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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 5 maggio 2026

Cassazione n. 12742/2026

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ifende unitamenteall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 22 CATANIA,elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], N. 2, presso lostudio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026- controricorrente e ricorrente incidentale –Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO CATANIA n.2420/2019 depositata il 06/11/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del23/10/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott.[OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento delprimo motivo di ricorso con assorbimento dei restanti e rigetto delricorso incidentale;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e FRANCESCOMAUCERI per la ricorrente e [OSCURATO:PERSONA] per ilcontroricorrente;1.

Il Tribunale di Catania, in accoglimento della domandaproposta dal condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 22 -Catania, lo dichiarava proprietario della terrazza di coperturadell'edificio condominiale in base al regolamento contrattuale delcondominio (art. 6) registrato il 12.12.1963 al n. 6931 e trascrittoai nn. 5004/4444 presso la conservatoria dei registri immobiliari diCatania e di conseguenza accertava che il manufatto edificato dallaconvenuta insisteva su superficie di proprietà condominiale.

IlTribunale, inoltre, dichiarava che [OSCURATO:PERSONA] godeva dell'uso e delcalpestio esclusivo della terrazza di copertura dell'edificiocondominiale che costituiva pertinenza dell'appartamento di suaproprietà, sito al piano nono interno 21, scala B e dichiarava che inbase al citato regolamento contrattuale del condominio (art 6) sullaterrazza di copertura era inibita qualsiasi sopraelevazione e diconseguenza dichiarava che il manufatto eseguito dalla convenutaera violativo di tale regolamento ed era costruito senza il rispettoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026delle distanze legali; condannava la parte convenuta allademolizione del manufatto e alla riduzione in pristino.2. [OSCURATO:PERSONA] interponeva appello avverso tale pronuncia.3.

Il condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 22 -Catania, resisteva al gravame e ne chiedeva il rigetto.4.

La Corte d’Appello di Catania, in parziale accoglimentodell'impugnazione ed in riforma della sentenza gravata, dichiaravail difetto di legittimazione attiva del condominio di PiazzaMichelangelo Buonarroti n. 22 - Catania, in ordine alla domanda diaccertamento della proprietà e dei diritti di uso relativi alla terrazzadi copertura del fabbricato condominiale, mentre confermava ilcapo della sentenza relativo alla statuizione di condanna, neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA], alla demolizione del manufatto daquest'ultima realizzato ed alla riduzione in pristino.La Corte richiamava l’oggetto della domanda proposta dalCondominio e rilevava come la stessa integrasse un’azione reale,di natura petitoria, siccome volta all'accertamento della proprietà,in capo al condominio attore, del tratto di terrazza su cui la Ficiliaveva eseguito un manufatto di cui era stata chiesta la demolizione.Pertanto in applicazione della giurisprudenza consolidata in tema dicondominio la Corte d’Appello ribadiva che le azioni reali daesperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette adottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tuteladei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificiocondominiale non ricompresi dal novero degli atti meramenteconservativi (al cui compimento l'amministratore èautonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ.) possonoessere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazionedell'assemblea, ex art.1131, primo comma, cod. civ., adottata conNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 stesso codice (Cass.Sentenza n. 40 del 08/01/2015).Ciò posto, essendo pacifico che l'amministratore aveva agitoin giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea, atteso ilconseguente difetto di rappresentanza e di legittimazionedell'amministratore, andava dichiarata l'inammissibilità delladomanda volta all'accertamento della proprietà della terrazza dicopertura dell'edificio condominiale.La Corte d’Appello rigettava, invece, il secondo motivo digravame evidenziando che l'art. 6 del regolamento del condominiodi [OSCURATO:PERSONA], n. 22, in Catania, di chiaranatura contrattuale, registrato il 12/12/1963 al n. 6931 e trascrittoai numeri 5004/4444, presso la Conservatoria dei RegistriImmobiliari di Catania, prima della vendita a terzi delle diverseunità immobiliari costruite dall'Impresa ing.

A. Carola C.,riportava testualmente: "Circa le terrazze di copertura rimanestabilito quanto appresso: A) Le zone della terrazza di coperturadel nono piano, quadrettate in giallo nella pianta allegata allalettera E sono di proprietà condominiale; le spese di riparazione edi ricostruzione di tali zone saranno a carico di tutti i condomini,come per legge.

B) Le zone della terrazza di copertura del nonopiano, quadrettate in rosso, in verde, in marrone, in arancione e inblu, e in grigio nella pianta allegata alla lettera E, sono di pertinenzarispettivamente degli appartamenti scala A piano 5°, interno 12;scala A, piano 9, interno 21; scala B, piano 9, interno 20; scala B,piano 9, interno 21; scala A, piano 4, interno 10 e scala C, piano 9,interno 20; i cui proprietari (degli appartamenti suddetti, n.d.r.) negodranno l'uso ed il calpestio esclusivi; le spese di riparazione ericostruzione di tali terrazze saranno a carico di tutti i condomini,Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026con gli oneri come per legge a carico di coloro che godono dell'usoe del calpestio.

Su tutte le terrazze di copertura di cui ai capi A e Bè inibita qualsiasi sopraelevazione".Inoltre, la Corte richiamava gli accertamenti svolti dal CTU, ilquale aveva rilevato, senza contestazione da parte dell'appellante,che " .... quanto realizzato rappresentava certamente unacostruzione e quindi una sopraelevazione della terrazza esistente,al di là che si tratti di corpo chiuso o semplice tettoia aperta su diun lato" e " ... di conseguenza che ..... la stessa non rispettavaquanto previsto all'art. 6 del suddetto regolamento di condominio"Attesa, quindi, la chiara inosservanza da parte della Ficili delregolamento di condominio, per la quale l'amministratore eratenuto ex lege ad attivarsi, senza la necessità di alcuna previadelibera assembleare, correttamente e condivisibilmente il primogiudice, reputata la fondatezza della domanda, aveva ritenuto cheil manufatto eseguito dalla convenuta fosse violativo delregolamento condominiale, condannando la Ficili "alla demolizionedel manufatto e alla riduzione al pristino stato".Il divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie, stabilitodal regolamento di condominio (costituente parte integrante delcontratto di acquisto dei singoli cespiti) a carico dell'ultimo pianodell'edificio era a favore tanto delle parti di proprietà comune,quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio,avendo sostanzialmente natura di servitù "altius non tollendi", epoteva essere fatto valere sia dai singoli condomini, che dalcondominio (Cass. sentenza n. 10397 del 03/12/1994).

Dunque,l'amministratore del condominio era legittimato senza necessità diautorizzazione dell'assemblea dei condomini ad instaurare ungiudizio per ottenere la rimozione di opere e manufatti realizzati daNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026un condomino in pregiudizio delle parti comuni dell'edificiocondominiale (realizzazione di un manufatto veranda nella zona aduso esclusivo), come, appunto, nella fattispecie, posto che una taledomanda rientrava negli atti conservativi dei diritti inerenti alleparti comuni stesse ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 4 (Corte diCassazione Civile sez.

Il 30/9/2008 n. 24305).L'argomentazione dell'appellante secondo cui l'opera, essendostata realizzata, ai sensi e per gli effetti del comma 4° dell'art. 20della L.R. n. 4 del 16/04/2003 e dell'art. 9 della L. R. no 37 del10/08/1985, era precaria e non comportava aumento di superficieutile o di volume, né modificazione della sagoma della costruzioneesistente non coglieva nel segno, ostandovi il rilievo del CTUsecondo cui "quanto realizzato era destinato a restare nel tempoproprio perché previsto dalla normativa invocata (L. 4/2003) equindi non poteva che essere ritenuta costruzione non precaria".Inoltre, la normativa richiamata dall'appellante, dal caratteremeramente urbanistico, era finalizzata a disciplinare i rapporti conla pubblica amministrazione, senza assumere incidenza alcuna neirapporti tra i privati.5. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso lasuddetta sentenza sulla base di sette motivi.6. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] n. 22 -Catania ha resistito con controricorso e ha proposto ricorsoincidentale sulla scorta di un motivo.7.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimitàdell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.8.

Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento delprimo motivo di ricorso con assorbimento dei restanti e rigetto delricorso incidentale.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione degliartt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. in relazione all’art. 360, comma 1,n. 3 c.p.cLa Corte catanese avrebbe preso in esame e deciso solo unprofilo marginale e subordinato (la contestazione del dirittodell’amministratore di agire autonomamente per l’accertamentodella proprietà della terrazza), omettendo di prendere in esplicitaconsiderazione e di decidere gli assorbenti e principali aspetti e cioèla contestazione del potere e del diritto dell’amministratore di agireautonomamente anche per tutte le altre domande.Infatti, al rigo ventitreesimo della menzionata pagina terza, inprosecuzione si legge: “il mezzo, in relazione al profilo di gravamesvolto in via subordinata, è fondato” e successivamente lamotivazione esamina solo il profilo circa la domanda diaccertamento del diritto di proprietà che in quanto svoltaautonomamente dall’amministratore in relazione alla terrazza nonrientrava nei suoi poteri.La Corte catanese avrebbe dovuto reputare esulantedall’autonomia dell’amministratore anche l’altra domanda cosìcome quella tesa all’accertamento della proprietà della terrazza(per cui ha rettamente deciso), vertendo anch’essa su un dirittoreale e cioè su quello che la stessa corte territoriale definisce diservitù “altius non tollendi”La censura riguarda i poteri dell’amministratore delcondominio e l’insussistenza del potere di promuovere in viaautonoma e senza la deliberazione assembleare azioni attinenti alcontenuto di diritti reali quali la servitù connessa ad un divieto disopraelevazione.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Orbene la sentenza avrebbe dovuto riconoscere ed affermareil difetto di legittimazione ad agire dell’amministratore anche inrelazione all’azione volta alla tutela della detta pretesa servitù edalla rimozione della veranda in discorso, poiché anche detta azioneha ad oggetto il contenuto di un diritto reale e non rientra nelnovero degli atti meramente conservativi (al cui compimento lacorte rileva che l'amministratore è autonomamente legittimato exart. 1130, n. 4, cod. civ.) ma comporta un’indagine completa edefinitiva anche sul contenuto del detto altro diritto reale.Altrettanto vale per la presunta violazione delle distanze legali,trattandosi, anche in tal caso del contenuto dei diritti realicontroversi.1.1 Il primo motivo di ricorso è infondato.La Corte d’Appello ha accolto la domanda del condominioriguardante la violazione del regolamento condominiale che vietavala sopraelevazione delle terrazze condominiali, anche se ad usoesclusivo individuale.

