Cassazione n. 07667/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 13942/2025 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi, dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Marino, con domicilio con domicilio digitale ex lege;-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 41/b in persona dell’amministratore legalerappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], con domicilio con domicilio digitale ex lege-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 1661/2024 depositata il23/12/2024.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 13942/2025Numero sezionale 770/2026Numero di raccolta generale 7667/2026Data pubblicazione 30/03/20261. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] impugnavano la deliberaassembleare del 9.06.20216, chiedendo in via principale, l’annullamentointegrale della suddetta ed, in via subordinata, l’annullamento parziale deldeliberato sul primo e secondo punto all’ordine del giorno, aventi ad oggettol’approvazione del rendiconto consuntivo 2015 e del bilancio preventivo2016, nonché l’annullamento parziale del deliberato sul terzo puntoall’ordine del giorno avente ad oggetto la nomina del nuovo amministratore,deducendo: l’illegittimità del rendiconto, ex art. 1130-bis c.c., per carenzadel registro di contabilità, nonché per vizi sostanziali della contabilità .Si costituiva il [OSCURATO:PERSONA] che, per ciò che rileva in questa sede,contestava l’assunto attoreo, deducendo l’invio dei documenti giustificatividi spesa, nonché la piena validità di ogni decisione assunta dall’assembleacon riferimento all’approvazione del bilancio preventivo 2015 e del bilanciopreventivo 2016.2. Rigettata la richiesta di consulenza tecnica, il Tribunale di Bari, consentenza del 22.03.2023, n. 1038/2023, rigettava l’impugnazione,ritenendo che la delibera fosse stata approvata nel rispetto dellemaggioranze di legge, non potendo, al contrario, eventuali irregolaritàgestionali e contabili commesse dall'amministratore incidere sulla fedeltàdel bilancio e inficiare da sole la validità.3. Proponevano appello [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], censurandola sentenza per non aver ritenuto sussistere la violazione dell’art. 1130-bisc.c. e la presenza di errori materiali e formali nel rendiconto approvato,come dedotto in primo grado.Si costituiva il [OSCURATO:PERSONA], che contestando l’assunto degli appellanti,proponeva appello incidentale al fine di far dichiarare la decadenza deltermine all’impugnazione della delibera assembleare.4. Con sentenza n. 1661/2024 del 23.12.2024 la Corte d’appello di Baririgettava in toto il gravame, sul presupposto (quanto all’appello principale)Numero registro generale 13942/2025Numero sezionale 770/2026Numero di raccolta generale 7667/2026Data pubblicazione 30/03/2026della carenza dell’interesse ad agire degli appellanti, in quanto non risultavadimostrato il loro interesse concreto ad impugnare la delibera.5. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione affidato a tre motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.ricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsaapplicazione dell’art. 100 c.p.c., avendo la Corte territoriale ritenuto nonsussistente un interesse concreto e/o la sussistenza di un vantaggioeffettivo dalla caducazione della deliberazione adottata in data 9/6/2016, inrelazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.Il motivo è fondato.Invero, l’interesse giuridicamente rilevante del condomino ad impugnarela deliberazione assembleare, si rinviene nell’interesse che egli abbia ad undiverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dallamaggioranza assembleare, contenuto diverso perché più conveniente allesue personali aspirazioni (sebbene la decisione del giudice che accoglie ladomanda ex art. 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la deliberasfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all’attività dell’assemblea).Dal punto di vista processuale, l’interesse ad agire presuppone che vengaprospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alladelibera impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe riceveredall’accoglimento della domanda (Cass. n. 16654 del 14/06/2024);interesse che, dunque, deve essere concreto e attuale, diretto ad eliminarela situazione di obiettiva incertezza che la delibera genera quanto alcontenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata (Cass. n. 9387del 05/04/2023).Numero registro generale 13942/2025Numero sezionale 770/2026Numero di raccolta generale 7667/2026Data pubblicazione 30/03/2026Non va dimenticato, inoltre, che l’interesse dei condomini a promuoverel’annullamento della delibera assembleare, specialmente ove si sostanzi inuna verifica giudiziale della correttezza del modus operandidell’amministratore nella generale iscrizione dei pagamenti in bilancio, nondipende dal valore economico della controversia (Cass. n. 9544 del07/04/2023).Nel caso, poi, di delibera di approvazione del rendiconto, a ciò siaggiunge l’interesse di ciascun condomino, a che il contenuto di questoconsenta la conoscenza concreta dei reali elementi contabili (Cass. n.28257/2023).Nel nostro caso, i ricorrenti hanno, sin dal primo grado, lamentatol’errata ripartizione delle spese e l’erroneità degli addebiti agli stessiaddossati, non sorretti da adeguata documentazione contabile, nonché lalesione dell’interesse ad una adeguata informazione; con ciò, dunque,illustrando l’utilità concreta che avrebbero ricevuto dall’accoglimento delladomanda e di conseguenza il relativo interesse ad agire.Erroneamente, pertanto la Corte d’appello ha basato la propriadecisione sulla mancata prova, da parte dei ricorrenti, del danno economicoche avrebbero subito, per effetto dell’approvazione della deliberaassembleare non conforme a legge.2. Con il secondo motivo, si deduce la violazione e falsa applicazionedell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. per difetto assoluto dipronuncia su una delle questioni proposte dai ricorrenti riguardante laviolazione dell’art. 1130-bis c.c. e l’obbligo di allegazione del registro dicontabilità e della nota sintetica esplicativa.Mediante il terzo motivo, si denuncia la violazione e falsa applicazionedell’art. 1130 bis c.c., per avere la Corte territoriale implicitamente rigettatola denuncia circa la omessa allegazione del registro di contabilità della notae della nota sintetica esplicativa al rendiconto condominiale, ovvero perNumero registro generale 13942/2025Numero sezionale 770/2026Numero di raccolta generale 7667/2026Data pubblicazione 30/03/2026avere la Corte omesso di motivare il rigetto di tale specifica domanda, inrelazione all’art. 360, comma I, n. 3 e 5, c.p.c.I due motivi possono esaminarsi congiuntamente, in quanto attengonoall’omessa pronuncia ed alla violazione del disposto di cui all’art. 1130-bisc.c., in particolare per ciò che concerne la mancata allegazione dellapredetta documentazione.3. L'art. 1130-bis c.c., applicabile ratione temporis, stabilisce che: ilrendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita edogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondidisponibili ed alle eventuali riserve, il tutto espresso in modo da consentirel'immediata verifica; deve comporsi di un registro di contabilità, un riepilogofinanziario, nonché una nota sintetica esplicativa della gestione conl'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti;l'assemblea può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamenteidentificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliaripossono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempoed estrarne copia a proprie spese; le scritture e i documenti giustificatividevono essere conservati per dieci dalla data della relativa registrazione.Nel caso oggetto di scrutinio, è pacifico che il rendiconto non sia statoaccompagnato, neanche in sede di delibera di approvazione, dall’allegazionedel registro di contabilità.4. Invero, per la validità della deliberazione di approvazione delrendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazioneall'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe aquelle prescritte per i bilanci delle società. È piuttosto sufficiente che essasia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa,con le quote di ripartizione (Cass. n. 1370 del 2023).Il rendiconto condominiale, però, a norma dell'art. 1130-bis c.c., devespecificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita,Numero registro generale 13942/2025Numero sezionale 770/2026Numero di raccolta generale 7667/2026Data pubblicazione 30/03/2026documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimentidi numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogofinanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro datoinerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione anchedei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultatoeconomico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinatodalla differenza tra ricavi e costi maturati.Dunque, affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto,ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria allalegge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, allastregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dallaviolazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c.discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o larappresentazione della situazione patrimoniale del condominio e quelli di cuiil bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità,dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non siapossibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenzaconcreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e lapresentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto dellasostanza dell'operazione (Cass. n. 28257 del 09/10/2023).Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sinteticaesplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso edelle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono proprio ispiratidallo scopo di realizzare l’interesse del condomino a una conoscenzaconcreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi,orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissiparele insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati delconto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente emeditato.Numero registro generale 13942/2025Numero sezionale 770/2026Numero di raccolta generale 7667/2026Data pubblicazione 30/03/2026Dunque, proprio in considerazione degli interessi e della finalità cui èispirata la norma in parola, opera il principio di prevalenza della sostanzasulla forma, per cui spetta al giudice di merito valutare se, di fatto,l’informazione contabile, presentata o ottenuta in assemblea, sia idonea arendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote diripartizione, dovendo, comunque, contenere l'indicazione delle sommeincassate, nonché l'entità e la causale degli esborsi eseguiti, come ogni altroelemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da partedell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è statoeseguito (Cass. n. 14428 del 29/05/2025).5. La Corte d’appello di Bari, essendosi arrestata alla valutazionenegativa dell’interesse ad agire dei ricorrenti, erroneamente, non havalutato né si è pronunciata sulla carenza di allegazione del registro dicontabilità e della nota esplicativa agli atti del rendiconto, né sulle ricadute,della loro assenza.Nello specifico, ha omesso di accertare, posta la sussistenzadell’interesse ad agire dei ricorrenti, se la mancata allegazione del registrodi contabilità e della nota esplicativa al rendiconto condominiale abbiaimpedito, in sede assembleare, un’informazione contabile idonea a rendereintelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione(ossia la sostanza delle operazione riportate in rendiconto) e se sia statafornita l'indicazione delle somme incassate, nonché l'entità e la causale degliesborsi eseguiti, come ogni altro elemento fattuale idoneo a consentirel'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cuil'incarico di amministrazione è stato eseguito, anche al fine di esprimere inassemblea un voto cosciente e meditato.6. Pertanto, la sentenza impugnata va cassata e la questione va rimessaalla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, che procederà adesaminare nuovamente la causa uniformandosi ai richiamati principi eNumero registro generale 13942/2025Numero sezionale 770/2026Numero di raccolta generale 7667/2026Data pubblicazione 30/03/2026tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudiziodi cassazione. P.Q.MAccoglie il ricorso,cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Bari, in diversacomposizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25/03/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa