Cassazione n. 14888/2026

GELO;-intimato-avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO BRESCIA n. 404/2022 de-positata il 31/03/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/11/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel febbraio del 2006, [OSCURATO:PERSONA] conveniva DinaManzoni dinanzi al Tribunale di Bergamo per ottenere il rilascio di unimmobile e il pagamento di un'indennità di occupazione. Eglisosteneva che l'occupazione dell'immobile era stata concordata nel1980 a titolo di locazione, prima di giungere alla vendita definitivaNumero registro generale 22033/2022Numero sezionale 2687/2025Numero di raccolta generale 14888/2026tra lui e il marito della convenuta, [OSCURATO:PERSONA] (deceduto nelData pubblicazione 18/05/20262002). La moglie convenuta sosteneva di aver posseduto l'immobilein modo continuativo, pacifico e palese, uti domina, dal 1982 e, inriconvenzionale, domandava l’accertamento dell’acquisto dellaproprietà per usucapione. Nel 2010 il Tribunale di Bergamo rigettavale domande dell’attore e accoglieva la domanda della convenuta,accertando la proprietà per usucapione ventennale. La Corte diappello di Brescia rigettava l'appello dell’attore, confermando ladecisione di primo grado, considerando che il contratto concluso tral’attore e il marito della convenuta non era opponibile a quest’ultima,la quale era rimasta estranea alla pattuizione.La sentenza della Corte d’Appello di Brescia veniva impugnata dalSottocornola con ricorso in cassazione, deducendo un unico motivo,che veniva accolto da questa Corte, con sentenza n. 24479/2017.Nel passo saliente della motivazione, la Corte argomentava inquesti termini: poiché «costituisce accertamento in fattol'apprezzamento, non effettuabile da questa corte, in ordine allaricostruzione della volontà contrattuale delle parti, sarà […] compitodel giudice del rinvio valutare quale titolo, a seconda dellaqualificazione contrattuale […], fosse sottostante alla anticipataconsegna della res». Questa Corte affidava così al giudice del rinvioil compito di qualificare il contratto e di valutare, in base a talequalificazione, il titolo della relazione di fatto del marito dellaconvenuta con l'immobile, osservando che ciò non era stato fattodalla Corte di appello, in quanto aveva «indebitamente slegato larelazione di fatto con la cosa della [convenuta] dal contratto conclusodal marito». Il giudizio veniva riassunto dalla convenuta cheinsisteva sulla sua domanda di usucapione, mentre l’attore nechiedeva il rigetto e domandava la condanna della convenuta allarestituzione dell'immobile e al risarcimento dei danni.La Corte di appello di Brescia ha rigettato sia le domandedell’attore sia la domanda della convenuta. La Corte territoriale ha2 di 7Numero registro generale 22033/2022Numero sezionale 2687/2025Numero di raccolta generale 14888/2026rigettato dapprima la domanda di usucapione della convenuta conData pubblicazione 18/05/2026una argomentazione che, nel punto centrale, è la seguente.Comunque si qualifichi la relazione di fatto intrattenuta tra il maritodella convenuta e l'immobile fino al di lui decesso, quella tra laconvenuta ed il predetto immobile, proprio perché essa ha trovatocausa nell’accordo stipulato tra l’attore e il marito e si è protratta inconsiderazione della convivenza coniugale, è - fino al decesso delmarito - mera detenzione qualificata, non idonea ad usucapire. Inogni caso, neppure gioverebbe alla moglie convenuta la posizionepossessoria del marito, essendo quest'ultimo deceduto il 9 marzo2002 e quindi prima del decorso del ventennio. Ne discende che lamoglie non potrebbe in ogni caso fare valere, quale erede, ilcompimento dell'usucapione in capo al marito, né invocare ai sensidell'art. 1146 c.c. la successione quale erede nel possesso delmarito. Ai sensi, infatti, dell'art. 1141 co. 2 c.c., la convenuta, la cuirelazione di fatto intrattenuta con il bene fino alla data del decessodel marito aveva avuto natura detentiva, avrebbe dovuto provarel'interversione della detenzione in possesso, prova che, invece, nonè stata offerta.Passando successivamente ad esaminare la domanda di rilasciodell’attore, la Corte ha accertato che l’accordo tra lui e il marito è daqualificare come vendita di cosa futura, cosicché il