La tesi di parte ricorrente secondo cuil’oggetto della domanda dell’amministratore non rientrerebbe nelnovero degli atti conservativi per i quali egli è legittimato ad agiresenza autorizzazione dell’assemblea è infondata.Nella giurisprudenza di questa Corte vi è una ampia casisticanella quale si è ritenuta sussistente la legittimazione ad agiredell’amministratore di condominio anche se privodell’autorizzazione dell’assemblea, in base ad un'interpretazioneestensiva dell'art. 1130, n. 4), c.c. e ciò anche con riferimento adazioni aventi natura reale allorché la domanda abbia ad oggetto leparti comuni e si tratti di compiere atti conservativi sui beni diproprietà comune del condominio, potendo ricondursi l’azione allatutela dell'interesse generale al rispetto del regolamentoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026condominiale o al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilitàdell'intero edificio.Anche con riferimento a casi analoghi aventi ad oggetto ladomanda di riduzione in pristino rispetto alla realizzazione di unasopraelevazione da parte di un singolo condomino si è riconosciutala legittimazione ad agire dell’amministratore ex art. 1130, n. 4,c.c..

Nella specie, infatti, la domanda dell’amministratoreriguardava la rimozione di una veranda con tettoia apposta su unaterrazza condominiale di uso esclusivo della ricorrente.

Il collegiointende dunque dare continuità ai seguenti principi di diritto: Inrelazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusivaoccupazione da parte del costruttore di una porzione di area (inuso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto diproprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratoredi condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130,primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., anche senza il mandato daparte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e ilrisarcimento del danno nei confronti dell'autore dell'operadenunciata e dell'acquirente della stessa (Cass. Sez. 2,25/07/2011, n. 16230, Rv. 618786 - 01); l'amministratore èlegittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea deicondomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione dellasopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dalcondomino alterandone l'estetica della facciata, perché tale atto,diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali,rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all'art. 1130, n. 4, c.c.(Sez. 2, 24/07/2017, n. 18207, Rv. 645096, eSez. 2, 12/10/2000 n. 13611, Rv. 540962).Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Nello stesso senso possono richiamarsi anche altri precedentirelativi alla legittimazione dell’amministratore per violazioni delregolamento condominiale.

Si è detto, infatti, che:L'amministratore di condominio, essendo tenuto a curarel'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primocomma, n. 1, cod. civ.), è legittimato ad agire e a resistere ingiudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propriaunità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominialecontrattuale (nella specie, bar ristorante), senza la necessità di unaspecifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranzaprevista dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ., la quale èrichiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalleincombenze proprie dell'amministratore stesso. (Cass. Sez. 2,25/10/2010, n. 21841, Rv. 615541 - 01).In particolare, con riferimento a fattispecie analoga a quella inesame si è detto che: l'art. 1127 del codice civile, disciplinante ilregime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emergedall'espressa riserva contenuta nel primo comma, da unaconvenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio.La natura contrattuale della prescrizione regolamentare chelimita o vieta il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbrichespettante al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimopiano di un edificio condominiale, ai sensi e con le limitazionidell'art. 1127 cod. civ., prescrizione come detto assimilabile ad una"servitù altius non tollendi" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15504 del06/12/2000; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7678 del 19/07/1999; Cass.Sez. 2, Sentenza n. 10397 del 03/12/1994) non esclude, d’altrocanto, la legittimazione dell’amministratore ad agireconservativamente in confessoria.

La disposizione regolamentareNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026che impone il divieto di sopraelevazione concorre, invero, adintegrare la disciplina delle cose comuni dell’edificio, in quantodiretta ad impedire un determinato uso del lastrico solare, sicché,in caso di violazione di tale pattuizione, l’amministratore delcondominio, indipendentemente dal conferimento di uno specificoincarico con deliberazione della assemblea, ha, a norma dell’art.1130 cod. civ., il potere di fare cessare il relativo abuso e, quindi,la relativa legittimazione processuale (Cass. 11 febbraio 1985, n.1131).Si è del resto già sostenuto che “la presenza di un diritto diservitù in favore indistintamente delle proprietà esclusive presentiin un edificio condominiale assoggetta il diritto stesso, sia nellemodalità di esercizio che con riguardo alle spese di gestione delbene, alla disciplina propria del condominio, la quale si estende siaalla gestione dei beni comuni che ai diritti reali su beni di usocomune connessi alla migliore utilizzazione delle proprietà” (Cass.9 maggio 2023, n. 12259).

Sicché “sussiste la legittimazioneprocessuale dell’amministratore, essendo in gioco la salvaguardiadei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamenteconsiderato e l’interesse comune dei partecipanti alla comunione,cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali,in antitesi con l’interesse individuale di un singolo condomino”(Cass. 14 ottobre 2022, n. 30302).2.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazioneulteriore degli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. in relazione all’art.360, comma 1, numero 3, c.p.c.Secondo parte ricorrente, anche qualora si ritenesse ladomanda non rientrante nell’autonomia dell’amministratore delcondominio, la sua proposizione sarebbe comunque illegittima perNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026il contrasto con le deliberazioni adottate dai condomini, cosa cheella ribadisce, reiterando le doglianze svolte con l’appello ed anchein primo grado.

La ricorrente, infatti, ha sempre eccepito chel’odierno giudizio è stato promosso, in primo grado, medianteun’iniziativa personale ed inammissibile dell’allora amministratoredott. [OSCURATO:PERSONA], il quale vi diede impulso, non soltanto inassenza di apposita deliberazione condominiale ma, addirittura incontrasto con quella che il condominio stesso aveva adottato nellaseduta del 17-10-2011.La ricorrente riporta il verbale dell’assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA]ed evidenzia che i condomini deliberarono di non promuoverel’azione con il voto contrario del citato signor Maugeri (presente perdelega di altro condomino) e, dunque, con adeguata maggioranza,rilevabile anche dai millesimi di proprietà indicati nella prima paginadel verbale.Per effetto di tale deliberazione, l’azione in discorso sarebbestata promossa illegittimamente, per il contrasto con ladeliberazione stessa e, dunque, per ulteriore violazione delledisposizioni dettate dagli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. cheimpongono all'amministratore di eseguire le deliberazionidell'assemblea dei condomini (in particolare art. 1130, comma 1,n. 1) e non consentono, per l’azione in questione, alcuna derogaalle scelte adottate dalla sovrana assemblea dei condomini.3.

Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Difetto dipronunzia nullità del procedimento rilevante ex artt. 112 e 360,comma 1, n. 4, c.p.c.La censura è ripetitiva della precedente sotto il profilodell’omessa pronuncia rispetto al relativo motivo di appello.3.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono fondati.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Risulta dalla sentenza impugnata che la ricorrente avevalamentato con il primo motivo di appello sia che la domanda attoreanon rientrasse tra i poteri dell’amministratore di condominio sia chequesti potesse promuoverla autonomamente malgrado le difformideliberazioni in proposito adottate dall'assemblea dei condomini,ritenendo dirimente l'inderogabilità dettata dall'art. 1138, quartocomma, del c.c.Secondo parte ricorrente, infatti, numerosi condomini(costituenti la maggioranza in base ai millesimi indicati nella primapagina del verbale) avevano deliberato di non promuovere l’azione.Il condominio, nel controricorso, afferma che in realtà solo unasparuta minoranza di condomini erano contro l’azione giudiziariavolta alla demolizione del manufatto apposto sulla terrazza dipertinenza della ricorrente.Va premesso che, perché possa dirsi esistente una deliberaassembleare occorre soltanto individuare strutturalmentel'espressione di una volontà riferibile alla maggioranza aventeportata organizzativa (Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1367 del18/01/2023).

Una deliberazione condominiale può quindi dirsiinesistente sol quando manchi un elemento costitutivo dellafattispecie del procedimento collegiale.

Gli eventuali vizi del relativoprocedimento di convocazione, di costituzione e di documentazionedell’assemblea, come anche l’assenza del quorum necessario, nonescludono ex se la riconducibilità della decisione al modello legaledelle deliberazioni assembleari e, quindi, l’imputazione alcondominio nel cui ambito viene assunta, e possono, semmai,incidere sulla qualificazione del vizio della delibera, agli effettidell’applicabilità della disciplina di cui all’art. 1137 c.c. (Sez. 2 - ,Ordinanza n. 9387 del 05/04/2023).

Né, del resto, il giudice puòNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026accertare incidentalmente che la deliberazione dell’assemblea siastata o meno approvata con la maggioranza necessaria, in quantouna delibera adottata con maggioranza inferiore a quella prescrittadalla legge è annullabile e perciò, ove non impugnata dai condominiassenti, dissenzienti o astenuti nel termine di trenta giorni previstodall'art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti ipartecipanti al condominio (Sez. 2 - , Sentenza n. 18003 del01/07/2024).Questa premessa si rende necessaria in quanto ciò che rilevain questa sede, è che la Corte d’Appello ha del tutto omesso dipronunciarsi sull’esistenza o meno di una delibera del condominioche esprimeva una volontà contraria all’azione giudiziaria neiconfronti della ricorrente.

