Cassazione n. 21497/2024

2024 ha pronunciato la seguente Ordinanza sul ricorson. 13365/2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e domiciliato a Roma presso lo studio dell’avvocatoGiovanni Bianchi; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] domiciliato a Roma presso lo studio di [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte di appello di Salerno n. 268/2019 de l 27/02/2019. Uditala relazione del consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Fatti di causa Nel 2007 il promittente venditore [OSCURATO:PERSONA] conviene dinanzi al Tri- bunale di Vallo della Lucania il promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA] per l’accertamento negativo del diritto di procedere all’esecuzione specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c. a causa della prescrizione (il prelimi- nare risale al 1989), nonché per il risarcimento del danno. Il convenuto propone domande riconvenzionali di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. 2di 4 – 13365/2020 – 2 – 3 / 7 /202 4 ( 2 3 ) – [OSCURATO:PERSONA]. e di risarcimento dei danni da inadempimento e anche per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. Il Tribunale accoglie le riconvenzionali. La Corte di appello ha confermato la sentenza di primo grado tranne che nel capo relativo alla domanda risarcitoria ex art. 96 c.p.c., rigettata. Ricorre in cassazione l’attore con un motivo, illustrato da memoria. Resi- ste il convenuto con controricorso. Ragioni della decisione L’unico motivo (p. 6) denuncia che la Corte di appello (p. 3) ha ritenuto che il rilascio del certificato di agibilità è stato atteggiato dalle parti come condizione dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo e quindi ha allegato d'ufficio una condizione riservata all'autonomia contrattuale delle parti. Si deduce l’omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. dei contratti preliminari (del 1989 e 1990) tra le parti e la violazione dell’art. 2935 c.c. in relazione agli artt. 2932, 1322, 1353, 1183 e 1184 c.c. nonché dell’art. 11 disp. prel. c.c. Il motivo è fondato nei termini seguenti. La Corte di appello argomenta (p. 3, nn. 9-13) che la stipula del definitivo è stata subordinata alla consegna al notaio dei certificati di abitabilità e di conformità urbanistica ad opera della parte venditrice («la proprietà si tra- sferirà a mezzo rogito notarile […] e sarà redatta dal notaio a cui il signor [OSCURATO:PERSONA] dovrà consegnare la documentazione necessaria»). Il certi- ficato è stato rilasciato (al promissario acquirente) il 16/11/1999, giorno da cui decorre il termine decennale di prescrizione che è stato rispettato, con l’invio della raccomandata il 19/12/2007 (mentre il promittente venditore ha agito in giudizio in accertamento negativo tre giorni dopo).In altri ter- mini la Corte ha stabilito che il mancato rilascio del certificato di abitabilità è condizione per l’obbligo di stipulare del definitivo e quindi per l’azionabilità ex art. 2932c.c. Tuttavia, il testo della clausola non menziona, né espressamente, né im- plicitamente,il meccanismo della condizione, ma è esplicito nel prevedere l’obbligo, a carico del promittente venditore , di procurare la 3di 4 – 13365/2020 – 2 – 3 / 7 /202 4 ( 2 3 ) – [OSCURATO:PERSONA]. «documentazione necessaria» alla stipula del contratto definitivo. Inoltre, la Corte non chiarisce se essa veda nel rilascio del certificato di abitabilità l’avveramento di una condizione sospensiva del potere di agire ex art. 2932 c.c. o piuttosto nel mancato rilascio una condizione risolutiva dell’efficacia del contratto preliminare. Che la Corte supponga una condizionesospensiva (o un termine iniziale) lo si arguisce dal passo ove essa assume che tale «rilascio si atteggiava a evento condizionante (o termine, non è qui neces- sario attardarsi troppo sul senso della clausola, data l'identitàdelle conse- guenze giuridiche) rispetto allasuccessiva stipulazione del contratto defini- tivo». La Corte sostituisce d’ufficio una condizione sospensiva alla previsione negoziale palese di un obbligo in capo al promittente venditore. Il promis- sario acquirente ha omesso di ricorrere al giudice per l’assegnazione di un termine ex art. 1183 c.c. per l’adempimento di tale obbligooppure di agire direttamente ex art. 2932 c.c. entro il termine ordinario di prescrizione, decorrente dalla data di conclusione del contratto preliminare. Infatti, tale termine non risulta oggetto di una determinazione negoziale,se non nella formulazione contenuta nella scrittura integrativa del 1990, che non è nem- meno presa in considerazione dalla Corte di appello, mentre è citata dal ricorrente a p. 23 e non è contestata dal controricorrente («il signor [OSCURATO:PERSONA] dovrà consegnare la documentazione necessaria 15 giorni prima della stipula»). Anche tale formulazione non è però risolutiva e non esclude l’omissione del ricorso al giudice ex art. 1183 c.c. per l’assegnazione di un termine (aventecosì ad oggetto la data per la stipula del contratto defini- tivo)ovvero l’omissione della proposizione della domanda ex art. 2932 c.c . entro dieci annidalla conclusione del contratto preliminare. Ne segueche la pronuncia viola l’art. 2935 c.c., dal momento che il potere di ricorrere al giudice ex art. 1183 c.c. avrebbe potuto essere esercitato immediatamente. Inoltre, come si è già lasciato intravedere, la giurispru- denza di questa Corteritiene che nella domanda di adempimento in forma 4di 4 – 13365/2020 – 2 – 3 / 7 /202 4 ( 2 3 ) – [OSCURATO:PERSONA]. specificaex art. 2932 c.c. «deve ritenersi implicita la richiesta di fissazione del detto termine,con la conseguenza che, trascurato l'esercizio di tali al- ternative facoltà e protrattasi l'inerzia per l'ordinario termine prescrizionale, il diritto alla stipula del contratto definitivo deve ritenersi estinto per inter- venuta prescrizione» (così, Cass. 15587/2001).Le argomentazioni del con- troricorrente non valgono a superare questa conclusione. In questi termini èaccolto l’unico motivo di ricorso, è cassata la sentenza impugnatain relazione al motivo così come accolto, è rinviata la causa alla Corte di appello di Salerno, in diversa composizione, anche per la liquida- zione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie l’unico motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo così come accolto, rinvia la causa alla Corte di appello di Salerno, in div