Cassazione n. 26952/2024

to la seguente ORDINANZA sul ricorso n.10806/2020 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentati e difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale [OSCURATO:EMAIL] ricorrenti contro [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentati e difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Alessandro, elettivamente domiciliati in Roma presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA] nel suo studio in [OSCURATO:PERSONA] n.5 controricorrenti avverso la sentenza n. 532/2020 della Corte d’appello di Roma depositata il 24-1-2020, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25-9- 2024 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA], al quale nel corso del giudizio di appello sono succeduti gli eredi [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA], ha proposto appello OGGETTO: vendita di immobile R.G.10806/2020 C.C. 25-9-2024 avverso la sentenza n. 734/2014 del Tribunale di Roma pubblicata il 14-1-2014 che aveva rigettato la sua domanda relativa alla scrittura privata sottoscritta in data 1-2-1985 con [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; ha chiesto che fosse dichiarato che, in forza di tale scrittura, egli era proprietario del 25% del terreno sito in Roma in via Ceresole n.38 di cui risultavano proprietari gli appellati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], nonché del 50% del fabbricato insistente sul terreno, individuato sul lato destro di entrata dell’appezzamento al civico 38, costituito su tre livelli, e in subordine che fosse emessa sentenza ex art. 2932 cod. civ. e fosse disposto lo scioglimento della comunione. Con sentenza n. 532/2020 depositata il 24-1-2020 la Corte d’appello di Roma ha rigettato l’appello, condannando gli appellanti in prosecuzione alla rifusione delle spese del grado. Ha dichiarato che era in atti la scrittura privata datata 1-2-1985 intercorsa tra [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con la quale le parti avevano convenuto che “nella porzionedi terreno di proprietà Muscas – [OSCURATO:PERSONA] sarà costruito un villino bifamiliare (vedi progetto Ing. Montelisciani) di proprietà dei due contraenti”; ha richiamato l’indirizzo di Cass.11297/2018, secondo il quale ai fini della validità del contratto preliminare era sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali del contratto e, in particolare, per il contratto preliminare di compravendita immobiliare, era sufficiente che dal documento risultasse che le parti avessero fatto riferimento a un bene determinato o determinabile, la cui indicazione poteva essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà ris ultasse logicamente ricostruibile. Ha dichiarato che la scrittura non conteneva alcuna identificazione degli immobili, né del terreno né del villino, che venivano solo menzionati, senza indica zione del l’ubicazione e dell’estensione dei confini; il rinvio al progetto dell’ing. Montelisciani non poteva ritenersi un elemento idoneo a una inequivoca identificazione del bene, perché era successivo alla scrittura -essendo la scrittura di data 1-2-1985 e il progetto dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]- e il progetto non conteneva elementi -quali l’ubicazione, i confini- tali da fare ritenere che le parti avessero inteso fare riferimento a un bene determinato o comunque determinabile. Di conseguenza ha concluso che esattamente il giudice di primo grado aveva dichiarato nulla la scrittura privata posta a fondamento delle domande della parte appellante. 2.Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] ha nno proposto ricorso per cassazione affidato a tremotivi. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le partihanno depositato memoria illustrativ a . All’esito della camera di consiglio del 2 5 - 9 - 202 4 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1.Il primo motivo è rubricato“violazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (planimetria allegata alla scrittura privata dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA])”. Con esso i ricorrenti evidenziano che la sentenza di primo grado aveva dichiarato la nullità della scrittura privata senza sottoporre la questione alle parti, per cui l’appellante aveva potuto dedurre sulla questione solo con l’atto d’appello e aveva sostenuto che la scrittura, corredata dallo schizzo planimetricoredatto in data 8-3-1986, era da ritenere sufficientemente esaustiva, in quanto dal suo esame risultava sia la volontà delle parti sia il cespite immobiliare oggetto del contratto. Lamentano che la sentenza impugnata non abbia esaminato il progetto del villino in quanto posteriore alla scrittura, mentre il documento indicato nell’atto di appello non era il progetto ma la planimetria, che raffigurava terreno confinante con il [OSCURATO:PERSONA] e indicava la scala con cui era redatta la planimetria, e perciò due elementi attraverso i quali era agevole individuare l’immobile oggetto del contratto. 2.Il secondo motivo è rubricato“violazione dell’art. 360 n.5 c.p.c. per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio (comportamento delle parti)” e con esso i ricorrenti rilevano che nell’atto di appello avevano richiamato, come elemento valutabile ex art. 115 cod. proc. civ., il comportamento delle parti, in quanto gli appellati nei loro atti avevano confermato sia la volontà delle parti contraenti sia l’oggetto della compravendita, affermando che era loro interesse definire ogni rapporto con [OSCURATO:PERSONA] in modo che venisse a lui trascritta la proprietà dell’appartamento di cui all’interno 3 nonché la quota del 25% del terreno.Aggiungono che , a parte i dubbi sulla qualificabilità come nullità del presunto vizio contrattuale e della sua rilevabilità d’ufficio, era indice presuntivo della determinazione dell’oggetto del contratto il fatto che le parti fossero state in grado di individuarlo, in quanto anche nei contratti per i quali la forma scritta è prevista ad substantiam è possibile ricorrere al criterio ermeneutico del comportamento delle parti. 3.Entrambi i motivi proposti ex art. 360 co.1 n.5 cod. proc. civ. sono inammissibili ai sensi dell’art. 348-ter co.5 cod. proc. civ. ratione temporis vigente, in ragione dell’introduzione del giudizio d’appello successivamente all’[OSCURATO:DATA_NASCITA] -la sentenza di primo grado è stata pubblicata il 14-1-2014- e all’introduzione del giudizio di cassazione prima del 28-2-2023, vertendosi in ipotesi di "doppia conforme", in quanto la sentenza d’appello ha integralmente confermato la sentenza di primo grado. La circostanza che la sentenza di primo grado avesse rilevato d’ufficio la nullità del contratto per indeterminatezza senza sottoporre la relativa questione alle parti, come pure sostenuto dai ricorrenti, non comporta che non ricorra l’ipotesi disciplinatad all’art. 348-ter co.5 cod. proc. civ.: la violazione dell’art. 101 cod. proc. civ. eventualmente commessa dal giudice di primo grado non risulta neppure che fosse stata dedotta dagli appellanti come vizio della sentenza di primo grado e, comunque, non escludeva in sé che la sentenza d’appello abbia confermato la decisione di primo grado. Nel caso di “doppia conforme” il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n.5 dell'art. 360 cod. proc. civ. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 28-2-2023 n. 5947 Rv. 667202 -01, Cass. Sez. 1 22-12-2016 n. 26774 Rv. 643244-03, per tutte); nella fattispecie, diversamente, le ragioni della decisione di primo e di secondo grado risultano le medesime. 4.Con il terzo motivo i ricorrenti deducono “violazione dell’art. 360 n.3 c.p.c. per falsa applicazione degli artt. 1418, 1325 e 1346 c.c.” e sostengono che i giudici di merito abbiano confuso la nullità del contratto per mancata determinazione dell’oggetto con l’inefficacia del contratto per la mancata individuazione del bene. Rilevano che alla mancata determinazione dell’oggetto del contratto consegue la nullità del contratto, mentre alla mancata individuazione consegue solo l’inefficacia in senso reale dello stesso, come risulta dalla previsione dell’art. 1378 cod. civ. per la vendita di cose determinate solo nel genere; quindi evidenziano come in tale caso il contratto sia valido e si renda necessario solo un atto di individuazione avente funzione integrativa, e perciò debba ritenersi valido il contratto di vendita di immobile da “staccarsi” da una maggiore estensione, quando sia comunque individuabile con riferimento a elementi certi, come nella fattispeciela superficie determinabile dalla planimetria.5.Il motivo èinfondato. E’ vero che non è affetta da nullità per indeterminabilità l’obbligazione generica avente a oggetto la prestazione di cose indicate solo nel genere: la fattispecie è espressamente prevista dall’art. 1178 cod. civ.,il quale dispone che il debitore de bba prestare cose di qualità non inferiore alla media (Cass. Sez. 1 11-7-2013 n. 17200 Rv. 627225- 01). E’ stato altresì posto il principio secondo il qualeanche rispetto ai beni immobili, per loro natura infungibili e quindi insuscettibili di essere considerati senza specificazione, è configurabile la vendita di genus con riferimento al genus limitatum, come nel caso di vendita di una porzione solo quantitativamente indicata compresa nella maggiore estensione di un fondo; in tal caso il venditore altronon deve fare che prestare il genus limitatum attenendosi al disposto dell’art. 1178 cod. civ. in ordine all’obbligo di prestare cose di qualità non inferiore alla media (Cass. Sez. 2 4 - 2 - 1992 n. 1194 Rv. 475563 - 01 ). E’ acquisito l’ulterioreprincipio secondo il quale, nella compravendita di un terreno che debba essere distaccato da una maggiore estensione e indicato solo quantitativamente nella misura della sua superficie, sussiste il requisito della determinabilità dell’oggetto quando sia accertato che le parti avevano considerato la maggiore estensione di proprietà del venditore come genus, essendo stata la stessa perfettamente individuata nel contratto, nonché sia accertato che le parti avevano stabilito la misura della estensione da distaccare, e sempre che per la determinazione del terreno venduto non debba richiedersi una nuova manifestazione di volontà delle parti, null’altro occorrendo, ai fini della sussistenza del suddetto requisito, se non l’adempimento del venditore che deve prestare la cosa determinata solo nel genere attenendosi all’art. 1178 cod. civ.; tale requisito di determinabilità dell’oggetto sussiste quando nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei all’identificazione del terreno mediante un accertamento tecnico di mera attuazione che ne individui la dislocazione nell’ambito del fondo maggiore, per cui la consegna di una parte piuttosto di un’altra risulti di per sé irrilevante, essendo i diversi tratti di terreno del tutto equivalenti; rileva per contro l’impossibilità di determinare l’esatta consistenza del terreno da trasferire nel caso in cui sussistano margini di dubbio sulla identità del terreno venduto e si renda perciò necessario tornare alla determinazione dell’oggetto con un patto successivo (Cass. Sez. 2 29-3-2006 n. 7279 Rv. 587607-01, Cass. Sez. 2 26-5-2021 n. 14585 Rv. 661403-01). Sulla base dei principi esposti, nella fattispeciesi rimane al di fuori dell’ambito della vendita di cosa generica in quanto, secondo l’accertamento di fatto eseguito dalla Corte d’appello e che resiste in sede di legittimità in ragione dell’inammissibilità dei precedenti motivi di ricorso, la scrittura non consentiva l’identificazione né del terreno né del villino, neppuredistaccandoli dal fondo di maggiore estensione , in quanto nonne erano indicati né l’ubicazione né l’estensione dei confini. 5.In conclusione il ricorso è interamente rigettato. Le spese seguono la soccombenza. In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co.1- quater d.P.R. 30 maggio 2002n. 115si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrent i , di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso; condanna i ricorrenti alla rifusione a favore dei controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 3.500,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege. Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrent i di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello