Cassazione n. 11588/2026

A, [OSCURATO:PERSONA], elettivamentedomiciliati in [OSCURATO:PERSONA], 29, presso lostudio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocata [OSCURATO:PERSONA]-ricorrenti-controMELIA ALESSANDRO, [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]-controricorrenti-avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di MESSINA n.541/2019 depositata il 04/07/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del20/11/2025 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero in persona del [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per il rigetto del ricorso.Udita l’avvocata [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/20261- [OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale amministratore della Soc.Marù s.r.l., [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorsoarticolato in dieci motivi avverso la sentenza n. 541/2019 della Corted’appello di Messina, pubblicata il 4 luglio 2019.Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].2. – Il giudizio consiste nella impugnazione ex art. 1137 c.c. delladeliberazione assembleare approvata in data 7 maggio 2008dall’assemblea del condominio sito in [OSCURATO:PERSONA] nn. 45-47 diTaormina, che vede quali condomini le parti in lite. [OSCURATO:PERSONA] (nudo proprietario ed usufruttuaria di una unitàimmobiliare compresa nel condominio) domandarono l’annullamentodell’indicata delibera per vizi di convocazione attinentiall’usufruttuaria, per il mancato raggiungimento dei quorumcostitutivi e deliberativi e per aver ordinato lavori di spostamento delportone di ingresso del fabbricato.L’adito Tribunale di Messina con sentenza del 4 settembre 2017annullò la delibera impugnata del 7 maggio 2008 limitatamente alladecisione relativa alla nomina dell'amministratore.La Corte d’appello di Messina, investita da reciproci gravami, haaccolto l’appello principale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erespinto l’appello incidentale di [OSCURATO:PERSONA], in proprio e qualeamministratore della Soc. Marù s.r.l., [OSCURATO:PERSONA] e ValeriaRussotti, annullando integralmente la deliberazione del 7 maggio2008. La sentenza di secondo grado, dopo aver premesso che“[l]'esistenza delle tabelle millesimali non costituisce quindi requisitoe presupposto di validità della delibera assembleare”, ha tuttaviaritenuto la necessità di “avere contezza dei valori delle singole unità:o per accordo tra i partecipanti, o comunque perché obiettivamentericavabili - detti valori - da altri dati od elementi”, osservando che2 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026“[n]ella fattispecie non solo non sussiste alcun presupposto, almenonei suddetti termini, da cui desumere il valore delle singole quote(differentemente valutate e stimate da tecnici di parte), ma ilresponso peritale dell'ausiliario dell'ufficio non ha fornito al riguardoalcun riferimento, con carenza che si rivela decisiva per l'esito dellacontroversia. Difatti, resta carente o comunque contraddittoria edequivoca ogni risultanza che desse atto del quorum costitutivo divalore, al cospetto di due stime tecniche che divergono fortementesui rispettivi valori e che vedono (ad esempio) gli appellanti principalioscillare dal 35% dell'intero (e quindi oltre un terzo, sia pure di poco)al molto più basso 21%, che avrebbe ampiamente attribuito agliappellati principali la percentuale di oltre 2/3, necessaria per unaprima convocazione”. Secondo la Corte d’appello di Messina, deivalori millesimali delle unità comprese nel condominio “non sipossiede alcun riferimento valido ed oggettivo, distinto dalle"interessate" stime date dai rispettivi tecnici di parte: né la parte chequi ne avrebbe avuto interesse ha insistito per un approfondimentoperitale che fornisse i valori dell'intero edificio (anzi, opposizione èstata espressa ad un rinnovo della c.t.u. chiesta dagli appellantiprincipali)”. Da tale apprezzamento delle risultanze di causa i giudicidi secondo grado hanno fatto discendere “il totale annullamento delladelibera impugnata per difetto del quorum costitutivo attinente alvalore dell'edificio”, con assorbimento di ogni altra questione postadagli appelli principale ed incidentale.Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del SostitutoProcuratore generale [OSCURATO:PERSONA], concludendo per il rigetto delricorso.Hanno depositato memorie altresì ricorrenti e controricorrenti.3 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026MOTIVI DELLA DECISIONE1.