marito, avendoiniziato ad abitare l'immobile dopo che era venuto ad esistenza, neera diventato proprietario e possessore. Di conseguenza, l’attore,non essendo più proprietario al momento dell’introduzione delpresente giudizio (nel 2006), era privo di titolo per chiedere il rilasciodell'immobile: la sua domanda è stata così rigettata.Ricorre in cassazione la convenuta con un unico motivo di ricorso,illustrato da memoria. L’attore è rimasto intimato. Il consiglieredelegato ha proposto la definizione del ricorso per manifestainfondatezza. La ricorrente ne ha chiesto la decisione.3 di 7Numero registro generale 22033/2022Numero sezionale 2687/2025Numero di raccolta generale 14888/2026RAGIONI DELLA DECISIONEData pubblicazione 18/05/20261.1. - Con l’unico motivo si denuncia falsa applicazione dell'art.1141 co. 2 c.c. e violazione dell'art. 1146 co. 1 c.c. con la seguenteargomentazione. La Corte di appello ha falsamente applicato l'art.1141 co. 2 c.c., che disciplina l'interversione del possesso deldetentore, anziché applicare l'art. 1146 co. 1 c.c., che disciplina lasuccessione nel possesso da parte dell'erede. La ricorrente è erededel marito e l'immobile è stato posseduto da quest’ultimo. [OSCURATO:PERSONA] appello ha interpretato l’accordo tra l’attore e il marito dellaconvenuta come un contratto di vendita ad effetti reali, precisamenteuna vendita di cosa futura. Il marito, avendo iniziato ad abitarel'immobile dopo il suo completamento, era diventato proprietario epossessore. Pertanto, dopo la sua morte, la moglie, in quanto erede,è succeduta nel possesso ai sensi dell'art. 1146 co. 1 c.c. La Corte diappello, invece, ha richiesto la prova dell'interversione del possesso,applicando erroneamente l'art. 1141 co. 2 c.c. La somma delpossesso del marito a quello della moglie avrebbe permesso didichiarare l'acquisto per usucapione dell'immobile. In altri termini, lamoglie non ha invocato un possesso proprio durante la convivenzaconiugale, ma ha fatto valere la successione nel possesso del marito.1.2. - Il ricorso va accolto.Infatti, la moglie, che era nella detenzione del bene in virtù dellaconvivenza familiare con il marito, unisce ex art. 1146 co. 1 c.c. ilproprio ius possidendi di erede allo ius possidendi del marito, senzanecessità di interversione del possesso ex art. 1141 co. 2 c.c., dopoche il marito - originariamente entrato nella disponibilità del bene infieri (cioè di un immobile adibito ad abitazione ancora in costruzione)sulla base di un patto di locazione collaterale ad una vendita del benefuturo – ne era divenuto proprietario in seguito alla venuta inesistenza di quest’ultimo (cioè in seguito al completamento dellacostruzione).4 di 7Numero registro generale 22033/2022Numero sezionale 2687/2025Numero di raccolta generale 14888/2026In altri termini, il marito, acquirente di un immobile in fase diData pubblicazione 18/05/2026completamento in forza di un contratto di vendita di cosa futura, cuiera collegato un contratto di locazione del bene (in fieri), eraqualificato come mero detentore fino al momento in cui, con ilcompletamento del bene, si è trasferita in capo a lui la proprietà,momento a partire dal quale egli ne è divenuto possessore utidominus (ovvero titolare dello ius possidendi).Per stabilire se in conseguenza di una convenzione con la quale unsoggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbiapossesso idoneo all'usucapione, ovvero mera detenzione, occorrefare riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso ed a talfine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o adeffetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto è idoneoa determinare l'animus possidendi nell'indicato soggetto (Cass. n.15145/2004; Cass. n. 5485/2006; Cass. n. 22667/2017). La ragionedel principio di diritto ora enunciato ne fissa anche il limite,escludendone l'applicazione alle convenzioni che, per quanto coneffetti solo obbligatori, tendono a realizzare il trasferimento dellaproprietà del bene o di un diritto reale su di esso quando ad esseacceda un immediato effetto traslativo del possesso sostanzialmenteanticipatore degli effetti traslativi del diritto che, con la convenzione,le parti si sono ripromesse di realizzare. Nelle ipotesi predette, tra lequali reputa il Collegio