Cassazione n. 21956/2026

v.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], come in attidomiciliate,RICORRENTI[OSCURATO:PERSONA], in persona del legalerappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall’Avvocatura Generale dello Stato, come in atti domiciliata,CONTRORICORRENTEavverso la sentenza n. 5752/22 della Corte di GiustiziaTributaria di [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, pubblicata in data 9dicembre 2022.Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, dott.giugno 2026.Numero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/20261. Con sentenza n. 5752/22, pubblicata in data 9 dicembre2022, la Corte di Giustizia Tributaria di [OSCURATO:PERSONA] delLazio ha accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate avverso lasentenza n. 4434/21 della [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva accolto il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] e RitaSoprano avverso l’avviso di accertamento n. RM0906028/2013, con il quale l’amministrazione avevaprovveduto, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311 del2004, ad un nuovo classamento (dalla classe 1 alla classe 4) ead una rideterminazione della rendita catastale (da euro1.079,39 ad euro 1.718,51) dell’unità immobiliare sita inRoma, alla via Menotti, della quale erano, rispettivamente,usufruttuaria e nuda proprietaria.2. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione avverso la suddetta sentenza, affidandonel’accoglimento a due motivi di impugnazione ed illustrandoulteriormente le loro difese con memoria.3. L’Agenzia delle Entrate ha resistito, depositandocontroricorso ed invocando la reiezione delle avverseargomentazioni e richieste.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso è fondato ed, in quanto tale, meritaaccoglimento.2. Con il primo motivo le ricorrenti hanno denunciato, aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazioneo falsa applicazione degli artt. 7 legge n. 212 del 2000 e 3legge n. 241 del 1990, per essere stato reputatoadeguatamente motivato l’avviso di accertamento, nonostantefosse viziato dall’insufficiente indicazione dei presupposti diNumero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/2026fatto che avevano indotto l’ufficio alla revisione catastale, ed,altresì, per avere l’amministrazione integrato ex post “lamotivazione del tutto carente dell’accertamento” mediante ledifese assunte in grado d’appello.3. Il motivo è fondato.3.1. Il classamento adottato, ai sensi dell’art. 1, comma 335,legge n. 311 del 2004, nell’ambito di una revisione deiparametri catastali della microzona nella quale un immobile èsituato, giustificata dal significativo scostamento del rapportotra il valore di mercato e quello catastale rispetto all’analogorapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali,deve essere adeguatamente motivato riguardo agli elementiincidenti, in concreto, sul diverso classamento del bene (daindividuarsi tra quelli indicati dall’art. 8 d.P.R. n. 138 del 1998,in cui sono valorizzati, tra l’altro, il “fattore edilizio” e quello“posizionale”, come la qualità urbana del contesto nel qualel’immobile è inserito e quella ambientale della zona di mercato,nonché le caratteristiche edilizie e costruttive del fabbricato edella singola unità immobiliare), affinché il contribuente siaposto in condizione di conoscere ex ante le ragioni che nehanno ispirato l’adozione (cfr. Cass. n. 3156/15, Cass. n.23129/18, Cass. n. 9770/19, Cass. n. 19810/19, Cass. n.6867/20, Cass. n. 2200/21, Cass. n. 9095/21, Cass. n.9303/21, Cass. n. 36217/21, Cass. n. 25201/22, Cass. n.9035/24, Cass. n. 16869/24, Cass. n. 30448/24 e Cass. n.8121/26).Ed, invero, la questione su quale debba essere il contenutomotivazionale minimo necessario per rendere adeguata aparametri di tutela del contribuente e di trasparenzaamministrativa la revisione del classamento delle unitàNumero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/2026immobiliari site in microzone comunali, ai sensi dell’art. 1,comma 335, legge n. 311 del 2004, è stata più volte affrontatada questa Corte, la quale ha ribadito il principio -oramaiconsolidato- secondo il quale è necessaria una motivazionerigorosa e, cioè, completa, specifica e razionale, non bastandol’evocazione di nozioni o concetti astratti, quali, ad esempio,l’evoluzione del mercato immobiliare o la variazione di valoredegli immobili presenti in una determinata microzona.Ne consegue la necessità che nell’avviso di accertamentosiano precisate le ragioni che hanno indotto l’amministrazionea modificare il classamento originario, non essendo sufficienteil richiamo agli astratti presupposti normativi ispiratoridell’avvio della procedura, dovendosi esplicitare, in modopreciso e dettagliato, gli elementi concreti emersi e valutati,quali, tra gli altri, gli interventi e le trasformazioni urbane cheabbiano portato l’area alla riqualificazione, risultando inidonei iriferimenti ad espressioni di stile del tutto avulse dallasituazione concreta (cfr. Cass. n. 3156/15, Cass. n. 16378/18,Cass. n. 27180/19 e Cass. n. 9603/20).L’obbligo di motivazione, in questi casi, proprio inconsiderazione del carattere “diffuso” dell’operazione direvisione catastale, deve essere assolto in maniera rigorosa(secondo quanto rammentato -cfr. Corte cost. n. 249/17-anche dalla [OSCURATO:PERSONA], la quale, peraltro, ha reputato esente daprofili di irragionevolezza il peculiare strumento introdotto conla legge finanziaria del 2005), tanto da porre il contribuente incondizione di conoscere le concrete ragioni, riferibili allaspecifica situazione di fatto, sottese al provvedimento assuntodall’amministrazione.Numero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/2026Nella procedura contemplata dall’art. 1, comma 335,legge n. 311 del 2004, infatti, dovendosi tenere conto, nelmedesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici diciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona incui l’unità immobiliare è sita, siccome tutti incidenticomparativamente e complessivamente sulla qualificazionedella stessa, è indispensabile che al contribuente, assoggettatoall’iniziativa dell’amministrazione, volta a modificare un quadrogià stabilizzato di definizione della capacità contributiva, sianoostesi tutti i dati e gli elementi utili a controllare -e, se delcaso, contestare- sul piano giuridico, oltre che su quellofattuale, la sussistenza dei presupposti per la revisione delclassamento (cfr. Cass. n. 16768/26).3.2. In questa prospettiva, non può ritenersi congruamentemotivato il provvedimento di riclassamento che facciaesclusivamente riferimento, in termini sintetici e, quindi,generici, al rapporto tra il valore di mercato ed il valorecatastale della microzona considerata rispetto all’analogorapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali edal relativo scostamento, nonché agli atti ed ai provvedimentiamministrativi posti a fondamento della revisione, senzaspecificare le fonti, i modi ed i criteri in virtù dei quali i datipresi in esame siano stati ricavati ed elaborati, dovendol’avviso di accertamento contenere l’indicazione degli elementie delle circostanze incidenti, in relazione ad una determinatamicrozona, sul diverso classamento di ciascuna unitàimmobiliare (cfr. Cass. n. 23051/19, Cass. n. 22671/19, Cass.n. 25201/22 e Cass. n. 15350/24).Per quanto riguarda, a titolo esemplificativo, il parametrocostituito dal valore medio di mercato delle unità immobiliariNumero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/2026comprese in una determinata microzona, è necessario chel’amministrazione specifichi e documenti con precisione qualidati siano stati utilizzati ed in quale modo ne sia stataeffettuata la rilevazione e l’elaborazione per individuare, inconcreto, il valore medio di mercato dei beni sottoposti arevisione.L’atto attributivo di una nuova rendita catastale, insomma,deve indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medidi mercato e catastale (recte, del loro rapporto), nel contestodelle microzone comunali previamente individuate, abbia avutouna ricaduta sul singolo immobile (sulla sua categoria, classe erendita catastale), così incidendo sul diverso classamento dellasingola unità immobiliare, ed, a tal proposito, non è sufficiente-oltre che il mero richiamo alle espressioni generiche impiegatedalla norma- la semplice indicazione in termini numerici deirisultati, essendo necessario dare conto, in modo chiaro especifico, dei metodi attraverso i quali siano stati ricavati, deicriteri impiegati e delle tecniche statistiche adoperate e, non dimeno, della attendibilità degli elementi di fatto sottesiall’elaborazione ed all’applicazione di quei criteri e di quelletecniche.Il riferimento ad espressioni di stile del tutto avulse dallasituazione concreta, quindi, non soddisfa -come si è avuto giàmodo di accennare in precedenza- l’obbligo motivazionaledell’avviso di accertamento, laddove si tratti di formulazioni deltutto prive di specificità e determinatezza ed in ordine alle qualisarebbe impossibile qualsivoglia opera di trasposizione delleragioni