Cassazione n. 18316/2026

-ricorrente-controCOMUNE di CALUSCO D'ADDA rappresentato e difeso dall'avvocatoMASSIMILIANO BATTAGLIOLA-controricorrente-Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. della LOMBARDIA - SEZ.DIST.[OSCURATO:PERSONA] n. 1082/2019 depositata il 11/03/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/05/2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 16218/2019Numero sezionale 4713/2026Numero di raccolta generale 18316/2026Data pubblicazione 06/06/2026Il 30/5/2016 il Comune di Calusco d’Adda (BG) notificò alla società Quitrilasrl, odierna ricorrente, un avviso d’accertamento in rettifica dell’IMU perl’anno 2012 in relazione a una porzione d’immobile costituente unparcheggio interrato. Tale parcheggio era stato edificato nell’ambito di unprogramma d’intervento interessante aree di proprietà di una società cuisuccessivamente la ricorrente era subentrata, e lo stesso costituivastandard aggiuntivo da realizzarsi a cura e carico del privato operatore, inaggiunta ai parcheggi pertinenziali, in cambio dell’impegno del Comune anon richiedere la cessione gratuita delle aree destinate ai predettistandard aggiuntivi.La società contribuente impugnò l’avviso avanti alla CommissioneTributaria Provinciale di Bergamo che, con sentenza n. 252/2017, accolseil ricorso ritenendo che l’area succitata fosse asservita a servitù perpetuaa uso pubblico.Su appello del Comune impositore, la [OSCURATO:PERSONA], nel contraddittorio con la contribuente e mediante lasentenza 1082/19 indicata in epigrafe, ha accolto il gravame.Secondo il giudice d’appello, l’oggetto dell’imposizione non è un’areaedificabile, ma un fabbricato, accatastato allo specifico catasto, nonpotendosi pertanto condividere le affermazioni del primo giudice sul punto.Il vincolo sull’area e non sul fabbricato non sarebbe rilevante, secondo laCommissione Regionale, trattandosi di vincolo che, sia pur di natura reale,non rientrerebbe nella previsione dell’art. 9 d.lgs 23/2011 in tema disoggettività passiva IMU. La società, che conduce in leasing il fabbricatocome risulta dalla visura catastale e dai registri della ConservatoriaImmobiliare, dovrebbe pertanto ritenersi soggetto passivo dell’imposta.Ricorre per cassazione la società sulla base di due motivi integrati dasuccessiva memoria.Resiste il Comune con controricorso.Numero registro generale 16218/2019Numero sezionale 4713/2026Numero di raccolta generale 18316/2026Data pubblicazione 06/06/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente prospetta la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1 e 2 d.lgs. 504/92, 840 e 934 c.c., anche inrelazione all’art. 23 della convenzione urbanistica del 3/12/2008 e all’attod’asservimento a uso pubblico di parcheggi interrati del 2/3/2011, conriferimento all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c. Sostiene che, ai sensidelle disposizioni sopraccitate, il fabbricato eretto sia da considerarsitutt’uno col terreno su cui esso insiste sicché l’asservimento a usopubblico perpetuo non riguarderebbe solo l’area, ma anche il locale che, inesecuzione degli accordi con l’ente locale, fu destinato a parcheggiopubblico senza limitazioni. Ne conseguirebbe l’azzeramento delle suepossibilità edificatorie, sia quanto all’area che al fabbricato, estendendosi ilvincolo pubblico a tutta l’unità immobiliare de qua (mappale 7720 fg. 9).Avrebbe errato la Corte di merito nel ritenere che il vincolo riguardi solol’area e non il fabbricato.1.1 Il motivo è inammissibile.1.2 Lo stesso non si confronta, e in parte travisa, il punto di motivazionecensurato. La Corte di merito fonda infatti la sua decisione, quanto alprimo motivo d’appello, sul fatto che l’unità immobiliare sia accatastataquale fabbricato e pertanto assoggettabile all’imposta ai sensi dell’art. 2,comma 1 d.lgs. 504/92. Esaminando poi il secondo motivo, nella sentenzaimpugnata si afferma come debba ritenersi irrilevante che il vincolo siaposto sull’area e non sul fabbricato, al fine di respingere analoga censuraformulata nel gravame. Se quindi non è dubbio che l’area sia statadestinata a uso pubblico, ciò non esclude che il fabbricato costruitovirientri nella previsione della norma e ne determini l’assoggettabilità altributo.2. Con il secondo motivo evidenzia la violazione e falsa applicazione degliartt. 3 e 4 del d.lgs. 504/1992 e 9 d.lgs. 23/2011 in relazione all’art. 23della succitata convenzione e dell’atto d’asservimento a uso pubblico, conNumero registro generale 16218/2019Numero sezionale 4713/2026Numero di raccolta generale 18316/2026Data pubblicazione 06/06/2026riferimento all’art. 360, comma primo, n. 2 c.p.c. Sostiene che, sulla basedelle disposizioni succitate, non sia assoggettabile ad imposta l’immobilesu cui il Comune vanti diritti reali e che, in tal caso di diritti reali su cosaaltrui, il soggetto passivo debba essere individuato nel titolare del diritto.Non sarebbe condivisibile la decisione ove ha ritenuto che la società, inquanto conduttrice in locazione finanziaria (leasing), si dovrebbe riteneresoggetto passivo. Rimarca come l’elencazione di cui al citato art. 4 (rectius3 n.d.r.) d.lgs. 504/92 (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie)non sarebbe tassativa, dovendosi estendere anche al diritto conseguentealla convenzione succitata (servitù a uso pubblico) trattandosi di vero eproprio diritto di godimento su bene privato in favore della collettività eregolato dall’ente locale per espressa previsione convenzionale. Laconduttrice in leasing sarebbe pertanto privata d’ogni disponibilitàautonoma in relazione al bene succitato, dovendo ritenersi irrilevante ilnomen iuris attribuito al diritto. Afferma che sarebbe irrilevante il titolodella contribuente, dovendosi dare rilevanza esclusivamente all’uso cui ilbene è convenzionalmente destinato.2.1 Il motivo è infondato.2.2 Secondo il citato art. 3, comma 2, del d.lgs. 504/92, come modificatodall’art. 8, comma 1, legge 99/2009, per gli immobili, anche da costruire o incorso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatarioa decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. Deveconvenirsi come la destinazione a uso pubblico dell’area si estenda al fabbricato maciò non consente di ritenere per ciò che la stessa sia esentata dall’imposta.La nozione d’edificabilità d’un immobile non si identifica e non si esaurisce in quella diedilizia abitativa, per cui l'inclusione di un'area in una zona destinata dal pianoregolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, anche se incide nelladeterminazione del valore venale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore ominore attualità delle sue potenzialità edificatorie, tuttavia non ne esclude l'oggettivocarattere edificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincoliNumero registro generale 16218/2019Numero sezionale 4713/2026Numero di raccolta generale 18316/2026Data pubblicazione 06/06/2026d'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatoregenerale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione che non fanno venire menol'originaria natura edificabile (Cass. Sez. 5, 02/10/2024, n. 25935, Rv. 672517 – 02).3. Il ricorso va pertanto respinto e la ricorrente condannata alla rifusione delle spesedella fase di legittimità.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1,comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per ilversamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stessoarticolo 13, se dovuto. P.Q.Mrespinge il ricorso.Condanna la società ricorrente al pagamento, in favore del Comunecontroricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in €2.410,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 percento, agli esborsi liquidati in € 200,00 e agli accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1,comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per ilversamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stessoarticolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29/05/2026 tenutasi daremoto.Il PresidenteANGELO [OSCURATO:PERSONA]