Cassazione n. 19321/2026

icola Masellis, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., in persona dellegale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocatoNicola Grippa- controricorrente –nonché contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] controricorrente -avverso la sentenza n. 396/2023 della Corte d’appello di Lecce, depositatail 03/05/2023;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5/6/2026dalla dott.ssa [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026Rilevato che:1. Con citazione notificata il 30/03/2006, [OSCURATO:SOCIETA]. convenne ingiudizio, davanti al Tribunale di Taranto, [OSCURATO:PERSONA] eDomenica Vernì, chiedendo che: 1) venisse accertata l'inefficacia delcontratto preliminare stipulato con questi ultimi in data 23/06/2005, concondanna dei predetti alla restituzione dell'immobile e al pagamento dieuro 1.650,00 per ogni mese di detenzione a titolo di ristoro o diingiustificato arricchimento; in via subordinata, in caso di non ritenutainefficacia del contratto, che venisse accertato l'inadempimento deiconvenuti e dato atto della volontà della società di recedere dal contrattocon diritto di ritenere la caparra, con condanna dei predetti allarestituzione dell'immobile; in via gradata, che venisse dichiarato risolto ilcontratto per inadempimento dei convenuti, con loro condanna al rilasciodell'immobile e al risarcimento dei danni nella misura di euro 1.650,00 perogni mese di protratta detenzione; in estremo subordine, ove ritenutoinvalido e/o improduttivo di effetti ab origine il contratto preliminare, chevenisse pronunciata la condanna dei convenuti al rilascio dell’immobile e alrisarcimento dei danni, nella misura di euro 1.650,00 mensili o in quellaritenuta di giustizia.A tal fine, la società dedusse di avere stipulato con Giuseppe NicolaMasellis e [OSCURATO:PERSONA], in data 23/06/2005, un contratto preliminareavente a oggetto la vendita di un terreno di sua proprietà con soprastantecostruzione al prezzo di euro 90.000,00, precisando che, contestualmente,i promissari acquirenti erano stati immessi nel possesso temporaneodell'immobile sino alla data del rogito o comunque fino al 30/10/2005; chequesti avevano corrisposto la somma di euro 25.000,00 a titolo di caparra,mentre avrebbero dovuto ancora pagare la somma di euro 65.000,00; cheil contratto era stato sottoposto alla condizione sospensiva - poi nonverificatasi - dell’erogazione di un mutuo entro il 30/10/2005, dal cuiNumero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026mancato ottenimento sarebbe derivato l’obbligo delle controparti dirilasciare il bene.Costituitisi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] domanda riconvenzionale, chiedendo, in via principale, lapronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. e, in via gradata, la risoluzione delcontratto per inadempimento del promittente venditore, oltreall’autorizzazione alla chiamata in causa dell'ing. [OSCURATO:PERSONA], ondeottenerne la condanna al risarcimento dei danni per essere stati indottialla sottoscrizione del preliminare avente ad oggetto un immobile abusivo.Costituitosi in giudizio, [OSCURATO:PERSONA] dedusse l'infondatezza delledomande proposte.Con sentenza n. 1152 del 2010, il Tribunale dichiarò l'inefficacia delcontratto preliminare e condannò i convenuti al pagamento, in favore dellasocietà, della somma di euro 25.000,00 per l'avvenuta utilizzazionedell'immobile nel corso della stagione estiva degli anni dal 2005 al 2009;rigettò le domande riconvenzionali proposte dai convenuti in dannodell'attrice e del terzo chiamato.All'esito del giudizio di appello, instaurato da [OSCURATO:PERSONA] eDomenica Vernì, nel quale si costituirono la società [OSCURATO:SOCIETA], chepropose appello incidentale, e [OSCURATO:PERSONA], la Corte di meritodichiarò la nullità del contratto preliminare in quanto avente a oggetto unimmobile abusivo e condannò gli appellanti al pagamento, in favore dellasocietà, dell'ulteriore somma di euro 5.000,00 maturata per l'anno 2010 efondata sulla mantenuta detenzione dell’immobile nel periodo estivo daparte dei promissari acquirenti, compensando le spese di lite econfermando la restante parte della sentenza impugnata.Il giudizio di legittimità, instaurato da [OSCURATO:PERSONA] eDomenica Vernì, nel quale resistettero sia [OSCURATO:SOCIETA]., che proposericorso incidentale, sia [OSCURATO:PERSONA], si concluse con la sentenza n.3461/2020; la Suprema Corte, ritenuto fondato il terzo motivo del