Cassazione n. 25693/2026

llo Gabriella, difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 862/2022 depositatail 15/03/2022.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/07/2026dal relatore [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 13006/2022Numero sezionale 1729/2026Numero di raccolta generale 25693/2026Data pubblicazione 22/09/2026Udite le osservazioni del [OSCURATO:PERSONA],che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.Uditi gli avvocati [OSCURATO:PERSONA] per la parte ricorrente e Pietro SavioCaldarelli per la parte controricorrente.[OSCURATO:PERSONA] è proprietario di un fabbricato sito in [OSCURATO:PERSONA] (VA),edificato in epoca antecedente al 1967. Il fronte sud-ovest dell’abitazionereca al primo piano plurime vedute. Sul fondo finitimo è situato l’edificio diproprietà di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], originariamente arti-colato su due piani fuori terra; fra i due edifici esiste un’intercapedine dilarghezza pari a circa un metro, qualificata dalla sentenza impugnata comecorsello di accesso all’abitazione di un terzo.A partire dal 2005 i [OSCURATO:PERSONA] hanno eseguito sul proprio edificio un inter-vento di sopraelevazione, costituito dall’edificazione di un nuovo secondopiano con recupero del sottotetto a fini abitativi. La gronda del nuovo tetto,sul fronte nord-ovest, sporge sulla particella di proprietà Esposito.La classificazione urbanistica degli immobili — accertata dalla consulenzatecnica d’ufficio — è la seguente: zona B2 del piano regolatore generale delComune di [OSCURATO:PERSONA] fino al 20 aprile 2009; zona A («nucleo di anticaformazione») del piano di governo del territorio comunale dal 21 aprile2009.Nel 2017, Esposito convenne i tre [OSCURATO:PERSONA] davanti al Tribunale di BustoArsizio, chiedendo l’accertamento dell’inesistenza di servitù gravanti suipropri immobili, l’accertamento della violazione della normativa sulle di-stanze, la condanna in solido dei convenuti alla demolizione della sopraele-vazione con arretramento di metri 10 dal lato sud-ovest del fabbricato at-toreo, la condanna alla demolizione della porzione di gronda in aggetto sullaproprietà attorea, il risarcimento del danno.Numero registro generale 13006/2022Numero sezionale 1729/2026Numero di raccolta generale 25693/2026Data pubblicazione 22/09/2026Il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], con sentenza del 30 settembre 2020, harigettato le domande e compensato le spese, ritenendo che i due edifici nonpotessero essere considerati frontistanti, in quanto «posti ad angolo retto»;che il sopralzo fosse stato eseguito in aderenza sopra la verticale della co-struzione preesistente; che non fosse stato allegato alcun concreto pregiu-dizio derivante dallo sporto di gronda, ricondotto alla disciplina dell’art. 840c.c.[OSCURATO:PERSONA] la sentenza ha proposto appello [OSCURATO:PERSONA]. La Corte di ap-pello di Milano ha rigettato il gravame e confermato la pronuncia di primogrado con diversa motivazione: pur riconoscendo la frontistanza fra il bal-cone di nuova edificazione dell’edificio [OSCURATO:PERSONA] e la parete finestrata Espo-sito, ha ritenuto inapplicabile alla fattispecie il limite di metri 10 fra paretifinestrate dell’art. 9 del d.m. 1444/1968, per la collocazione degli immobiliin zona A alla data della decisione e per l’interpretazione autentica dell’art.5 della l. 55/2019; ha qualificato la sopraelevazione come edificata in ade-renza sopra la verticale della costruzione preesistente; ha disatteso i rilievidella consulenza tecnica; ha ritenuto non specificamente impugnato il caposullo sporto di gronda.[OSCURATO:PERSONA] la sentenza Esposito propone ricorso per cassazione affidato asei motivi; [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] resistono con controricorso e me-moria; [OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.RAGIONI DELLA DECISIONE1. - Per ragioni di congruenza espositiva si anticipa l’esame del primo, delquarto e del quinto motivo di ricorso.2. - Con il primo motivo si denuncia la violazione dell’art. 9 c. 1 n. 2 d.m.1444/1968 e dell’art. 5 c. 1 lett. b-bis l. 55/2019. Si deduce che la Corte diappello ha erroneamente ritenuto che la norma di interpretazione autenticaabbia limitato alle sole zone C l’applicabilità di tutte le prescrizioni dell’art.9, mentre la corretta lettura della disposizione interpretata circoscriveNumero registro generale 13006/2022Numero sezionale 1729/2026Numero di raccolta generale 25693/2026Data pubblicazione 22/09/2026l’effetto