Cassazione n. 31329/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 12238/2021 R.G. proposto da AGENZIA DELLE ENTRATE, con l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (ADS80224030587) che larappresenta e difende -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], con l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che larappresenta e difende -controricorrente- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio in ROMA n.3700/2020 depositata il 24/11/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] SRL è proprietaria di un immobile a Roma, via [OSCURATO:PERSONA] 51, adibito a centro di riabilitazione motoria denominato [OSCURATO:PERSONA]. A seguito della soppressione dei subalterni 509 e 510 e della sostituzione con il subalterno 517, ha presentato una denuncia DOCFA per variazione toponomastica, frazionamento, fusione e modifica della destinazione, chiedendo la rideterminazione del classamento e della rendita catastale. L’Agenzia ha notificato alla società l’avviso di accertamento n. RM0289675/2016, modificando i dati di classamento e di rendita proposti e determinando la rendita catastale definitiva. 2. La società contribuente ha proposto impugnazione. 3. Con sentenza del 14.6.2018, n. 12314/18, la CTP di Roma ha accolto parzialmente il ricorso. 4. La società ha interposto appello e la CTR, con la sentenza in epigrafe meglio indicata, ha parzialmente accolto detto appello, ritenendo errata in parte la valutazione dell’Agenzia. Ha riconosciuto che l’immobile svolge un servizio socio-sanitario pubblico convenzionato con la Regione Lazio, con proventi inferiori del 35- 40% rispetto a un’attività privata o a canoni di mercato. Ha rideterminatola categoria in B/4 (cliniche) e il valore dell’immobile, inizialmente stimato in e uro 7.465.996,00 dall’ u ffici o erariale , considerando l’andamento negativo del mercato dal 1992 al 2015 e la minore superficie effettiva, fissandolo in euro 5.597.340,00 ed ha, infine, applicato un abbattimento del 15% per la minore capacità reddituale, determinando la rendita catastale definitiva in euro 83.960,00. 5. Avverso la suddetta sentenza di gravame l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo, cui ha resistito con controricorso la societàcontribuente. 6. Successivamente ambedue le parti ha nno depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con unico motivo di ricorso, si deduce laviolazione e falsa applicazione dell’art. 14 del d.P.R. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 1142 (approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano), in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. 1.1. L’articolo 14 stabilisce che le tariffe catastali devono riferirsi ai prezzi medi del periodo censuario fissato per legge, individuato nel biennio 1988-1989 dal Decreto del Ministero delle Finanze del 20 gennaio 1990. Ne consegue che, ad avviso della contribuente,per determinare il valore unitario di mercato si devono considerare solo elementi svalutativi anteriori a quel periodo, mentre eventuali variazioni del mercato o obsolescenze successive sono, sempre ad avviso della medesima contribuente, irrilevanti. La CTR, invece, ha rideterminato il valore dell’immobile basandosi sull’andamento negativo del mercato dal 1992 al 2015, fissandolo in euro 5.597.340,00 anziché in euro 7.465.996,00 come accertato dall’ufficioerariale. L’Agenzia ritiene quindi che sia stato considerato un periodo temporale non previsto dalla legge. 2. In via preliminare va respinta l’eccezione di inammissiblità prospettata dalla controricorrente, la quale deduce che il motivo non fosse stata proposto nel giudizio di merito. Trattandosi di giudizio impugnatorio, la Agenzia era controparte rispetto al provvedimento e lo specifico tema sollevato consegue solo alla decisione di merito in sede di gravame, sicché questa è la prima sede in cui poteva essere prospettato. 3. Inoltre, il ricorso per cassazione dell’Agenzia sarebbe ad avviso della contribuente parimenti inammissibile perché non coglierebbe la ratio della sentenza impugnata, che si è basata sulla stima diretta di un immobile a destinazione speciale ai sensi degli artt. 8 e 30 del DPR 1142/1949, mentre l’invocato art. 14 riguarda immobili a destinazione ordinaria e non sarebbepertinente. Infine, il ricorso tenderebbe in realtà anche ad ottenere una rivalutazione di fatto della stima diretta, ossia un giudizio tecnico già adeguatamente motivato dal giudice di merito, il che è vietato in sede di legittimità. Le censure che cercano di imporre una diversa interpretazione delle risultanze processuali o della ricostruzione dei fatti non sono difatti ammissibili. 3.1. Anche tali censure di inammissibilità non trovano fondamento. Innanzitutto non si contesta un fatto in sé, ma la applicazione del criterio di stima adottato, e, quindi, la violazione delle disposizioni che ne regolano la disciplina. La circostanza, invece, che l’art. 14 invocato dalla Agenzia riguarderebbe immobili a destinazione ordinaria e non a destinazione speciale, non è questione pertinente alla ammissibilità, ma, semmai alla fondatezza. 4. Nel merito, il motivo è infondato. 4.1. Deve infatti ritenersi che, i n tema di classamento catastale, il riferimento ai valori del biennio censuario 1988-1989 – imposto dall’art. 14 del d.P.R. n. 1142/1949 – opera ai fini della determinazione delle tariffe d’estimo, ovvero delle rendite dei fabbricati c.d. “tipo”. Tale vincolo temporale non impedisce, tuttavia, che nel concreto procedimento di stima diretta del singolo immobile il giudice o l’ufficio erariale tengano conto delle caratteristiche effettive del bene e del suo stato al momento dell’accertamento, comprese le obsolescenze fisiche, funzionali o economiche maturate successivamente al biennio censuario. 4.2. Ciò in quanto la stima del bene reale non consiste nella mera trasposizione meccanica dei valori del periodo censuario, bensì nella attualizzazione tecnico-estimativa di tali parametri alla condizione oggettiva del bene, secondo criteri ampiamente riconosciuti dalla giurisprudenza di legittimità: la rendita deve riflettere la redditività ordinaria dell’immobile, tenuto conto delle sue qualità intrinseche e della sua concreta idoneità a produrre reddito, così come accertabili al momento dell’adozione dell’atto. 4.3. Ne discende che le obsolescenze sopravvenute non sono affatto irrilevanti, poiché: incidono sullo stato conservativo, sulla funzionalità e sull’appetibilità economica del bene, fattori tutti che determinano la redditività ordinaria cui la rendita deve essere parametrata; costituiscono elementi oggettivi della realtà fisica ed economica dell’immobile, che non possono essere ignorati in nome di un riferimento temporale (il biennio censuario) finalizzato unicamente alla determinazione delle tariffe tipo; la stessa logica del sistema catastale – fondato sull’omogeneità comparativa e sulla capacità reddituale – impone che il valore effettivo del bene sia corretto in diminuzione quando l’immobile sia divenuto, nel tempo, meno idoneo all’uso o meno remunerativo. Nel caso di specie, la CTR non ha affatto applicato tariffe diverse da quelle determinate sulla base del periodo censuario, ma ha proceduto legittimamente alla valutazione dello stato concreto dell’immobile, rilevando come, nel lungo arco temporale successivo (1992-2015), il bene avesse subito un significativo deprezzamento per vetustà, degrado e perdita di funzionalità. Tali elementi integrano fatti suscettibili di incidere sul valore unitario attribuibile all’immobile, e correttamente sono stati considerati ai fini della stima. 4.4. La censura dell’Agenzia, fondata sull’asserita impossibilità di considerare eventi successivi al 1989, si risolve dunque in una erronea interpretazione dell’art. 14 d.P.R. n. 1142/1949, norma che disciplina la formazione delle tariffe, ma non limita affatto il potere- dovere del giudice del merito di apprezzare le condizioni effettive del bene al momento dell’accertamento. 4.5. Ne consegue il rigetto del motivo. 5. Il ricorso non può dunque essere accolto. 6. Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo. 7. Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato, perché il provvedimento con cui il giudice dell'impugnazione disponga, a carico della parte che l'abbia proposta, l'obbligo di versare, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto ai sensi del comma 1 bis del medesimo art. 13, non può aver luogo nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, istituzionalmente esonerate, per valutazione normativa della loro qualità soggettiva, dal materiale versamento del contributo stesso, mediante il meccanismo della prenotazione a debito (Cass., Sez. U., 25 novembre 2013, n. 26280; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955). P.Q.M La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro5.093,