ricorsoNumero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026incidentale proposto dalla società sul presupposto che la sanzione dinullità ex art. 40 legge n. 47 del 1985 trovasse applicazione per i solicontratti con effetti traslativi e non anche per quelli con efficaciaobbligatoria, come il preliminare di vendita, cassò la sentenza impugnatae rinviò davanti alla Corte d'appello di Lecce.Il giudizio di rinvio, riassunto da [OSCURATO:SOCIETA] di [OSCURATO:PERSONA] C.s.n.c. e da [OSCURATO:PERSONA] con atto di citazione notificato il09/03/2020, nel quale resistette [OSCURATO:PERSONA], si concluse con lasentenza n. 396/2023, pubblicata il 03/05/2023; la Corte d'appello diLecce rigettò l'appello proposto da [OSCURATO:PERSONA], cui erasucceduta [OSCURATO:PERSONA] in seguito al decesso dello stesso, e daquest'ultima in proprio, confermando integralmente la pronuncia gravata econdannando [OSCURATO:PERSONA] al pagamento, in favore della società, dellasomma di euro 5.000,00, oltre alle spese di lite del primo appello, delprocedimento di cassazione e del giudizio di rinvio in favore diEuroduemila di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. e di [OSCURATO:PERSONA].2. Contro la predetta sentenza, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso percassazione, affidandolo a otto motivi.Hanno resistito con separati controricorsi [OSCURATO:PERSONA] e la societàEuroduemila di [OSCURATO:PERSONA] s.n.c.La ricorrente e la società controricorrente hanno depositato memoria.All’esito della camera di consiglio del 5 giugno 2026 la Corte ha riservato ildeposito dell’ordinanza.Considerato che:1. Con il primo motivo, si lamenta la nullità della sentenza permotivazione inesistente o del tutto apparente, con riferimento all’art. 360,primo comma, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 132, secondo comma, n. 4,c.p.c., per avere i giudici di merito ritenuto che non potesse esseresoggetto a risoluzione il contratto sottoposto a condizione sospensivaallorquando questa non si sia verificata, senza in alcun modo esplicitare leNumero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026ragioni dell'adesione alla sentenza del Tribunale di Taranto, a fronte deimotivi di appello che erano stati proposti avverso quella sentenza.2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazionedell'art. 1362 c.c. e dell'art. 1470 c.c., per avere i giudici di meritoargomentato nei termini descritti al precedente punto 1, senza considerareche l’ottenimento del mutuo, cui era stato condizionato il contratto, eraequivalente al pagamento con denaro proprio da parte dei promissariacquirenti, senza esaminare la deposizione del teste Sorvillo e senza tenerconto dell’effettiva volontà delle parti come emergente dal contratto.3. Con il terzo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione degliartt. 1453 e 2932 c.c., per avere i giudici di merito ritenuto di doverconfermare la sentenza del Tribunale di Taranto con le argomentazionidescritte nel precedente punto 1, senza considerare che nulla vieta diproporre la domanda di adempimento come principale e quella dirisoluzione come subordinata.4. Con il quarto motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione degliartt. 2909 c.c. e 329, secondo comma, c.p.c., per avere i giudici di meritoritenuto che dalla sentenza penale del Tribunale di Taranto non emergessela natura abusiva del compendio oggetto del preliminare; ciò in quanto ilrelativo accertamento non aveva riguardato tale questione, ma laresponsabilità penale degli imputati, e si era concluso, quanto a VincenzoMaraglino, con la pronuncia di non doversi procedere per intervenutaprescrizione. I giudici non avevano infatti considerato che la naturaabusiva del bene risultava, invece, proprio dalla sentenza della Corted'appello di Taranto.5. Con il quinto motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione degliartt. 1358 e 1359 c.c., nonché dell’art. 1460 c.c., perché i giudici dimerito, affermando che il contratto era privo di efficacia in quanto non siera avverata la condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo e nonpoteva, pertanto, essere risolto, non hanno tenuto conto del fatto che, aNumero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026causa della natura abusiva del bene, si era verificata la fictio iuris ai sensidell’art. 1359 c.c. in favore del promissario acquirente, posto che nessunabanca avrebbe mai concesso un mutuo per finanziare un immobileabusivo.Inoltre, a fronte di siffatta abusività - tra l’altro accertata con sentenzapassata in giudicato -, l’acquirente aveva diritto, ai sensi dell’art. 1460c.c., di rifiutare il pagamento fintantoché l’immobile non fosse statoregolarizzato.Infine, la Corte di merito aveva omesso di considerare le dichiarazioni deitesti escussi nel procedimento penale, la data di realizzazionedell’immobile, successiva al 1967, e la malafede delle controparti, che,invece, avrebbe dovuto essere presa in considerazione sia con riguardoalla condizione, sia al suo avveramento.6. Con il sesto motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazione degliartt. 