Cassazione n. 15113/2026

irenze il 07/09/1956avverso la sentenza del 14/03/2025 della Corte di appello di Bolognavisti gli atti, il provvedimento impugnato, e i ricorsi;udita la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore generale AntonioCostantini, che ha concluso per il rigetto dei ricorsi;uditi, per i ricorrenti, gli [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quest’ultimoquale sostituto processuale dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA], nell’interesse di VittorioTosi, e l’Avv. [OSCURATO:PERSONA], nell’interesse di [OSCURATO:PERSONA], che hannochiesto l’accoglimento dei ricorsi.[OSCURATO:PERSONA] FATTO1. Con sentenza emessa in data 14 marzo 2025, la Corte d’appello di Bologna,in parziale riforma della sentenza pronunciata dal Tribunale di Forlì il 15 settembre2022, per quanto di interesse in questa sede, ha confermato la dichiarazione dipenale responsabilità di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per il reato dilottizzazione abusiva, ed ha rideterminato la pena, per entrambi condizionalmentesospesa, in due mesi di arresto e 24.000,00 euro di ammenda nei confronti delprimo e di dieci giorni di arresto e 10.329,00 euro di ammenda nei confronti dellaseconda.Secondo quanto ricostruito dai Giudici di merito, gli imputati – agendo il primoquale originario proprietario dell’immobile e la seconda quale notaia rogante glicondotte protratte fino al 27 luglio 2018, data dell’ultimo rogito – avrebberoeffettuato il frazionamento di un fabbricato, insediato in zona turistico-ricettiva ditipo ordinario, e gestito unitariamente come albergo, in più unità immobiliariautonome, mediante la stipula di contratti di compravendita delle stesse senzaalcun vincolo per il mantenimento della vocazione turistico-ricettiva, così daconsentirne il godimento esclusivo da parte dei singoli acquirenti quale dimoraabituale o quanto meno stagionale, in contrasto con la destinazione urbanistica.2. Avverso la sentenza indicata in epigrafe hanno presentato ricorso percassazione [OSCURATO:PERSONA], con atto sottoscritto dagli [OSCURATO:PERSONA] gli [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA]Carullo e [OSCURATO:PERSONA], e [OSCURATO:PERSONA], con atto sottoscritto dall’Avv.[OSCURATO:PERSONA], poi seguito da integrazione e nota di errata corrige.3. Il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] è articolato in tre motivi.3.1. Con il primo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimento agliartt. 44, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2001, e 11 legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, nonché vizio di motivazione, a norma dell’art. 606,comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenzadi una condotta di lottizzazione abusiva sotto il profilo oggettivo.Si premette che la sentenza impugnata ha: 1) riconosciuto la pienacompatibilità della destinazione d’uso impressa sugli immobili di cuiall’imputazione, quali «case e appartamenti per vacanze», con la destinazioneturistico-ricettiva dell’area sulla quale gli stessi insistono, secondo gli strumentiurbanistici vigenti; 2) affermato la colpevolezza degli imputati esclusivamente inrelazione alla condotta di frazionamento del fabbricato al fine di un’alienazioneautonoma delle singole unità immobiliari, senza l’imposizione di vincoli per ilmantenimento della vocazione turistico-ricettiva, diretta a consentirne ilgodimento esclusivo da parte degli acquirenti quale dimora abituale o stagionale.Si premette, inoltre, quanto al profilo normativo, che: 1) le «case eappartamenti per vacanze», a norma dell’art. 11 legge Regione Emilia-Romagnan. 16 del 2004, si caratterizzano per una gestione «in forma imprenditoriale», laquale deve avvenire «nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventivalidità non superiore a cinque mesi consecutivi» (comma 1) e può essereesercitata o dal proprietario o usufruttuario di oltre tre case o appartamenti, ilquale li concede in locazione, ovvero da imprese, tra cui le agenzie immobiliari,anche con riferimento ad solo appartamento, «a qualsiasi titolo» (comma 2), equindi anche ricevendone la disponibilità da un privato; 2) di conseguenza, le«case e appartamenti per vacanze» non debbono essere oggetto di gestioneunitaria e possono quindi essere cedute a più soggetti che ne godano in conformitàall’uso consentito dallo strumento urbanistico; 3) ulteriormente, chi acquista una“casa o appartamento per vacanze” può anche tenere la stessa inutilizzata, purchénon ne fruisca in contrasto con la disciplina urbanistica.Poste queste premesse, si deduce che la dichiarazione di colpevolezza per ilreato di lottizzazione abusiva pronunciata in relazione ad una condotta difrazionamento di un immobile al quale non è seguita una gestione attiva delleunità abitative, ma solo un saltuario uso abitativo delle stesse, non si fonda su unaviolazione della disciplina di settore, è sganciata da qualunque riferimento ad unfatto materiale, ed attiene ad un comportamento comunque ascrivibileesclusivamente agli acquirenti degli immobili. Si rimarca che, per la partevenditrice ed il notaio rogante, è sufficiente rilevare il dato della regolaritàurbanistico-edilizia delle opere e la conseguente rispondenza tra la lorodestinazione d’uso riportata nei contratti preliminari e definitivi di compravenditae le prescrizioni degli strumenti urbanistici. Si aggiunge che le operazioni difrazionamento e di compravendita non hanno comportato alcuna modifica delcarico urbanistico perché la destinazione d’uso a «case e appartamenti pervacanze» rientra a pieno titolo nella categoria funzionale “turistico-ricettiva”, e lasocietà dell’attuale ricorrente ha versato gli oneri per parcheggio pubblico.Si deduce, poi, che manca qualunque indicazione in ordine ai vincoli che ilvenditore avrebbe dovuto inserire nei contratti preliminari e nei contratti definitividi compravendita. Si precisa, inoltre, che non è prevista nessuna clausola divincolo da inserire in un contratto di compravendita di unità immobiliari perassicurare il futuro rispetto delle prescrizioni urbanistiche, e che, in effetti, ilvincolo per gli acquirenti discende direttamente dalla legge. Si evidenzia che, inproposito, la sentenza impugnata: 1) ha revocato la confisca delle unitàimmobiliari riferibili all’attuale ricorrente, perché le stesse «non sono state oggettodi alcun atto negoziale che abbia impresso sui beni una oggettiva e definitivamodifica della destinazione d'uso (da turistico ricettizia a residenziale), a differenzadegli appartamenti oggetto della stipula dei contratti definitivi indicati inimputazione»; 2) attribuisce quindi rilievo decisivo agli atti negoziali, quando peròtanto i contratti preliminari, quanto i contratti definitivi, recano precisa menzionedella destinazione d’uso «case e appartamenti per vacanze», con indicazione dellenorme relative ai limiti di godimento derivanti da tale destinazione.3.2. Con il secondo motivo, si denuncia vizio di motivazione, a norma dell’art.606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenzadi una condotta di lottizzazione abusiva tanto sotto il profilo oggettivo quanto sottoil profilo soggettivo.Si deduce che illegittimamente la sentenza impugnata ravvisa la sussistenzadel c.d. “intento lottizzatorio”, anche perché ricostruisce lo stesso sulla base ditravisamenti di prove e vizi logici.Si rappresenta, in primo luogo, che l’affermazione secondo cui la vendita degliimmobili era pubblicizzata come «vendita di appartamenti» è frutto di untravisamento della prova, perché si è data prova documentale di come i cartellonie gli annunci pubblicitari riportavano a dicitura “appartamenti turistico-residenziali”, e sono stati specificamente riconosciuti da alcuni testi. Si rileva, insecondo luogo, che l’indicazione dell’attuale ricorrente agli acquirenti di poterfissare la propria residenza negli immobili è in contraddizione con gli scontiriconosciuti a coloro che pretesero una riduzione del prezzo una volta appresal’impossibilità di procedere a questa sistemazione, ed è comunque irrilevante, inquanto è possibile chiedere ed ottenere la residenza anche in un albergo. Siosserva, in terzo luogo, che l’impegno dell’attuale ricorrente ad ottenere il cambiodi destinazione d’uso dell’immobile è un dato neutro, in quanto poteva dare luogoad una mera aspettativa di fatto e comunque non ha implicato un’attivitàingannatoria nei confronti degli acquirenti, attesa l’assunzione espressadell’obbligo nei contratti preliminari di riacquistare l’appartamento in caso dimancato mutamento di destinazione d’uso entro sei anni. Si sottolinea, in quartoluogo, che: a) i preliminari indicavano espressamente la destinazione delle singoleunità compravendute a «casa/appartamenti vacanze, ai sensi dell’art. 11 della L.R.E.R. n. 16 del 28 luglio 2004 […]» e, in immediata successione grafica, l’impegnodegli acquirenti, anche per i propri aventi causa, «ad osservare tutte le normeesistenti»; b) i contratti definitivi facevano espressa menzione dell’accettazionedell’immobile da parte dell’acquirente «con gli oneri, gli usi e le servitù attive epassive di qualsiasi specie, se e come esistono, derivanti anche dalla destinazioned'uso del fabbricato di cui quanto venduto fa parte», nonché dell’appartenenza delbene ad una «Residenza casa vacanza ai sensi dell’art. 11 della L.R. E.R. n. 16 del28 luglio 2004 […]», con l’impegno per lo stesso, anche per conto dei propri aventicausa «ad osservare tutte le norme inerenti»; c) le “liberatorie” rilasciate dagliacquirenti al notaio rogante rappresentano espressamente