Cassazione n. 09297/2026

ome in atti- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Pardise come da procura in calce al controricorso, domicilio digitale come in- controricorrente -avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia n. 661/2022 pubblicatail 7.4.2022;Numero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 17.2.2026dal Consigliere relatore dr. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] di Monastier e del [OSCURATO:PERSONA]. Coop., conintimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto di citazione perconvalida del 18.6.2019, convenne [OSCURATO:PERSONA] dinanzi al Tribunale diTreviso, per ottenere la convalida dell’intimato sfratto con richiesta, in caso diopposizione, di emissione di ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilasciodell’immobile locato, da essa Banca acquistato in sede di vendita forzata.Si costituì in giudizio [OSCURATO:PERSONA] contestando le avverse domande echiedendone il rigetto.Il Tribunale, con ordinanza del 16.9.2019, rigettò l’istanza ex art. 665 c.p.c.proposta dalla Banca e dispose il mutamento del rito in quello locatizio.Esperito inutilmente il procedimento di mediazione ex art. 5 d.lgs. 28/2010,con istanza ex art. 296 c.p.c. del 10.1.2020 le parti congiuntamente chieserola sospensione del giudizio per tre mesi. All’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA], subentrataalla Banca intimante la incorporante Banca di Credito CooperativoPordenonese e Monsile – [OSCURATO:PERSONA], le parti chiesero fissarsil’udienza di discussione; depositate dalle parti le rispettive memorie,all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Tribunale, con sentenza n. 1816/2020, all’esitodella discussione, dichiarò cessata alla data del 31.5.2019 l’efficacia delcontratto ad uso abitativo stipulato in data 1.6.2010 tra la società [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] C. e [OSCURATO:PERSONA], ordinando aNumero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026quest’ultimo l’immediato rilascio dell’immobile sito in [OSCURATO:PERSONA] (TV)[OSCURATO:PERSONA] n. 71 e relativi accessori, in favore dell’intimante; infine, regolò lespese secondo soccombenza.[OSCURATO:PERSONA] propose gravame e la Corte d’appello di Venezia, nellaresistenza della Banca, lo accolse con sentenza del 7.4.2022, rigettando ladomanda attorea e condannando la Banca alle spese del doppio grado.Osservò in particolare il giudice d’appello che, anzitutto, l’ultima parte dellaclausola di cui all’art. 4 del contratto di locazione riproduceva il testo dell’art.2 della legge n. 431/1998, prevedendo una durata novennale e il rinnovoautomatico alla prima scadenza, salvo disdetta; che l’art. 1, comma 2, lett. a)della stessa legge – nella parte in cui esclude l’applicabilità del regimevincolistico agli immobili di cui alla legge n. 1089/1939 - non costituisce normaimperativa; che la notifica della disdetta avrebbe dunque dovuto effettuarsientro sei mesi prima dalla scadenza, ossia entro il 30.11.2018, ma che tantonon era avvenuto.Avverso detta sentenza ricorre per cassazione la Banca di Credito CooperativoPordenonese e Monsile – [OSCURATO:PERSONA], sulla scorta di quattro formalimotivi, cui resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA]. Entrambe le partihanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] ha riservato il deposito dell’ordinanzaentro sessanta giorni.RAGIONI DELLA DECISIONE1.1 – Con il primo motivo si denuncia “Nullità della sentenza ex art. 360 n. 3c.p.c. per violazione e falsa applicazione dell’art. 12 delle Preleggi, dell’art. 1,Numero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026comma 2, e dell’art. 2 della Legge 431/1998 in combinato disposto con laLegge 1 giugno 1939, n. 1089 (poi sostituita dal d.lgs. 22.1.2004 n. 42) e conl’art. 1571 e seguenti del c.c. in relazione alla declaratoria derogabilità pervolontà delle parti della norma di cui all’art. 1, 2 co. lett. a) 431/98 nonostantei contratti relativi alle ville, ai castelli e palazzi (cat. catastale A7 e A9) alleabitazioni di lusso (cat. A1) e gli immobili vincolati ex lege 1089/1939 – comeè per l’appunto l’immobile oggetto di causa – per espressa previsionenormativa sono sottratti alla legge speciale e regolati esclusivamente dalcodice civile (artt. 1571 e seguenti c.c.)”.1.2 – Con il secondo motivo si denuncia “Nullità della sentenza ex art. 360 n.3 c.p.c. per violazione e falsa applicazione degli artt. 1 comma secondo dellaLegge 431/1998 in combinato disposto con l’art. 1419 secondo comma, c.c.nella parte in cui ha ritenuto valida ed efficace la clausola 4 del succitatocontratto di locazione nonostante sia meramente riproduttiva delladisposizione di cui all’art. 2 della legge 431/1998, espressamente esclusa nelcaso di immobili vincolati ex lege 1089/1939”.1.3 – Con il terzo motivo si denuncia “Nullità della sentenza ex art. 360 n. 3c.p.c. per violazione e falsa applicazione degli artt. 1334 e 1335 c.c. incombinato disposto con gli artt. 140 c.p.c., 2697 c.c. in relazione alla ritenutamancata prova da parte della Banca di aver inviato nei sei mesi prima dellascadenza la disdetta”.1.4 – Con il quarto motivo, infine, si lamenta “nullità della sentenza ex art360, n. 3 c.p.c. per violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art.Numero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026115 c.p.c. avendo errato la Corte nel ritenere che fosse onere del locatorefornire la prova del momento della consegna del telegramma e ciò nonostanterisulti che il locatore abbia dedotto e allegato di aver spedito il telegramma indata 29 novembre 2018 e il sig. [OSCURATO:PERSONA] non abbia mai contestato lacircostanza di averlo ricevuto in tale data limitandosi ad affermare che laBanca non aveva provato la consegna del telegramma entro il 30 novembre2018”.2.1 – L’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di procura speciale,sollevata dal [OSCURATO:PERSONA], è infondata e va respinta.Infatti, la ricorrente, in data 26.9.2022, ha notificato il ricorso a controparteper due volte: una prima alle h. 18,42, con acclusa procura rilasciata nel 2020(evidentemente ed effettivamente priva dei requisiti di specialità, ex art. 365c.p.c., essendo stata rilasciata in data precedente alla stessa pubblicazionedella sentenza d’appello); una seconda alle h. 19,04, con procura adeguata,in quanto recante anche gli estremi della sentenza d’appello. Del resto, larelativa documentazione è stata depositata anche dallo stesso [OSCURATO:PERSONA].Come correttamente evidenziato dalla ricorrente in memoria, essa haprovveduto all’iscrizione a ruolo del solo ricorso notificato per secondo.Pertanto, a mente dell’art. 387 c.p.c., poiché riguardo al primo ricorsonotificato, all’atto della notifica del secondo (avvenuta a distanza di circa 20minuti) non era stata ovviamente ancora pronunciata l’improcedibilità ol’inammissibilità, il potere di impugnazione della parte non era affattoNumero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026consumato; di conseguenza, il ricorso è senz’altro ammissibile e può esseredelibato.3.1 – Il primo e il secondo motivo possono trattarsi congiuntamente, perchéconnessi: e sono infondati.In proposito, pur vero essendo che la locazione di un immobile di pregio aduso abitativo non è soggetta alla tutela vincolistica di cui alla legge n.431/1998 [come previsto dall’art. 1, comma 2, lett. a), della legge stessa],non v’è alcuna valida ragione per cui le parti non possano liberamente decideredi assoggettare il rapporto alla relativa disciplina, richiamandolaadeguatamente in contratto, in forza dell’autonomia contrattuale di cui all’art.1322 c.c.Ad un simile rapporto sono certamente applicabili, in linea di principio e inprima battuta, le norme del codice civile, come appunto previsto dall’art. 1,comma 2, lett. a), cit. Ma se le parti hanno deciso di derogare al regimegenerale, liberamente pattuendo l’assoggettamento del rapporto avente adoggetto immobili di pregio (quale quello per cui è causa) a tale ultimadisciplina, la sua inapplicabilità potrebbe solo discendere da un contrasto dellarelativa clausola con norme imperative.Tuttavia, il richiamato art. 1, comma 2, della legge n. 431/1998 (che dispone,per quanto qui interessa, che “Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 … dellapresente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agliimmobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nellecategorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente allaNumero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non sianostipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presentelegge …”) non ha certo una simile valenza, essendo dettato per regolare ilregime legale concernente anche gli immobili di pregio, senza però escludernela derogabilità: tanto, né espressamente, né implicitamente, giacchél’avverbio “esclusivamente” ha il solo scopo di circoscrivere in senso oggettivola portata del regime normativo ordinario.Altra questione, ovviamente, è quella per cui - poiché il contratto di locazioneintervenne originariamente tra una società riferibile al [OSCURATO:PERSONA] (poi fallita) eil [OSCURATO:PERSONA] stesso - il ricorso al regime vincolistico possa eventualmenteapparire privo di giustificazione, se non anche in sé fraudolento: ma èquestione mai agitata dalla BCC ricorrente, da quel che risulta.4.1 – Il terzo motivo è anch’esso infondato, benché la motivazione dellasentenza impugnata debba essere corretta, ai sensi dell’art. 384, ult. comma,c.p.c.Risulta pacifico tra le parti che, in applicazione della clausola di cui all’art. 4del contratto, il diniego di rinnovazione alla prima scadenza avrebbe dovuto“recapitarsi” al conduttore entro il 30.11.2018.Risulta altrettanto pacifico che la disdetta venne intimata dalla BCC sia contelegramma; tanto è avvenuto, in entrambi i casi, con attività avviata in data29.11.2018.N. 23741/22 R.G. Numero registro generale 23741/2022Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/20264.2 - Ora, quanto alla prima disdetta, la Corte d’appello ne ha ritenutol’intempestività, applicando analogicamente l’art. 8, comma 4, della legge n.890/1982, posto che nessuno degli adempimenti di cui all’art. 140 c.p.c.consentiva di ritenere che la disdetta fosse pervenuta nella sfera diconoscibilità del [OSCURATO:PERSONA] entro la scadenza.In proposito, occorre stabilire con esattezza il momento di perfezionamentodella notifica col rito degli irreperibili ex art. 140 c.p.c.Sul punto, è stato affermato, tra le altre, da Cass. n. 6089/2020, che“Le notifiche "ex" art. 140 c.p.c. presentano un regime che si discosta daquello di cui all'art. 8, comma 4, l. n. 890 del 1982, atteso che, mentre lenotificazioni a mezzo del servizio postale si perfezionano decorsi dieci giornidalla spedizione della raccomandata o al momento del ritiro del piegocontenente l'atto da notificare, ove anteriore, viceversa, l'art. 140 c.p.c.,all'esito della sentenza n. 3 del 2010 della Corte costituzionale, faesplicitamente coincidere tale momento con il ricevimento della raccomandatainformativa, reputato idoneo a realizzare, non l'effettiva conoscenza, ma laconoscibilità del deposito dell'atto presso la casa comunale e a porre ildestinatario in condizione di ottenere la consegna e di predisporre le propriedifese nel rispetto dei termini eventualmente pendenti per la reazionegiudiziale. Tale difformità non si espone a dubbi di legittimità costituzionale,posto che non è predicabile un dovere del legislatore ordinario di uniformareil trattamento processuale di situazioni assimilabili, essendo consentita unaNumero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026diversa conformazione degli istituti processuali a condizione che non siano lesii diritti di difesa”.Pertanto, è evidente che il motivo è destituito di fondamento, perché è certoche, alla data del 30 novembre 2018, la raccomandata informativa non erastata recapitata al conduttore, insufficiente essendone la mera spedizione.4.3 – Per quanto concerne poi la disdetta con telegramma, premesso checorrettamente la Corte d’appello ha escluso che il messaggio e-mail di PosteItaliane provi alcunché (esso è stato spedito solo 11 minuti dopo la richiestadi spedizione del telegramma stesso, da parte della BCC), anche a volerconvenire con la ricorrente sul fatto che la disdetta sia stata effettivamenterecapitata al destinatario, in forza della presunzione derivante dalla regolaritàdel servizio postale, tuttavia, resta il fatto che non v’è prova di quando ciò siaavvenuto, perché, per ritenere che il telegramma sia stato recapitato entro il30.11.2018, si dovrebbe ricorrere ad una - non consentita, per il divieto dipraesumptio de praesumpto - doppia presunzione: la prima, che dettotelegramma sia stato recapitato al destinatario, perché il servizio operaregolarmente; la seconda, che tanto sia avvenuto, sempre in forza dellaregolarità del servizio, entro il giorno dopo l’invio.Sul punto, dunque, non può che convenirsi con la Corte lagunare, laddove haritenuto che la Banca non abbia assolto l’onere probatorio a suo carico,dovendo dunque escludersi che, alla data del 30.11.2018, la disdetta fossegiunta nella sfera di conoscibilità del destinatario.Numero registro generale 23741/2022N. 23741/22 R.G. Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026Con la suddetta correzione, pertanto, il mezzo in esame è rigettato, peraltroneppure essendo pertinente la giurisprudenza citata dalla ricorrente inmemoria.5.1 – Il quarto motivo, infine, è parimenti infondato.Richiamato quanto già detto per il motivo precedente, e premesso che lavalutazione circa la contestazione o non contestazione di una circostanza èquestione riservata al giudice di merito (e il ricorso non indica se e quando laspecifica questione venne sollevata dinanzi a questi, donde anche un profilodi inammissibilità del mezzo), ritiene la Corte che l’affermazione – attribuitadalla ricorrente al [OSCURATO:PERSONA] - per cui la Banca non ha provato che il telegrammasia stato consegnato entro il 30.11.2018 non può che significare che lacircostanza in questione è stata debitamente contestata dall’odiernocontroricorrente ed è incompatibile col riconoscimento che la consegna siainvece avvenuta il 29.11.2018. Del resto, il richiamare la controparteall’assolvimento dell’onere della prova sulla stessa gravante esclude di per séun contegno di mancata contestazione di un fatto allegato dall’avversario.6.1 – In definitiva, tutti i motivi sono infondati.Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono lasoccombenza.In relazione alla data di proposizione del ricorso, può darsi attodell’applicabilità dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n.115.N. 23741/22 R.G. Numero registro generale 23741/2022Numero sezionale 621/2026Numero di raccolta generale 9297/2026Data pubblicazione 13/04/2026 P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso, con correzione della motivazione, e condanna laricorrente alla rifusione delle spese, che liquida in € 6.500,00 per compensi,oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misuradel 15%, oltre accessori di legge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso,a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data17.2.2026.Il PresidenteLina Rubino