Cassazione n. 05625/2023

sul ricorso proposto da: [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difes o per procura alle liti autenticata in data 19. 7. 2018 dal notaio [OSCURATO:PERSONA] di Roma, rep. 2327, dall’[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, via Oslavia n. 39/F. Ricorrente contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al controricorso dall’[OSCURATO:PERSONA] , elettivamente domiciliato all’indirizzo digitale pec del difensore. Controricorrente avverso la sentenza n.579/2018 della Corte di appello di Roma , depositata il 25. 1. 2018. Udita la relazione della causa svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] nella camera di consiglio del 3. 2. 2023. Fatti di causa e ragioni della decisione R.G. N.24960/2018.Con sentenza n.579 del 25. 1. 2018 la Corte di appello di Roma, in integrale riforma della decisione di primo grado, accogliendo la domanda proposta da [OSCURATO:PERSONA], dichiarò il contratto preliminare di compraven dita da questi stipulato in data 19. 1. 2008 con [OSCURATO:PERSONA] risolto per inadempimento di quest’ultimo, che condannò alla restituzione della caparra ricevuta di euro 15.000,00. La controversiaaveva ad oggetto gli obblighi nascenti dal contratto preliminare con cui [OSCURATO:PERSONA] si era impegnato ad acquistare da [OSCURATO:PERSONA] un terreno sito in località [OSCURATO:PERSONA] in [OSCURATO:PERSONA]. Nel suddetto contratto era previstoespressamente che il promittente venditore fosse tenuto a sottoscrivere un atto di obbligoa carico di due lotti limitrofi, rimasti in sua proprietà, al fine di consentire l’attività di edificazione sul fondo compromesso e che, nel caso in cui il permesso a costruire non fosse stato rilasciato, il contratto sarebbe stato da considerarsi nullo ed il Romaniello obbligato a restituire la caparra versata. L e parti si erano addebitat e reciproci inadempimenti. In particolare, Polinari aveva sostenutoche la controparte non aveva sottoscritto l’atto d’obbligo e, ciò nonostante, gli aveva notificato una diffida ad adempiere per la stipula dell’atto definitivo e quindi dichiarato di recedere dal contratto e di trattenere la caparra ricevuta, e Romaniello affermato la legittimità del recesso esercitato, per non avere l’altra parte adempiuto alla diffidada lui comunicata, disertando l’appuntamento dinanzi al notaio fissato per il rogito. A sostegno della conclusione accolta la Corte di appello, dopo avere qualificato la clausola contrattuale relativa al futuro rilascio del permesso a costruire come condizione risolutiva del contratto preliminare , affermò che la mancata conclusione del contratto definitivo era addebitabile al Romaniello, che non aveva sottoscritto l’atto d’obbligo a carico dei suoi terreni limitrofi, cui si era espressamente obbligato ai sensi dell’art. 7 del preliminare, rendendo così impossibile l’estensione della superficie minima necessaria per l’ottenimento della licenza a costruire in favore del terreno compromesso. Aggiunse la Corte che Romaniello non aveva nemmeno ottemperato alla clausola 8 del contratto, che lo impegnava, allo scopo, a prestare assistenza ed a fornire i documenti R.G. N.24960/2018.necessari e che aveva altresì consapevolmente omesso di rendere edotto il compratore che il terreno de quoera destinato ad agricoltura. Né, prosegue la sentenza, poteva accedersi alle conclusioni della consulenza tecnica svolta nel giudizio di primo grado, che aveva sì riconosciuto la possibilità per il terreno di ottenere la licenza di costruzione, ma a condizioni contrarie alle previsioni contrattuali, avendo il consulente affermata la necessità, a tal fine, che Polinari acquistasse le ulteriori particelle aggiuntive ovvero che il fondo fosse destinato ad attività agricola, mentre era chiaroche l’interesse del promissario acquirente era quello direalizzare edifici di tipo “ non agricolo “. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 24. 7. 2018, ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA], affidandosi a tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] ha notificato controricorso. La causa è stata avviata in decisione in adunanza camerale non partecipata. Parte ricorrente ha depositato memoria. Il primo motivo di ricorso, che denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1183, 1385, 1453 e 1454 cod. civ.,censura la sentenza impugnata per avere ritenuto Romaniello inadempiente per non avere rilasciato l’atto d’obbligo sui terreni limitrofi rimasti di sua proprietà, senza considerare che l’art. 7 del contratto preliminare, richiamato nel suo contenuto dalla stessa sentenza impugnata, prevedeva che tale atto fosse formato contestualmente all’atto definitivo di compravendita ed al pagamento del prezzo. Da tale previsione discende altresì, ad avviso del ricorrente, che il giudice a quoavrebbe dovuto considerare ingiustificato il rifiuto della controparte di presentarsi davanti al notaio per la stipula del rogito e quindi dichiarare legittimo il successivo recesso dal contratto da lui esercitato. Il motivo è infondato. La Corte romana ha dichiarato [OSCURATO:PERSONA] , quale promittente venditore, inadempiente agli obblighi del preliminare, per non avere assolto all’obbligo assunto di sottoscrivere l’atto d’obbligo relativo ai suoi terreni limitrofi, considerato necessario al fine di raggiungere la superficie richiesta per il rilascio del permesso a costruire sul terreno oggetto di compromesso. Questa conclusione è motivata mediante richiamo all’art. 