possa ben rientrare quella, oggetto di causa,della assegnazione in godimento, con patto di futura vendita, dialloggi economici e popolari, la convenzione non tende solo adil trasferimento della mera detenzione, caratterizzandocoerentemente la consegna della cosa) ma è in funzione di uncomune proposito di trasferimento della proprietà o di un dirittoreale, alla quale è coerente il passaggio immediato del possesso, checostituisce solo una anticipazione dell'effetto giuridico finaleperseguito.5 di 7Numero registro generale 22033/2022Numero sezionale 2687/2025L'immediato trasferimento del possesso che accede a siffattaNumero di raccolta generale 14888/2026convenzione, con la quale è perfettamente compatibile, caraDattae pruibzblzicaz,io ne 18/05/2026dunque, anche la consegna del bene oggetto della medesima,conferendole effetti attributivi della disponibilità possessoria, e nondella mera detenzione, anche in mancanza dell'immediato effettoreale del contratto. La consegna, del resto, essendo il possesso unfenomeno che prescinde dal fondamento giustificativo, è atto neutro,o negozio astratto, che non richiede affatto il requisito delfondamento causale (vedi, con riguardo a contratto preliminare dicompravendita, con pattuizione di immediato trasferimento delpossesso dell'immobile promesso in vendita, Cass. 13.7.93 n. 7690).La tesi dell'immediato trasferimento del possesso in capoall'assegnatario di un alloggio a mezzo convenzione caratterizzatasostanzialmente da una cessione in uso dell'alloggio medesimo conpromessa di vendita e non da un'assegnazione con locazionesemplice (nel qual caso il possesso non sarebbe stato trasferitoall'assegnatario, ma sarebbe rimasto in capo all'Ente proprietario -v. Cass. n. 4998 del 1997 in motivazione), trova conforto nellacostante giurisprudenza di legittimità (v. Cass. n. 2403 del 1974;Cass. n. 4042 del 1978; Cass. n. 4698 del 1978; Cass. n. 1564 del1982; Cass. n. 940 del 1986 e Cass. n. 6506 del 1988).Il trasferimento della proprietà di un bene, in una vicendafunzionalmente parallela a quella di un contratto preliminare dicompravendita di un immobile già esistente, ad effetti anticipati, èparallela a quella in esame, nel senso che, a tal fine, la venuta inessere del bene nella prima vicenda corrisponde alla stipula delcontratto definitivo nella seconda. Il giudice del rinvio non ha affattoravvisato – come avrebbe dovuto – che nel caso in esame in capo aCamillo Mantecca sussisteva un possesso esclusivo "animo domini"dal momento della venuta ad esistenza dell’immobile, con laconseguenza che la moglie, in precedenza detentrice qualificata perla coabitazione familiare, continua ex art. 1146 co. 1 c.c. il possesso6 di 7Numero registro generale 22033/2022Numero sezionale 2687/2025Numero di raccolta generale 14888/2026del de cuius con effetto dall’apertura della sucessione. Pertanto,Data pubblicazione 18/05/2026l'interversione del possesso (art. 1141 co. 2 c.c.) non è necessariaalla moglie per continuare il possesso del marito ai finidell'usucapione, poiché la qualità di erede prevale sulla suaprecedente posizione di detentrice. L’ultima parte di cui all’art. 1141co. 2 c.c., ove si richiede l’interversione del possesso da parte delsuccessore a titolo universale, opera solo quando si succede a undetentore, non quando si succede a un possessore (v. in questosenso Cass. n. 21854/2020). In altri termini, la qualità pregressa didetentrice della moglie è irrilevante perché superata dallasuccessione universale nel possesso già esistente in capo al marito.Occorre dunque rinviare alla Corte di appello affinché accerti ladata di venuta ad esistenza del bene, perché da quella decorrel’eventuale maturazione del ventennio utile ad usucapire primadell’atto introduttivo del 2006.2. – La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata inrelazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello diBrescia, in diversa composizione, anche per la liquidazione dellespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata in rela-zione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Bre-scia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spesedel giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda se-zione civile, il 06/11/2025.La PresidenteMILENA FALASCHI7 di 7