Cassazione n. 20987/2026

Abbadessa-ricorrente-controManni Ettore, rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] eRoberto Trigilio-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Catania n. 930/2021depositata il 30/04/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] aveva adito il Tribunale di Siracusa convenendo ingiudizio [OSCURATO:PERSONA] e chiedendone la condanna a restituire €120.000,00. L’attore aveva narrato di aver concluso, quale promissarioNumero registro generale 18767/2021Numero sezionale 997/2026Numero di raccolta generale 20987/2026Data pubblicazione 20/06/2026acquirente, con [OSCURATO:PERSONA], promittente venditore, un contrattopreliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto un locale aduso laboratorio artigianale, per € 260.000,00; di aver versato una caparradi € 100.000,00 e di aver successivamente versato altri € 20.000,00; alpreliminare, stipulato il 6.12.2006 e che condizionava la stipula delcontratto definitivo alla concessione del mutuo, ne era seguito un secondoin data 20.1.2007, che fissava il prezzo in € 200.000,00 e non riportavapiù la precedente condizione; il mutuo non era stato concesso e l’attore,sollecitato alla stipula del definitivo, non vi aveva provveduto nonessendosi verificata la condizione pattuita. [OSCURATO:PERSONA] si era costituitochiedendo che, accertato l’inadempimento della controparte, fossericonosciuto il suo diritto a trattenere quanto ricevuto.Il Tribunale di Siracusa aveva accolto la domanda di [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’Appello di Catania aveva accolto l’appello di [OSCURATO:PERSONA],accertando il suo diritto a trattenere la caparra di € 100.000,00 econdannandolo a restituire alla controparte € 20.000,00 sulla baseseguenti motivazioni:-il contratto preliminare del 20.1.2007 ha efficacia novativa delprecedente contratto, come dimostra l’entità del prezzo, nettamenteinferiore;-in questo secondo contratto non è contenuta la condizione risolutivarelativa al mutuo; vi è una clausola di risoluzione di pieno diritto generica, per il caso in cui, per cause indipendenti dalla volontà delleparti stesse, entro e non oltre la suddetta data (30.11.2007) non sia statoancora stipulato l’atto pubblico di riferimento ;- trattandosi di condizione risolutiva impossibile, si deve intenderecome non apposta, ex art.1354 co 2 c.c.; in ogni caso, [OSCURATO:PERSONA] ha offerto elementi a riscontro del suo avveramento, perché non haprovato di aver comunicato o altrimenti trasmesso a controparte laNumero registro generale 18767/2021Numero sezionale 997/2026Numero di raccolta generale 20987/2026Data pubblicazione 20/06/2026presunta attestazione della banca del 7.10.2008, di non accoglimentodella richiesta di mutuo;-sussiste il grave inadempimento del promissario acquirente,giustificante il diritto di recesso;-in giudizio Manni ha manifestato la volontà di recedere contrattenimento della caparra, e la domanda è fondata solo per € 100.000,perché l’importo rimanente si deve considerare acconto.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattromotivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative prima delladata dell’adunanza fissata per la discussione in camera di consiglio delricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.1353 c.c., perché la Corte diAppello ha errato nel ritenere la clausola contenente la condizione di cui alsecondo contratto preliminare impossibile, piuttosto che nulla perindeterminatezza con conseguente nullità dell’intero regolamentonegoziale (art.360, co 1 n.3 c.p.c.) La Corte d’Appello avrebbe errato nel ritenere impossibile la clausolacontenente la condizione risolutiva nel contratto preliminare del20.1.2007, ritenendola come non apposta; l’avrebbe dovuta considerarenulla per indeterminatezza con conseguente nullità di tutto il contratto. E per l’effetto della nullità integrale del secondo contratto viene meno ildiritto del sig. [OSCURATO:PERSONA] di trattenere la caparra ricevuta e ne vaordinata la restituzione al ricorrente.Il motivo è infondato.La Corte d’Appello ha ritenuto la condizione apposta al contrattopreliminare del 20.1.2007 quale condizione risolutiva affetta daNumero registro generale 18767/2021Numero sezionale 997/2026Numero di raccolta generale 20987/2026Data pubblicazione 20/06/2026 indeterminatezza e/o indeterminabilità dell’evento ivi dedotto “percause non dipendenti dalla volontà delle parti stesse” ; da ciò haderivato trattarsi di condizione risolutiva impossibile rispetto alla quale haconsiderato applicabile il disposto dell’art.1354 co 2 c.c.La indeterminatezza e/o indeterminabilità dell’evento dedotto nellacondizione risolutiva è il motivo per il quale essa è stata valutata comeimpossibile; da ciò l’art.1354 co 2 c.c. fa derivare la nullità del contrattosolo per la condizione sospensiva, mentre la condizione risolutivaimpossibile -quale è quella in cui l’evento dedotto è, appunto,indeterminato e/o indeterminabile- si ha come non apposta .Non si rileva nella sentenza impugnata la lamentata violazionedell’art.1353 c.c. (peraltro riferita al contratto condizionale e non alle suecriticità, per quanto qui interessa disciplinate, appunto, dall’art.1354 c.c.),né la sua falsa applicazione nei termini prospettati dal ricorrente.2. Con il secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta l’ omessoesame di un fatto decisivo della controversia che è stato oggetto didiscussione tra le parti (art.360 co 1 n.5 c.p.c.) .Rileva il ricorrente che la Corte d’Appello avrebbe errato nell’affermareche, pur volendo ritenere detta clausola quella relativa al secondocontratto, valida ed efficace, [OSCURATO:PERSONA] non ha dato alcuna provadocumentale e/o testimoniale del verificarsi di detta condizionerisolutiva ; per contro, il rifiuto della banca di erogare il richiestofinanziamento, comunicato alla controparte il 7.10.2008, è statodocumentalmente provato mediante lettera acquisita agli atti delprocesso e, del resto, l’informazione era stata reiteratamentecomunicata alla controparte. Le considerazioni svolte confermano che lacaparra avrebbe dovuto essere restituita al ricorrente.Il motivo è inammissibile.Numero registro generale 18767/2021Numero sezionale 997/2026Numero di raccolta generale 20987/2026Data pubblicazione 20/06/2026La Corte locale solo ad abundantiam, dopo aver considerato la clausolacome non apposta, ha escluso esser stata, in ogni caso, fornita la provadella verificazione della condizione.Pertanto, il rigetto del primo motivo di ricorso rende inutile lavalutazione del secondo (il cui esito sarebbe comunque privo di rilevanzaperché di nessuna incidenza sulla idoneità della decisione impugnata adefinire la controversia), che resta assorbito in senso improprio.3. Anche il terzo motivo di ricorso critica la sentenza d’appello per omesso esame di un fatto decisivo della controversia che è statooggetto di discussione tra le parti (art.360 co 1 n.5 c.p.c.) . In via subordinata all’accoglimento del [OSCURATO:PERSONA], conconseguente riconoscimento della sopravvivenza della prima scritturaprivata, condizione inclusa, e, sempre in subordine anche all’accoglimentodel [OSCURATO:PERSONA], si chiede, stante l’avveramento della condizionerisolutiva, accertarsi il diritto del sig. [OSCURATO:PERSONA] ad ottenere larestituzione della caparra, con conseguente condanna (testuale).Il motivo è inammissibile.La valutazione della doglianza formulata con il terzo motivo di ricorsopresuppone l’accoglimento dei primi due motivi, invece respinti.4. Con il quarto motivo di ricorso proposto [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.91 c.p.c. La Corte d’Appello avrebbe errato nel condannare il ricorrente apagare alla controparte i tre quarti delle spese dei due gradi, in violazionedel principio della soccombenza.Il motivo è infondato.La pronuncia della Corte di merito non viola il principio dellasoccombenza perché, nel caso di specie, entrambe le parti avevano svoltodomande contrapposte -a fronte della domanda di restituzione propostadal ricorrente, il controricorrente aveva chiesto l’accertamentodell’inadempimento della controparte e del suo diritto, ex rt.1385 c.c., aNumero registro generale 18767/2021Numero sezionale 997/2026Numero di raccolta generale 20987/2026Data pubblicazione 20/06/2026trattenere la caparra ricevuta -che era stata indicata nell’intero importo di€ 120.000,00, ma era stata riconosciuta per € 100.000,00, con condannaa restituire a [OSCURATO:PERSONA] € 20.000,00-. Vi è stata pertanto unasituazione di reciproca soccombenza, per la presenza di domandecontrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti, chegiustifica, in diritto, la pronuncia di condanna contestata, ai sensidell’art.92 co 2 c.p.c. -cfr. Cass. a S.U. n.32061/2022-.Non rilevandosi, in concreto, la violazione di legge lamentata, levalutazioni della Corte d’Appello riguardo alla scelta della disposizionedella compensazione parziale e alla sua misura sono relative al merito enon sono sindacabili in sede di legittimità.5. In conclusione, il ricorso deve essere nel suo complesso respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] alpagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 7.600,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agliaccessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Numero registro generale 18767/2021Numero sezionale 997/2026Numero di raccolta generale 20987/2026Data pubblicazione 20/06/2026Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 22 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso