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CassazionedecretoSezione 3Decisione del 16 marzo 2023

Cassazione n. 25730/2023

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ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 15189/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] 2 SRL, elettivamente domiciliatain [OSCURATO:PERSONA] G. MAZZINI, 73, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che larappresenta e difende – Ricorrente – [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 45, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende – Controricorrente – avverso la SENTENZA di CORTE D ’ APPELLO ROMA n. 1260/2019 depositata il11/03/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/03/2023dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA].

S [OSCURATO:PERSONA]

1. Con provvedimento del 6/5/2010, il locatore sig.

D ’ Alesio ( odierno resistente) ottenne dal Tribunale di Roma la convalida dello sfratto per morosità intimato alla [OSCURATO:SOCIETA]. (odierna ricorrente), conduttrice a fini commerciali di un proprio immobile.

In data 12/7/2010 il D’Alesio ottenne, sempre nei confronti della predetta società, un decreto ingiuntivo per la somma di euro 21.000,00 per canoni insoluti alla data dell’intimazione ([OSCURATO:DATA_NASCITA]), oltre a quelli a scadere sino al rilascio dell’immobile e le spese di procedura.

Tale decreto ingiuntivo venne notificato, unitamente ad atto di precetto del 16/7/2010, in data 22/7/2010, con richiesta di pagamento, acarico di [OSCURATO:PERSONA] ed in favore del D ’ Alesio, della complessiva somma di euro 42.810,18, di cui euro 41.000,00 per canoni di locazione e/o indennità di occupazione (dal luglio 2009 al luglio 2010) ed euro1.810,18 per spese. [OSCURATO:PERSONA] si oppose al decreto ingiuntivo sostenendo che: (i) non fosse dovuto, e comunque non per l’intero, alcun canone di locazione per il (mancato e/o limitato) godimento dei locali di proprietà dell’opposto. (ii) C he, viceve rsa, essa aveva diritto ad ottenere il risarcimento di tutti i danni – patrimoniali e non patrimoniali – subiti e subendi a causa di imponenti lavori di ristrutturazione dello stabile in cui è collocato l’immobile de quo, che ne avevano fortemente limitatoil godimento e impedito una cessione di azienda per un valore di almeno euro70.000,00.

L’opponente rappresentò che la necessità e/o l’imminente inizio di tali lavori condominiali doveva esser ben nota al locatore il quale, tuttavia, non ne aveva dato comunicazione ad essa [OSCURATO:PERSONA], che in tal caso non si sarebbe determinata a concludere il contratto di locazione e/o lo avrebbe stipulato a condizioni diverse. [OSCURATO:PERSONA] chiese, pertanto: (i) la revoca del decreto ingiuntivo ; (ii) in subordine,l’accertamento della minor somma eventualmente dovuta in favore del D’Alesio per le causali di cui al d.i., e (iii) , in riconvenzionale, di accertare tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi daessa [OSCURATO:PERSONA], con conseguente compensazione, parziale e/o totale, dei rispettivi crediti.

In via istruttoria, [OSCURATO:PERSONA] chiese: (i) l ’ ammissione di interrogatorio formale del D’Alesio e prova testimoniale sui capitoli specificamente indicati nell’atto introduttivo. (ii) D i disporre CTU tecnico-contabile sul proprio fatturato al fine di comprovare e/o valutare il lucro cessante (anche in ordine al cd. danno da perdita di chance) conseguente al mancato godimento dei locali condotti in locazione.(iii) Di disporre ordine di esibizione, ex art. 210 cod. proc. civ., nei confronti del Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 37, della documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione edilizia eseguiti presso il predetto condominio nel corso degli anni 2009/2010. (iv) Di valutare, ex art. 2712 cod. civ., la documentazione fotografica sullo stato dei luoghi. [OSCURATO:PERSONA]Alesio si costituì contestando tutto quanto articolato da parte ricorrente e chiedendo il rigetto dell’opposizione.

2. Il Tribunale non adottò alcun provvedimento sulle prove richieste, e , con sentenza n. 23878/2012, rigettò l ’ opposizione e la domanda riconvenzionale, non pronunciandosi sulla domanda subordinata di Conar, e condannandola al pagamento delle spese legali.

Quanto sopra sulla scorta delle seguenti motivazioni: « Nel merito, tuttavia, l’opposizione è infondata.

Ed invero il decreto ingiuntivo è stato emesso nell’ambito di un procedimento di convalida di sfratto ex ari. 664 c.p.c., secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per morosità del conduttore, è ammissibile l’emissione dell’ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione ma, ove l’intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli da scadere fino all’esecuzione dello sfratto.

A fronte di tale credito l’opponente non ha contestato l’adempimento [rectius, l’inadempimento] ma ha sostenuto di avere sub ì to danni imputabili al conduttore.

Secondo il pacifico orientamento della Cassazione “L’exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all’art.1460 cod. civ., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall’art. 1548 cod. civ. (Cass. 3341/2001).

Nel caso di specie l’ opponente durante il rapporto di locazione non ha mai avanzato pretese nei confronti del locatore ed anzi ha continuato a detenere l’immobile, tanto da indurre il locatore a richiedere lo sfratto per morosità.

Deve peraltro escludersi l’esistenza di danni imputabili al locatore in assenza di prova »

3. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] propose gravame dinanzi alla Corte di Appello di Roma, chiedendo l ’ ammissione delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado e la totale riforma della sentenza impugnata.

A sostegno di tali richieste l’odierna ricorrente rilevò che il Tribunale:(i) aveva errato nel rigettare puramente e semplicemente l’opposizione sulla scorta dell’orientamento giurisprudenziale, sopra riportato, in tema di exceptio non rite adimpleti contractus; (ii) aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda subordinata dell’opponente di “ accertare e dichiarare la minor somma eventualmente dovuta in favore dell’opposto per le causali di cui al ricorso monitorio”ossia relativa alla riduzione dell’importo dei canoni di locazioni in virtù del mancato pieno godimento dell’immobile a causa dei lavori di ristrutturazione del Condominio (circostanza non contestata dall’opposto così come le n. 12 fotografie dello stato dei luoghi depositate agli atti); (iii) aveva errato nel rigettare la domanda riconvenzionale affermando che “deve peraltro escludersi l’esistenza di danni imputabili al locatore in assenza di prova”, senza alcuna ulteriore motivazione.

In particolare, si rilevava che il Giudice non aveva debitamente tenuto in considerazione la cospicua documentazione depositata agli atti (fotografie dello stato dei luoghi che in assenza di contestazione formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate).

4. Con sentenza n. 2980/2016 la Corte di Appello di Roma rigettò l’appello.

5. Avverso la predetta sentenza Conar propose ricorso per cassazione fondato su tre motivi, e cioè: (1) “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2697 cod. civ. e artt. 115 e 210 cod. proc. civ. salvo altre, in relazione all’art. 360, n. 3 cod. proc. civ., per avere la sentenza impugnata non ammesso delle prove decisive ai fini di un correttapronuncia”. ( 2 ) “ Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2697 cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per non aver il giudice di secondo grado posto a fondamento della propria decisione dei fatti noti alla controparte e non specificamente contestati”. ( 3 ) “ Nullità della sentenza o del procedimento, per violazione dell’art. 112 e/o art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ.per aver la sentenza impugnata omesso di pronunciarsi su un motivo di gravame (domanda subordinata di riduzione del canone di locazione)”.

6. Con ordinanza n. 22315/2017, la S.C. dichiarò inammissibili i primi due motivi del ricorso ed accolse il terzo, relativo alla omessa pronuncia sulla domanda subordinata di riduzione del canone di locazione.

Conseguentemente, cassò la sentenza n. 2980/2016 della Corte di Appello di Roma, con contestuale rinvio del giudizio.

7. [OSCURATO:PERSONA], senza acquiescenza del citato provvedimento , avv erso il quale riservava giudizio di revocazione per la erronea declaratoria di inammissibilità dei primi due motivi di ricorso (giudizio poi istaurato), riassunse il giudiziochiedendo che la Corte si esprimesse sulla domanda non esaminata nel procedimento n. 2618/2013 , quella, cioè, di accertamento della minor somma eventualmente dovuta per effetto del mancato pieno godimento dell’immobile locato, oltre a riproporre le proprie istanze istruttorie.

8. Con memoria integrativa, inoltre, la società riassument e dedusse di aver proposto, avverso l’ordinanza n. 22315/2017 della Corte di Cassazione, ricorso ex art. 391 bis cod. proc. civ.in relazione all’art. 395, n. 4, cod. proc. civ., con riferimento ai due motivi di ricorso dichiarati inammissibili, e chiese alla Corte di Appello di valutare la sussistenza dei requisiti di pregiudizialità ai fini della sospensione del procedimento riassunto .

9. La Corte di Appello di Roma, con senten za n. 1260/2019, pubblicata in data 11/3/2019, ha rigettato l’appello e, per l’effetto, ha confermato integralmente la sentenza del Tribunale. 9.1.Anzitutto, la C orte territoriale ha negato la richiesta di sospensione del giudizio ai sensi dell’art. 295 cod. proc. civ., sul presupposto che non fosse stata data la prova della pendenza del richiamato procedimento davanti alla Corte di Cassazione, non essendo sufficiente al riguardo la mancata contestazione della controparte di detta pendenza. 9.2 C on riferimento, poi, alla domanda subordinata di riduzione del canone proposta della conduttrice riassumente, la Corte territoriale ha osservato che, essendosi formato il giudicato sulla inammissibilità del motivo di ricorso con cui la società aveva lamentato la mancata ammissione delle prove, dovesse ritenersi preclusa in sede di riassunzione la disamina delle istanze istruttorie riproposte dalla società conduttrice, da ritenere dunque inammissibili. 9.3 Oltrea detta preclusione, la C orte ha sottolineato ad abundantiam l’inammissibilità delle prove, per essere le prove orali generiche, l’ordine di esibizione ex art. 210 cod. proc. civ., in quanto formulato con riguardo a “tutta la documentazione ” condominiale relativa ai lavori di ristrutturazione dell’edificio e, infine, per non essere la documentazione fotografica sufficiente a provare il ridotto godimento dell’immobile e la conseguente riduzione dell’attività commerciale ivi svolta.

10. Avverso la predetta sentenza [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi , cui i l D ’ Alesio resiste con controricorso.

11. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell ’ art. 380 - bis 1 cod. proc. civ.

12. I l Pubblico Minist ero non ha depositato le proprie conclusioni .

13. Le parti ha nno depositato memoria.

M [OSCURATO:PERSONA]

1. Con i l primo motivo di ricorso la ricorrente de nuncia , in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., “ Nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 324 c.p.c. e degli artt. 111 Cost. e 6 CEDU sul cd.

“giusto processo”, in relazione all’art. 360, n. 4., c.p.c. per non esser il giudice del rinvio pervenuto ad una effettiva decisione sul merito della controversia”.

La ricorrente denuncia la nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 324 cod. proc. civ. e degli artt. 111 Cost. e 6 CEDU sul c.d.

“giusto processo”, per non essere il giudice del rinvio pervenuto ad una effettiva decisione sul merito della controversia, e ciò sulla base dell’erroneo assunto che le istanze istruttorie riproposte dalla conduttrice [OSCURATO:PERSONA] fossero inammissibili per intervenuto giudicato sul punto, non considerando che la sentenza della Cassazione di cui al punto 6 che precede è oggetto di ricorso per revocazione ex art. 395, n. 4, cod. proc. civ., e che, pertanto, essa non è passata in giudicato.

In particolare, la ricorrente deduce che la Corte territoriale ha ritenuto essersi “formato il giudicato sul punto”(ossia sulla mancata ammissione delle prove articolate e richieste da [OSCURATO:PERSONA]) e, di conseguenza, che le era “preclusa in questa sede la disamina delle istanze istruttorie riproposte dalla società conduttrice”.

A detta della ricorrente, ciò integrerebbe la violazione dell’art.324 cod. proc. civ., per il quale “ S ’ intende passata in giudicato la sentenza che non è più soggetta né a regolamento di competenza, né ad appello, né a ricorso per cassazione, né a revocazione per i motivi di cui ai numeri 4 e 5 dell’articolo 395”.

Nel caso di specie – ribadisce la ricorrente – è stato proposto ed è pendente ricorso per la revocazione dell’ordinanza n. 22315/2017 ex art. 395, n. 4 , cod. proc. civ., sicchéla stessa non è passata in giudicato.

2. Con i l secondo motivo di r icorso la ricorrente denuncia , in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., “ Nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 295 e/o 337 c.p.c. nonché dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4., c.p.c., per non aver il giudice del rinvio disposto la sospensione del procedimento e per non aver posto, a fondamento del provvedimento di sospensione richiesto, un “fatto ” non contestato dalla parte costituita ” .

La ricorrente denuncia laviolazione delle norme in rubrica per non avere il Giudice del rinvio disposto la sospensione in via pregiudiziale del procedimento in attesa della definizione del giudizio di revocazione pendente avverso l’ordinanza della Corte di cassazione di cui al punto 6che precede, nonché per aver erroneamente ritenuto non provata la pendenza del procedimento di revocazione, laddove, invece, la ricorrente aveva non solo dedotto di aver proposto ricorso per revocazione, ma anche indicato espressamente il numero di ruolo generale assunto da detto ricorso ed allegato il ricorso stesso, circostanza non contestata da controparte. [OSCURATO:PERSONA] del rinvio avrebbe dovuto/potuto, ex art. 295 o 337 cod. proc. civ., sospendere il giudizio in attesa della definizione del procedimento di revocazione n. 9443/2018 avverso l’ordinanza della S.C.n. 22315/2017 di cui al punto 6 che precede.

Per come si legge anche in sentenza, infatti, « la difesa della riassumente [OSCURATO:PERSONA] nella “memoria integrativa”del 18/1/2019 ha dedotto di aver proposto, avverso l’ordinanza della S.C. n. 22315/17, ricorso ex art. 391 bis c.p.c. in relazione all’art. 395 n. 4 c.p.c. (con riferimento ai due motivi di ricorso dichiarati inammissibili)e si è rimessa a questa Corte di Appello “affinché valuti la sussistenza dei requisiti della pregiudizialità ai fini della sospensione del presente procedimento” » .

Vero è – deducela ricorrente – che “Alla sospensione si è opposta la difesa del D’Alesio (v. verbale di udienza del 21/2/2019)”,ma la Corte avrebbe dovuto/potuto – anche e soprattutto per le conseguenze che poi ha tratto dalla declaratoria di inammissibilità del primo e del secondo motivo del ricorso per Cassazione n.– disporre la sospensione del procedimento.

La sospensione del giudizio di rinvio – deduce la ricorrente – sarebbe stata a maggior titolo necessaria attesa la pronuncia della Corte di Appello che ha ritenuto essersi “formato il giudicato sul punto” (ossia sulla m ancata ammissione delle prove articolate e richieste da [OSCURATO:PERSONA]) e che , di conseguenza, che le era “preclusa in questa sede la disamina delle istanze istruttorie riproposte dalla società conduttrice”; premesse dalle quali è conseguitoil rigetto dell’appello.

La ricorrenteravvisa, pertanto, la violazione da parte del Giudice del rinvio dell’art. 295 cod. proc. civ., dal momento che un altro giudice (la Corte di Cassazione) doveva ancora risolvere una controversia (il giudizio di revocazione) dalla cui definizione dipende (per come ritenuto dalla stessa Corte di Appello) la decisione della causa o, in via subordinata, la violazione dell’art. 337 cod. proc. civ. in quanto, invocata l’autorità di una sentenza (ordinanza n. 22315/2017della S.C. di cui al punto 5 che precede ) in un diverso procedimento (giudizio di rinvio n. 8713/2017), questo può essere sospeso se tale sentenza è impugnata (giudizio di revocazione n. 9443/2018).

La ricorrente censura segnatamente la motivazione della Corte di Appello addotta al fine di giustificare la mancata sospensione del giudizio, laddove si legge:“Reputa, tuttavia, questo Collegio che non possa essere disposta la sospensione necessaria del giudizio ex art.295 c.p.c. posto che –tra l’altro – non vi è prova della pendenza del richiama (o procedimento davanti la Corte di Cassazione. [OSCURATO:PERSONA], infatti, non ha prodotto (come sarebbe stato suo onere) un certificato di pendenza del procedimento asseritamente pregiudiziale, né è sufficiente al riguardo la mancata contestazione della controparte di detta pendenza.

Invero i tempi del processo non rientrano nella disponibilità delle parti né del Collegio, mentre la necessità di dover dimostrare la circostanza della pendenza dell’altro giudizio pregiudiziale risponde a ragioni di ordine pubblico processuale e al rispetto della ragionevole durata del processo”.

Sul punto la ricorrente rimarca che: (i)la controparte, seppur si era opposta alla sospensione, aveva confermato la proposizione e la pendenza del sopra indicato giudizio di revocazione; ai sensi dell’art. 115 cod. proc. civ. ; pertanto, la Corte ben poteva/doveva porre a fondamento della propria decisione (nella fattispecie, provvedimento di sospensione del giudizio) un ‘‘fatto non specificamente contestato dalla parte costituita” (ossia la pendenza di un altro giudizio, “ fatto ” nella fattispecie espressamente riconosciuto per vero), mentre nessuna dimostrazione della pendenza del giudizio – ulteriore a quella già fornita – doveva essere data da [OSCURATO:PERSONA]. (ii)In ogni caso, sarebbe stato sufficiente per la Corte territoriale richiedere all’odierna ricorrentela produzione di tale “certificato di pendenza”.

3. Con i l terzo motivo di ricorso la ricorrente denuncia , in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., “ Nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 394 c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., per aver il giudice del rinvio “rigettato la domanda subordinata di riduzione del canone”(oggetto e limite del giudizio di rinvio) in violazione delle norme e dei principi che disciplinano il giudizio di rinvio”.La ricorrente cens ura la sentenza , per violazione delle norme indicate in rubrica, per avere il giudice del rinvio rigettato la domanda subordinata di riduzione del canone di locazione in violazione delle norme e dei principi che disciplinano il giudizio di rinvio.

In particolare, la Corte avrebbe mancato di considerare che “nell’ipotesi di rinvio cd. improprio o restitutorio – che si verifica quando la sentenza impugnata, senza entrare nel merito, si sia limitata ad una pronuncia meramente processuale – la Corte territoriale, diversamente da quanto accade nel caso di rinvio cd. prosecutorio, conserva tutti i poteri connaturati alla funzione di giudice dell’impugnazione avverso la sentenza del tribunale, ed è pertanto tenuto ad esaminare tutte le questioni ritualmenteproposte che non incidano sul suo obbligo di conformarsi al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione ” ( Cass., n. 23314/2018).

La ricorrente censura, pertanto, la pronuncia del G iudice del rinvio poiché a questo non era affatto prec lusa “ la disamina delle istanze istruttorie, già disattese nei precedenti gradi di giudizio e in ordine alle quali il motivo di impugnazione è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione”.Affermando ciò – deduce la ricorrente – il Giudice del rinvio ha sostanzialmente omesso una pronuncia di merito su una domanda di [OSCURATO:PERSONA] , così non adeguandosi al provvedimento di rinvio , che gli aveva espressamente prescritto di pronunciarsi sulla domanda subordinata di riduzione del canone che “ consegue al mero dato oggettivo del mancato integrale godimento dell’immobile locato”.

Vero è che – in seguito – il giudice del rinvio sottolinea “ad abundantiam”che le prove appaiono a suo dire “inammissibili” (cfr. pag. 4 del provvedimento impugnato).

In particolare, si legge in motivazione, pag. 4 e 5:(i) le prove orali sarebbero “generiche, in parte irrilevanti e in parte valutative”; (ii) l’ordine di esibizione -di “tutta la documentazione” condominiale relativa ai lavori di ristrutturazione dell’edificio -sarebbe “esplorativo e formulato genericamente”; (iii) la documentazione fotografica non potrebbe ritenersi di per sé “prova adeguata e sufficiente del dedotto ridotto godimento dell’immobile locato, tale da giustificare una riduzione del canone pattuito”.

Tali valutazioni, in linea di massima non sindacabili dinanzi alla S.C., a detta della ricorrente sono del tutto errateper quanto dedotto e comprovato nel ricorso per cassazione definito con ordinanza n. 22315/2017, avverso la quale – ribadisce la ricorrente – è stato proposto ricorso per revocazione.

A comprova della rilevanza e dell’ammissibilità delle istanze istruttorie formulate e richieste, la ricorrente riporta(alle pp. da 21 a 28 del ricorso)le relative motivazioni da essa articolate nel ricorso decisocon ordinanza della S.C. n. 22315/2017.

4. Con la propria memoria ex art. 378 cod. proc. civ. in data 25/10/2022 la ricorrente rappresenta che, con sentenza depositata in data 22/2/2028, n. 4660/2021 (prodotta unitamente alla memoria), la S.C. ha accolto il ricorso per revocazione contro l’ordinanza di inammissibilità n. 22315/2017, e, revocati i capi della sentenza impugnata, ha rinviato per il prosieguo alla Corte di Appello di Roma.

Il giudizio di rinvio, iscritto al n. 3159/2021, è pendente con prossima udienza alla 5/10/2023.

Nella menzionata sentenza n. 4660/2021, pronunciata sul ricorso per revocazione, si legge quanto segue. 4.1 Con il primo motivo di revocazione [OSCURATO:PERSONA] censurò l ’ ordinanza n. 22315/2017 della S.C. per avere questa dichiaratoinammissibile il primo motivo di ricorso per cassazione (“Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2697 cod. civ. e artt. 115 e 210 c.p.c., per avere la sentenza impugnatanon ammesso prove decisive ai fini di una corretta pronuncia”).

La ricorrente addusse di aver richiesto, sia in primo che in secondo grado, l ’ ammissione delle istanze istruttorie (interrogatorio formale; prova per testi e CTU tecnico-contabile sul fatturato della società; nonché esibizione ex art. 210 cod. proc. civ.di tutta la documentazione condominiale sui lavori intrapresi dal condominio) atte a provare che i lavori di ristrutturazione condominiale erano stati indetti diverso tempo prima della stipulazione del contratto di locazione commerciale e che, quindi, il locatore ne fosse perfettamente a conoscenza nel corso delle trattative e al momento della stipula del contratto e, ciononostante, aveva omesso di riferire tale informazione alla società conduttrice, così violando l’obbligo di comportarsi secondo buona fede.

L’ordinanza oggetto di revocazione ritenne inammissibile il motivo in questione “in quanto difetta di decisività, non deducendo che la mancata ammissione delle istanze istruttorie da parte del primo giudice fosse stata impugnata con uno specifico motivo di appello, sì da poter individuare un error in procedendodel giudice di secondo grado per non aver provveduto sulle prove”.

La sentenza di revocazione rileva che il motivo in esame mette in rilievo la decisività dell ’ errore revocatorio denunciato (p. 18 del ricorso per revocazione), evidenziando “dove”e “come” il motivo di appello, sul punto , era specifico, al contrario di quanto rilevato dal Giudice di legittimità.

Tale circostanza, oltre ad essere decisiva, era del tutto incontroversa quanto alla sussistenza di un motivo di appello specifico sul punto. 4.2 Con il secondo motivo di revocazione [OSCURATO:PERSONA] censurò l’ordinanza n. 22315/2017 della S.C. per avere questa ritenuto, per errore di fatto, che la motivazione della sentenza di secondo grado non fosse stata oggetto di critica nella sua effettiva consistenza , in quanto la stesura della censura non venne ritenuta sufficiente a compiere una critica adeguata ed esaustiva alla motivazione resa dalla Corte di merito.

Con il secondo motivo di ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] censurò la sentenza della Corte di Appello per “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2967 cod. civ. artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per non aver il giudice di secondo grado posto a fondamento della propria decisione dei fatti noti alla controparte e non specificamente contestati, nonché omessa valutazione della produzione documentale depositata agli atti”.

Nel ricorso per revocazione [OSCURATO:PERSONA] precisò che la motivazione della sentenza di appello venne riportata nel ricorso per cassazione sotto l’aspetto del principio di diritto, erroneamente interpretato dalla C orte di A ppello, depurandola dagli elementi fattuali poiché gli stessi non potevano essere sottopostial vaglio del giudice di legittimità.

Ad avviso della ricorrente, i fatti noti e non specificamente contestati erano rappresentati da una serie di circostanze attinenti alla conoscenza che il locatore aveva, nel corso delle trattative e al momento della stipula del contratto, degli imminenti lavori di ristrutturazione condominiale.

La Corte di appello rilevò che, nel caso concreto, non poteva farsi applicazione del principio di non contestazione in mancanza di puntuale allegazione dei fatti di causa e, per altro verso, che il locatore aveva comunque svolto una sostanziale contestazione in merito alle circostanze dedotte.

La sentenza di revocazione rileva che questa era la ratio decidendi che la ricorrente voleva censurare .

M entre , secondo la Corte di legittimità, l ’ asserto era incompleto, non essendo rilevante riportare il solo principio di diritto applicato, ma come la sentenza lo aveva adattato alla fattispecie in questione; sicché ritenne il motivo inammissibile per difetto di specifica critica della sentenza impugnata.

La sentenza di revocazione ravvisa al riguardo un errore revocatorio nei termini di cui all’art. 395, n. 4, cod. proc. civ.

Ciò in quanto la ricorrente “aveva specificamente allegato le circostanze di fatto poste alla base delle proprie doglianze, sulle quali la Corte di legittimità non si è soffermata, essendo stato denunciato che la Corte di appello abbia confuso l’onere di allegazione delle circostanze, da contestarsi specificamente ex art. 115 cod. proc. civ., con gli oneri probatori, e si fosse limitata a riportare un precedente non adatto alla fattispecie de qua, ove le allegazioni erano state pacificamente fatte sin dall’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo” (così a p. 7 della sentenzadi revocazione). 4.3 In conclusione, la sentenza Cass., 22/2/202 1 , n. 4660 , come sopra riportato, in accoglimento del primo e secondo motivo di revocazione, ha revocato l’ordinanza n. 22315/2017 della S.C., cassando con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione.

5. Su tale base, la ricorrente insiste – a maggior ragione – per l’accoglimento del ricorso, affinché la Corte di Appello di Roma, previa riunione dei due giudizi di rinvio (quello già pendente in seguito alla revocazione e quello conseguente alla emananda sentenza relativa al presente procedimento), possa valorizzare le circostanze di fatto dedotto dalla ricorrente e non contestate dalla controparte e, espletata l’attività istruttoria richiesta da [OSCURATO:PERSONA], pronunciarsi correttamente nel merito.

6. Sul primo motivo di ricorso .

La sentenza della Corte territoriale ha ritenuto essersi formato il giudicato sul punto relativo alla mancata ammissione delle prove articolate e richieste dalla ricorrente.

Come evidenziato dalla ricorrente, tale statuizione è erronea, e integra la violazione dell’art. 324 cod. proc. civ., dal momento che, come risulta da quanto sopra, al momento della sentenza risultava pendente ricorso per revocazione avverso la ordinanza n. 22315/2017 della S.C., circostanza della quale l’odierna ricorrente aveva fornito adeguata prova.Il motivo è pertanto fondato.

7. Sul secondo m otivo di ricorso .

La sentenza della Corte territoriale è altresì meritevole di censura in quanto, quale giudice del rinvio, avrebbe dovuto, ai sensi dell’art. 295 o 337 cod. proc. civ., sospendere il giudizio in attesa della definizione del procedimento di revocazione n. 9443/2018 avverso l’ordinanza della S.C. n. 22315/2017 di cui al punto 6che precede.

Per come si legge nella stessa motivazione della sentenza « la difesa della riassumente [OSCURATO:PERSONA] nella “memoria integrativa” del 18/1/2019 ha dedotto di aver proposto, avverso l’ordinanza della S.C. n. 22315/17, ricorso ex art. 391 bis c.p.c. in relazione all’art. 395 n. 4 c.p.c. (con riferimento ai due motivi di ricorso dichiarati inammissibili) e si è rimessa a questa Corte di Appello “affinché valuti la sussistenza dei requisiti della pregiudizialità ai fini della sospensione del presente procedimento” » .

A ciò va aggiunto che la controparte, pur opponendosi alla sospensione, aveva confermato la proposizione e la pendenza del giudizio di revocazione.

Ai sensi dell’art. 115 cod. proc. civ., nella parte in cui prevede che il giudice deve porre a fondamento della decisione “ i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”, la Corte avrebbe pertanto dovuto disporre la sospensione del procedimento, in attesa della definizione del giudizio di revocazione.

È appena il caso di notare che, in ordine al principio di non contestazione, la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che “ La non contestazione del convenuto costituisce (…), un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell’oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che deve astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale”(così Cass, S ez.

III , 17/6/2016, n. 12517; Cass., Sez.

III, n. 12517/2016 ; ; Ca ss, Sez.

III, n. 8647/2016; Cass., Sez.

III, n. 21176/2015).

8. Sul terzo motivo di ricorso .

Anche la censura contenuta nel terzo motivo di ricorso è fondata.

Infatti, come chiarito dalla dottrina e dalla giurisprudenza di legittimità, “ Nell ’ ipotesi di rinvio c.d. improprio o restitutorio alla corte d’appello - che si verifica quando la sentenza impugnata, senza entrare nel merito, si sia limitata ad una pronuncia meramente processuale - la corte territoriale, diversamente da quanto accade nel caso di rinvio c.d. prosecutorio, conserva tutti i poteri connaturati alla funzione di giudice dell’impugnazione avverso la sentenza del tribunale, e deve pertanto esaminare tutte le questioni ritualmente proposte che non incidano sul suo obbligo di conformarsi al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione” ( così Cass. , Sez.

I , 27/9/2018, n. 23314; conformiCass, n. 16171/2015; Cass., Sez.

Un., n. 11844 del 2016).

Pertanto, alla Corte territoriale non era affatto preclusa, come da essa motivato, “la disamina delle istanze istruttorie, già disattese nei precedenti gradi di giudizio e in ordine alle quali il motivo di impugnazione è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione”.

Con tale affermazione il g iudice del rinvio ha sostanzialmente omesso una pronuncia dimerito su una domanda di [OSCURATO:PERSONA], così non adeguandosi al provvedimento di rinvio, che gli aveva espressamente prescritto di pronunciarsi sulla domanda subordinata di riduzione del canone che “consegue al mero dato oggettivo del mancato integrale godimento dell’immobile locato”.

9. In ogni caso, risulta dirimente la sentenza di revocazione di cui ai punti 4 ss. che precedono.

10. Dalle considerazioni che precedono consegue l ’ accoglimento del ricorso, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, la quale, previa riunione dei due giudizi di rinvio – e cioè quello già pendente a seguito della sentenza Cass., 22/2/2021, n. 4660, riportata ai punt i 4 ss. che precedono, e quello conseguente alla presente pronuncia – espletata, se del caso, l’attività istruttoria omessa nei precedenti gradi di giudizio, provvederà a decidere nel merito.

Ad essa è rimesso di provvedere sulle spese del presente giudizio di cassazione, nonché di quello di revocazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso .

Cassa in

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 15189/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA] 2 SRL, elettivamente domiciliatain [OSCURATO:PERSONA] G. MAZZINI, 73, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che larappresenta e difende – Ricorrente – [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA] 45, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] (CF: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]) che lo rappresenta e difende – Controricorrente – avverso la SENTENZA di CORTE D ’ APPELLO ROMA n. 1260/2019 depositata il11/03/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/03/2023dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. S [OSCURATO:PERSONA] 1. Con provvedimento del 6/5/2010, il locatore sig. D ’ Alesio ( odierno resistente) ottenne dal Tribunale di Roma la convalida dello sfratto per morosità intimato alla [OSCURATO:SOCIETA]. (odierna ricorrente), conduttrice a fini commerciali di un proprio immobile. In data 12/7/2010 il D’Alesio ottenne, sempre nei confronti della predetta società, un decreto ingiuntivo per la somma di euro 21.000,00 per canoni insoluti alla data dell’intimazione ([OSCURATO:DATA_NASCITA]), oltre a quelli a scadere sino al rilascio dell’immobile e le spese di procedura. Tale decreto ingiuntivo venne notificato, unitamente ad atto di precetto del 16/7/2010, in data 22/7/2010, con richiesta di pagamento, acarico di [OSCURATO:PERSONA] ed in favore del D ’ Alesio, della complessiva somma di euro 42.810,18, di cui euro 41.000,00 per canoni di locazione e/o indennità di occupazione (dal luglio 2009 al luglio 2010) ed euro1.810,18 per spese. [OSCURATO:PERSONA] si oppose al decreto ingiuntivo sostenendo che: (i) non fosse dovuto, e comunque non per l’intero, alcun canone di locazione per il (mancato e/o limitato) godimento dei locali di proprietà dell’opposto. (ii) C he, viceve rsa, essa aveva diritto ad ottenere il risarcimento di tutti i danni – patrimoniali e non patrimoniali – subiti e subendi a causa di imponenti lavori di ristrutturazione dello stabile in cui è collocato l’immobile de quo, che ne avevano fortemente limitatoil godimento e impedito una cessione di azienda per un valore di almeno euro70.000,00. L’opponente rappresentò che la necessità e/o l’imminente inizio di tali lavori condominiali doveva esser ben nota al locatore il quale, tuttavia, non ne aveva dato comunicazione ad essa [OSCURATO:PERSONA], che in tal caso non si sarebbe determinata a concludere il contratto di locazione e/o lo avrebbe stipulato a condizioni diverse. [OSCURATO:PERSONA] chiese, pertanto: (i) la revoca del decreto ingiuntivo ; (ii) in subordine,l’accertamento della minor somma eventualmente dovuta in favore del D’Alesio per le causali di cui al d.i., e (iii) , in riconvenzionale, di accertare tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi daessa [OSCURATO:PERSONA], con conseguente compensazione, parziale e/o totale, dei rispettivi crediti. In via istruttoria, [OSCURATO:PERSONA] chiese: (i) l ’ ammissione di interrogatorio formale del D’Alesio e prova testimoniale sui capitoli specificamente indicati nell’atto introduttivo. (ii) D i disporre CTU tecnico-contabile sul proprio fatturato al fine di comprovare e/o valutare il lucro cessante (anche in ordine al cd. danno da perdita di chance) conseguente al mancato godimento dei locali condotti in locazione.(iii) Di disporre ordine di esibizione, ex art. 210 cod. proc. civ., nei confronti del Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 37, della documentazione relativa ai lavori di ristrutturazione edilizia eseguiti presso il predetto condominio nel corso degli anni 2009/2010. (iv) Di valutare, ex art. 2712 cod. civ., la documentazione fotografica sullo stato dei luoghi. [OSCURATO:PERSONA]Alesio si costituì contestando tutto quanto articolato da parte ricorrente e chiedendo il rigetto dell’opposizione. 2. Il Tribunale non adottò alcun provvedimento sulle prove richieste, e , con sentenza n. 23878/2012, rigettò l ’ opposizione e la domanda riconvenzionale, non pronunciandosi sulla domanda subordinata di Conar, e condannandola al pagamento delle spese legali. Quanto sopra sulla scorta delle seguenti motivazioni: « Nel merito, tuttavia, l’opposizione è infondata. Ed invero il decreto ingiuntivo è stato emesso nell’ambito di un procedimento di convalida di sfratto ex ari. 664 c.p.c., secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per morosità del conduttore, è ammissibile l’emissione dell’ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione ma, ove l’intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli da scadere fino all’esecuzione dello sfratto. A fronte di tale credito l’opponente non ha contestato l’adempimento [rectius, l’inadempimento] ma ha sostenuto di avere sub ì to danni imputabili al conduttore. Secondo il pacifico orientamento della Cassazione “L’exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all’art.1460 cod. civ., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall’art. 1548 cod. civ. (Cass. 3341/2001). Nel caso di specie l’ opponente durante il rapporto di locazione non ha mai avanzato pretese nei confronti del locatore ed anzi ha continuato a detenere l’immobile, tanto da indurre il locatore a richiedere lo sfratto per morosità. Deve peraltro escludersi l’esistenza di danni imputabili al locatore in assenza di prova » 3. Avverso tale sentenza [OSCURATO:PERSONA] propose gravame dinanzi alla Corte di Appello di Roma, chiedendo l ’ ammissione delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado e la totale riforma della sentenza impugnata. A sostegno di tali richieste l’odierna ricorrente rilevò che il Tribunale:(i) aveva errato nel rigettare puramente e semplicemente l’opposizione sulla scorta dell’orientamento giurisprudenziale, sopra riportato, in tema di exceptio non rite adimpleti contractus; (ii) aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda subordinata dell’opponente di “ accertare e dichiarare la minor somma eventualmente dovuta in favore dell’opposto per le causali di cui al ricorso monitorio”ossia relativa alla riduzione dell’importo dei canoni di locazioni in virtù del mancato pieno godimento dell’immobile a causa dei lavori di ristrutturazione del Condominio (circostanza non contestata dall’opposto così come le n. 12 fotografie dello stato dei luoghi depositate agli atti); (iii) aveva errato nel rigettare la domanda riconvenzionale affermando che “deve peraltro escludersi l’esistenza di danni imputabili al locatore in assenza di prova”, senza alcuna ulteriore motivazione. In particolare, si rilevava che il Giudice non aveva debitamente tenuto in considerazione la cospicua documentazione depositata agli atti (fotografie dello stato dei luoghi che in assenza di contestazione formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate). 4. Con sentenza n. 2980/2016 la Corte di Appello di Roma rigettò l’appello. 5. Avverso la predetta sentenza Conar propose ricorso per cassazione fondato su tre motivi, e cioè: (1) “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2697 cod. civ. e artt. 115 e 210 cod. proc. civ. salvo altre, in relazione all’art. 360, n. 3 cod. proc. civ., per avere la sentenza impugnata non ammesso delle prove decisive ai fini di un correttapronuncia”. ( 2 ) “ Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2697 cod. civ. e degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per non aver il giudice di secondo grado posto a fondamento della propria decisione dei fatti noti alla controparte e non specificamente contestati”. ( 3 ) “ Nullità della sentenza o del procedimento, per violazione dell’art. 112 e/o art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ.per aver la sentenza impugnata omesso di pronunciarsi su un motivo di gravame (domanda subordinata di riduzione del canone di locazione)”. 6. Con ordinanza n. 22315/2017, la S.C. dichiarò inammissibili i primi due motivi del ricorso ed accolse il terzo, relativo alla omessa pronuncia sulla domanda subordinata di riduzione del canone di locazione. Conseguentemente, cassò la sentenza n. 2980/2016 della Corte di Appello di Roma, con contestuale rinvio del giudizio. 7. [OSCURATO:PERSONA], senza acquiescenza del citato provvedimento , avv erso il quale riservava giudizio di revocazione per la erronea declaratoria di inammissibilità dei primi due motivi di ricorso (giudizio poi istaurato), riassunse il giudiziochiedendo che la Corte si esprimesse sulla domanda non esaminata nel procedimento n. 2618/2013 , quella, cioè, di accertamento della minor somma eventualmente dovuta per effetto del mancato pieno godimento dell’immobile locato, oltre a riproporre le proprie istanze istruttorie. 8. Con memoria integrativa, inoltre, la società riassument e dedusse di aver proposto, avverso l’ordinanza n. 22315/2017 della Corte di Cassazione, ricorso ex art. 391 bis cod. proc. civ.in relazione all’art. 395, n. 4, cod. proc. civ., con riferimento ai due motivi di ricorso dichiarati inammissibili, e chiese alla Corte di Appello di valutare la sussistenza dei requisiti di pregiudizialità ai fini della sospensione del procedimento riassunto . 9. La Corte di Appello di Roma, con senten za n. 1260/2019, pubblicata in data 11/3/2019, ha rigettato l’appello e, per l’effetto, ha confermato integralmente la sentenza del Tribunale. 9.1.Anzitutto, la C orte territoriale ha negato la richiesta di sospensione del giudizio ai sensi dell’art. 295 cod. proc. civ., sul presupposto che non fosse stata data la prova della pendenza del richiamato procedimento davanti alla Corte di Cassazione, non essendo sufficiente al riguardo la mancata contestazione della controparte di detta pendenza. 9.2 C on riferimento, poi, alla domanda subordinata di riduzione del canone proposta della conduttrice riassumente, la Corte territoriale ha osservato che, essendosi formato il giudicato sulla inammissibilità del motivo di ricorso con cui la società aveva lamentato la mancata ammissione delle prove, dovesse ritenersi preclusa in sede di riassunzione la disamina delle istanze istruttorie riproposte dalla società conduttrice, da ritenere dunque inammissibili. 9.3 Oltrea detta preclusione, la C orte ha sottolineato ad abundantiam l’inammissibilità delle prove, per essere le prove orali generiche, l’ordine di esibizione ex art. 210 cod. proc. civ., in quanto formulato con riguardo a “tutta la documentazione ” condominiale relativa ai lavori di ristrutturazione dell’edificio e, infine, per non essere la documentazione fotografica sufficiente a provare il ridotto godimento dell’immobile e la conseguente riduzione dell’attività commerciale ivi svolta. 10. Avverso la predetta sentenza [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi , cui i l D ’ Alesio resiste con controricorso. 11. La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell ’ art. 380 - bis 1 cod. proc. civ. 12. I l Pubblico Minist ero non ha depositato le proprie conclusioni . 13. Le parti ha nno depositato memoria. M [OSCURATO:PERSONA] 1. Con i l primo motivo di ricorso la ricorrente de nuncia , in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., “ Nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 324 c.p.c. e degli artt. 111 Cost. e 6 CEDU sul cd. “giusto processo”, in relazione all’art. 360, n. 4., c.p.c. per non esser il giudice del rinvio pervenuto ad una effettiva decisione sul merito della controversia”. La ricorrente denuncia la nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 324 cod. proc. civ. e degli artt. 111 Cost. e 6 CEDU sul c.d. “giusto processo”, per non essere il giudice del rinvio pervenuto ad una effettiva decisione sul merito della controversia, e ciò sulla base dell’erroneo assunto che le istanze istruttorie riproposte dalla conduttrice [OSCURATO:PERSONA] fossero inammissibili per intervenuto giudicato sul punto, non considerando che la sentenza della Cassazione di cui al punto 6 che precede è oggetto di ricorso per revocazione ex art. 395, n. 4, cod. proc. civ., e che, pertanto, essa non è passata in giudicato. In particolare, la ricorrente deduce che la Corte territoriale ha ritenuto essersi “formato il giudicato sul punto”(ossia sulla mancata ammissione delle prove articolate e richieste da [OSCURATO:PERSONA]) e, di conseguenza, che le era “preclusa in questa sede la disamina delle istanze istruttorie riproposte dalla società conduttrice”. A detta della ricorrente, ciò integrerebbe la violazione dell’art.324 cod. proc. civ., per il quale “ S ’ intende passata in giudicato la sentenza che non è più soggetta né a regolamento di competenza, né ad appello, né a ricorso per cassazione, né a revocazione per i motivi di cui ai numeri 4 e 5 dell’articolo 395”. Nel caso di specie – ribadisce la ricorrente – è stato proposto ed è pendente ricorso per la revocazione dell’ordinanza n. 22315/2017 ex art. 395, n. 4 , cod. proc. civ., sicchéla stessa non è passata in giudicato. 2. Con i l secondo motivo di r icorso la ricorrente denuncia , in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., “ Nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 295 e/o 337 c.p.c. nonché dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4., c.p.c., per non aver il giudice del rinvio disposto la sospensione del procedimento e per non aver posto, a fondamento del provvedimento di sospensione richiesto, un “fatto ” non contestato dalla parte costituita ” . La ricorrente denuncia laviolazione delle norme in rubrica per non avere il Giudice del rinvio disposto la sospensione in via pregiudiziale del procedimento in attesa della definizione del giudizio di revocazione pendente avverso l’ordinanza della Corte di cassazione di cui al punto 6che precede, nonché per aver erroneamente ritenuto non provata la pendenza del procedimento di revocazione, laddove, invece, la ricorrente aveva non solo dedotto di aver proposto ricorso per revocazione, ma anche indicato espressamente il numero di ruolo generale assunto da detto ricorso ed allegato il ricorso stesso, circostanza non contestata da controparte. [OSCURATO:PERSONA] del rinvio avrebbe dovuto/potuto, ex art. 295 o 337 cod. proc. civ., sospendere il giudizio in attesa della definizione del procedimento di revocazione n. 9443/2018 avverso l’ordinanza della S.C.n. 22315/2017 di cui al punto 6 che precede. Per come si legge anche in sentenza, infatti, « la difesa della riassumente [OSCURATO:PERSONA] nella “memoria integrativa”del 18/1/2019 ha dedotto di aver proposto, avverso l’ordinanza della S.C. n. 22315/17, ricorso ex art. 391 bis c.p.c. in relazione all’art. 395 n. 4 c.p.c. (con riferimento ai due motivi di ricorso dichiarati inammissibili)e si è rimessa a questa Corte di Appello “affinché valuti la sussistenza dei requisiti della pregiudizialità ai fini della sospensione del presente procedimento” » . Vero è – deducela ricorrente – che “Alla sospensione si è opposta la difesa del D’Alesio (v. verbale di udienza del 21/2/2019)”,ma la Corte avrebbe dovuto/potuto – anche e soprattutto per le conseguenze che poi ha tratto dalla declaratoria di inammissibilità del primo e del secondo motivo del ricorso per Cassazione n.– disporre la sospensione del procedimento. La sospensione del giudizio di rinvio – deduce la ricorrente – sarebbe stata a maggior titolo necessaria attesa la pronuncia della Corte di Appello che ha ritenuto essersi “formato il giudicato sul punto” (ossia sulla m ancata ammissione delle prove articolate e richieste da [OSCURATO:PERSONA]) e che , di conseguenza, che le era “preclusa in questa sede la disamina delle istanze istruttorie riproposte dalla società conduttrice”; premesse dalle quali è conseguitoil rigetto dell’appello. La ricorrenteravvisa, pertanto, la violazione da parte del Giudice del rinvio dell’art. 295 cod. proc. civ., dal momento che un altro giudice (la Corte di Cassazione) doveva ancora risolvere una controversia (il giudizio di revocazione) dalla cui definizione dipende (per come ritenuto dalla stessa Corte di Appello) la decisione della causa o, in via subordinata, la violazione dell’art. 337 cod. proc. civ. in quanto, invocata l’autorità di una sentenza (ordinanza n. 22315/2017della S.C. di cui al punto 5 che precede ) in un diverso procedimento (giudizio di rinvio n. 8713/2017), questo può essere sospeso se tale sentenza è impugnata (giudizio di revocazione n. 9443/2018). La ricorrente censura segnatamente la motivazione della Corte di Appello addotta al fine di giustificare la mancata sospensione del giudizio, laddove si legge:“Reputa, tuttavia, questo Collegio che non possa essere disposta la sospensione necessaria del giudizio ex art.295 c.p.c. posto che –tra l’altro – non vi è prova della pendenza del richiama (o procedimento davanti la Corte di Cassazione. [OSCURATO:PERSONA], infatti, non ha prodotto (come sarebbe stato suo onere) un certificato di pendenza del procedimento asseritamente pregiudiziale, né è sufficiente al riguardo la mancata contestazione della controparte di detta pendenza. Invero i tempi del processo non rientrano nella disponibilità delle parti né del Collegio, mentre la necessità di dover dimostrare la circostanza della pendenza dell’altro giudizio pregiudiziale risponde a ragioni di ordine pubblico processuale e al rispetto della ragionevole durata del processo”. Sul punto la ricorrente rimarca che: (i)la controparte, seppur si era opposta alla sospensione, aveva confermato la proposizione e la pendenza del sopra indicato giudizio di revocazione; ai sensi dell’art. 115 cod. proc. civ. ; pertanto, la Corte ben poteva/doveva porre a fondamento della propria decisione (nella fattispecie, provvedimento di sospensione del giudizio) un ‘‘fatto non specificamente contestato dalla parte costituita” (ossia la pendenza di un altro giudizio, “ fatto ” nella fattispecie espressamente riconosciuto per vero), mentre nessuna dimostrazione della pendenza del giudizio – ulteriore a quella già fornita – doveva essere data da [OSCURATO:PERSONA]. (ii)In ogni caso, sarebbe stato sufficiente per la Corte territoriale richiedere all’odierna ricorrentela produzione di tale “certificato di pendenza”. 3. Con i l terzo motivo di ricorso la ricorrente denuncia , in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., “ Nullità della sentenza o del procedimento per violazione dell’art. 394 c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., per aver il giudice del rinvio “rigettato la domanda subordinata di riduzione del canone”(oggetto e limite del giudizio di rinvio) in violazione delle norme e dei principi che disciplinano il giudizio di rinvio”.La ricorrente cens ura la sentenza , per violazione delle norme indicate in rubrica, per avere il giudice del rinvio rigettato la domanda subordinata di riduzione del canone di locazione in violazione delle norme e dei principi che disciplinano il giudizio di rinvio. In particolare, la Corte avrebbe mancato di considerare che “nell’ipotesi di rinvio cd. improprio o restitutorio – che si verifica quando la sentenza impugnata, senza entrare nel merito, si sia limitata ad una pronuncia meramente processuale – la Corte territoriale, diversamente da quanto accade nel caso di rinvio cd. prosecutorio, conserva tutti i poteri connaturati alla funzione di giudice dell’impugnazione avverso la sentenza del tribunale, ed è pertanto tenuto ad esaminare tutte le questioni ritualmenteproposte che non incidano sul suo obbligo di conformarsi al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione ” ( Cass., n. 23314/2018). La ricorrente censura, pertanto, la pronuncia del G iudice del rinvio poiché a questo non era affatto prec lusa “ la disamina delle istanze istruttorie, già disattese nei precedenti gradi di giudizio e in ordine alle quali il motivo di impugnazione è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione”.Affermando ciò – deduce la ricorrente – il Giudice del rinvio ha sostanzialmente omesso una pronuncia di merito su una domanda di [OSCURATO:PERSONA] , così non adeguandosi al provvedimento di rinvio , che gli aveva espressamente prescritto di pronunciarsi sulla domanda subordinata di riduzione del canone che “ consegue al mero dato oggettivo del mancato integrale godimento dell’immobile locato”. Vero è che – in seguito – il giudice del rinvio sottolinea “ad abundantiam”che le prove appaiono a suo dire “inammissibili” (cfr. pag. 4 del provvedimento impugnato). In particolare, si legge in motivazione, pag. 4 e 5:(i) le prove orali sarebbero “generiche, in parte irrilevanti e in parte valutative”; (ii) l’ordine di esibizione -di “tutta la documentazione” condominiale relativa ai lavori di ristrutturazione dell’edificio -sarebbe “esplorativo e formulato genericamente”; (iii) la documentazione fotografica non potrebbe ritenersi di per sé “prova adeguata e sufficiente del dedotto ridotto godimento dell’immobile locato, tale da giustificare una riduzione del canone pattuito”. Tali valutazioni, in linea di massima non sindacabili dinanzi alla S.C., a detta della ricorrente sono del tutto errateper quanto dedotto e comprovato nel ricorso per cassazione definito con ordinanza n. 22315/2017, avverso la quale – ribadisce la ricorrente – è stato proposto ricorso per revocazione. A comprova della rilevanza e dell’ammissibilità delle istanze istruttorie formulate e richieste, la ricorrente riporta(alle pp. da 21 a 28 del ricorso)le relative motivazioni da essa articolate nel ricorso decisocon ordinanza della S.C. n. 22315/2017. 4. Con la propria memoria ex art. 378 cod. proc. civ. in data 25/10/2022 la ricorrente rappresenta che, con sentenza depositata in data 22/2/2028, n. 4660/2021 (prodotta unitamente alla memoria), la S.C. ha accolto il ricorso per revocazione contro l’ordinanza di inammissibilità n. 22315/2017, e, revocati i capi della sentenza impugnata, ha rinviato per il prosieguo alla Corte di Appello di Roma. Il giudizio di rinvio, iscritto al n. 3159/2021, è pendente con prossima udienza alla 5/10/2023. Nella menzionata sentenza n. 4660/2021, pronunciata sul ricorso per revocazione, si legge quanto segue. 4.1 Con il primo motivo di revocazione [OSCURATO:PERSONA] censurò l ’ ordinanza n. 22315/2017 della S.C. per avere questa dichiaratoinammissibile il primo motivo di ricorso per cassazione (“Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2697 cod. civ. e artt. 115 e 210 c.p.c., per avere la sentenza impugnatanon ammesso prove decisive ai fini di una corretta pronuncia”). La ricorrente addusse di aver richiesto, sia in primo che in secondo grado, l ’ ammissione delle istanze istruttorie (interrogatorio formale; prova per testi e CTU tecnico-contabile sul fatturato della società; nonché esibizione ex art. 210 cod. proc. civ.di tutta la documentazione condominiale sui lavori intrapresi dal condominio) atte a provare che i lavori di ristrutturazione condominiale erano stati indetti diverso tempo prima della stipulazione del contratto di locazione commerciale e che, quindi, il locatore ne fosse perfettamente a conoscenza nel corso delle trattative e al momento della stipula del contratto e, ciononostante, aveva omesso di riferire tale informazione alla società conduttrice, così violando l’obbligo di comportarsi secondo buona fede. L’ordinanza oggetto di revocazione ritenne inammissibile il motivo in questione “in quanto difetta di decisività, non deducendo che la mancata ammissione delle istanze istruttorie da parte del primo giudice fosse stata impugnata con uno specifico motivo di appello, sì da poter individuare un error in procedendodel giudice di secondo grado per non aver provveduto sulle prove”. La sentenza di revocazione rileva che il motivo in esame mette in rilievo la decisività dell ’ errore revocatorio denunciato (p. 18 del ricorso per revocazione), evidenziando “dove”e “come” il motivo di appello, sul punto , era specifico, al contrario di quanto rilevato dal Giudice di legittimità. Tale circostanza, oltre ad essere decisiva, era del tutto incontroversa quanto alla sussistenza di un motivo di appello specifico sul punto. 