3 del contratto preliminare, R.G. N.24960/2018.che prevedeva tale impegno a carico del promittente venditore,e del successivo art. 7, riprodotto a pag. 5 della sentenza, secondo cui “ la consegna del terreno oggetto della presente compravendita, sarà contestuale al saldo del prezzo e alla sottoscrizione del rogito notarile, con la sottoscrizione della parte venditrice dell’atto d’obbligo su minimo tre ettari di terreno“. Come emerge chiaramente dalla lettura della decisione, la Corte ha interpretato tale ultima clausola nel senso che la sottoscrizione dell’atto d’obbligo da parte del promittente venditore non dovesse avvenire contestualmente alla stipula del rogito notarile, come sostenuto dall’odierno ricorrente, ma ne fosse una condizione preliminare, che, pertanto, avrebbe dovuto venire adempiuta prima del definitivo . In questo senso depone anche il richiamo fatto dalla Corte all’art. 5 del preliminare, il quale stabiliva che “ se mancheranno i requisiti necessari per l’ottenimento della licenza di costruzione da parte di [OSCURATO:PERSONA], il presente atto sarà dichiarato nullo per inadempienza della parte venditrice, che riconsegnerà le somme ricevute“. In particolare, la qualificazione, ad opera del giudice a quo , di tale clausola come condizione risolutiva del preliminare segnala che la soluzione è stata quella secondo cui l’atto d’obbligo avrebbe dovuto essere rilasciato prima del contratto definitivo, atteso che, altrimenti, integrando esso un presupposto per l’ottenimento del permesso di costruire, come pacificamente riconosciuto dalle parti, l’evento dedotto in condizione, costituito dal mancato rilascio della licenza, non avrebbe mai potuto verificarsi. La soluzione accolta dalla Corte di appello costituisce pertanto il risultato di un’operazione di interpretazione delcontratto preliminare. Tale rilievo è sufficiente ad escludere la sussistenza dei vizi denunziati dal motivo, che investono la valutazione del comportamento dei contraentie che sono superati dal fatto, pacifico, della mancata sottoscrizione, da parte del promittente venditore, odierno ricorrente, del menzionato atto d’obbligo. Ne consegue l’infondatezza delle censure, per avere la Corte di appello fondato la propria pronuncia di risoluzione sull’accertato inadempimento del Romaniello ad un obbligo ritenuto essenziale al fine della conclusione dell’atto definitivo di compravendita. R.G. N.24960/2018.Merita aggiungere che il risultato interpretativo delle richiamate clausole del contratto preliminare fatto proprio dalla Corte di appello e su cui essa ha fondato la pronuncia impugnata nemmeno è sindacabile da parte di questa Corte, stante la mancanza di specifiche censure sul punto, che, ai sensi dell’art. 366,comma 1 n. 4, cod. proc. civ., avrebbero dovuto essere formulate con la precisa indicazione delle regole legali di interpretazione del contratto ( art. 1362 e seguenti cod. civ. )asseritamente violate e l’ illustra z ione dell e ragioni in concreto per cui si sarebbe consumata la violazione ( Cass. n. 9461 del 2021; Cass. n. 16700 del 2020; Cass. n. 27136 del 2017; Cass. n. 17168 del 2012 ). Il secondo motivo di ricorso denunzia vizio della sentenza per omesso esame di fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., per avere la Corte romana, nel valutare il comportamento complessivo delle parti, trascurato di considerare che Polinari aveva notificato l’atto di citazione con cui chiedeva la risoluzione delcontratto preliminare mentre era ancora in corso il termine di 15 giorni fissato dal Romaniello con la diffida ad adempiere per la stipulazione dell’atto definitivo davanti al notaio, così ponendo la controparte nella definitiva condizione di non poter sottoscrivere l’atto d’obbligo di cui si discute, tenuto altresì conto che il consulente tecnico d’ufficio aveva accertato che sul terreno indicato era possibile l’edificazione. Il terzo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazionedell’art. 2697 cod. civ., per avere la Corte distrettuale, nel valutare il comportamento delle parti, disapplicato la regola sull’onere della prova, tralasciando di considerare che la controparte, nel proporre la domanda di risoluzione del contratto, non aveva dimostrato che fosse maturato il termine di adempimento per la stipula dell’atto definitivo e la sottoscrizione dell’atto d’obbligo, né di essere pronto a pagare la somma dovuta peril prezzo di acquisto. Il secondo e terzo motivo vanno respinti in ragione delle considerazioni svolte in sede di esame del primo motivo, dovendosi osservare, con riguardo al termine di adempimento, che la domanda giudiziale di risoluzione del contratto avanzata dal Polinari, come risulta evidente dalla ricostruzione dei fatti operata dalla Corte di appello, ha fatto seguito e trovato causa nella diffida ad R.G. N.24960/2018.adempiere comunicata dalla controparte, cioè dalla volontà da essa manifestata, contraria ai patti contrattuali come sopra ricostruiti, di addivenire alla stipula del contratto definitivo ed all’incasso del prezzo senza avere prima adempiuto alla sottoscrizione dell’atto d’obbligo. Il ricorso vapertanto respinto. Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper il ricorso, se dovuto. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese delgiudizio, che liquida in euro 2.400,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali. Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte delricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previstoper i