restrittivo ai soli commi secondo e terzo dell’art. 9, lasciando inte-gralmente operante il primo comma n. 2, che impone la distanza minimaassoluta di metri 10 fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti per inuovi edifici ricadenti nelle zone diverse dalla zona A.Con il quarto motivo si denuncia la violazione dell’art. 9, primo comma,numeri 1 e 2, del d.m. 1444/1968. Si deduce che anche per le costruzioniconsentite in zona A dovrebbe essere osservata la prescrizione del primocomma n. 2, in ragione delle esigenze di igiene, salubrità e sicurezza cui lanorma è preordinata.Il primo e il quarto motivo sono accolti nei seguenti termini.L’art. 9 del d.m. 1444/1968 prescrive, al primo comma, n. 2, che per inuovi edifici ricadenti in zone diverse dalla zona A sia osservata in tutti icasi la distanza minima assoluta di metri 10 fra pareti finestrate e pareti diedifici antistanti. L’art. 5 c. 1 lett. b-bis della l. 55/2019, di conversione deld.l. 32/2019, dispone che le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondoe terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti siconsiderano riferiti esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero3), dello stesso articolo 9. La norma di interpretazione autentica concernedunque i soli commi secondo e terzo dell’art. 9, non il primo comma n. 2.Così, da ultimo, Cass. 15256/2026. La Corte di appello ha perciò errato neldesumere dalla l. 55/2019 l’inapplicabilità del primo comma n. 2: il limitedi metri 10 fra pareti finestrate resta operante per i nuovi edifici ricadentiin zone diverse dalla zona A.Non incide su tale conclusione il successivo passaggio delle nuove costru-zioni de quibus in zona A. Infatti, la disciplina delle distanze applicabile a unintervento edilizio si individua in relazione al tempo della sua realizzazione.Al tempo dell’opera — anni 2005-2006 — gli immobili erano collocati in zonaB2, fuori dalla zona A: in tale zona il primo comma n. 2 dell’art. 9 trovavaNumero registro generale 13006/2022Numero sezionale 1729/2026Numero di raccolta generale 25693/2026Data pubblicazione 22/09/2026piena applicazione, per il valore di norma di legge statale dell’art. 9 e per lasua inserzione automatica nei regolamenti locali contrastanti, cui si sosti-tuisce con immediata operatività nei rapporti fra privati per la natura inte-grativa che assume rispetto all’art. 873 c.c. (cfr. per tutte Cass. SU14953/2011). La sopravvenuta riclassificazione degli immobili nel nucleo diantica formazione, dal 21 aprile 2009, non muta la disciplina applicabileall’opera ultimata in epoca precedente: la disciplina sopravvenuta rileva sol-tanto se più favorevole al costruttore, e tale non è quella del nucleo di anticaformazione, che la stessa sentenza impugnata qualifica come più restrittiva;l’esonero dalle distanze legali, motivato dalla Corte di appello con la collo-cazione attuale degli immobili in zona A, non resiste perciò allo scrutinio dilegittimità, giacché alla data di realizzazione dell’opera gli immobili erano inzona B2 e il limite del primo comma n. 2 era pienamente applicabile e in-derogabile.3. - Con il quinto motivo si denuncia la violazione degli artt. 873 e 877c.c. Si deduce che la Corte di appello ha erroneamente qualificato comeedificazione in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente lasopraelevazione realizzata dai [OSCURATO:PERSONA], benché fra l’edificio [OSCURATO:PERSONA] e laparete finestrata Esposito sia interposta un’intercapedine di larghezza paria circa un metro; che la nozione di aderenza ex art. 877 c.c. postula l’as-senza di intercapedine; e che la sopraelevazione di un intero piano con au-mento volumetrico costituisce nuova costruzione, soggetta alle distanze le-gali vigenti al momento della realizzazione.Il motivo è fondato.La costruzione in aderenza, la cui nozione è contenuta nell’art. 877 c.c.,postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro delvicino e la piena autonomia statica e funzionale rispetto a esso (Cass.25495/2021; conf. Cass. 3229/1984): la presenza di un’intercapedine, diqualsiasi larghezza, esclude tale qualificazione. Nel caso di specie èNumero registro generale 13006/2022Numero sezionale 1729/2026Numero di raccolta generale 25693/2026Data pubblicazione 22/09/2026incontestato — e la stessa Corte di appello lo accerta — che fra l’edificioMattiello e la parete finestrata Esposito esiste un’intercapedine corrispon-dente al mappale del corsello, di larghezza pari a circa un metro; l’inferenzache il corsello, pur di proprietà di un