Cassazione n. 05226/2026

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.4627/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso, come da procura speciale in atti, dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente agli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], come da procura speciale in atti, con domicilio digitale ex lege; -controricorrenti- nonché contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -intimati- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n.2468/2020depositata il 03/07/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/02/2026 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], proprietaria dell’appartamento sito al secondo piano del fabbricato posto al civico n. 2 del Vico I [OSCURATO:PERSONA] di Sorrento, con accesso dalla scala scoperta posta all’interno di un cortile condominiale, convenne in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] la [OSCURATO:SOCIETA]., proprietaria di alcuni vani siti al piano terra del fabbricato condominiale nei quali svolgeva attività di ristorazione, chiedendo l’eliminazione delle conseguenze determinate al suo immobile derivanti dai lavori eseguiti dalla società convenuta, con l’integrale ripristino dello stato dell’immobile e la condanna al risarcimento dei danni, nonché alla eliminazione delle opere abusivamente edificate sul cortile condominiale (guardiola e canna fumaria) e all’inibizione all’uso improprio di tale cortile (passaggio e deposito di bombole a gas, merce avariata, bidoni dell’immondizia). La società convenuta si costituì in giudizio chiedendo, in via preliminare, di essere autorizzata a chiamare in giudizio gli altri comproprietari dell’edificio e del cortile condominiale, litisconsorti necessari. Chiese inoltre il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, che venisse accertato l’acquisto per usucapione della porzione di immobile di 3 mq. circa, adiacente al cortile condominiale, ove insisteva la guardiola e la struttura contenente le bombole del gas, nonché il ripristino della canna fumaria, già esistente lungo la parete del fabbricato oggetto di causa, o l’ampliamento di quella esistente e/o comunque la realizzazione di una canna fumaria lungo la parete del medesimo fabbricato anche all’interno del muro condominiale. Il Tribunale, all’esito dell’istruttoria, accolse la domanda dell’attrice. Proposto appello dalla società [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. (già [OSCURATO:SOCIETA].), la Corte di Napoli lo rigettò, accogliendo in parte quello incidentale di [OSCURATO:PERSONA], successivamente deceduta, condannando la società appellante al pagamento dei ¾ delle spese di primo grado. Rimasero contumaci i chiamati. Questi, in sintesi, gli argomenti salienti della sentenza, per quel che qui possa rilevare: - in merito alla domanda di usucapione dell’area condominiale definita “guardiola” doveva convalidarsi la decisione del giudice di prime cure. I testimoni, infatti, avevano sì confermato che il manufatto esisteva da molti anni, seppur in fattura diversa, ma non avevano confermato il possesso esclusivo della società istante secondo modalità tali da poter affermare l’acquisto per intervenuta usucapione ; -inoltre, seppur il manufatto, per come strutturato, era idoneo a realizzare l’apprensione di una porzione del cortile, sottratta all’uso comune e vincolata all’uso esclusivo dell’attività commerciale, il materiale probatorio raccolto non era sufficiente ad individuare il dies a quo del termine ventennale per l’usucapione poiché la prova orale raccolta doveva considerarsi inattendibile in quanto smentita dalla prova documentale e stante l’assenza di comunicazioni tra l’istante l’usucapione e gli altri condomini della volontà della prima di possedere in via esclusiva ; -la domanda riguardante la canna fumaria doveva essere rigettata a fronte del giudicato esterno consistente nella decisione resa il 25.05.1996 dal Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] che aveva accolto la domanda della [OSCURATO:PERSONA] intesa ad accertare e dichiarare l’illegittimità dell’installazione della stessa da parte de [OSCURATO:PERSONA] s.n.c., precedente proprietaria dei locali poi pervenuti alla [OSCURATO:PERSONA] S.r.l.. Tale domanda, inoltre, doveva considerarsi inammissibile per carenza di interesse; - correttamente il tribunale aveva rigettato la domanda di usucapione relativa all’area cortilizia sulla quale insisteva la struttura destinata all’alloggiamento delle bombole ed aveva ordinato la rimozione delle stesse, a fronte della contrarietà delle dichiarazioni dei testi rispetto all’ulteriore materiale fotografico in atti, di un quadro istruttorio che restituisce la sensazione dell’occupazione indistinta di parte del cortile , e della disciplina prevista dall’art. 1102 cod. civ.; -le considerazioni svolte nella CTU, nonché l’ulteriore materiale fotografico in atti e la perizia giurata del consulente di parte attrice, comprovavano efficacemente la derivazione eziologica dei danni all’appartamento dell’attrice dai lavori fatti eseguire dalla convenuta; Avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli, propone ricorso la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. (già [OSCURATO:SOCIETA].) fondato su cinque motivi. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e Raffaele quali eredi di [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] ha rilevato la necessità di rinnovare la notificazione nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Effettuata la rinotifica nel termine concesso, le altre parti intimatenon hanno svolto difese. Sia parte ricorrente che le controricorrenti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo, la ricorrente denuncia –ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ. - la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 1140, 1142, 1146 e 1158 cod. civ. nonché – ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 4 cod. proc. civ. - violazione e falsa applicazione dell’art. 132 cod. proc. civ., avendo la Corte d’appello negato la richiesta declaratoria di usucapione dell’area condominiale ove insisteva la c.d. “guardiola”, per insufficienza del materiale probatorio acquisito. 2. Con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza di secondo grado per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 1102 e 2909 cod. civ. ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ. nonché, ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 4 cod. proc. civ. la violazione dell’art. 132 cod. proc. civ. ed infine ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ., avendo i giudici di secondo grado errato nel ritenere che la sentenza del 26.05.1996 n 460 del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], costituisse impedimento per l’azione proposta nell’odierno giudizio relativa alla domanda di accertamento del diritto al ripristino e/o all’ampliamento della canna fumaria esistente. 3. Con la terza doglianza, si censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 100 cod. proc. civ. in relazione all’art. 115 cod. proc. civ. e all’art. 1102 cod. proc. civ. ai sensi dell’art 360 co. 1 n. 4 cod. proc. civ., avendo la corte partenopea errato nel ritenere inammissibile la domanda intesa all’accertamento del diritto all’installazione della canna fumaria anche per carenza di interesse. 4. Con il quarto motivo, la ricorrente impugna la sentenza gravata, ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ. per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. in relazione agli artt. 1140, 1142, 1146 e 1158 cod. civ., nonché, ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 4 cod. proc. civ., per violazione e falsa applicazione dell’art. 132 cod. proc. civ., avendo i giudici del merito rigettato il motivo di appello con il quale aveva censurato la sentenza di primo grado che aveva, a sua volta, rigettato la domanda di usucapione dell’area cortilizia sulla quale la società aveva installato una struttura destinata all’alloggiamento delle bombole, per inattendibilità dei testi rispetto alla documentazione fotografica versata in atti, nonché per insufficienza della prova orale rispetto all’esclusività del possesso. 5. Con la quinta doglianza, la ricorrente impugna la sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ., nonché la violazione dell’art. 132, ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 4 e n. 5 cod. proc. civ., avendo la Corte distrettuale ritenuto, erroneamente, sussistente il nesso eziologico tra i lavori eseguito dalla società e i danni provocati all’appartamento della [OSCURATO:PERSONA]. 6. Possono esaminarsi congiuntamente il primo ed il quarto motivo di ricorso, in quanto diretti a contestare il rigetto della domanda d’usucapione, pur avente a due diverse porzionidell’area comune. Entrambi i motivi sono infondati. In particolare, la violazione dell’art. 115 c.p.c., implica che il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte d’ufficio fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, salvo solo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio (Cass. S.U., n. 20867/2020, nello stesso senso, e tra altre, n. 16016/2021, Cass. n. 12971 del 26/04/2022 Cass. n. 9507 del 06/04/2023), oppure qualora il giudice del merito ometta di valutare risultanze di cui la parte abbia esplicitamente dedotto la decisività, salvo escluderne in concreto, motivando sul punto, la rilevanza, o ancora se egli ponga alla base della decisione fatti che erroneamente ritenga notori o la sua scienza personale (Cass. n. 4699/2018; Cass. n. 30173 del 26/10/2021). A sua volta, la