della revisione, in maniera puntuale e precisa, sullasingola unità immobiliare, giacché inidonee ad indicare i criteried i modi attraverso i quali sono stati identificati, calcolati,Numero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/2026rilevati ed elaborati i parametri prescritti dall’art. 1, comma335, legge n. 311 del 2004 (cfr. Cass. n. 9770/19, Cass. n.13390/20, Cass. n. 16869/24, Cass. n. 16768/26).3.3. Nella vicenda in esame, come è dato arguire dal tenoredell’atto impugnato, riportato, peraltro, nel ricorso, conriferimento alla parte in cui sono esplicitate le motivazioni dellarevisione del classamento (cfr., allegato in copia al fascicolodelle ricorrenti, l’avviso di accertamento de quo, in particolare,alle pagg. 3, 4, 5, 6 e 7), nonché dalle argomentazionienucleabili dall’ordito motivazionale che sorregge la decisione(cfr. la sentenza impugnata, alle pagg. 3 e 4), non è possibileritenere che l’atto di revisione catastale sia assistito da unamotivazione congrua, conforme ai canoni testé indicati, nondelucidando in maniera adeguata sulle ragioni giustificatrici, inconcreto, del mutamento del classamento, che avrebbenecessitato dell’enunciazione di tutti i dati e gli elementiinfluenti sulle modifiche apportate, al fine di permetterne unareale comprensione e verificabilità.Esso poggia, oltre tutto, su -non meglio specificate- “indaginitecniche”, che sarebbero state svolte “al fine di verificare iclassamenti e le conseguenti rendite catastali delle unitàimmobiliari urbane ubicate nelle microzone”, e su riferimenti -per lo più standardizzati ed, in ogni caso, generici, se nonaddirittura apodittici- alla “consistente rivalutazione delpatrimonio immobiliare e della connessa redditività,riconducibile anche ad interventi di riqualificazione urbana ededilizia”, nonché alla “progressiva trasformazione urbana esocio-economica”, con riflessi sulle “effettive redditività” deicespiti immobiliari, che avrebbero subito “un incrementonotevolmente superiore a quello riscontrato in altre microzoneNumero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/2026della città”, alla “posizione dell’unità immobiliare all’internodella zona censuaria della microzona” ed alla “migliorataqualità di tale contesto urbano”, che ne avrebbe determinato“un diverso apprezzamento sul mercato immobiliare”,assolutamente insufficienti -anche tenendo conto delle “unità diriferimento” indicate a raffronto, ai sensi dell’art. 11 d.l. n. 70del 1988- ad illustrare le ragioni incidenti, in concreto, sulledeterminazioni assunte dall’amministrazione, con riferimentoalla situazione della specifica unità immobiliare sottoposta arevisione.4. In conclusione, il primo motivo è fondato e deve essereaccolto, assorbito il secondo (con il quale le ricorrenti hannoprospettato, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3,c.p.c., la violazione o falsa applicazione delle norme di legge eregolamentari dettate in materia catastale, quali il r.d.l. n. 652del 1939, conv. dalla legge n. 1249 del 1939, il d.P.R. n. 1142del 1949, il d.P.R. n. 138 del 1998 e le determinazionidell’Agenzia del Territorio del 30 novembre 2010 e del 16febbraio 2005), e la sentenza impugnata, per l’effetto, deveessere cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti difatto, la causa, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c.,può essere decisa nel merito, con l’accoglimento dell’originarioricorso proposto dalle contribuenti.5. Le spese di lite, tenuto conto del consolidamento degliorientamenti giurisprudenziali precedentemente menzionati nelcorso dei gradi di merito, possono essere, con riferimento aquesti ultimi, integralmente compensate, mentre, conriferimento al giudizio di legittimità, devono essere poste acarico dell’Agenzia delle Entrate. P.Q.MNumero registro generale 12566/2023Numero sezionale 5119/2026Numero di raccolta generale 21956/2026Data pubblicazione 26/06/2026La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito ilsecondo, e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata;decidendo nel merito, ai sensi dell’art. 384, secondo comma,c.p.c., accoglie l’originario ricorso proposto dalle contribuenti;compensa le spese di lite con riferimento ai gradi di merito;condanna l’Agenzia delle Entrate alla refusione, in favore dellericorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida ineuro 4.500,00 per compensi ed in euro 200,00 per esborsi,oltre accessori come per legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24 giugno2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]