Cassazione n. 34920/2025

5 CC ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.13305/2022 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], domiciliata digitalmente ex lege, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) per procura allegata al ricorso; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], domiciliato digitalmente ex lege, rappresentato e difeso dagli avv. [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) per procura in calce al controricorso; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 3359/2021 , depositata il 19/1/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/11/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., [OSCURATO:PERSONA] chiese accertarsi la nullità del contratto di locazione di un immobile di edilizia residenziale pubblica, stipulato il 1°/10/2010 con [OSCURATO:PERSONA] , nella parte in cui contemplava un canone eccessivo rispetto alla delibera del Consiglio comunale di Gorgonzola del 25/2/2008, che aveva adottato la convenzione - tipo per la disciplina degli alloggi rientranti nella suddetta tipologia. Il Tribunale di Milano, ritenuta applicabile la convenzione suddetta, dichiarò la nullità dell’art. 12 del contratto di locazione (da intendersi, in realtà, come art. 5,disciplinante l’importo del canone), condannando la locatrice a restituire al conduttore la complessiva somma di € 23.404,92, oltre interessi. La Corte d’appello di Milano rigettò l’impugnazione, osservando come il giudice di prime cure -legittimamente mantenendosi nel perimetro del thema decidendum delineato dalla domanda introduttiva -avesse fatto applicazione dell’art. 10 della convenzione in discorso ( che vietava tout court le locazioni in favore dei terzi ) , senza che ciò integrasse “alcuna violazione del contraddittorio ex art. 112 c.p.c., stante la corrispondenza tra le richieste del ricorrente e la decisione assunta dal Tribunale di Milano, ed il fatto che la questione dell’inapplicabilità al caso di specie della delibera 25 febbraio 2008 del Comune di Gorgonzola era stata oggetto di discussione in primo grado” (pag. 6 della sentenza in questa sede impugnata). Né potevano esservi dubbi circa l’applicabilità ratione temporis della convenzione al rapporto de quo, atteso che quest’ultimo era sorto dopo che la deliberacomunale n. 19 del 25/2/2008 aveva acquisito efficacia. I giudici di secondo grado confermarono, infine, la sentenza impugnata anche nella parte in cui aveva ritenuto non provata l’esistenza di una specifica autorizzazione del Comune di Gorgonzola alla locazione in discorso, dal momento che “nessuna delibera o formale parere risulta[va] essere stato rilasciato dalla Giunta”(pag. 8 della sentenza impugnata). [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] si è difeso con controricorso. La ricorrente ha pure depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo di ricorso, è dedotta la “nullità della sentenza per violazione del principio del contraddittorioex art. 360, comma 1, n. 3 e 4 c.p.c., in rapporto agli art. 111 Cost., nonché degli artt. 101, 2° comma, e 112c.p.c.”. La ricorrente sostiene che, a fronte di una domanda volta all’accertamento della nullità dell’art. 12(ma in realtà il riferimento dovrebbe intendersi all’art. 5) del contratto di locazione, per contrasto con l’art. 4 della convenzione approvata dal Comune di Gorgonzola il25/2/2008, (il Tribunale prima e) la Corte d’appello (poi) avrebbe (ro) “dichiarato la nullità della clausola contrattuale relativa al canone per ben altra strada e cioè affermando la generica invalidità dell’intero contratto di locazione per violazione dell’art. 10 della convenzione tipo che vieta[va] la locazione degli immobili realizzati in convenzione, per arrivare ad affermare la nullità dell’art. 12” (pag. 17 del ricorso per cassazione).In sostanza, a dire della ricorrente“la Corte non ha considerato che le domande proposte dal signor Fratangeli avevano un ben diverso contenutoed una causa petendi radicalmente differente , tendendo non a far accertare la nullità del contratto di locazione perché vietato, ma a far integrare la clausola relativa all’entità del canone di locazione” (pag. 18 del ricorso). Il motivo è infondato. Iniziando dalla prima censura (afferente al vizio di ultrapetizione), la domanda originariamente proposta dal Fratangeli mirava alla declaratoria di nullità della clausola relativa all’ammontare del canone locatizio, con conseguente sostituzione della stessa ex art.1339 c.c. con il canone “calmierato” contemplato dalla convenzione di lottizzazione. Viene in gioco, dunque, il principio di diritto affermato da Cass., Sez. un., n. 26242/2014, alla cui stregua “il giudice innanzi al quale sia stata proposta domanda di nullità parziale del contratto deve rilevarne di ufficio la nullità totale, e, qualora le parti, all'esito di tale indicazione officiosa, omettano un'espressa istanza di accertamento in tal senso, deve rigettare l'originaria pretesa non potendo attribuire efficacia, neppure parziale (fatto salvo il diverso fenomeno della conversione sostanziale), ad un negozio radicalmente nullo”. Sulla base dei fatti dedotti in giudizio dalle parti, ben poteva, quindi, il giudice di merito rilevare d’ufficio la nullità di un contratto la cui validità era, per contro, presupposta dalla domanda dell’attore, sulla falsariga di quanto affermato da Cass., n. 1036/2019, secondo cui“il giudice può rilevare d'ufficio la nullità di un contratto, a norma dell'art. 1421 c.c., anche ove sia stata proposta domanda di annullamento (o di risoluzione o di rescissione), senza incorrere nel vizio di ultrapetizione, atteso che in ognuna di tali domande è implicitamente postulata l'assenza di ragioni che determinino la nullità del contratto medesimo”. Quanto alla seconda censura, occorre rimarcare che “l 'omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d'ufficio, sulla quale si fondi la decisione priva i soggetti processuali del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva, con conseguente nullità della sentenza (cd. "della terza via" o "a sorpresa") per violazione del diritto di difesa tutte le volte in cui chi se ne dolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto far valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato” (Cass., n. 21314/2023). Nel caso di specie, la parte si è limitata a dedurre che avrebbe fatto valere il vizio oggetto della prima censura di cui s’è detto sopra (vale a dire l’ultrapetizione ), incorrendo, quindi, in un ragionamento circolare di per sé esemplificativo di un deficit di decisività (essendo stato il suddettovizio – come detto - escluso). 2. Il secondo motivo di ricorso denunzia l’omessa pronuncia sul motivo d’appello con cui era stata censurata la sentenza di primo grado, nella parte in cui aveva ritenuto applicabile alla fattispecie concreta la convenzione approvata dal Comune con delibera del 25/2/2008, alla quale, invece, non poteva riconoscersi efficacia “retroattiva”, tale cioè da riferirsi anche alle “convenzioni entrate in vigore in precedenza”(quale quella sulla base della quale era stato costruito e assegnato l’immobile in questione). Anche questo motivo è infondato, atteso che “il vizio di omessa pronuncia, censurabile ex art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. per violazione dell'art. 112 c.p.c., ricorre ove il giudice ometta completamente di adottare un qualsiasi provvedimento, anche solo implicito di accoglimento o di rigetto ma comunque indispensabile per la soluzione del caso concreto, sulla domanda o sull'eccezione sottoposta al suo esame” (Cass., n. 27551/2024). Nel caso in esame, invece, la Corte d’appello, a pag. 7 del la sentenza impug nata, si è pronunciata circa l’applicabilità ratione temporis , al contratto di locazione de quo , della convenzione adottata dal Comune di Gorgonzola con delibera del 25/2/2008, motivandola in ragione della posteriorità del contratto stesso rispetto alla menzionata convenzione, avente efficacia imperativa. 3.Con il terzo motivo di ricorso è dedotta la “nullità del procedimento per violazione o falsa applicazione di norme processuali ex art. 360, comma 1, n. 4, in relazione all’art. 116 c.p.c., 2699 e 2700 c.c.”. Sostiene la ricorrente che il giudice di merito ha escluso la sussistenza di una specifica autorizzazione alla locazione, da parte del Comune di Gorgonzola,nonostante le evidenze di segno contrario riscontrabili nelle comunicazioni dell’ente pubblico prodotte dalla ricorrente. Il motivo è inammissibile, tenuto conto che, “ in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza di diversa indicazione normativa - secondo il suo "prudente apprezzamento", pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione” ( Cass., Sez. un., n. 20867/2020). Nel caso che qui occupa, il giudice di merito ha motivatamente ritenuto che non fosse statarilasciata alcuna formale autorizzazione alla stipula del contratto di locazione da parte della giunta comunale, e ciò ha fatto prendendo posizione proprio sui documenti (comunicazioni della Barbato e del Comi) addotti dalla ricorrente a fondamento della propria censura, ai quali non può riconoscersi alcuna efficacia di prova legale, trattandosi di mere comunicazioni di deliberazionidella Giunta (risultate, a loro volta, non provate). 4. In definitiva, i l ricorso dev’essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali (liquidate in dispositivo). P.Q.M Rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in € 200,00 per esborsi ed € 2.000,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a ti