Di conseguenza si impone l’accoglimentodelle censure, dovendosi stabilire nel giudizio di rinvio seeffettivamente l’amministratore ha ritenuto autonomamente diproporre la domanda in oggetto nonostante la volontà contraria -eventuale e da accertare - espressa dai condomini.In proposito, infatti, deve affermarsi il seguente principio:l’assemblea, essendo provvista di una competenza generalizzata,può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo deisuoi poteri, in base al criterio di normale revocabilità dell’incaricodi cui all’art. 1129, comma 11, c.c., nonché alla luce dellasindacabilità dei provvedimenti dell’amministratore con ricorsoall’assemblea ex art. 1133 c.c.Infatti, così come l’assemblea ha il potere di transigere la lite(con diverse maggioranze a seconda dell’oggetto) allo stessotempo ha il potere di impedire il sorgere della lite stessaallorquando si tratti di diritti disponibili da parte del condominiomedesimo o di rinunciarvi.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Non ignora il Collegio che in altra pronuncia si è affermato chetra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio,rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 n. 4c.c., sono ricomprese le azioni di reintegrazione del possesso deibeni condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del dannoderivante dalle lesioni del possesso di detti beni, con laconseguenza che, da un lato, l'eventuale delibera di rinunciaall'azione di reintegrazione autonomamente intrapresadall'amministratore non vincola quest'ultimo (Cass. Sez. 2,24/04/2023, n. 10869, Rv. 668072 - 02).Tale pronuncia fa seguito ad altra sentenza con la quale si èaffermata, invece, la vincolatività della rinuncia rispetto ad unaprecedente delibera di autorizzazione dell'amministratore ad agirein giudizio per l'esercizio di diritti che, ancorché riferiti alle particomuni dell'edificio condominiale, non rientrano nellarappresentanza giudiziale attiva attribuitagli dall'art. 1131 c.c. inquanto una delibera siffatta determina l’insorgere del potere-dovere dell’amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darneLa tesi della non vincolatività della rinuncia o della volontàcontraria muove dal presupposto dell’inderogabilità delle normeche conferiscono la rappresentanza processuale all’amministratore.In senso opposto, si è affermato che: Il regolamentocondominiale (approvato per contratto o anche in virtù dideliberazione assembleare) può legittimamente sottrarreall'amministratore il potere di decidere autonomamente in ordineal compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alleparti comuni dell'edificio, per conferirlo esclusivamenteall'assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l'esercizioNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026da parte dell'amministratore della relativa azione giudiziaria, attesala derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favoredell'assemblea, della norma di cui all'art. 1130 cod. civ. sulleimperativo (Cass. Sez. 2, 08/09/1997, n. 8719, Rv. 507680 - 01).A parere del collegio, tuttavia, la questione dellarappresentanza processuale, anche quella ex lege, non può cheesaminarsi in stretto collegamento con la situazione sostanzialefatta valere in giudizio e, dunque, dipendere dalla legittimazioneinerente alla titolarità del diritto in contesa.

In altri termini non puòscindersi del tutto la titolarità del rapporto sostanziale, comunquespettante ai condomini, dalla legittimazione processualedell'amministratore, il cui potere rappresentativo in ordine alrapporto dedotto in giudizio non elide il necessario collegamentotra diritto alla tutela giurisdizionale e affermazione della spettanzadella posizione del diritto sostanziale.Infatti, è un dato certo quello secondo il quale l’amministratorecostituito in giudizio in rappresentanza del condominio non è partedel rapporto giuridico sostanziale oggetto di lite, egli può agirecome rappresentante ex lege ma pur sempre facendo valere i dirittidei singoli condomini sulle parti comuni dell’edificio.

A tal proposito,si è detto, che i singoli condomini che intervengono in giudizio asostegno del condominio, rappresentato dall'amministratore, incontroversia con altri condomini per la tutela dei diritti dellacollettività, non sono terzi rispetto al condominio, ma si identificanocon tale parte in giudizio (Cass. Sez. 2, 30/06/2014, n. 14809, Rv.631211 – 01, nello stesso senso Cass. Sez. 6, 19/11/2021, n.35576, Rv. 662900 - 01).

Di conseguenza, l’amministratore, nellasua qualità di rappresentante legale, non può autonomamenteNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026disporre del diritto in caso di una decisione contraria dell’assembleadei condòmini titolari del rapporto sostanziale, dovendo comunqueadeguarsi alla loro volontà validamente espressa, salvo il caso incui egli sia portatore di un proprio interesse sostanziale da farvalere in giudizio anche in contrapposizione ai condomini e controla volontà dell’assemblea.Peraltro, nel caso si discuta di azioni relative alle parti comuniaventi natura reale, la tutela del singolo condomino dissenzienterispetto alla maggioranza si realizza attraverso la sua autonomalegittimazione ad agire, anche in caso di deliberazione contrariadell’assemblea o di rinuncia agli atti in corso di causa o di volontàdi non appellare una sentenza sfavorevole.

Si è ripetutamenteaffermato, infatti, che il singolo condomino nell’ambito del giudiziointrodotto dall’amministratore di condominio a tutela delle particomuni può spiegare intervento privando in tal modol’amministratore della rappresentanza processuale della suasingola posizione o può proporre autonomamente impugnazionepur non essendosi personalmente costituito nel giudizioprecedente.Infatti, nei giudizi promossi dall'amministratore a tutela delleparti comuni, l'intervento del singolo condomino si connota comeintervento adesivo autonomo, ovvero quale costituzione di unadelle parti originarie in senso sostanziale, determinatasi a far valerele proprie ragioni direttamente e non più tramite il rappresentantecomune, sicché, configurandosi un unico giudizio con pluralità diparti, si determina tra queste ultime un litisconsorzio processualenecessario (Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695, Rv. 653486 - 01).Il singolo condomino, dunque, a tutela del proprio diritto dicomproprietario "pro quota" dei beni comuni, oltre ad avereNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026legittimazione concorrente e aggiuntiva rispetto a quelladell'amministratore nei giudizi in cui questi abbia già assuntolegittimamente la difesa, è altrettanto legittimato a promuovereazioni (o a resistere ad azioni proposte da altri), senza che assumaa tal fine rilevanza la volontà degli altri condomini (Cass. Sez. 2,14/06/2023, n. 16934, Rv. 668319 - 01).Deve richiamarsi in proposito l’arresto delle Sezioni Unite diquesta Corte secondo cui: Nelle controversie condominiali cheinvestono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascuncondòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, unautonomo potere individuale - concorrente, in mancanza dipersonalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore- di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "proquota", sicché è ammissibile il ricorso incidentale tardivo delcondòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradidi merito, intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenzapronunciata nei confronti del condominio senza risentiredell'analoga difesa già svolta dallo stesso (Cass. Sez.

U.,18/04/2019, n. 10934, Rv. 653787 - 01).Per questo motivo, come sopra si è fatto cenno, in caso ditransazione di una lite avente ad oggetto diritti reali comuni ènecessario il consenso unanime di tutti i condomini (Sez. 6-2, Ord.n. 514 del 11/01/2022 Rv. 663806 - 01) mentre in caso di liteavente ad oggetto rapporti obbligatori l'assemblea può deliberarela transazione a maggioranza e, in tal caso, la volontàdell’assemblea vincola anche il singolo condomino, così comel’amministratore.Dunque l’amministratore è sempre vincolato dalla volontàdell’assemblea mentre per i singoli condomini deve distinguersi traNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026azioni reali a tutela delle parti comuni dove sussiste unalegittimazione individuale e quelle aventi ad oggetto diritti eobblighi di altra natura nelle quali la volontà dell’assemblea vincolail singolo condomino anche in relazione alla convenienza o meno adintraprendere, proseguire o transigere una lite.

In proposito, si èdetto, infatti, che l'obbligo del singolo partecipante di contribuireagli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvatadall'assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzocreditore ha causa immediata non nell'efficacia soggettiva delcontratto, ma nella disciplina del condominio, essendo ledeliberazioni prese dall'assemblea vincolanti per tutti i condomini edovendo questi ultimi sostenere "pro quota" le spese necessariealle parti comuni (Cass. Sez. 2, 13/05/2022, n. 15302, Rv. 664796- 01).D’altra parte, anche in tema di mediazione, il recentecorrettivo all’attuazione della legge delega (n. 206/2021)approvato con il decreto legislativo 27 dicembre 2024 n. 216 cheha inserito l’art. 5 ter nel d.lgs. n. 28/2010, pur rafforzando i poteridell’amministratore, oggi legittimato a partecipare alla proceduradi mediazione sia come istante che come aderente senza lanecessità di avere una delibera condominiale autorizzativa, hacomunque previsto che egli debba comunque ricorrereall’assemblea condominiale, nel caso il mediatore formuli unaproposta conciliativa o nel caso si raggiunga un accordo conciliativoe vi sia un “verbale contenente l’accordo di conciliazione”.Infatti, secondo la disposizione letterale dellanorma l’assemblea condominiale è tenuta a deliberare sul verbalecontenente l’accordo di mediazione, e ciò entro un termineNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026prestabilito.

Qualora la delibera non giunga entro detto termine laconciliazione deve intendersi conclusa con mancato accordo.Deve, dunque, affermarsi che l’amministratore non ha il poteredi compiere atti contrari alla volontà dei titolari del rapportosostanziale, né ha un autonomo interesse alla proposizione oprosecuzione del processo, sicché non è legittimato a proporre o aproseguire un giudizio contro uno o più condomini o contro terzi sel’assemblea abbia espresso un intendimento contrario o abbiadeciso di rinunciarvi o di transigere la causa non sussistendo uninteresse giuridico dell’amministratore a proporre o a proseguireuna causa relativa alle parti comuni dell’edificio contro l’assembleao alla quale la volontà dei condomini validamente espressa intendarinunciare.In altri termini, le attribuzioni gestorie dell’amministratore nonpossono privare l’assemblea della competenza a deliberare circal’amministrazione delle cose comuni, dovendosi comprendere nellageneralizzata competenza dell’assemblea la facoltà di nonproporre, transigere o rinunziare alla lite propostadall’amministratore, sia pure nell’ambito delle attribuzionisostanziali dello stesso.La Corte d’Appello, nel giudizio di rinvio, nel fare applicazionedel suddetto principio dovrà valutare se, come sostenuto dallaricorrente e contestato dalla controparte, l’assemblea deicondomini aveva effettivamente deliberato, in particolarenell’assemblea del 17 ottobre 2011, di non procedere per viagiudiziaria in relazione alla sopraelevazione posta in essere dallaricorrente medesima.4.

Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame- rilevante ex art. 360, comma primo, n. 5 del c.p.c. - del fattoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026(decisivo e dibattuto) consistente nella sussistenza di deliberazioniassembleari aventi ad oggetto la decisione di non promuovere ilgiudizio che ne occupa.La censura è ripetitiva della precedente sotto il profilodell’omesso esame di un fatto decisivo costituito dalla deliberazionedell’assemblea di non promuovere il giudizio.4.1 Il quarto motivo è assorbito dall’accoglimento deiprecedenti.5.

Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: In subordine –Violazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. degli artt.1, 11 e 12 delle Preleggi, della Cost., art.3, dell’art. 20 della 12 L.R.n 4 del 16/04/2003 e dell’art. 9 della L.R. n° 37 del 10/08/1985La Corte territoriale, così come in precedenza aveva fatto ilTribunale, avrebbe errato nel considerare la struttura dedotta ingiudizio come sopraelevazione, ovvero fabbrica assoggettabile aldivieto di cui all’art.6 del regolamento condominiale ed alladisciplina sulle distanze minime di cui all’art.873 del c.c.L’errore consisterebbe, in particolare, nel non aver ritenutoinapplicabile il divieto poiché detta struttura, consistente in unaveranda aperta su un lato, realizzata, ai sensi e per gli effetti delcomma 4 dell’art. 20 della L.R. n 4 del 16/04/2003 e dell’art. 9 dellaL.R. n. 37 del 10/08/1985 è risultata perfettamente rispettosa ditale disciplina e, per espressa previsione normativa, in deroga adogni altra disposizione di legge, è precaria e non comporta aumentodi superficie utile o di volume, né modificazione della sagoma dellacostruzione esistenteIl [OSCURATO:PERSONA] appellato aveva sostenuto, fra l’altro, che laveranda aperta di cui si tratta non sarebbe stata conforme allanormativa in discorso e sarebbe stata abusiva e contrastante ancheNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026con la normativa antisismica.

Ed invece, il Tecnico officiato nelprimo grado dell’odierno giudizio, Ing.

Alessandro PaternòRaddusa, in seno alla relazione depositata il 26 settembre 2014 hapienamente certificato ed attestato che la struttura è conforme alladetta normativa e che non viola affatto la normativa antisismica.Sarebbe erronea l’affermazione secondo cui “la normativarichiamata dall'appellante, dal carattere meramente urbanistico, èfinalizzata a disciplinare i rapporti tra i privati e la pubblicaamministrazione, senza assumere incidenza alcuna nei rapporti trai privati”.La ricorrente richiama il costante insegnamento della supremaCorte, rinnovato, fra l’altro, con la sentenza emessa dalla Sez.2^ il4/06/2018, con n.14289.La tettoia in esame sarebbe per legge equiparata ad una sortadi ombrellone e sarebbe anche più sicura, proprio grazie alleprescrizioni normative che ne assicurano l’ancoraggio eprevengono il pericolo di volo e precipitazione in caso di burraschee trombe d’aria (ormai sempre più frequenti).

La Corte cataneseavrebbe errato nel dire che detta parificazione non sarebbe in alcunmodo riferibile ai rapporti fra privati.6.

Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: In subordineulteriore – Violazione in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.- dell’art. 873 del c.c. e dell’art. 6 del regolamento condominiale.Il manufatto non costituiva sopraelevazione o fabbricamancando l’incremento di superficie e volumetria.

Infatti, non sidovrebbe tener conto del criterio dell'altezza della linea di grondama si quello dell'aumento di volume.

Anche la giurisprudenza delleSezioni Unite, a parere della ricorrente, ha confermato che lasopraelevazione va identificata in una nuova costruzione e che "IlNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026criterio distintivo è, in sostanza, analogo a quello cui vien fattoricorso, in tema di edilizia, per distinguere le ipotesi dellaristrutturazione e della ricostruzione da quella della nuovacostruzione".

La tettoia in questione pertanto non costituirebbe unasopraelevazione atteso che essa, anche per espressa previsionedella richiamata normativa speciale e regionale (in virtù della qualeè stata realizzata), in deroga ad ogni altra disciplina, è precaria,non comporta aumenti di volume e di superficie, né modifiche disagoma, non implica concessioni edilizie e non costituisce unafabbrica e cioè non contiene alcuno dei requisiti che la legge vuoleper rientrare nel concetto giuridico di "sopraelevazione"La veranda in questione non violerebbe le distanze prescrittedall'art.873 del c.c., come, invece, ha reputato la corte catanese,la veranda aperta stessa non rientra in tale genere, in virtù dellapiù volte richiamata presunzione assoluta e normativa ("in derogaad ogni altra disposizione di legge") di assenza di aumenti di volumie di superficie e considerato anche che non occorre alcunaconcessione edilizia.7.

Il settimo motivo di ricorso è così rubricato: Difetto dipronunzia, nullità del procedimento rilevante ex artt. 112 e 360,comma 1, n. 4, c.p.c.La censura è ripetitiva della precedente sotto il profilo dellaomessa pronuncia.7.1 Il quinto, sesto e settimo motivo di ricorso che possonoessere esaminati congiuntamente stante la loro evidenteconnessione sono infondati.La violazione accertata dalla Corte d’Appello riguarda il divietodi sopraelevazione dei terrazzi condominiali, anche se ad usoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026esclusivo, stabilito nel regolamento condominiale, sicché il fatto chel’opera o il manufatto sia regolare dal punto di vista urbanistico nonha alcuna rilevanza, mentre quanto alla qualificazione dello stessocome costruzione o sopraelevazione la Corte ha fatto riferimentoalle risultanze della consulenza tecnica e ha ben motivato le ragioniper le quali ha ritenuto che si trattasse di una sopraelevazione.Deve ribadirsi in proposito che: La sopraelevazione dell'ultimopiano dell'edifico, da parte del condomino che ne sia proprietario,non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristinonel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla meradeduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine aldivieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che ledisposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo adinteressi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapportitra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni delcod. civ. in materia di proprietà edilizia (Cass. Sez. 2, 17/10/2006,n. 22224, Rv. 592964 - 01).

Questo principio comporta, del pari,che qualora il divieto di sopraelevazione sia previsto nelregolamento condominiale, la regolarità urbanistica dell’opera nonpuò essere dedotta per affermarne la legittimità sotto questodiverso profilo.D’altra parte, si rivela infondata anche l'argomentazionedell'appellante secondo cui l'opera, essendo stata realizzata, aisensi e per gli effetti del comma 4° dell'art. 20 della L.R. n 4 del16/04/2003 e dell'art. 9 della L.R. n. 37 del 10/08/1985, è precariae non comporta aumento di superficie utile o di volume, némodificazione della sagoma della costruzione esistente.

Infatti, laCorte d’Appello ha ritenuto con accertamento non sindacabile insede di giudizio di legittimità, che come evidenziato dal CTUNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026"quanto realizzato rappresenta certamente una costruzione equindi una sopraelevazione della terrazza esistente al di là che sitratti di corpo chiuso o semplice tettoia aperta su un lato e ancorache quanto realizzato è destinato a restare nel tempo proprioperché previsto dalla normativa invocata (L. 4/2003) e quindi nonpuò che essere ritenuta costruzione non precaria".Pertanto, quanto alla natura di nuova costruzione osopraelevazione del manufatto, non si riscontra alcuna violazionedella normativa invocata e tantomeno può dirsi mancante lamotivazione.

In ordine a tale aspetto questa Corte a Sezioni Uniteha chiarito che dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod.proc. civ., operata dalla legge 134/2012, il sindacato sullamotivazione da parte della cassazione è consentito solo quandol'anomalia motivazionale si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellamotivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella"mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico",nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile traaffermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa edobiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza delsemplice difetto di "sufficienza" della motivazione (cfr. Cass. Sez.un. 8053/2014); - nel caso di specie, la grave anomaliamotivazionale per le ragioni esposte non sussiste, perché la Corted’Appello ha sufficientemente motivato richiamando le risultanzedella CTU.RICORSO INCIDENTALENumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/20268.

Primo motivo: violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. inrelazione all'art. 360, comma primo. n. 3 e n. 5, c.p.c.-La Corte di Cassazione con giurisprudenza consolidata, hastabilito che, in tema di condominio degli edifici, l'azione contro ilsingolo partecipante, rivolta a conseguire, in via cautelare odefinitiva, la rimozione di opere abusivamente realizzate sul lastricosolare, di proprietà comune, configura atto di conservazione deidiritti inerenti a detta porzione comune, e, pertanto, può essereproposta dall'amministratore senza necessità di autorizzazioneassembleare, ai sensi del combinato disposto degli art. 1130 e 1131c.c., mentre resta a tal fine irrilevante la natura reale o personaledell'azione medesima, così come la circostanza che quelle opereabusive ledano anche diritti individuali dei singoli condomini, e chequesti possano a loro volta agire a tutela delle cose di proprietàcomune ed individuale (Cass. Civ., sez.

II, 27/07/1983, n.5160;Cass.

Civ., Sez.

II, 12110/2000, n. 13611; Cass. Civ., Sez: II,16/04/2008, n. 10040; Cass. Civ., Sez.

II, 21102/2013, n. 4338;Cass.

Civ., Sez.

II, 22/03/2013, n. 7327; Cass. Civ., Sez.

II,04/06/2013, n. 24125; Cass. Civ., Sez.

II, 29/11/2013, n. 26849;Cass.

Civ., Sez.

II, 04/12/2014, n. 25634; Cass. Civ., Sez. 6,ordinanza n. 17350 del25/08/2016).8.1 Il motivo di ricorso incidentale, da ritenersi condizionatoall'accoglimento del primo motivo del ricorso principale, è diconseguenza assorbito dal rigetto del suddetto motivo comeindicato al punto 1.1 della presente sentenza.9.