-Il ricorso si sviluppa in dieci motivi: ciò induce a fare sinteticaesposizione delle singole censure con rinvio per relazione.Vanno peraltro disattese le eccezioni di inammissibilità del ricorsosollevate dai controricorrenti con riferimento all'art. 366, comma 1, n.4) e n. 6) c.p.c.: occorre procedere al riscontro di tali requisiti dicontenuto-forma necessariamente in rapporto a ciascun singolomotivo di impugnazione, verificandone in modo distinto specificità,completezza e riferibilità alla decisione impugnata, nonché il corredodella indicazione del contenuto rilevante degli atti e dei documenti suicui siano fondate le censure.I dieci motivi del ricorso proposto da [OSCURATO:PERSONA], in proprio equale amministratore della Soc. Marù s.r.l., [OSCURATO:PERSONA] e ValeriaRussotti, lamentano:1.1. - violazione/falsa applicazione dell'art. 1136, comma 1, c.c.(come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), per aver laCorte d’appello ritenuto erroneamente non sussistente, in primaconvocazione, il quorum costitutivo dell'assemblea di condominio del7 maggio 2008.1.2. - omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, inriferimento all'art. 360 n. 5, c.p.c., per aver la Corte di Messinaomesso di considerare le corrette intestazioni in proprietà delle unitàimmobiliari del condominio (Russotti-Valastro, [OSCURATO:PERSONA] e MeliaAlessandro).1.3. - falsa applicazione della legge 11 dicembre 2012, n. 220, peraver applicato la Corte d’appello la legge di riforma del condominio,non vigente all'epoca della delibera assembleare di condominio del 7maggio 2008.1.4. - violazione/falsa applicazione dell'art. 1136, comma 6, c.c.(come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), per non4 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026avere la Corte d’appello considerato che l'usufruttuaria non ècondomina e non ha diritto di voto in "materie speciali e di naturastraordinaria".1.5. - violazione/falsa applicazione dell'art. 1137 c.c. (comemodificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), per aver la Corted’appello ritenuto la delibera assembleare di condominio del 7 maggio2008 viziata nella forma e nella sostanza e, perciò, erroneamentedichiarandone il “totale annullamento”.1.6. - violazione/falsa applicazione dell'art. 1136, comma 4, c.c.(come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), per aver laCorte d’appello non considerato sussistente, in prima convocazione, ilquorum deliberativo sufficiente per la nomina dell'amministratore dicondominio.1.7. - violazione/falsa applicazione dell'art. 1136, comma 2, c.c.(come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), per aver laCorte d’appello ritenuto non sufficiente il quorum deliberativo, inprima convocazione, dell'assemblea di condominio del 7 maggio2008.1.8. - violazione/falsa applicazione dell'art. 1136, comma 5, c.c.(come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220), per aver laCorte d’appello considerato non sufficiente il quorum deliberativo perl'approvazione delle innovazioni nell'assemblea di condominio del 7maggio 2008.1.9. - violazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c., per aver la Corte d’appelloformulato una motivazione apparente, perplessa, contraddittoria edincomprensibile.1.10 - violazione dell'art. 112 c.p.c., per aver la Corte d’appelloomesso la pronuncia su un motivo di appello incidentale.2. – I motivi sono suscettibili di esame unitario, essendo accomunatida una ragione di fondatezza che attiene alla prova della invalidità5 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026della deliberazione assembleare impugnata, come si dirà inmotivazione. In particolare, è fondato il quinto motivo di ricorso,quello che assume la violazione o falsa applicazione dell’art. 1137c.c., con assorbimento delle restanti censure, che restano per l’effettoprive di immediata ed autonoma rilevanza decisoria.3. – Va inizialmente precisato che trova applicazione ratione temporisl’art. 1136 c.c. nella formulazione antecedente alle modificheintrodotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, essendo impugnataper contrarietà alla legge una deliberazione del 7 maggio 2008.3. In ragione della funzione del giudizio di legittimità di garantirel'osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, deve inoltreritenersi che, nell'esercizio del potere di qualificazione in diritto deifatti, la Corte di cassazione può ritenere fondata la questione,sollevata dal ricorso, per una ragione giuridica diversa da quellaspecificamente indicata dalla parte e individuata d'ufficio, con il sololimite che tale individuazione deve avvenire sulla base dei fatti percome accertati nelle fasi di merito ed esposti nel ricorso percassazione e nella stessa sentenza impugnata (Cass. n. 6935 del2007; n. 3437 del 2014; n. 18775 del 2017).4. – La sentenza impugnata, dopo corrette premesse in diritto circa lafunzione delle tabelle millesimali, è pervenuta all’erronea conclusioneche l’impugnazione della deliberazione assembleare approvata in data7 maggio 2008 dall’assemblea del [OSCURATO:PERSONA] nn. 45-47 di Taormina, proposta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],dovesse essere integralmente accolta per il vizio del difetto deiquorum costitutivi e deliberativi, stante la carenza di dati certi suivalori proporzionali delle rispettive quote.5. – Come tuttavia ancora di recente precisato da Cass. n. 2406 del2024, n. 28262 del 2023 e n. 3295 del 2023, la regola in tema diimpugnazione della deliberazione dell’assemblea condominiale è che6 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026l'onere di provare il vizio di contrarietà alla legge o al regolamento dicondominio, da cui deriva l'invalidità della stessa, grava sulcondomino che la impugna.Si è chiarito, invero, nelle sentenze n. 9839 del 2021 e n. 4806 del2025 rese dalle Sezioni Unite civili di questa Corte che devonoqualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolarecostituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiorea quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelleaffette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali,convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento diconvocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamenteaffette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle cheviolano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazioneall'oggetto.L’art. 1136, comma 6, c.c., nella formulazione qui applicabile rationetemporis, prescrive che "l'assemblea non può deliberare, se nonconsta che tutti i condomini ('gli aventi diritto', dopo la riformulazioneintervenuta con la legge n. 220 del 2012) sono stati invitati allariunione ('sono stati regolarmente convocati')". Pertanto, è compitodell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolaritàdegli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione,trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dalprocedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno,costituzione, discussione, votazione, ecc.). Il verbale di assembleadeve, inoltre, contenere l'elenco nominativo dei condominiintervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore dellerispettive quote, onde verificare la validità della costituzione delcollegio e la validità della delibera adottata in relazione ai "quorum”.Ne consegue che spetta al condomino che impugna la delibera perconseguirne l’annullamento provare, in caso di contestazione,7 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026l'effettiva sussistenza del denunciato vizio del procedimentocollegiale, e, ove rimanga incerto il fatto allegato dall’attore, resta asuo carico il rischio della prova mancata.Spettava perciò a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] provare chela deliberazione approvata dall’assemblea del 7 maggio 2008 fosseviziata con riguardo alla carenza dei quorum stabiliti dall’art. 1136c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari deicondomini intervenuti in rapporto al valore dell’intero edificio.5.1. - Quando l’impugnazione di una delibera dell'assembleacondominiale sia fondata, come nel caso in esame, sulla deduzione divizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o alla adozionecon maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, la tabellamillesimale assume un rilievo dirimente soltanto quando i condomini,nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiaratodi accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate inmodo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att.c.c., dando vita sul punto ad una convenzione di valore negoziale, laquale si risolve in un impegno irrevocabile di determinare le quote inun certo modo; l’esistenza di tabelle convenzionali, nel caso inesame, non risulta, tuttavia, né allegata né dimostrata.Ove invece la tabella millesimale approvata dall’assemblea abbiainteso unicamente determinare quantitativamente la portata deirispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominiosulla base dei criteri legali, l’invalidità di una delibera per difetto deiquorum prescinde dalla necessaria verifica del rispetto delleindicazioni tabellari.Ciò appunto perché, secondo consolidato orientamento di questaCorte, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quellodi revisione delle stesse, non ha natura negoziale, ma rivela un valorepuramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi8 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo icriteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione)(arg. da Cass. Sez. Unite, n. 18477 del 2010). Il criterio diidentificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivandodal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo allaproprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentementedalla formazione della tabella dei millesimi, la cui esistenza ed il cuirispetto non costituiscono, perciò, requisito di validità delle delibereassembleari, essendo consentito sempre di valutare anche "aposteriori" in giudizio se le maggioranze richieste per la validità dellacostituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano stateraggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condizionalo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione delcondominio (ancora Cass. n. 2406 del 2024, n. 28262 del 2023 e n.3295 del 2023).Se poi il condomino voglia lamentare che le tabelle millesimali in usosono erronee, deve agire per la revisione delle stesse a normadell’art. 69 disp. att. c.c., fermo restando che, secondo l'orientamentodi questa Corte, la pronuncia di revisione giudiziale non comportaretroattivamente l'invalidità di tutte le delibere approvate sulla basedelle tabelle precedentemente in vigore (Cass. n. 23739 del 2024; n.2635 del 2021; n. 6735 del 2020; n. 4844 del 2017; Sez. Unite n.16794 del 2007).D’altro canto, pur dovendosi convenire con le opinioni dottrinali che,in coerenza con la portata meramente ricognitiva della deliberazionedi approvazione delle tabelle millesimali, ravvisano la naturadichiarativa della sentenza di revisione delle tabelle millesimali (inquanto la stessa, appunto, ‹‹dichiara›› la volontà della legge rispettoalla fattispecie concreta con funzione di mero accertamento),l’impugnazione per annullamento delle passate delibere approvate9 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026sulla base delle tabelle erronee illo tempore vigenti, riferendosi i viziderivati ai quorum costitutivi o deliberativi o alla ripartizione inconcreto tra i condomini delle spese, resta pur sempre soggettaall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137,comma 2, c.c. Ciò smentisce anche l’esperibilità di azioni diingiustificato arricchimento correlate al versamento di contributicalcolati sulla base di valori millesimali inesatti, poi revisionati, inquanto i relativi spostamenti patrimoniali trovano giusta causa nelledelibere di ripartizione annullabili, e perciò, ove non annullate, valideed efficaci nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.5.2. - La Corte d’appello di Messina, pertanto, dopo aver giustamenteconsiderato che la preesistenza di una regolare tabella millesimalenon è requisito di validità delle deliberazioni delle assemblee dicondominio, e dopo aver altrimenti valutato, “a posteriori”, se iquorum richiesti per la costituzione dell’assemblea e perl’approvazione della deliberazione del 7 maggio 2008 fossero stati, omeno, raggiunti, avrebbe dovuto applicare il principio secondo cui laprova positiva del vizio della delibera assembleare impugnata deveessere fornita da chi deduce il vizio stesso a fondamento delladomanda di annullamento.6. - Va pertanto accolto, nei sensi di cui in motivazione, il quintomotivo di ricorso, vanno dichiarati assorbiti i restanti motivi e lasentenza impugnata deve essere quindi cassata nei limiti dellacensura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Messina in diversacomposizione, la quale procederà a riesaminare la causauniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti,e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.MLa Corte accoglie il quinto motivo di ricorso, dichiara assorbiti irestanti motivi, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censura10 di 11Numero registro generale 4320/2020Numero sezionale 2816/2025Numero di raccolta generale 11588/2026Data pubblicazione 28/04/2026accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio dicassazione, alla Corte d’appello di Messina in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civiledella Corte suprema di cassazione, il 20 novembre 2025.Il Consigliere estensoreANTONIO SCARPALa PresidenteMILENA FALASCHI11 di 11