1223, 1226, 2043, 2697, 2702 c.c., nonché degli artt. 112 e 115c.p.c., per avere i giudici di merito calcolato in via equitativa e mediantescienza privata il danno da abusiva occupazione dell’immobile da parte deipromissari acquirenti, così ponendosi in contrasto con i principi affermatidalle Sezioni unite, in quanto le controparti non avevano mai allegatoalcuna perdita patrimoniale concreta imputabile alla protrazionedell’occupazione del bene, essendosi limitati a dire che questo aveva loroimpedito di trarre profitti dalla sua locazione a terzi, né avevano maiprovato alcunché.7. Con il settimo motivo, si lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivoper il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, perché igiudici di merito avevano omesso di considerare sia la contabile bancariaricorrente (documento n. 11), sia la presenza della ricorrente e delconiuge davanti al notaio per la stipula del definitivo e l’assolvimentodell’obbligo di pagare il prezzo della vendita con denaro proprioNumero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026(dichiarazioni del notaio [OSCURATO:PERSONA]), circostanze queste indicativetanto del persistente interesse all’acquisto nonostante la natura nonessenziale del termine del 30/10/2005 fissato nel contratto, quanto dellasostanziale rinuncia, da parte dei controricorrenti, ad avvalersi dellacondizione risolutiva. In definitiva, i giudici avrebbero dovuto pronunciarela risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti venditori,con tutte le conseguenze anche in tema di responsabilità precontrattuale.8. Con l’ottavo motivo, si lamenta la violazione e falsa applicazionedell’art. 92 c.p.c. e degli artt. 4 e 8 d.m. n. 55 del 2014, per avere igiudici di merito applicato i parametri previsti per le controversie di valoretra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00 e quantificato in tal modo le speseper il primo appello e il procedimento di cassazione in favore di VincenzoMaraglino, così violando il principio della unicità del compenso deldifensore che assiste più parti con la medesima posizione processuale.9. Preliminarmente, si rileva che l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ha dichiarato, con lamemoria depositata il 18/5/2026, di rinunziare all’eccezione diinammissibilità del ricorso sollevata con riferimento alla nullità delmandato speciale in considerazione della sopravvenuta sentenza delleSS.UU. 19.01.2024 n. 207; quindi la questione non necessita di specificadisamina, essendo sufficiente dare atto che non sussiste alcun vizio nellaprocura speciale rilasciata dalla ricorrente al suo difensore.10. Il primo motivo è fondato.Va, innanzitutto, ricordato che, dopo la riformulazione dell'art. 360, primocomma, n. 5), c.p.c., disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83,convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, non sono più ammissibili nelricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza dellamotivazione della sentenza di merito impugnata, restando il sindacato dilegittimità della motivazione circoscritto alla sola verifica della violazionedel "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, sesto comma, Cost.Numero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026Tale situazione è, invero, individuabile nelle sole ipotesi - che siconvertono in violazione dell'art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., edanno luogo a nullità della sentenza - di "mancanza della motivazionequale requisito essenziale del provvedimento giurisdizionale", di"motivazione apparente", di "manifesta ed irriducibile contraddittorietà" edi "motivazione perplessa od incomprensibile", purché il vizio risulti dallostesso testo della sentenza, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali. Al di fuori di tali casi, il vizio di motivazione può esserededotto soltanto per omesso esame di un "fatto storico", che abbiaformato