4.2 Con il secondo motivo di revocazione [OSCURATO:PERSONA] censurò l’ordinanza n. 22315/2017 della S.C. per avere questa ritenuto, per errore di fatto, che la motivazione della sentenza di secondo grado non fosse stata oggetto di critica nella sua effettiva consistenza , in quanto la stesura della censura non venne ritenuta sufficiente a compiere una critica adeguata ed esaustiva alla motivazione resa dalla Corte di merito. Con il secondo motivo di ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA] censurò la sentenza della Corte di Appello per “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2967 cod. civ. artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per non aver il giudice di secondo grado posto a fondamento della propria decisione dei fatti noti alla controparte e non specificamente contestati, nonché omessa valutazione della produzione documentale depositata agli atti”. Nel ricorso per revocazione [OSCURATO:PERSONA] precisò che la motivazione della sentenza di appello venne riportata nel ricorso per cassazione sotto l’aspetto del principio di diritto, erroneamente interpretato dalla C orte di A ppello, depurandola dagli elementi fattuali poiché gli stessi non potevano essere sottopostial vaglio del giudice di legittimità. Ad avviso della ricorrente, i fatti noti e non specificamente contestati erano rappresentati da una serie di circostanze attinenti alla conoscenza che il locatore aveva, nel corso delle trattative e al momento della stipula del contratto, degli imminenti lavori di ristrutturazione condominiale. La Corte di appello rilevò che, nel caso concreto, non poteva farsi applicazione del principio di non contestazione in mancanza di puntuale allegazione dei fatti di causa e, per altro verso, che il locatore aveva comunque svolto una sostanziale contestazione in merito alle circostanze dedotte. La sentenza di revocazione rileva che questa era la ratio decidendi che la ricorrente voleva censurare . M entre , secondo la Corte di legittimità, l ’ asserto era incompleto, non essendo rilevante riportare il solo principio di diritto applicato, ma come la sentenza lo aveva adattato alla fattispecie in questione; sicché ritenne il motivo inammissibile per difetto di specifica critica della sentenza impugnata. La sentenza di revocazione ravvisa al riguardo un errore revocatorio nei termini di cui all’art. 395, n. 4, cod. proc. civ. Ciò in quanto la ricorrente “aveva specificamente allegato le circostanze di fatto poste alla base delle proprie doglianze, sulle quali la Corte di legittimità non si è soffermata, essendo stato denunciato che la Corte di appello abbia confuso l’onere di allegazione delle circostanze, da contestarsi specificamente ex art. 115 cod. proc. civ., con gli oneri probatori, e si fosse limitata a riportare un precedente non adatto alla fattispecie de qua, ove le allegazioni erano state pacificamente fatte sin dall’atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo” (così a p. 7 della sentenzadi revocazione). 4.3 In conclusione, la sentenza Cass., 22/2/202 1 , n. 4660 , come sopra riportato, in accoglimento del primo e secondo motivo di revocazione, ha revocato l’ordinanza n. 22315/2017 della S.C., cassando con rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione. 5. Su tale base, la ricorrente insiste – a maggior ragione – per l’accoglimento del ricorso, affinché la Corte di Appello di Roma, previa riunione dei due giudizi di rinvio (quello già pendente in seguito alla revocazione e quello conseguente alla emananda sentenza relativa al presente procedimento), possa valorizzare le circostanze di fatto dedotto dalla ricorrente e non contestate dalla controparte e, espletata l’attività istruttoria richiesta da [OSCURATO:PERSONA], pronunciarsi correttamente nel merito. 6. Sul primo motivo di ricorso . La sentenza della Corte territoriale ha ritenuto essersi formato il giudicato sul punto relativo alla mancata ammissione delle prove articolate e richieste dalla ricorrente. Come evidenziato dalla ricorrente, tale statuizione è erronea, e integra la violazione dell’art. 324 cod. proc. civ., dal momento che, come risulta da quanto sopra, al momento della sentenza risultava pendente ricorso per revocazione avverso la ordinanza n. 22315/2017 della S.C., circostanza della quale l’odierna ricorrente aveva fornito adeguata prova.Il motivo è pertanto fondato. 7. Sul secondo m otivo di ricorso . La sentenza della Corte territoriale è altresì meritevole di censura in quanto, quale giudice del rinvio, avrebbe dovuto, ai sensi dell’art. 295 o 337 cod. proc. civ., sospendere il giudizio in attesa della definizione del procedimento di revocazione n. 9443/2018 avverso l’ordinanza della S.C. n. 22315/2017 di cui al punto 6che precede. Per come si legge nella stessa motivazione della sentenza « la difesa della riassumente [OSCURATO:PERSONA] nella “memoria integrativa” del 18/1/2019 ha dedotto di aver proposto, avverso l’ordinanza della S.C. n. 22315/17, ricorso ex art. 391 bis c.p.c. in relazione all’art. 395 n. 4 c.p.c. (con riferimento ai due motivi di ricorso dichiarati inammissibili) e si è rimessa a questa Corte di Appello “affinché valuti la sussistenza dei requisiti della pregiudizialità ai fini della sospensione del presente procedimento” » . A ciò va aggiunto che la controparte, pur opponendosi alla sospensione, aveva confermato la proposizione e la pendenza del giudizio di revocazione. Ai sensi dell’art. 115 cod. proc. civ., nella parte in cui prevede che il giudice deve porre a fondamento della decisione “ i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”, la Corte avrebbe pertanto dovuto disporre la sospensione del procedimento, in attesa della definizione del giudizio di revocazione. È appena il caso di notare che, in ordine al principio di non contestazione, la giurisprudenza di legittimità è pacifica nel ritenere che “ La non contestazione del convenuto costituisce (…), un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell’oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che deve astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale”(così Cass, S ez. III , 17/6/2016, n. 12517; Cass., Sez. III, n. 12517/2016 ; ; Ca ss, Sez. III, n. 8647/2016; Cass., Sez. III, n. 21176/2015). 8. Sul terzo motivo di ricorso . Anche la censura contenuta nel terzo motivo di ricorso è fondata. Infatti, come chiarito dalla dottrina e dalla giurisprudenza di legittimità, “ Nell ’ ipotesi di rinvio c.d. improprio o restitutorio alla corte d’appello - che si verifica quando la sentenza impugnata, senza entrare nel merito, si sia limitata ad una pronuncia meramente processuale - la corte territoriale, diversamente da quanto accade nel caso di rinvio c.d. prosecutorio, conserva tutti i poteri connaturati alla funzione di giudice dell’impugnazione avverso la sentenza del tribunale, e deve pertanto esaminare tutte le questioni ritualmente proposte che non incidano sul suo obbligo di conformarsi al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione” ( così Cass. , Sez. I , 27/9/2018, n. 23314; conformiCass, n. 16171/2015; Cass., Sez. Un., n. 11844 del 2016). Pertanto, alla Corte territoriale non era affatto preclusa, come da essa motivato, “la disamina delle istanze istruttorie, già disattese nei precedenti gradi di giudizio e in ordine alle quali il motivo di impugnazione è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione”. Con tale affermazione il g iudice del rinvio ha sostanzialmente omesso una pronuncia dimerito su una domanda di [OSCURATO:PERSONA], così non adeguandosi al provvedimento di rinvio, che gli aveva espressamente prescritto di pronunciarsi sulla domanda subordinata di riduzione del canone che “consegue al mero dato oggettivo del mancato integrale godimento dell’immobile locato”. 9. In ogni caso, risulta dirimente la sentenza di revocazione di cui ai punti 4 ss. che precedono. 10. Dalle considerazioni che precedono consegue l ’ accoglimento del ricorso, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, la quale, previa riunione dei due giudizi di rinvio – e cioè quello già pendente a seguito della sentenza Cass., 22/2/2021, n. 4660, riportata ai punt i 4 ss. che precedono, e quello conseguente alla presente pronuncia – espletata, se del caso, l’attività istruttoria omessa nei precedenti gradi di giudizio, provvederà a decidere nel merito. Ad essa è rimesso di provvedere sulle spese del presente giudizio di cassazione, nonché di quello di revocazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso . Cassa in