Cassazione n. 13852/2026

lettivamente domiciliata inROMA, [OSCURATO:PERSONA] n. 55, nello studio dell’avv.[OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende;- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA];- controricorrente -Numero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026avverso la sentenza n. 2195/2022 della CORTE DI APPELLO diMILANO, depositata il 22/06/2022;udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dalConsigliere [OSCURATO:SOCIETA]. di [OSCURATO:PERSONA] e C. evocava [OSCURATO:PERSONA] MariaGiovanna, innanzi il Tribunale di Pavia, rivendicando la proprietàesclusiva di un’area cortilizia e l’inesistenza, sulla stessa, di un dirittodi servitù di passaggio a favore del fondo di proprietà della convenuta.La società attrice esponeva, in particolare, di avere acquistato, con attodel 26.10.2010, una porzione immobiliare, costituita da negozio alpiano terreno, distinta dalla particella 2341 e che in detto atto era stataprevista una servitù di passaggio a favore di altra porzione immobiliarerimasta nella proprietà del venditore, distinta dalla particella 2342, conla condizione risolutiva espressa, secondo la quale il diritto di transito,costituito a favore della predetta particella 2342, sarebbe venuto menonel caso in cui quest’ultima fosse stata trasferita a [OSCURATO:PERSONA], opersona o ente da lui nominato, entro il 30.11.2010, come previstodall’apposito preliminare stipulato tra le parti il 16.6.2010. Conulteriore atto del 3.12.2010 la particella 2342 era stata acquistata daGiampaolo Lottaroli, con atto nel quale si dava atto dell’esistenza dellaservitù di passaggio sul fondo di proprietà di [OSCURATO:SOCIETA]. Il predettoGiampaolo Lottaroli aveva poi ceduto detta porzione a Maria GiovannaCusa, con atto del 17.11.2011, con la clausola “con tutte le servitùdi cui si discute. La società attrice deduceva quindi che quest’ultimoera stato rinunciato dal [OSCURATO:PERSONA], o che comunque si erainverata la condizione risolutiva contenuta nel contratto del26.10.2010, posto che la particella 2342 non era stata acquistata daNumero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026Stefano Lottaroli, o persona o ente da lui nominato, entro la scadenzaprevista del 30.11.2010.Si costituiva in giudizio [OSCURATO:PERSONA], resistendo alladomanda ed invocando, in via riconvenzionale, l’accertamentodell’esistenza del diritto di transito oggetto della domanda principale dinegatoria servitutis.Con sentenza n. 682/2020, il Tribunale accoglieva la negatoria,dichiarando l’inesistenza del diritto di passaggio pedonale e carrabile afavore del fondo di proprietà [OSCURATO:PERSONA].Con la sentenza oggi impugnata, n. 2195/2022, la Corte di [OSCURATO:PERSONA], riformando la decisione di prima istanza, rigettava ladomanda proposta dalla società originaria attrice. Riteneva inparticolare la Corte di secondo grado che la condizione risolutivacontenuta nell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA] non si fosse realizzata, nonostanteil mancato rispetto del termine del 30.11.2010, poiché l’atto del[OSCURATO:DATA_NASCITA], con il quale [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato laparticella 2342, faceva espressa menzione dell’esistenza del diritto ditransito di cui è causa. Esso poi, secondo la Corte distrettuale, sisarebbe trasferito, unitamente al fondo, in favore della [OSCURATO:PERSONA], poichéquest’ultima, con l’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], aveva acquistato la porzioneoggi di sua proprietà, con tutte le servitù attive e passive.Propone ricorso per la cassazione di detta decisione [OSCURATO:SOCIETA]di [OSCURATO:PERSONA] e C., affidandosi a quattro motivi, cui resiste concontroricorso [OSCURATO:PERSONA].In prossimità dell’adunanza camerale entrambe le parti hannodepositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONECon il primo motivo la parte ricorrente lamenta la violazione degliartt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 c.c., in relazione all’art. 360,Numero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026primo comma, n. 3 c.p.c., per avere la Corte di Appello erroneamenteritenuto che non potesse considerarsi avverata la condizione risolutivaprevista dalle parti nell’atto con cui la società [OSCURATO:SOCIETA]. avevaacquistato la proprietà del suo immobile, interpretando erroneamentela volontà delle parti. Ad avviso della ricorrente, in particolare, laragione per cui era stata costituita la servitù era collegata allaprevisione dell’acquisto del fondo dominante da parte di StefanoLottaroli o persona o ente da lui nominato, come previsto dall’appositopreliminare concluso il 16.10.2010; invece la particella 2342 era stataacquistata da [OSCURATO:PERSONA], il quale non era stato indicato dalStefano Lottaroli, ma aveva agito in proprio, la condizione risolutiva siera avverata, con conseguente venire meno del diritto reale sul fondodella società ricorrente. A nulla rileverebbe, a contrario, il fatto chenell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], con il quale [OSCURATO:PERSONA] avevaacquistato la particella 2342, fosse stata menzionata la servitù di cui ècausa, né che nel successivo atto del 17.11.2011, con il quale la Cusaaveva acquistato la proprietà del cespite predetto, fosse stato previstoil trasferimento delle servitù attive e passive inerenti il bene.Con il secondo motivo la società ricorrente si duole invecedell’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primocomma, n. 5 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe trascurato diconsiderare la decisiva circostanza che [OSCURATO:PERSONA] non avevaacquistato la particella 2342 in virtù di indicazione ricevuta da StefanoLottaroli, promissario acquirente del predetto bene, ma in proprio.Con il terzo motivo la ricorrente denunzia la nullità della sentenzaper violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primocomma, n. 4, c.p.c., perché il giudice di appello non si sarebbepronunciato sulla domanda con la quale l’odierna ricorrente avevaNumero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026dedotto la rinuncia, da parte di [OSCURATO:PERSONA], alla servitù dipassaggio oggetto di causa.Ed infine, con il quarto ed ultimo motivo [OSCURATO:SOCIETA]. contestala violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1366 e1369 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perchéla Corte milanese avrebbe erroneamente ritenuto sufficiente, ai fini deltrasferimento della servitù attiva oggetto di causa, la clausola di stilecontenuta nel rogito del 17.11.2011.Il primo, il terzo e il quarto motivo, che meritano di essereesaminati congiuntamente, sono fondati.Le parti, nel rogito del 26.10.2010, avevano previsto la costituzionedi un diritto di passaggio, pedonale e carrabile, sulla particella 2341,oggetto della compravendita, e a favore della particella 2342, rimastanella proprietà del venditore. Avevano altresì pattuito che detto dirittosarebbe venuto meno qualora la particella 2342 non fosse stataacquistata da [OSCURATO:PERSONA], o persona o ente da lui nominata, entroil 30.11.2010. Poiché è pacifico che la particella 2342 è stataacquistata, dopo tale data, e precisamente con atto del 3.12.2010, daGiampaolo Lottaroli, la condizione risolutiva avrebbe dovuto essereconsiderata come avverata. Non assume alcun rilievo il fatto chel’esistenza del diritto in re aliena era stato menzionato nell’atto del[OSCURATO:DATA_NASCITA], poiché, in presenza del dimostrato avveramento dellacondizione risolutiva di cui al contratto del 26.10.2010, la menzione deldiritto in un successivo rogito, redatto tra parti diverse, non potevaessere considerata sufficiente ai fini della persistenza dell’onere.L’interpretazione fornita dalla Corte distrettuale della pattuizionecontenuta nel rogito del 26.10.2010 è dunque erronea, in quanto ilgiudice di merito ha fatto derivare la persistenza del diritto in re alienaoggetto di causa dal fatto che esso fosse stato menzionato nel rogitoNumero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026del 3.12.2010, ritenendo da un lato irrilevante il mancato rispetto deltermine del 30.11.2010, previsto nel contratto intervenuto tra ilvenditore e la società odierna ricorrente, ed affermando dall’altro latoche la condizione porrebbe un onere in capo alla parte venditrice, cheè la stessa sia nell’atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA] che in quello del 3.12.2010. Intal modo, la Corte milanese ha trascurato di considerare l’elementotemporale, espressamente indicato nel rogito del 26.10.2010, e non hatenuto conto del fatto che la persistenza del diritto reale avrebbe,semmai, potuto essere desunta da una dichiarazione della parte titolaredel fondo servente, e non invece di quella titolare del fondo dominante.La circostanza, dunque, che la parte venditrice fosse la medesima, neidue atti di cui anzidetto, non assume alcun rilievo, posto chel’esistenza, o la persistenza, della servitù non può essere desunta dauna dichiarazione del proprietario del fondo dominante. Il successivorilievo, sempre operato dalla Corte di merito, che l’odierna ricorrentenon avrebbe né allegato, né dimostrato la sussistenza della colpa delvenditore, pur prevista dalla condizione risolutiva contenuta nel rogitodel 26.10.2010, è fuorviante, poiché il giudice di appello avrebbedovuto verificare la sussistenza, o meno, degli elementi previsti dallacondizione risolutiva oggetto di causa alla luce di un apprezzamentocomplessivo delle circostanze di fatto, e quindi valutando sia