In conclusione la Corte, accoglie il secondo e terzo motivo,rigetta il primo, il quinto, il sesto e il settimo motivo e dichiaraassorbito il quarto motivo del ricorso principale così come l’unicomotivo del ricorso incidentale da ritenersi condizionato, cassa laNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corted’Appello di Catania in diversa composizione che provvederà anchein ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il secondo e terzo motivo, rigetta il primo, ilquinto, il sesto e il settimo motivo e dichiara assorbito il quartomotivo del ricorso principale, dichiara assorbito l’unico motivo delricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione aimotivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Catania in diversacomposizione che provvederà anche in ordine alle spese delgiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 23 ottobre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ifende unitamenteall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 22 CATANIA,elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], N. 2, presso lostudio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026- controricorrente e ricorrente incidentale –Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO CATANIA n.2420/2019 depositata il 06/11/2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del23/10/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Udito il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale in persona del dott.[OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento delprimo motivo di ricorso con assorbimento dei restanti e rigetto delricorso incidentale;uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e FRANCESCOMAUCERI per la ricorrente e [OSCURATO:PERSONA] per ilcontroricorrente;1. Il Tribunale di Catania, in accoglimento della domandaproposta dal condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 22 -Catania, lo dichiarava proprietario della terrazza di coperturadell'edificio condominiale in base al regolamento contrattuale delcondominio (art. 6) registrato il 12.12.1963 al n. 6931 e trascrittoai nn. 5004/4444 presso la conservatoria dei registri immobiliari diCatania e di conseguenza accertava che il manufatto edificato dallaconvenuta insisteva su superficie di proprietà condominiale. IlTribunale, inoltre, dichiarava che [OSCURATO:PERSONA] godeva dell'uso e delcalpestio esclusivo della terrazza di copertura dell'edificiocondominiale che costituiva pertinenza dell'appartamento di suaproprietà, sito al piano nono interno 21, scala B e dichiarava che inbase al citato regolamento contrattuale del condominio (art 6) sullaterrazza di copertura era inibita qualsiasi sopraelevazione e diconseguenza dichiarava che il manufatto eseguito dalla convenutaera violativo di tale regolamento ed era costruito senza il rispettoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026delle distanze legali; condannava la parte convenuta allademolizione del manufatto e alla riduzione in pristino.2. [OSCURATO:PERSONA] interponeva appello avverso tale pronuncia.3. Il condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 22 -Catania, resisteva al gravame e ne chiedeva il rigetto.4. La Corte d’Appello di Catania, in parziale accoglimentodell'impugnazione ed in riforma della sentenza gravata, dichiaravail difetto di legittimazione attiva del condominio di PiazzaMichelangelo Buonarroti n. 22 - Catania, in ordine alla domanda diaccertamento della proprietà e dei diritti di uso relativi alla terrazzadi copertura del fabbricato condominiale, mentre confermava ilcapo della sentenza relativo alla statuizione di condanna, neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA], alla demolizione del manufatto daquest'ultima realizzato ed alla riduzione in pristino.La Corte richiamava l’oggetto della domanda proposta dalCondominio e rilevava come la stessa integrasse un’azione reale,di natura petitoria, siccome volta all'accertamento della proprietà,in capo al condominio attore, del tratto di terrazza su cui la Ficiliaveva eseguito un manufatto di cui era stata chiesta la demolizione.Pertanto in applicazione della giurisprudenza consolidata in tema dicondominio la Corte d’Appello ribadiva che le azioni reali daesperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette adottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tuteladei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificiocondominiale non ricompresi dal novero degli atti meramenteconservativi (al cui compimento l'amministratore èautonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ.) possonoessere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazionedell'assemblea, ex art.1131, primo comma, cod. civ., adottata conNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 stesso codice (Cass.Sentenza n. 40 del 08/01/2015).Ciò posto, essendo pacifico che l'amministratore aveva agitoin giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea, atteso ilconseguente difetto di rappresentanza e di legittimazionedell'amministratore, andava dichiarata l'inammissibilità delladomanda volta all'accertamento della proprietà della terrazza dicopertura dell'edificio condominiale.La Corte d’Appello rigettava, invece, il secondo motivo digravame evidenziando che l'art. 6 del regolamento del condominiodi [OSCURATO:PERSONA], n. 22, in Catania, di chiaranatura contrattuale, registrato il 12/12/1963 al n. 6931 e trascrittoai numeri 5004/4444, presso la Conservatoria dei RegistriImmobiliari di Catania, prima della vendita a terzi delle diverseunità immobiliari costruite dall'Impresa ing. A. Carola C.,riportava testualmente: "Circa le terrazze di copertura rimanestabilito quanto appresso: A) Le zone della terrazza di coperturadel nono piano, quadrettate in giallo nella pianta allegata allalettera E sono di proprietà condominiale; le spese di riparazione edi ricostruzione di tali zone saranno a carico di tutti i condomini,come per legge. B) Le zone della terrazza di copertura del nonopiano, quadrettate in rosso, in verde, in marrone, in arancione e inblu, e in grigio nella pianta allegata alla lettera E, sono di pertinenzarispettivamente degli appartamenti scala A piano 5°, interno 12;scala A, piano 9, interno 21; scala B, piano 9, interno 20; scala B,piano 9, interno 21; scala A, piano 4, interno 10 e scala C, piano 9,interno 20; i cui proprietari (degli appartamenti suddetti, n.d.r.) negodranno l'uso ed il calpestio esclusivi; le spese di riparazione ericostruzione di tali terrazze saranno a carico di tutti i condomini,Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026con gli oneri come per legge a carico di coloro che godono dell'usoe del calpestio. Su tutte le terrazze di copertura di cui ai capi A e Bè inibita qualsiasi sopraelevazione".Inoltre, la Corte richiamava gli accertamenti svolti dal CTU, ilquale aveva rilevato, senza contestazione da parte dell'appellante,che " .... quanto realizzato rappresentava certamente unacostruzione e quindi una sopraelevazione della terrazza esistente,al di là che si tratti di corpo chiuso o semplice tettoia aperta su diun lato" e " ... di conseguenza che ..... la stessa non rispettavaquanto previsto all'art. 6 del suddetto regolamento di condominio"Attesa, quindi, la chiara inosservanza da parte della Ficili delregolamento di condominio, per la quale l'amministratore eratenuto ex lege ad attivarsi, senza la necessità di alcuna previadelibera assembleare, correttamente e condivisibilmente il primogiudice, reputata la fondatezza della domanda, aveva ritenuto cheil manufatto eseguito dalla convenuta fosse violativo delregolamento condominiale, condannando la Ficili "alla demolizionedel manufatto e alla riduzione al pristino stato".Il divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie, stabilitodal regolamento di condominio (costituente parte integrante delcontratto di acquisto dei singoli cespiti) a carico dell'ultimo pianodell'edificio era a favore tanto delle parti di proprietà comune,quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell'edificio,avendo sostanzialmente natura di servitù "altius non tollendi", epoteva essere fatto valere sia dai singoli condomini, che dalcondominio (Cass. sentenza n. 10397 del 03/12/1994). Dunque,l'amministratore del condominio era legittimato senza necessità diautorizzazione dell'assemblea dei condomini ad instaurare ungiudizio per ottenere la rimozione di opere e manufatti realizzati daNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026un condomino in pregiudizio delle parti comuni dell'edificiocondominiale (realizzazione di un manufatto veranda nella zona aduso esclusivo), come, appunto, nella fattispecie, posto che una taledomanda rientrava negli atti conservativi dei diritti inerenti alleparti comuni stesse ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 4 (Corte diCassazione Civile sez. Il 30/9/2008 n. 24305).L'argomentazione dell'appellante secondo cui l'opera, essendostata realizzata, ai sensi e per gli effetti del comma 4° dell'art. 20della L.R. n. 4 del 16/04/2003 e dell'art. 9 della L. R. no 37 del10/08/1985, era precaria e non comportava aumento di superficieutile o di volume, né modificazione della sagoma della costruzioneesistente non coglieva nel segno, ostandovi il rilievo del CTUsecondo cui "quanto realizzato era destinato a restare nel tempoproprio perché previsto dalla normativa invocata (L. 4/2003) equindi non poteva che essere ritenuta costruzione non precaria".Inoltre, la normativa richiamata dall'appellante, dal caratteremeramente urbanistico, era finalizzata a disciplinare i rapporti conla pubblica amministrazione, senza assumere incidenza alcuna neirapporti tra i privati.5. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso lasuddetta sentenza sulla base di sette motivi.6. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] n. 22 -Catania ha resistito con controricorso e ha proposto ricorsoincidentale sulla scorta di un motivo.7. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimitàdell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.8. Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento delprimo motivo di ricorso con assorbimento dei restanti e rigetto delricorso incidentale.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione degliartt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. in relazione all’art. 360, comma 1,n. 3 c.p.cLa Corte catanese avrebbe preso in esame e deciso solo unprofilo marginale e subordinato (la contestazione del dirittodell’amministratore di agire autonomamente per l’accertamentodella proprietà della terrazza), omettendo di prendere in esplicitaconsiderazione e di decidere gli assorbenti e principali aspetti e cioèla contestazione del potere e del diritto dell’amministratore di agireautonomamente anche per tutte le altre domande.Infatti, al rigo ventitreesimo della menzionata pagina terza, inprosecuzione si legge: “il mezzo, in relazione al profilo di gravamesvolto in via subordinata, è fondato” e successivamente lamotivazione esamina solo il profilo circa la domanda diaccertamento del diritto di proprietà che in quanto svoltaautonomamente dall’amministratore in relazione alla terrazza nonrientrava nei suoi poteri.La Corte catanese avrebbe dovuto reputare esulantedall’autonomia dell’amministratore anche l’altra domanda cosìcome quella tesa all’accertamento della proprietà della terrazza(per cui ha rettamente deciso), vertendo anch’essa su un dirittoreale e cioè su quello che la stessa corte territoriale definisce diservitù “altius non tollendi”La censura riguarda i poteri dell’amministratore delcondominio e l’insussistenza del potere di promuovere in viaautonoma e senza la deliberazione assembleare azioni attinenti alcontenuto di diritti reali quali la servitù connessa ad un divieto disopraelevazione.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Orbene la sentenza avrebbe dovuto riconoscere ed affermareil difetto di legittimazione ad agire dell’amministratore anche inrelazione all’azione volta alla tutela della detta pretesa servitù edalla rimozione della veranda in discorso, poiché anche detta azioneha ad oggetto il contenuto di un diritto reale e non rientra nelnovero degli atti meramente conservativi (al cui compimento lacorte rileva che l'amministratore è autonomamente legittimato exart. 1130, n. 4, cod. civ.) ma comporta un’indagine completa edefinitiva anche sul contenuto del detto altro diritto reale.Altrettanto vale per la presunta violazione delle distanze legali,trattandosi, anche in tal caso del contenuto dei diritti realicontroversi.1.1 Il primo motivo di ricorso è infondato.La Corte d’Appello ha accolto la domanda del condominioriguardante la violazione del regolamento condominiale che vietavala sopraelevazione delle terrazze condominiali, anche se ad usoesclusivo individuale. La tesi di parte ricorrente secondo cuil’oggetto della domanda dell’amministratore non rientrerebbe nelnovero degli atti conservativi per i quali egli è legittimato ad agiresenza autorizzazione dell’assemblea è infondata.Nella giurisprudenza di questa Corte vi è una ampia casisticanella quale si è ritenuta sussistente la legittimazione ad agiredell’amministratore di condominio anche se privodell’autorizzazione dell’assemblea, in base ad un'interpretazioneestensiva dell'art. 1130, n. 4), c.c. e ciò anche con riferimento adazioni aventi natura reale allorché la domanda abbia ad oggetto leparti comuni e si tratti di compiere atti conservativi sui beni diproprietà comune del condominio, potendo ricondursi l’azione allatutela dell'interesse generale al rispetto del regolamentoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026condominiale o al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilitàdell'intero edificio.Anche con riferimento a casi analoghi aventi ad oggetto ladomanda di riduzione in pristino rispetto alla realizzazione di unasopraelevazione da parte di un singolo condomino si è riconosciutala legittimazione ad agire dell’amministratore ex art. 1130, n. 4,c.c.. Nella specie, infatti, la domanda dell’amministratoreriguardava la rimozione di una veranda con tettoia apposta su unaterrazza condominiale di uso esclusivo della ricorrente. Il collegiointende dunque dare continuità ai seguenti principi di diritto: Inrelazione alla denuncia da parte di un condominio dell'abusivaoccupazione da parte del costruttore di una porzione di area (inuso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto diproprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratoredi condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130,primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., anche senza il mandato daparte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e ilrisarcimento del danno nei confronti dell'autore dell'operadenunciata e dell'acquirente della stessa (Cass. Sez. 2,25/07/2011, n. 16230, Rv. 618786 - 01); l'amministratore èlegittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea deicondomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione dellasopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dalcondomino alterandone l'estetica della facciata, perché tale atto,diretto a conservare l'esistenza delle parti comuni condominiali,rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all'art. 1130, n. 4, c.c.(Sez. 2, 24/07/2017, n. 18207, Rv. 645096, eSez. 2, 12/10/2000 n. 13611, Rv. 540962).Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Nello stesso senso possono richiamarsi anche altri precedentirelativi alla legittimazione dell’amministratore per violazioni delregolamento condominiale. Si è detto, infatti, che:L'amministratore di condominio, essendo tenuto a curarel'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130, primocomma, n. 1, cod. civ.), è legittimato ad agire e a resistere ingiudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propriaunità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominialecontrattuale (nella specie, bar ristorante), senza la necessità di unaspecifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranzaprevista dall'art. 1136, secondo comma, cod. civ., la quale èrichiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalleincombenze proprie dell'amministratore stesso. (Cass. Sez. 2,25/10/2010, n. 21841, Rv. 615541 - 01).In particolare, con riferimento a fattispecie analoga a quella inesame si è detto che: l'art. 1127 del codice civile, disciplinante ilregime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emergedall'espressa riserva contenuta nel primo comma, da unaconvenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio.La natura contrattuale della prescrizione regolamentare chelimita o vieta il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbrichespettante al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell'ultimopiano di un edificio condominiale, ai sensi e con le limitazionidell'art. 1127 cod. civ., prescrizione come detto assimilabile ad una"servitù altius non tollendi" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15504 del06/12/2000; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7678 del 19/07/1999; Cass.Sez. 2, Sentenza n. 10397 del 03/12/1994) non esclude, d’altrocanto, la legittimazione dell’amministratore ad agireconservativamente in confessoria. La disposizione regolamentareNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026che impone il divieto di sopraelevazione concorre, invero, adintegrare la disciplina delle cose comuni dell’edificio, in quantodiretta ad impedire un determinato uso del lastrico solare, sicché,in caso di violazione di tale pattuizione, l’amministratore delcondominio, indipendentemente dal conferimento di uno specificoincarico con deliberazione della assemblea, ha, a norma dell’art.1130 cod. civ., il potere di fare cessare il relativo abuso e, quindi,la relativa legittimazione processuale (Cass. 11 febbraio 1985, n.1131).Si è del resto già sostenuto che “la presenza di un diritto diservitù in favore indistintamente delle proprietà esclusive presentiin un edificio condominiale assoggetta il diritto stesso, sia nellemodalità di esercizio che con riguardo alle spese di gestione delbene, alla disciplina propria del condominio, la quale si estende siaalla gestione dei beni comuni che ai diritti reali su beni di usocomune connessi alla migliore utilizzazione delle proprietà” (Cass.9 maggio 2023, n. 12259). Sicché “sussiste la legittimazioneprocessuale dell’amministratore, essendo in gioco la salvaguardiadei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamenteconsiderato e l’interesse comune dei partecipanti alla comunione,cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali,in antitesi con l’interesse individuale di un singolo condomino”(Cass. 14 ottobre 2022, n. 30302).2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazioneulteriore degli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. in relazione all’art.360, comma 1, numero 3, c.p.c.Secondo parte ricorrente, anche qualora si ritenesse ladomanda non rientrante nell’autonomia dell’amministratore delcondominio, la sua proposizione sarebbe comunque illegittima perNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026il contrasto con le deliberazioni adottate dai condomini, cosa cheella ribadisce, reiterando le doglianze svolte con l’appello ed anchein primo grado. La ricorrente, infatti, ha sempre eccepito chel’odierno giudizio è stato promosso, in primo grado, medianteun’iniziativa personale ed inammissibile dell’allora amministratoredott. [OSCURATO:PERSONA], il quale vi diede impulso, non soltanto inassenza di apposita deliberazione condominiale ma, addirittura incontrasto con quella che il condominio stesso aveva adottato nellaseduta del 17-10-2011.La ricorrente riporta il verbale dell’assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA]ed evidenzia che i condomini deliberarono di non promuoverel’azione con il voto contrario del citato signor Maugeri (presente perdelega di altro condomino) e, dunque, con adeguata maggioranza,rilevabile anche dai millesimi di proprietà indicati nella prima paginadel verbale.Per effetto di tale deliberazione, l’azione in discorso sarebbestata promossa illegittimamente, per il contrasto con ladeliberazione stessa e, dunque, per ulteriore violazione delledisposizioni dettate dagli artt. 1130, 1131 e 1138 del c.c. cheimpongono all'amministratore di eseguire le deliberazionidell'assemblea dei condomini (in particolare art. 1130, comma 1,n. 1) e non consentono, per l’azione in questione, alcuna derogaalle scelte adottate dalla sovrana assemblea dei condomini.3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Difetto dipronunzia nullità del procedimento rilevante ex artt. 112 e 360,comma 1, n. 4, c.p.c.La censura è ripetitiva della precedente sotto il profilodell’omessa pronuncia rispetto al relativo motivo di appello.3.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso sono fondati.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Risulta dalla sentenza impugnata che la ricorrente avevalamentato con il primo motivo di appello sia che la domanda attoreanon rientrasse tra i poteri dell’amministratore di condominio sia chequesti potesse promuoverla autonomamente malgrado le difformideliberazioni in proposito adottate dall'assemblea dei condomini,ritenendo dirimente l'inderogabilità dettata dall'art. 1138, quartocomma, del c.c.Secondo parte ricorrente, infatti, numerosi condomini(costituenti la maggioranza in base ai millesimi indicati nella primapagina del verbale) avevano deliberato di non promuovere l’azione.Il condominio, nel controricorso, afferma che in realtà solo unasparuta minoranza di condomini erano contro l’azione giudiziariavolta alla demolizione del manufatto apposto sulla terrazza dipertinenza della ricorrente.Va premesso che, perché possa dirsi esistente una deliberaassembleare occorre soltanto individuare strutturalmentel'espressione di una volontà riferibile alla maggioranza aventeportata organizzativa (Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 1367 del18/01/2023). Una deliberazione condominiale può quindi dirsiinesistente sol quando manchi un elemento costitutivo dellafattispecie del procedimento collegiale. Gli eventuali vizi del relativoprocedimento di convocazione, di costituzione e di documentazionedell’assemblea, come anche l’assenza del quorum necessario, nonescludono ex se la riconducibilità della decisione al modello legaledelle deliberazioni assembleari e, quindi, l’imputazione alcondominio nel cui ambito viene assunta, e possono, semmai,incidere sulla qualificazione del vizio della delibera, agli effettidell’applicabilità della disciplina di cui all’art. 1137 c.c. (Sez. 2 - ,Ordinanza n. 9387 del 05/04/2023). Né, del resto, il giudice puòNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026accertare incidentalmente che la deliberazione dell’assemblea siastata o meno approvata con la maggioranza necessaria, in quantouna delibera adottata con maggioranza inferiore a quella prescrittadalla legge è annullabile e perciò, ove non impugnata dai condominiassenti, dissenzienti o astenuti nel termine di trenta giorni previstodall'art. 1137 c.c., è valida ed efficace nei confronti di tutti ipartecipanti al condominio (Sez. 2 - , Sentenza n. 18003 del01/07/2024).Questa premessa si rende necessaria in quanto ciò che rilevain questa sede, è che la Corte d’Appello ha del tutto omesso dipronunciarsi sull’esistenza o meno di una delibera del condominioche esprimeva una volontà contraria all’azione giudiziaria neiconfronti della ricorrente. Di conseguenza si impone l’accoglimentodelle censure, dovendosi stabilire nel giudizio di rinvio seeffettivamente l’amministratore ha ritenuto autonomamente diproporre la domanda in oggetto nonostante la volontà contraria -eventuale e da accertare - espressa dai condomini.In proposito, infatti, deve affermarsi il seguente principio:l’assemblea, essendo provvista di una competenza generalizzata,può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo deisuoi poteri, in base al criterio di normale revocabilità dell’incaricodi cui all’art. 1129, comma 11, c.c., nonché alla luce dellasindacabilità dei provvedimenti dell’amministratore con ricorsoall’assemblea ex art. 1133 c.c.Infatti, così come l’assemblea ha il potere di transigere la lite(con diverse maggioranze a seconda dell’oggetto) allo stessotempo ha il potere di impedire il sorgere della lite stessaallorquando si tratti di diritti disponibili da parte del condominiomedesimo o di rinunciarvi.Numero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026Non ignora il Collegio che in altra pronuncia si è affermato chetra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio,rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 n. 4c.c., sono ricomprese le azioni di reintegrazione del possesso deibeni condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del dannoderivante dalle lesioni del possesso di detti beni, con laconseguenza che, da un lato, l'eventuale delibera di rinunciaall'azione di reintegrazione autonomamente intrapresadall'amministratore non vincola quest'ultimo (Cass. Sez. 2,24/04/2023, n. 10869, Rv. 668072 - 02).Tale pronuncia fa seguito ad altra sentenza con la quale si èaffermata, invece, la vincolatività della rinuncia rispetto ad unaprecedente delibera di autorizzazione dell'amministratore ad agirein giudizio per l'esercizio di diritti che, ancorché riferiti alle particomuni dell'edificio condominiale, non rientrano nellarappresentanza giudiziale attiva attribuitagli dall'art. 1131 c.c. inquanto una delibera siffatta determina l’insorgere del potere-dovere dell’amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darneLa tesi della non vincolatività della rinuncia o della volontàcontraria muove dal presupposto dell’inderogabilità delle normeche conferiscono la rappresentanza processuale all’amministratore.In senso opposto, si è affermato che: Il regolamentocondominiale (approvato per contratto o anche in virtù dideliberazione assembleare) può legittimamente sottrarreall'amministratore il potere di decidere autonomamente in ordineal compimento di eventuali atti conservativi dei diritti inerenti alleparti comuni dell'edificio, per conferirlo esclusivamenteall'assemblea, subordinando alla deliberazione di questa l'esercizioNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026da parte dell'amministratore della relativa azione giudiziaria, attesala derogabilità da parte del regolamento condominiale, in favoredell'assemblea, della norma di cui all'art. 1130 cod. civ. sulleimperativo (Cass. Sez. 2, 08/09/1997, n. 8719, Rv. 507680 - 01).A parere del collegio, tuttavia, la questione dellarappresentanza processuale, anche quella ex lege, non può cheesaminarsi in stretto collegamento con la situazione sostanzialefatta valere in giudizio e, dunque, dipendere dalla legittimazioneinerente alla titolarità del diritto in contesa. In altri termini non puòscindersi del tutto la titolarità del rapporto sostanziale, comunquespettante ai condomini, dalla legittimazione processualedell'amministratore, il cui potere rappresentativo in ordine alrapporto dedotto in giudizio non elide il necessario collegamentotra diritto alla tutela giurisdizionale e affermazione della spettanzadella posizione del diritto sostanziale.Infatti, è un dato certo quello secondo il quale l’amministratorecostituito in giudizio in rappresentanza del condominio non è partedel rapporto giuridico sostanziale oggetto di lite, egli può agirecome rappresentante ex lege ma pur sempre facendo valere i dirittidei singoli condomini sulle parti comuni dell’edificio. A tal proposito,si è detto, che i singoli condomini che intervengono in giudizio asostegno del condominio, rappresentato dall'amministratore, incontroversia con altri condomini per la tutela dei diritti dellacollettività, non sono terzi rispetto al condominio, ma si identificanocon tale parte in giudizio (Cass. Sez. 2, 30/06/2014, n. 14809, Rv.631211 – 01, nello stesso senso Cass. Sez. 6, 19/11/2021, n.35576, Rv. 662900 - 01). Di conseguenza, l’amministratore, nellasua qualità di rappresentante legale, non può autonomamenteNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026disporre del diritto in caso di una decisione contraria dell’assembleadei condòmini titolari del rapporto sostanziale, dovendo comunqueadeguarsi alla loro volontà validamente espressa, salvo il caso incui egli sia portatore di un proprio interesse sostanziale da farvalere in giudizio anche in contrapposizione ai condomini e controla volontà dell’assemblea.Peraltro, nel caso si discuta di azioni relative alle parti comuniaventi natura reale, la tutela del singolo condomino dissenzienterispetto alla maggioranza si realizza attraverso la sua autonomalegittimazione ad agire, anche in caso di deliberazione contrariadell’assemblea o di rinuncia agli atti in corso di causa o di volontàdi non appellare una sentenza sfavorevole. Si è ripetutamenteaffermato, infatti, che il singolo condomino nell’ambito del giudiziointrodotto dall’amministratore di condominio a tutela delle particomuni può spiegare intervento privando in tal modol’amministratore della rappresentanza processuale della suasingola posizione o può proporre autonomamente impugnazionepur non essendosi personalmente costituito nel giudizioprecedente.Infatti, nei giudizi promossi dall'amministratore a tutela delleparti comuni, l'intervento del singolo condomino si connota comeintervento adesivo autonomo, ovvero quale costituzione di unadelle parti originarie in senso sostanziale, determinatasi a far valerele proprie ragioni direttamente e non più tramite il rappresentantecomune, sicché, configurandosi un unico giudizio con pluralità diparti, si determina tra queste ultime un litisconsorzio processualenecessario (Cass. Sez. 2, 28/03/2019, n. 8695, Rv. 653486 - 01).Il singolo condomino, dunque, a tutela del proprio diritto dicomproprietario "pro quota" dei beni comuni, oltre ad avereNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026legittimazione concorrente e aggiuntiva rispetto a quelladell'amministratore nei giudizi in cui questi abbia già assuntolegittimamente la difesa, è altrettanto legittimato a promuovereazioni (o a resistere ad azioni proposte da altri), senza che assumaa tal fine rilevanza la volontà degli altri condomini (Cass. Sez. 2,14/06/2023, n. 16934, Rv. 668319 - 01).Deve richiamarsi in proposito l’arresto delle Sezioni Unite diquesta Corte secondo cui: Nelle controversie condominiali cheinvestono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascuncondòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, unautonomo potere individuale - concorrente, in mancanza dipersonalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore- di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "proquota", sicché è ammissibile il ricorso incidentale tardivo delcondòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradidi merito, intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenzapronunciata nei confronti del condominio senza risentiredell'analoga difesa già svolta dallo stesso (Cass. Sez. U.,18/04/2019, n. 10934, Rv. 653787 - 01).Per questo motivo, come sopra si è fatto cenno, in caso ditransazione di una lite avente ad oggetto diritti reali comuni ènecessario il consenso unanime di tutti i condomini (Sez. 6-2, Ord.n. 514 del 11/01/2022 Rv. 663806 - 01) mentre in caso di liteavente ad oggetto rapporti obbligatori l'assemblea può deliberarela transazione a maggioranza e, in tal caso, la volontàdell’assemblea vincola anche il singolo condomino, così comel’amministratore.Dunque l’amministratore è sempre vincolato dalla volontàdell’assemblea mentre per i singoli condomini deve distinguersi traNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026azioni reali a tutela delle parti comuni dove sussiste unalegittimazione individuale e quelle aventi ad oggetto diritti eobblighi di altra natura nelle quali la volontà dell’assemblea vincolail singolo condomino anche in relazione alla convenienza o meno adintraprendere, proseguire o transigere una lite. In proposito, si èdetto, infatti, che l'obbligo del singolo partecipante di contribuireagli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvatadall'assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzocreditore ha causa immediata non nell'efficacia soggettiva delcontratto, ma nella disciplina del condominio, essendo ledeliberazioni prese dall'assemblea vincolanti per tutti i condomini edovendo questi ultimi sostenere "pro quota" le spese necessariealle parti comuni (Cass. Sez. 2, 13/05/2022, n. 15302, Rv. 664796- 01).D’altra parte, anche in tema di mediazione, il recentecorrettivo all’attuazione della legge delega (n. 206/2021)approvato con il decreto legislativo 27 dicembre 2024 n. 216 cheha inserito l’art. 5 ter nel d.lgs. n. 28/2010, pur rafforzando i poteridell’amministratore, oggi legittimato a partecipare alla proceduradi mediazione sia come istante che come aderente senza lanecessità di avere una delibera condominiale autorizzativa, hacomunque previsto che egli debba comunque ricorrereall’assemblea condominiale, nel caso il mediatore formuli unaproposta conciliativa o nel caso si raggiunga un accordo conciliativoe vi sia un “verbale contenente l’accordo di conciliazione”.Infatti, secondo la disposizione letterale dellanorma l’assemblea condominiale è tenuta a deliberare sul verbalecontenente l’accordo di mediazione, e ciò entro un termineNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026prestabilito. Qualora la delibera non giunga entro detto termine laconciliazione deve intendersi conclusa con mancato accordo.Deve, dunque, affermarsi che l’amministratore non ha il poteredi compiere atti contrari alla volontà dei titolari del rapportosostanziale, né ha un autonomo interesse alla proposizione oprosecuzione del processo, sicché non è legittimato a proporre o aproseguire un giudizio contro uno o più condomini o contro terzi sel’assemblea abbia espresso un intendimento contrario o abbiadeciso di rinunciarvi o di transigere la causa non sussistendo uninteresse giuridico dell’amministratore a proporre o a proseguireuna causa relativa alle parti comuni dell’edificio contro l’assembleao alla quale la volontà dei condomini validamente espressa intendarinunciare.In altri termini, le attribuzioni gestorie dell’amministratore nonpossono privare l’assemblea della competenza a deliberare circal’amministrazione delle cose comuni, dovendosi comprendere nellageneralizzata competenza dell’assemblea la facoltà di nonproporre, transigere o rinunziare alla lite propostadall’amministratore, sia pure nell’ambito delle attribuzionisostanziali dello stesso.La Corte d’Appello, nel giudizio di rinvio, nel fare applicazionedel suddetto principio dovrà valutare se, come sostenuto dallaricorrente e contestato dalla controparte, l’assemblea deicondomini aveva effettivamente deliberato, in particolarenell’assemblea del 17 ottobre 2011, di non procedere per viagiudiziaria in relazione alla