terzo, costituisca parte dell’edificioEsposito, sicché la sopraelevazione sarebbe in aderenza alla preesistenzaMattiello, è giuridicamente errata, poiché la presenza dell’intercapedineesclude di per sé la qualificazione di edificazione in aderenza. La sopraele-vazione, del resto, non si è limitata al recupero del sottotetto preesistente,ma ha comportato l’edificazione di un intero nuovo secondo piano, con au-mento volumetrico: come tale costituisce nuova costruzione, soggetta alledistanze legali vigenti al momento della realizzazione (cfr. per tutte Cass.SU 21578/2011).La qualifica di «ristrutturazione edilizia» eccepita dai controricorrenti, fon-data sulla legge regionale della Lombardia n. 12 del 2005, non supera taleconclusione. L’art. 2-bis, primo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 consentebensì alle regioni di prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioniderogatorie al d.m. n. 1444 del 1968, nell’ambito della definizione o revi-sione di strumenti urbanistici funzionali a un assetto complessivo e unitarioo di specifiche aree territoriali; e questa Corte ne ha riconosciuto l’operati-vità per gli interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi (Cass.15256/2026). La disciplina di favore per tali interventi, ora dettata dalcomma 1-quater dello stesso art. 2-bis, aggiunto dal d.l. n. 69 del 2024,convertito dalla legge n. 105 del 2024, presuppone però, fra l’altro, che nonsiano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sotto-tetto come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezzamassima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione:condizioni che nella specie non ricorrono, avendo l’intervento comportatol’edificazione di un intero nuovo secondo piano con aumento volumetrico.Numero registro generale 13006/2022Numero sezionale 1729/2026Numero di raccolta generale 25693/2026Data pubblicazione 22/09/2026Né soccorre la nozione di ristrutturazione edilizia quale risulta dall’art. 3,primo comma, lettera d), e dall’art. 2-bis, comma 1-ter, del d.P.R. n. 380del 2001, come modificati dalla legge n. 120 del 2020. Quel regime ricon-duce alla categoria delle ristrutturazioni edilizie, e non a quella delle nuovecostruzioni, gli interventi di demolizione anche parziale e ricostruzione diedifici esistenti, pur con diversità di sagoma, di prospetti, di sedime e dicaratteristiche planovolumetriche e tipologiche, a condizione che ne siamantenuto il precedente volume, e per essi consente il rispetto delle di-stanze legittimamente preesistenti, individuate con riferimento all’epocadell’originaria costruzione. Esso presuppone dunque un intervento di demo-lizione e ricostruzione a volume invariato, mentre nella specie non vi è statademolizione alcuna e il volume è aumentato.4. - L’accoglimento del primo, del quarto e del quinto motivo di ricorso,con il conseguente accertamento dell’operatività, nella fattispecie, della di-stanza minima di metri 10 (nei limiti della già accertata frontistanza trapareti finestrate) e l’erroneità della qualificazione della sopraelevazionecome edificazione in aderenza, determina l’assorbimento dei restanti mo-tivi: del secondo, con cui si denuncia la violazione delle norme tecniche diprofilo che investe la medesima disciplina delle distanze accertata con i mo-tivi accolti; del terzo, con cui si denuncia la violazione del divieto di nuovaedificazione nel nucleo di antica formazione introdotto dal piano di governodel territorio dal 2009; e del sesto, con cui si deducono la tutela ripristina-toria e risarcitoria conseguente alla violazione delle distanze e la rimozionedello sporto di gronda.L’esame di tali profili resta rimesso al giudice del rinvio.5. - La Corte accoglie il primo, il quarto e il quinto motivo di ricorso;dichiara assorbiti i restanti motivi; cassa la sentenza impugnata in relazioneai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Milano in diversaNumero registro generale 13006/2022Numero sezionale 1729/2026Numero di raccolta generale 25693/2026Data pubblicazione 22/09/2026composizione, che si atterrà ai principi enunciati e provvederà anche sullespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo, il quarto e il quinto motivo di ricorso; dichiaraassorbiti i restanti motivi; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motiviaccolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte diappello di Milano in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione ci-vile, il 07/07/2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteRemo [OSCURATO:PERSONA]