbero dovuto essere applicate aliquote di tassazione inferiori a quelle utilizzate dai ricorrenti, con conseguente credito afavore di questi»; 4.2 tuttavia, tale deduzione non integra la proposizione di una nuova domanda o eccezione ( in senso proprio ) in grado di appello, le quali possono configurarsi soltanto quando , nel primo caso, il contribuente introduce una diversa causa petendi, deducendo un differente tema di indagine e di decisione idoneo ad alterare l'oggetto sostanziale dell'azione e i termini della controversia ( tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 gennaio 2024, n. 2058), nel secondo caso, il contribuente alleghi un fatto nuovo con efficacia impeditiva, modificativa o estintiva della pretesa impositiva (tra le tante: Cass., Sez. 6^- 5, 29 dicembre 2017, n. 31224), restando estranea ad ogni preclusione la deducibilità di eccezioni (in senso improprio)o mere difese, che attengono, cioè, alla contestazione dei fatti costitutivi della pretesa impositiva senza alcuna alterazione del thema decidendum; 4.3 pertanto, è evidente che la censura inerente alla natura edificabile del terreno compravenduto contiene un’implicita contestazione del trattamento impositivo connesso alla destinazione urbanistica, anche con riguardo alla misura percentuale della relativa aliquota; per cui, allorquando il contribuente formuli un’esplicita deduzione in ordine all’erronea applicazione delle diverse aliquote non propone una nuova domanda né una nuova eccezione (in senso proprio); 5. il primo motivo del ricorso incidentale è infondato; 5.1 difatti, richiamando le argomentazioni già illustrate in punto di diritto ai paragrafi 3.1, 3.2 e 3.3, si può affermare che la sentenza impugnata sia munita di adeguata motivazione con riguardo alle ragioni addotte per giustificare la decurtazione della base imponibile, che è stata diversamente quantificata (per un locale, nella misura del 20% e, per l’altro locale, nella misura del 10%) in relazione al«diverso livello di degrado dei due immobili» e, per conseguenza, in relazione alla diversa entità delle spese necessarie per la relativa ristrutturazione; peraltro, a tale proposito, il giudice di appello ha dato conto delle previsioni contenute nella relazione di consulenza tecnica d’ufficio espletata nel corso del procedimento fallimentare promosso dinanzi al Tribunale di Grosseto nei confronti della “[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA].” e del socio accomandatario [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva quantificato nella misura di € 51.000,00 e di € 10.000,00 i costi dei rispettivi lavori di ristrutturazione per i locali compravenduti (consistenti, per il primo, in «rifacimento impianto idrico- sanitari ed elettrici, rifacimento di intonaci e tinteggiature, rifacimento pavimenti, rifacimento di infissi esterni ed interni»; per il secondo, in «rifacimento della pavimentazione degradata dalla risalita dell’umidità ascendente»), deducendone in modo logico e coerente che «tale stato di conservazione degli immobili, non considerato nella ripresa a tassazione, ad avviso della Commissione, deve condurre a una riduzione del valore determinato dall’Ufficio, posto che, secondo quanto si legge nella relazione di stima sulla quale è incentrata la rettifica, quest’ultima è stata formulata sulla base di un “normale” stato di manutenzione», con un evidente apprezzamento del reale stato di fatto degli immobili; 5.2 ne discende che la motivazione in parte quadel decisum è al di sopra della soglia del minimo costituzionale; 6. da ultimo, il secondo motivo del ricorso incidentale è parimenti infondato; 6.1 come è noto, l’art. 51, commi 1, 2 e 3, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 dispone che: «1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni»; 6.2inoltre, l’art. 52, commi 1, 2 e 2-bis, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 prevede che: «1. L'ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell'articolo51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni. 2. L'avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'articolo51 in base ai quali è stato determinato, l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell'imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso. 2-bis. La motivazione dell'atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma»; 6.3 in tema di imposta di registro ed INVIM, anche a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212,che ha esteso alla materia tributaria i principi di cui all'art. 3 della legge7 agosto 1990, n. 241 , l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore deve ritenersi adempiuto mediante l'enunciazione del criterio astratto in base al quale è stato rilevato, con le specificazioni in concreto necessarie per consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa e per delimitare l'ambito delle ragioni deducibili dall'ufficio impositore nell'eventuale successiva f ase contenziosa, nella quale l'amministrazione finanziaria ha l'onere di provare l'effettiva sussistenza dei presupposti per l'applicazione del criterio prescelto, ed il contribuente la possibilità di contrapporre altri elementi sulla base del medesimo criterio o di altri parametri (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 6 giugno 2016, n. 11560; Cass., Sez. 6^-5, 12 gennaio 2017, n. 630; Cass., Sez. 5^, 31 marzo 2017, n. 8413; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23216 e 23217; Cass., Sez. 5^, 15 gennaio 2020, n. 564; Cass., Sez. 5^, 19 giugno 2020, n. 12023; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2021, n. 4320; Cass., Sez. 5^,10 giugno 2021, n. 16264; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2022, n. 34736; Cass., Sez. 5^, 26 aprile 2023, n. 11031); peraltro, il combinato disposto degli artt. 43, comma 1, lett. a, e 51, commi 1 e 2, del d. P . R . 