sopraelevazione posta in essere dallaricorrente medesima.4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame- rilevante ex art. 360, comma primo, n. 5 del c.p.c. - del fattoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026(decisivo e dibattuto) consistente nella sussistenza di deliberazioniassembleari aventi ad oggetto la decisione di non promuovere ilgiudizio che ne occupa.La censura è ripetitiva della precedente sotto il profilodell’omesso esame di un fatto decisivo costituito dalla deliberazionedell’assemblea di non promuovere il giudizio.4.1 Il quarto motivo è assorbito dall’accoglimento deiprecedenti.5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: In subordine –Violazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. degli artt.1, 11 e 12 delle Preleggi, della Cost., art.3, dell’art. 20 della 12 L.R.n 4 del 16/04/2003 e dell’art. 9 della L.R. n° 37 del 10/08/1985La Corte territoriale, così come in precedenza aveva fatto ilTribunale, avrebbe errato nel considerare la struttura dedotta ingiudizio come sopraelevazione, ovvero fabbrica assoggettabile aldivieto di cui all’art.6 del regolamento condominiale ed alladisciplina sulle distanze minime di cui all’art.873 del c.c.L’errore consisterebbe, in particolare, nel non aver ritenutoinapplicabile il divieto poiché detta struttura, consistente in unaveranda aperta su un lato, realizzata, ai sensi e per gli effetti delcomma 4 dell’art. 20 della L.R. n 4 del 16/04/2003 e dell’art. 9 dellaL.R. n. 37 del 10/08/1985 è risultata perfettamente rispettosa ditale disciplina e, per espressa previsione normativa, in deroga adogni altra disposizione di legge, è precaria e non comporta aumentodi superficie utile o di volume, né modificazione della sagoma dellacostruzione esistenteIl [OSCURATO:PERSONA] appellato aveva sostenuto, fra l’altro, che laveranda aperta di cui si tratta non sarebbe stata conforme allanormativa in discorso e sarebbe stata abusiva e contrastante ancheNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026con la normativa antisismica. Ed invece, il Tecnico officiato nelprimo grado dell’odierno giudizio, Ing. Alessandro PaternòRaddusa, in seno alla relazione depositata il 26 settembre 2014 hapienamente certificato ed attestato che la struttura è conforme alladetta normativa e che non viola affatto la normativa antisismica.Sarebbe erronea l’affermazione secondo cui “la normativarichiamata dall'appellante, dal carattere meramente urbanistico, èfinalizzata a disciplinare i rapporti tra i privati e la pubblicaamministrazione, senza assumere incidenza alcuna nei rapporti trai privati”.La ricorrente richiama il costante insegnamento della supremaCorte, rinnovato, fra l’altro, con la sentenza emessa dalla Sez.2^ il4/06/2018, con n.14289.La tettoia in esame sarebbe per legge equiparata ad una sortadi ombrellone e sarebbe anche più sicura, proprio grazie alleprescrizioni normative che ne assicurano l’ancoraggio eprevengono il pericolo di volo e precipitazione in caso di burraschee trombe d’aria (ormai sempre più frequenti). La Corte cataneseavrebbe errato nel dire che detta parificazione non sarebbe in alcunmodo riferibile ai rapporti fra privati.6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: In subordineulteriore – Violazione in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.- dell’art. 873 del c.c. e dell’art. 6 del regolamento condominiale.Il manufatto non costituiva sopraelevazione o fabbricamancando l’incremento di superficie e volumetria. Infatti, non sidovrebbe tener conto del criterio dell'altezza della linea di grondama si quello dell'aumento di volume. Anche la giurisprudenza delleSezioni Unite, a parere della ricorrente, ha confermato che lasopraelevazione va identificata in una nuova costruzione e che "IlNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026criterio distintivo è, in sostanza, analogo a quello cui vien fattoricorso, in tema di edilizia, per distinguere le ipotesi dellaristrutturazione e della ricostruzione da quella della nuovacostruzione". La tettoia in questione pertanto non costituirebbe unasopraelevazione atteso che essa, anche per espressa previsionedella richiamata normativa speciale e regionale (in virtù della qualeè stata realizzata), in deroga ad ogni altra disciplina, è precaria,non comporta aumenti di volume e di superficie, né modifiche disagoma, non implica concessioni edilizie e non costituisce unafabbrica e cioè non contiene alcuno dei requisiti che la legge vuoleper rientrare nel concetto giuridico di "sopraelevazione"La veranda in questione non violerebbe le distanze prescrittedall'art.873 del c.c., come, invece, ha reputato la corte catanese,la veranda aperta stessa non rientra in tale genere, in virtù dellapiù volte richiamata presunzione assoluta e normativa ("in derogaad ogni altra disposizione di legge") di assenza di aumenti di volumie di superficie e considerato anche che non occorre alcunaconcessione edilizia.7. Il settimo motivo di ricorso è così rubricato: Difetto dipronunzia, nullità del procedimento rilevante ex artt. 112 e 360,comma 1, n. 4, c.p.c.La censura è ripetitiva della precedente sotto il profilo dellaomessa pronuncia.7.1 Il quinto, sesto e settimo motivo di ricorso che possonoessere esaminati congiuntamente stante la loro evidenteconnessione sono infondati.La violazione accertata dalla Corte d’Appello riguarda il divietodi sopraelevazione dei terrazzi condominiali, anche se ad usoNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026esclusivo, stabilito nel regolamento condominiale, sicché il fatto chel’opera o il manufatto sia regolare dal punto di vista urbanistico nonha alcuna rilevanza, mentre quanto alla qualificazione dello stessocome costruzione o sopraelevazione la Corte ha fatto riferimentoalle risultanze della consulenza tecnica e ha ben motivato le ragioniper le quali ha ritenuto che si trattasse di una sopraelevazione.Deve ribadirsi in proposito che: La sopraelevazione dell'ultimopiano dell'edifico, da parte del condomino che ne sia proprietario,non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristinonel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla meradeduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine aldivieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che ledisposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo adinteressi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapportitra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni delcod. civ. in materia di proprietà edilizia (Cass. Sez. 2, 17/10/2006,n. 22224, Rv. 592964 - 01). Questo principio comporta, del pari,che qualora il divieto di sopraelevazione sia previsto nelregolamento condominiale, la regolarità urbanistica dell’opera nonpuò essere dedotta per affermarne la legittimità sotto questodiverso profilo.D’altra parte, si rivela infondata anche l'argomentazionedell'appellante secondo cui l'opera, essendo stata realizzata, aisensi e per gli effetti del comma 4° dell'art. 20 della L.R. n 4 del16/04/2003 e dell'art. 9 della L.R. n. 37 del 10/08/1985, è precariae non comporta aumento di superficie utile o di volume, némodificazione della sagoma della costruzione esistente. Infatti, laCorte d’Appello ha ritenuto con accertamento non sindacabile insede di giudizio di legittimità, che come evidenziato dal CTUNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026"quanto realizzato rappresenta certamente una costruzione equindi una sopraelevazione della terrazza esistente al di là che sitratti di corpo chiuso o semplice tettoia aperta su un lato e ancorache quanto realizzato è destinato a restare nel tempo proprioperché previsto dalla normativa invocata (L. 4/2003) e quindi nonpuò che essere ritenuta costruzione non precaria".Pertanto, quanto alla natura di nuova costruzione osopraelevazione del manufatto, non si riscontra alcuna violazionedella normativa invocata e tantomeno può dirsi mancante lamotivazione. In ordine a tale aspetto questa Corte a Sezioni Uniteha chiarito che dopo la riforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod.proc. civ., operata dalla legge 134/2012, il sindacato sullamotivazione da parte della cassazione è consentito solo quandol'anomalia motivazionale si tramuta in violazione di leggecostituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellamotivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella"mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico",nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile traaffermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa edobiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza delsemplice difetto di "sufficienza" della motivazione (cfr. Cass. Sez.un. 8053/2014); - nel caso di specie, la grave anomaliamotivazionale per le ragioni esposte non sussiste, perché la Corted’Appello ha sufficientemente motivato richiamando le risultanzedella CTU.RICORSO INCIDENTALENumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/20268. Primo motivo: violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. inrelazione all'art. 360, comma primo. n. 3 e n. 5, c.p.c.-La Corte di Cassazione con giurisprudenza consolidata, hastabilito che, in tema di condominio degli edifici, l'azione contro ilsingolo partecipante, rivolta a conseguire, in via cautelare odefinitiva, la rimozione di opere abusivamente realizzate sul lastricosolare, di proprietà comune, configura atto di conservazione deidiritti inerenti a detta porzione comune, e, pertanto, può essereproposta dall'amministratore senza necessità di autorizzazioneassembleare, ai sensi del combinato disposto degli art. 1130 e 1131c.c., mentre resta a tal fine irrilevante la natura reale o personaledell'azione medesima, così come la circostanza che quelle opereabusive ledano anche diritti individuali dei singoli condomini, e chequesti possano a loro volta agire a tutela delle cose di proprietàcomune ed individuale (Cass. Civ., sez. II, 27/07/1983, n.5160;Cass. Civ., Sez. II, 12110/2000, n. 13611; Cass. Civ., Sez: II,16/04/2008, n. 10040; Cass. Civ., Sez. II, 21102/2013, n. 4338;Cass. Civ., Sez. II, 22/03/2013, n. 7327; Cass. Civ., Sez. II,04/06/2013, n. 24125; Cass. Civ., Sez. II, 29/11/2013, n. 26849;Cass. Civ., Sez. II, 04/12/2014, n. 25634; Cass. Civ., Sez. 6,ordinanza n. 17350 del25/08/2016).8.1 Il motivo di ricorso incidentale, da ritenersi condizionatoall'accoglimento del primo motivo del ricorso principale, è diconseguenza assorbito dal rigetto del suddetto motivo comeindicato al punto 1.1 della presente sentenza.9. In conclusione la Corte, accoglie il secondo e terzo motivo,rigetta il primo, il quinto, il sesto e il settimo motivo e dichiaraassorbito il quarto motivo del ricorso principale così come l’unicomotivo del ricorso incidentale da ritenersi condizionato, cassa laNumero registro generale 3759/2020Numero sezionale 2540/2025Numero di raccolta generale 12742/2026Data pubblicazione 05/05/2026sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corted’Appello di Catania in diversa composizione che provvederà anchein ordine alle spese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo e terzo motivo, rigetta il primo, ilquinto, il sesto e il settimo motivo e dichiara assorbito il quartomotivo del ricorso principale, dichiara assorbito l’unico motivo delricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione aimotivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Catania in diversacomposizione che provvederà anche in ordine alle spese delgiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 23 ottobre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTELuca [OSCURATO:PERSONA]
Sentenza Cassazione n. 12742/2026 — Fons Iuris — Fons Iuris