Cassazione n. 33377/2022

0983/21 ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 20983/2021 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], domiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA], presso la Cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] –ricorrente – contro AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliatain Roma, [OSCURATO:PERSONA], n. 12, presso l’Avvocatura dello Stato, che la rappresenta e difendeper legge -controricorrente – avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Lazio, sezione staccata di Latina, n. 1306/2021depositata in data 3.3.2021; N. 20983/21 R.G. udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del giorno 6.7.2022 dal Consigliere Relatore dr. [OSCURATO:PERSONA]; Rilevatoche: con la sentenza in epigrafe,la C.T.R. del Lazio, sezione staccata di Latina, rigettò l’appello di [OSCURATO:PERSONA] avverso l a sentenz a n. 747 /201 8 della C.T.P. di Latina, che aveva respinto il ricors o dalla stessa propost o avverso l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate le contestava –ai sensi dell’art. 67, lett. b), del TUIR - una plusvalenza patrimoniale derivante dalla cessione di un terreno edificabile sito in Pontinia , venduto nel 2012 unitamente ai propri germani Osvaldo, Angela e Venerino, ciascunoper i propri diritti, per l’importo complessivo di € 400.000,00; nel confermare la sentenza di primo grado, il giudice d’appellodisattese quanto sostenuto dalla contribuente, ossia che si trattasse semplicemente di cessione di un terreno con annesso fabbricato, evidenziando invece che, nella specie, non era stato meramente ceduto un fabbricato da demolire, bensì un’area edificabile la cui cessione genera una plusvalenza tassabile; non ven iva cioè in rilievo – secondo la C.T.R. - l’intento delle parti di ristrutturare detto immobile, bensì di sviluppare la massima potenzialità edificatoria offerta dal P.R.G.; avverso detta sentenza,[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, illustrato da memoria, cui resiste l’Agenzia delle Entratecon controricorso; consideratoche: 1.1 –con l’unico motivo si denuncia la violazione de ll’ art. 67 , lett. b), TUIR, per aver la C.T.R.ritenuto sussistere la plusvalenza patrimoniale tassabile in una N. 20983/21 R.G. ipotesi (cessione di terreno già edificato) non prevista dalla norma; evidenzia la ricorrente che nella specie non sussiste alcuna cessione di terreno edificabile, enucleando i presupposti che - secondo Cass. n. 5088/2019 , in particolare - consentono di distinguere agevolmente tra l’una (cessione di terreno da edificare, tassabile), e l’altra ipotesi (cessione di terreno già edificato, non tassabile); 1.2 –il motivo è fondato; questa Corte ha di recente affermato, con insegnamento cui si intende dare continuità, che “Lacessione di un'area con fabbricato demolito, ove edificabile in base allo strumento urbanistico comunale, genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.”(Cass. n. 31295/201 8) ; ed ancora: “In tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativa fra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni” (Cass. n. 5088/2019); seppur in ambito di imposta di registro, poi, questa Corte ha anche significativamente precisato che “ va escluso che la compravendita di N. 20983/21 R.G. unfabbricato possa riqualificarsi, ai sensi dell'art. 20 del d.P.R. 131 del 1986, come vendita diarea edificabile, non potendosi dare rilievo all'intenzione delle parti didemolirlo per costruirne, successivamente, uno nuovo, dovendo l'ente impositore limitare la propria valutazione al contenuto testuale dell'atto tassato” (Cass. n. 37416/2021); assume quindi valore decisivo la circostanza che il fabbricato, nel momento in cui si verifica l’effetto traslativo, sia stato già demolito o meno, nell’un caso venendo in rilievo una cessione di area edificabile (ove, naturalmente, tanto sia consentito dallo strumento urbanistico vigente), nell’altrotrattandosi invece di cessione non tassabile, ai fini che qui interessano; ora, nella pur scarna motivazione della qui impugnata sentenza (in particolare, p. 2) vi sono plurimi riferiment i letteral i che denotano il convincimento della C.T.R. circa il fatto cheil terreno trasferito ricomprendeva un fabbricatodemolito dopo il rogito notarile (ad es.: “ tra le parti vi era una volontà tendente a sviluppare la massima potenzialità riportata dal PRG e non una mera ristrutturazione di immobile esistente”; o ancora:“Va evidenziato che le parti in seguitohanno posto atti necessari ad eliminare l’immobile e pertanto ripristinare le potenzialità edificatorie dell’immobile”), circostanza che tuttavia risulta (erroneamente) del tutto svalutata nell’ iter decisorio adottato dal giudice d’appello, maggiormente incentratonella ricerca delle intenzioni prospettiche dei venditori e degli acquirenti, ai fini della soluzione della controversia; l’erroneità della statuizione della C.T.R. giustifica, dunque, la cassazione con rinvio al giudice d’appello, che avrà cura di appurare, sulla base delle prove offerte dalle parti, quale fosse lo stato del terreno al momento della N. 20983/21 R.G. compravendita in discorso, emergendo dagli atti elementi fattuali fortemente contraddittori,tali da non consentire l’adozione della decisione di merito, ai sensi dell’art. 384, comma 2, c.p.c.; infatti, l’Agenzia, in controricorso, insiste sul fatto chel’immobile venne demolito in epoca precedente, pure evidenziando che in data 4.7.2012 i venditori avevano effettuato una variazione catastale, con conseguente denuncia di demolizione totale, qualificazione del terreno come area urbana ed elimina zione del la costruzione dal catasto fabbricati; aggiunge l’Agenzia che siano univoche, in tal senso, alcune dichiarazioni rese dalle parti nel corpo del rogito notarile del 9.7.2012, mentre la ricorrente, specie nella memoria, evidenzia ulteriori argomenti testuali contenuti nello stesso rogitoa supporto della propria tesi; 2.1 -in definitiva, il ricorso è accolto; la sentenza è dunque cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, sezione staccata di Latina, in diversa composizione, che si atterrà ai superiori principi e procederà ai necessari accertamenti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità; P.Q.M. accoglie il ricorso, cassa in relazione e rinvia alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, sezione staccata di Latina, in diversa composizione, c