26 aprile 1986, n. 131 , per gli atti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, stabilisce che la base imponibile alla quale commisurare le imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale è rappresentata dal valore indicato in atto dalle parti; tuttavia, se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest'ultimo; successivamente, in sede di eventuale accertamento di valore, gli u ffici dell'Agenzia delle Entrate devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune commercio del bene compravenduto; l’art. 51, comma 3, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, detta le linee guida per il controllo sulla congruità dell'imposta per l'ufficio del registro, ora inglobato nell'ufficio dell’Agenzia delle Entrate (Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963); 6.4 la suddetta disposizione stabilisce che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, ai fini dell'eventuale rettifica, l'ufficio controlla il valore di cui al comma 1(ovvero il valore indicato in atto dalle parti) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; in questo caso, l'ufficio ha la possibilità di effettuare una sorta di comparazione con dei casi analoghi; dunque, l'ufficio provvede alla rettifica, e alla conseguente liquidazione, se ritiene che gli immobili alienati abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, ed, a tal fine, ha «riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni» (art. 51 , comma 3 , del d . P . R . 26 aprile 1986,n. 131); 6.5 inoltre, questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n. 963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223; Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022), ed, in riferimento al criterio comparativo, ha, in particolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, non implica l'immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo di confronto, in base al quale l'amministrazione finanziaria deve determinare il valore del bene in comune commercio (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5^, 15 maggio 2015, n. 9956; Cass., Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass., Sez. 5^, 30 novembre 2020, nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5 novembre 2021, n.32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34951; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, nn. 10021 e 10022); 6.6 con riguardo, poi, alle stime redatte dall’Agenzia del Territorio, la giurisprudenza di legittimità è orientata nel senso che, in tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell'UTE o di altro ufficio tecnico, che ha il valore di una semplice perizia di parte, il giudice investito della relativa impugnazione, pur non potendo ritenere tale valutazione inattendibile solo perché proveniente da un'articolazione dell'amministrazione finanziaria, non può considerarla di per sé sufficiente a supportare l'atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell'interessato ed a fornire la prova dei più alti valori pretesi ed essendo, altresì, tenuto ad esplicitare le ragioni del p roprio convincimento ( tra le tante: Cass., Sez. 5^, 8 maggio 2015, n. 9357; Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2016, n. 22209; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2017, n. 30158; Cass., Sez. 5^, 6 dicembre 2018, n. 31606; Cass., Sez. 5^, 23 dicembre 2019, nn. 34335 e 34336; Cass., Sez. 5^, 24 febbraio 2020, n. 4851; Cass., Sez. 5^, 19 giugno 2020, n. 12022; Cass., Sez. 5^, 5 marzo 2021, n. 6139; Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2022, n. 6038);6.7 si consideri anche che, per la rettifica d’ufficio ex art. 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, non è necessaria l’indicazione di plurimi atti di comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico atto conforme ai parametri richiesti (per il tempo e per l’oggetto), giacché la formulazione letterale del testo normativo (con la declinazione al plurale di varie tipologie: «trasferimenti a qualsiasi titolo»; «divisioni e perizie giudiziarie») è giustificata dalla sola esigenza di fornire –a garanzia del contribuente rispetto alla potestà impositiva dell’amministrazione finanziaria -una sommaria catalogazione degli atti idonei ad un raffronto estimativo per il controllo della congruità dei valori relativi a beni immobili o a diritti reali immobiliari; in tal senso, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la dicitura al plurale « trasferimenti », conten uta nell'art. 51, comma 3, del d.P.R.26 aprile 1986, n. 131, non può interpretarsi nel senso che, ai fini comparativi, gli immobili similari presi in considerazione debbano essere plurimi, atteso che non può escludersi che l'atto pubblico comparabile rinvenibile nel triennio sia, come nel caso di specie, unico. Inoltre, la norma fa riferimento, oltre ai valori risultanti dai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni, al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili e «ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai C omuni » ; t ali criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati, nulla autorizzando a ritenere il terzo residuale e subordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere ai parametri oggettivi di cui ai precedenti criteri. Ne consegue che un valido elemento di valutazione può anche essere rappresentato da un unico immobile avente caratteristiche similari oggetto di una compravendita stipulata nel triennio precedente. In siffatta evenienza, l'avviso di accertamento è motivato adeguatamente in modo da porre il contribuente nella condizione di poter efficacemente contestare nell'ane nel quantum la pretesa tributaria. Senza tralasciare che le presunzioni non devono essere necessariamente plurime, ben potendo il convincimento del giudice fondarsi anche su un elemento unico, preciso e grave(in termini: Cass., Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10021); 6.8 nella specie,prendendo in considerazione una relazione di consulenza tecnica d’ufficio risalente ad oltre un triennio prima della stipulazione del rogito notarile, il giudice di appello ha contestualmente precisato che «detta consulenza, anche se datata, e quindi non utilizzabile nella parte afferente alla stima del valore dei beni oggetto della compravendita de qua, ben può essere presa in considerazione nella parte in cui documenta lo stato di conservazione dei due immobili, trattandosi di un profilo oggettivo, privo di connotazioni di tipo valutativo»; per cui, a dispetto della censura in disamina, il riferimento è privo di qualsiasi riflesso sulla rettifica della stima dei locali compravenduti; 6.9 per il resto, si deve ribadire chela violazione del precetto di cui all'art. 2697 cod. civ., censurabile per cassazione ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., è configurabile soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non, invece, laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest'ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 29 maggio 2018, n. 13395; Cass., Sez. 5^, 10 aprile 2019, nn. 10011 e 10012; Cass., Sez. 6^-3, 31 agosto 2020, n. 18092; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2023, nn. 29087, 29089 e 29116); nella specie, tuttavia, la censura non attinge un’erronea statuizione del giudice di appello circa la ripartizione dell’onere probatorio; 6.10 analogamente, in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 cod. proc. civ., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio (tra le tante: Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020,n. 20867; Cass., Sez. 5^, 17 dicembre 2020, n. 28940; Cass., Sez. 5^, 9 giugno 2021, n. 16016; Cass., Sez. 6^-5, 9 dicembre 2021, n. 39057; Cass., Sez. 5^, 15 dicembre 2021, n. 40214; Cass., Sez. 5^, 24 marzo 2022, n. 9541; Cass., Sez. 5^, 31 agosto 2023, n. 25518; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303); circostanza questa che neppure è stata allegata dai ricorrenti nella vicenda in disamina; 6.11 parimenti, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 cod. proc. civ. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato -in assenza di diversa indicazione normativa - sec ondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova siasoggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma,n. 5, cod. proc. civ., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020, n. 20867); 6.12 a tanto va aggiunto che, in linea di principio, la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. è apprezzabile, in sede di ricorso per cassazione, nei limiti del vizio di motivazione di cui all'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 30 novembre 2016, n. 24434; Cass., Sez. 3^, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., Sez. 3^, 11 febbraio 2021, n. 3572; Cass., Sez. 5^, 13 gennaio 2022, n. 867; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2023, n. 22942; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303), dovendosi peraltro ribadire che, in relazione al nuovo testo di questa norma, qualora il giudice abbia preso in considerazione il fatto storico rilevante, l'omesso esame di elementi probatori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053), e, nella fattispecie, ilgiudice del gravame ha preso in esame tutte le circostanze dedotte in ricorso incidentale, valutandole -sulla base degli elementi hinc et inde dedotti - diversamente da come lamentato dall’amministrazione finanziaria (peraltro, non in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.); 7.in conclusione, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza del primo motivo e del terzo motivo, nonché l’assorbimento del secondo motivo del ricorso principale, nonché l’infondatezza dei motivi del ricorso incidentale, il ricorso principale può trovare accoglimento entro tali limiti, mentre il ricorso incidentale deve essere respinto; perconseguenza, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al ricorso accolto con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a, della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità; 8. nei casi di impugnazione respinta integralmente o dichiarata inammissibile o improcedibile, l'obbligo di versare, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228), un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, non può trovare applicazione nei confronti delle Amministrazioni dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, sono esentate dal pagamento delle imposte e tasseche gravano sul processo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 28 gennaio 2022, n. 2615; Cass., Sez. 5^, 3 febbraio 2022, n. 3314; Cass., Sez. 5^, 7 febbraio 2022, nn. 3814 e 3831; Cass., Sez. 5^, 20 giugno 2022, n. 19747). P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] il primo motivo ed il terzo motivo del ricorso principale; dichiara l’assorbimento del secondo motivo del ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai suddetti motivi del ricorso
Sentenza Cassazione n. 22760/2024 — Fons Iuris — Fons Iuris