l’elementotemporale, che quello soggettivo, indicati nella clausola del rogito del26.10.2010.Del resto si è in presenza di una servitù volontaria e in tema diservitù convenzionali va affermato il principio di diritto (al quale dovrà,perciò, conformarsi il giudice di rinvio) secondo cui l'indaginesull'opponibilità della servitù ai terzi successivi acquirenti va condottacon esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione delcontratto che della servitù integra il titolo, sicché detta opponibilità puòNumero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026essere ritenuta solo quando dalla nota cennata è possibile desumerel'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delleparti di costituire una servitù, nonché l'oggetto e la portata del diritto,anche, quindi, con riguardo all'eventuale sottoposizione della modificao dell'estinzione del relativo diritto a termine o condizione, comeimposto dall'ultimo comma dell'art. 2659 c.c. (v. Cass. n. 3590/1993;Cass. n. 8448/1998 e Cass. n. 18892/2009).Da quanto precede deriva la fondatezza del primo motivo delricorso.Del pari fondato è il quarto motivo, logicamente connesso al primo,poiché il fatto che nel rogito del 17.11.2011, con il quale GiampaoloLottaroli ha trasferito la proprietà della particella 2342 alla [OSCURATO:PERSONA], fossestato previsto il trasferimento di tutte le servitù attive e passive inerential cespite compravenduto non costituisce elemento sufficiente ai fini diritenere trasferita, unitamente al cespite, anche la servitù oggetto dicausa. Va infatti data continuità, al riguardo, al principio secondo cui“Il titolo costitutivo od indicativo di una servitù prediale deve conteneretutti gli elementi atti ad individuare il contenuto oggettivo del pesoimposto sopra un fondo per l'utilità di altro fondo appartenente adiverso proprietario, con la specificazione dell'estensione e dellemodalità di esercizio in relazione all'ubicazione dei fondi, restandoinefficaci, per detti fini, le clausole cosiddette di stile, che facciano,cioè, generico riferimento a stati di fatto sussistenti, a servitù attive epassive e così via” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18349 del 25/10/2012;conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11674 del 05/09/2000; Cass.Sez. 1, Sentenza n. 1567 del 28/05/1973; Cass.Sez. 2, Sentenza n. 576 del 04/03/1971).configurabilità, nel caso concreto, della servitù di transito costituita perNumero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026relazione alla configurazione concreta dei luoghi, onde verificare se,nella specie, sussistessero, o meno, i presupposti per riconoscerecomunque un diritto di transito a favore del fondo dell’odiernacontroricorrente, la quale aveva dedotto, con il terzo motivo di appello,l’intervenuta costituzione del predetto diritto, a favore del propriofondo, per destinazione del padre di famiglia (cfr. pag. 10 dellasentenza impugnata). A fronte di tale deduzione, l’odierna ricorrenteaveva eccepito l’intervenuta rinuncia al passaggio da parte della [OSCURATO:PERSONA],ma questo profilo non è stato in alcun modo esaminato dalla [OSCURATO:PERSONA], la quale è conseguentemente incorsa nel vizio di cui all’art.112 c.p.c., non avendo in alcun modo preso in considerazione né ladomanda proposta, in subordine, dalla parte appellante, né la correlataeccezione sollevata dall’odierna società ricorrente.Il secondo motivo, invece, rimane assorbito, perché il giudice delrinvio dovrà procedere ad un rinnovato esame della fattispecie,tenendo conto dell’impossibilità di configurare un diritto di passaggiodi origine convenzionale, a fronte della conclamata scadenzadell’elemento temporale contenuto nella clausola risolutiva di cui alcontratto del 26.10.2010, con il quale [OSCURATO:SOCIETA]. ha acquistatol’immobile distinto dalla particella 2341.In definitiva, quindi, vanno accolti primo, terzo e quarto motivo, edichiarato assorbito il secondo. La sentenza impugnata va diconseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, e la causarinviata alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione, chenel riesaminare la vicenda alla luce dei principi sopra illustrati,provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.MNumero registro generale 24852/2022Numero sezionale 2679/2025Numero di raccolta generale 13852/2026Data pubblicazione 12/05/2026La Corte accoglie il primo, terzo e quarto motivo del ricorso edichiara assorbito il secondo. Cassa la sentenza impugnata in relazionealle censure accolte e rinvia la causa, anche per le spese del presentegiudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Milano, in differentecomposizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della SecondaSezione Civile, addì 06 novembre 2025.IL PRESIDENTEMilena Falaschi