oggetto di discussione e che appaia "decisivo" ai fini di unadiversa soluzione della controversia (Cass., Sez. U, 07/04/2014, n. 8053;Cass., Sez. 6 - 3, 08/10/2014, n. 21257; Cass., Sez. 6 - 3, 20/11/2015,n. 23828; Cass., Sez. 3, 12/10/2017, n. 23940; Cass., Sez. 2,13/08/2018, n. 20721; Cass., Sez. 5, 6/5/2020, n. 8487).Specificamente, considerando che nella fattispecie la Corte d’appello haritenuto di confermare la pronuncia di primo grado del Tribunale diTaranto, si rammenta che la motivazione della sentenza di appelloeseguita per relationem alla sentenza di primo grado è solo apparente nelcaso in cui sia fondata su una generica condivisione della ricostruzione infatto e delle argomentazioni svolte dal primo giudice, senza alcun esamecritico delle stesse in base ai motivi di gravame (tra le tante Cass., Sez. L,25/10/2018, n. 27112). La sentenza d'appello non può ritenersilegittimamente resa per relationem, in assenza di un comprensibilerichiamo ai contenuti degli atti a cui rinvia, ai fatti allegati dall'appellante ealle ragioni del gravame, così da risolversi in una acritica adesione a unprovvedimento solo menzionato, senza che emerga un’effettivavalutazione, propria del giudice di appello, della infondatezza dei motividel gravame (Cass., Sez. 3, 23/04/2026, n. 10809; Cass., Sez. 3,03/02/2021, n. 2397).Numero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026Quindi, la sentenza d'appello può essere motivata mediante richiamo aquella di primo grado, esclusivamente a condizione che il giudice delgravame dia conto, sia pur sinteticamente, delle ragioni della conferma inrelazione ai motivi di impugnazione, ovvero della identità delle questioniprospettate in appello rispetto a quelle già esaminate in primo grado, cosìche dalla lettura della parte motiva di entrambe le sentenze possaricavarsi un percorso argomentativo concreto e coerente; invece, vacassata la decisione con cui la corte territoriale si sia limitata ad aderirealla pronunzia di primo grado, in modo acritico e senza alcuna valutazionedi infondatezza dei motivi di gravame (Cass., Sez. 1, 05/08/2019, n.20883; Cass., Sez. L, 05/11/2018, n. 28139).Nella specie, la Corte d’appello ha ritenuto di confermare la sentenza delTribunale limitandosi a dichiarare di condividerne la motivazione, laddoveaveva ritenuto non soggetto a risoluzione un contratto che non avesseacquistato efficacia in ragione del mancato avveramento della condizionesospensiva in esso prevista; ciò, in modo tautologico, senza in alcun modoprendere posizione sulle ulteriori questioni prospettate, ossia sullequestioni relative alla irregolarità urbanistica del bene oggetto delpreliminare e alla loro incidenza sull’avveramento della condizione,sull’offerta, da parte dei promissari acquirenti, di pagare con denaroproprio indipendentemente dall’ottenimento del mutuo e alle relativeconseguenze, nonché sugli strumenti a tutela dei medesimi promissariacquirenti previsti dall’ordinamento in caso di irregolarità urbanistica delbene.Tale motivazione non espone, neppure sinteticamente, le ragioni dellaconferma della decisione di primo grado, in relazione ai motivi di doglianzadella parte promissaria acquirente (che pure la sentenza riporta), né dàquelle già esaminate in primo grado; dalla mera affermazione di adesionealla pronuncia del Tribunale non è dato ricavare un percorsoNumero registro generale 13356/2023Numero sezionale 1515/2026Numero di raccolta generale 19321/2026Data pubblicazione 11/06/2026argomentativo concreto, a fronte di una serie censure che davano contodella mancata concessione del mutuo (costituente fatto condizionante) inrelazione alla natura abusiva del fabbricato insistente sul terreno.11. L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei motivisuccessivi, in quanto tutti gli altri motivi perdono di rilevanza decisoria,involgendo questioni che potranno essere nuovamente esaminate in sededi rinvio.12. In definitiva, il primo motivo è accolto e di conseguenza la sentenzaimpugnata è cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, in diversacomposizione, che farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà aquanto sopra esposto, regolamentando anche le spese del giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara l’assorbimento deirestanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appellodi Lecce, in diversa composizione, anche per la statuizione sulle spese delgiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, il 5/6/2026.La PresidenteLinalisa Cavallino