deduzione della violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile ai sensi del n. 4, ove si alleghi che il giudice non abbia operato secondo il suo prudente apprezzamento, ma abbia attribuito valore di prova legale ove non previsto,oppure, al contrario, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione ed invece il giudice abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento (Cass. S.U., n. 20867/2020, Cass. 16016/2021). Le deduzioni della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. mettono in discussione la ricostruzione del quadro probatorio effettuata dai giudici di merito, in particolare la valutazione pregnante che la Corte di appello ha assegnato alla documentazione fotografica a scapito delle testimonianze orali – analizzate, tra l’altro, singolarmente e giudicate contrastanti ed in parte generiche– al fine di sostituirla con quella suggerita dal ricorrente . Invero, il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l'apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall'analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che l'apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell'ambito di quest'ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all'uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione Cass. n. 32505 del 22/11/2023), pur ove risultino allegati al ricorso gli atti processuali sui quali fonda la propria diversa interpretazione, essendo precluso nel giudizio di legittimità un vaglio che riporti a un nuovo apprezzamento del complesso istruttorio nel suo insieme(Cass. 10927/2024). Ilvizio di omessa pronuncia del giudice d’appello, ai sensi dell’art. 112 cod. proc. civ.,ricorre ove il giudice ometta di esaminare e statuire su uno o più dei motivi d’impugnazione o sulle eccezioni sottopost i al suo esame (fra le ultime massimate, Cass. Sez. 5, 23/10/2024, n. 27551, Rv. 672731- 01). Peraltro, la stessa costruzione del ricorso, che censura il complessivo percorso motivazionale seguito dalla Corte di appello, elide in “nuce” la configurabilità di un vizio motivazionale. 7. Anche i motivi secondo e terzo possono valutarsi congiuntamente, in quanto diretti a contestare la decisione riguardante la canna fumaria. Entrambi sono infondati. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., si duole dell’errata interpretazione fornita dalla Corte partenopea sui limiti del giudicato , che , pur nell’assunto pacifico del la rimozione della precedente canna fumaria, non avrebbe permesso di valutare la domanda di ripristino e/o ampliamento della canna fumaria e comunque dell’installazione di una nuova canna fumaria, in base alle indicazioni di una CTU, da espletarsi. L’ammissione esplicita ad opera del ricorrente del passaggio in giudicato della sentenza predetta, supera la necessità di verifica circa l’attestazione di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c. (Cass. n. 36258 /2023 del 28/12/2023 e Cass. n. 2827/2025). Nello specifico, si asserisce che il giudicato portato dalla sentenza n. 490/96 del Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] (agli atti del processo) aveva a oggetto la canna fumaria collocata dal precedent e gestor e e da tempo eliminata. Nel mentre il diniego impediva ingiustamente alla ricorrente di collocare una nuova canna fumaria moderna, poco invasiva e del tutto compatibile con la struttura condominiale, avendo la parte istante diritto a godere in modo più intenso della cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. La ricorrente si duole, in sostanza, del mancato riconosci mento del diritto al ripristino e al l’ampliamento (rispetto ad un aeratore medio tempore installato) di una canna fumaria diversa dalla precedente e da installarsi. Perciòcontesta la declaratoria di inammissibilità per carenza di interesse della domanda relativa all’installazione di una futura canna fumaria, sul muro condominiale, in base a lle indicazioni che avrebbe dovuto fornire la CTU,di cui era stato chiesto l’espletamento in sede di merito. In pratica, l’interesse della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., non attiene ai limiti del precedente giudicato, ma al riconoscimento preventivo del suo diritto a installare una futura canna fumaria sul muro condominiale, nei modi e con le dimensioni stabilite dalla consulenza richiesta in giudizio. Il ragionamento della Corte d’appello, va integrato come segue, pur giungendosi, comunque, al medesimo esito. Invero, la domanda azionata da un condomino per accertare la legittimità dell'uso di una parte comune, quale, nella specie, la facciata dell'edificio, in base al disposto di cuiall'art. 1102 c.c., ha natura reale, in quanto si fonda sullaverifica dei limiti del diritto di comproprietà su un bene, per cui, al fine di conclamare la legittimità dell'uso particolare del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., spetta al giudice diverificare altresì se l'opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico de ll'edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma eche perciò deve guidare l'indagine giudiziale sulla verifica dellecondizioni di liceità del mutamento di uso (Cass. 25790 del 13/11/2020). In particolare, l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare asue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico e la cui relativa valutazione spetta al giudicedi merito (Cass. n. 18350 del 31/07/2013 e Cass. 25790/2020cit.). L’accertamento del giudice pertanto, se, ex art. 1102 c.c., legittima ciascuno dei condomini a chiedere la rimozione delle opere che alterino e sconvolgano il rapporto di equilibrio della comunione, al fine di veder tutelato il loro diritto reale sulla cosa comune e di impedire il consolidarsi di una situazione illegittima, oltre che a pretendere l'eventuale risarcimento del danno, non consente una pronuncia conformativa che contenga le norme circa l'uso futuro della cosa comune, determinandone il "migli ore godimento", spettando unicamente all’assemblea dei condomini esprimere i futuri criteri di comportamento vincolanti per i partecipanti della comunione(Cfr. Cass. 18038/2020, in motivazione). Dunque, sicuramente sussiste l’interesse astratto della società ricorrente all’appoggio della canna fumaria sul muro condominiale, che quale modifica della cosa comune, può essere installata, ove rispetti i limiti previsti dalla legge, i quali ultimi, in caso di contestazione, sono accertabili dal giudice di merito, sulla base della valutazione concreta dell’opera effettuata e della situazione di fatto, oggetto di giudizio. Al contrario, non può richiedersi una pronuncia giudiziale, contenente un’autorizzazione conformativa preventiva all’uso della cosa comune (nello specifico a installare una canna fumaria), secondo modalità, di cui si domanda l’individuazione nel medesimo giudizio. La regolamentazione sull’uso futuro della cosa comune compete, al contrario, all’assemblea dei condomini, alla quale l’interessato potrà rivolgersi per ottenere, con decisione vincolante per tutti i condomini, in via preventiva, l’enucleazione dei criteri e delle modalità a cui dovrà conformarsi la futura installazione della canna fumaria sul muro comune. Èinammissibile, inoltre, la doglianza di omessa motivazione, la quale, dopo la riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., presuppone che un esame della questione oggetto di doglianza vi sia stato, ma sia affetto dalla totale pretermissione di uno specifico fatto storico, oppure si sia tradotto nella mancanza assoluta di motivazione, nella motivazione apparente, nella motivazione perplessa o incomprensibile o nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili (Cass.n. 27551, del 23/10/2024); ipotesi, con evidenza, insussistenti nella sentenza impugnata. 8.Il quinto motivo è infondato. Sebbene, la doglianza sia articolata attraverso la proposizione di motivi "misti" -riconducendo il vizio a ben tre parametri elencati dall'art. 360 c.p.c. –la stess a, per come è formulata, ne permette la riconduzione, in concreto, al motivo di errata valutazione del fatto decisivo,oggetto di discussione nel merito, della vetustà preesistente dell’unità immobiliare danneggiata limiti di ammissibilità del motivo misto Cass. n. 11152 del 28/04/2025); circostanza questa, anche richiamata nella CTU, che avrebbe, secondo il ricorrente, concorso alla creazione del danno subito dalla controparte, e che il giudice avrebbe o m esso di considerare , affidandosi, poi, nella quantificazione dello stesso, alle risultanze errate della CTU. Il motivo, lamentando la sussistenza di un elemento dedotto ma non valutato, nella previsione di cui all’art. 360 c.p.c. n. 5, sotto questo profilo va, comunque, dichiarat o inammissibile , ex art. 348ter c.p.c., in considerazione della conferma in secondo grado, anche sul punto, delle statuizioni del giudice di primo grado. Altrettanto inammissibile è la doglianza, nella parte in cui censura le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio recepita dal giudicein relazione all’eziologia e quantificazione dei danni , risolvendosi la stessa nell'esposizione di mere argomentazioni difensive contro un elemento istruttorio(Cass n. 8584 del 16/03/2022 ) e come tali inammissibili. 9. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore e della natura della causa e delle attività svolte. 11. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M Rigetta il ricorso e c ondanna la ricorrente al pagamento, in favore de i controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.800,00per compensi ed euro200,00 per spese, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della