come «l’immobileacquistato […] fa parte del fabbricato destinato a “casa/appartamenti vacanze”, aisensi dell'art. 11 della L.R. E.R. n. 16 del 28 luglio 2004, e dell’art. 55, comma V,della L.R. E.R. n. 15 del 2013 […] nonché di tutte le norme i vincoli e le limitazionirelativi a detta destinazione».Si conclude che la sentenza impugnata incorre in vizio di motivazione perchénon si confronta, o non si confronta compiutamente, con tutte le deduzioniformulate con l’atto di appello in tema di c.d. intento lottizzatorio, ad esempioquelle relative al contenuto degli atti negoziali, preliminari e definitivi, sebbenedagli elementi addotti deriva un’alternativa ricostruzione dei fatti, idonea ascardinare quella da essa accolta e posta a base del giudizio di colpevolezza.3.3. Con il terzo motivo, si denuncia vizio di motivazione, a norma dell’art.606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla mancata concessionedel beneficio della non menzione.Si deduce che la sentenza impugnata non ha concesso il beneficio della nonmenzione ex art. 175 cod. pen., sebbene espressamente richiesto nell’atto diappello in ragione del minimo grado di colpa, dell’età dell’incensuratezzadell’imputato, senza fornire alcuna motivazione in proposito.4. Il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] è articolato in quattro motivi, precedutida una breve premessa sull’evoluzione del procedimento, seguiti da integrazionein data 28 luglio 2025 e da nota di errata corrige del 10 settembre 2025.4.1. Con il primo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimento agliartt. 44, comma 1, lett. c), e 46 d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 11, 18 e 21 leggeRegione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, art. 55 legge Regione Emilia-Romagna n. 15 del 2013, nonché vizio di motivazione, a norma dell’art. 606,comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenzadi una condotta di lottizzazione abusiva sotto il profilo oggettivo.Si deduce che la sentenza impugnata, nell’affermare che il frazionamentodell’immobile sarebbe avvenuto con vendite separate di unità immobiliari «senzaalcun vincolo che ne imponesse il mantenimento della vocazione turistico-ricettiva», non si confronta con le censure concernenti la legittimità dei titoliabilitativi indicati negli atti notarili, il rispetto della disciplina sulle “Caseappartamenti vacanze di cui alle leggi Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n.16, e n. 15 del 2013, l’assenza di incremento del carico urbanistico e il contenutodelle “liberatorie” consegnate dagli acquirenti all’attuale ricorrente, la regolaritàdegli accatastamenti a norma della circolare n. 4/2006 dell’Agenzia del Territorioe della risoluzione n. 8/E dell’Agenzia delle Entrate.4.2. Con il secondo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimentoagli artt. 44, comma 1, lett. c), e 24 d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 11, 18 e 21 leggeRegione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, artt. 23 e 55 legge Regione Emilia-Romagna n. 15 del 2013, art. 1176 cod. civ. e art. 42 cod. deontologico notarile,nonché vizio di motivazione, a norma dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), cod.proc. pen., avuto riguardo alla ritenuta sussistenza di una condotta di lottizzazioneabusiva sotto il profilo oggettivo e soggettivo, con specifico riferimento allaposizione del notaio.Si deduce che illegittimamente la sentenza impugnata ha ritenuto che negliindicazione di «alcun vincolo che ne imponesse il mantenimento della vocazioneturistico-ricettiva». Si premette che il procedimento a carico dell’attuale ricorrente,quale notaia, per il reato di truffa in danno dei singoli acquirenti è stato archiviatoper l’assenza di condotte fraudolente da parte della medesima, e che la stessa èstata condannata per non aver informato i clienti della falsità delle rassicurazionifornite dalla parte venditrice circa la probabile sanatoria a breve dei vincoli relativiall’impossibilità di risiedere nell’immobile. Si rimarca che, nell’atto di appello, siera evidenziato come: a) il contratto rogato dalla notaia contenesse specificainformazione in ordine ai vincoli di destinazione degli immobili (i riferimenti sonoidentici a quelli già indicati in precedenza nel § 3.2): b) tale atto fosse stato lettoalle parti; c) la professionista avesse inoltre chiesto al venditore la presentazionedi «certificato di conformazione edilizia e di agibilità»; d) il mancato rilascio delcertificato di agibilità impedisse agli acquirenti qualunque fruizione delle unitàimmobiliari acquistate.4.3. Con il terzo motivo, si denunciano violazione di legge, in riferimento agliartt. 1176 cod. civ. e 42 cod. deontologico notarile, nonché vizio di motivazione,a norma dell’art. 606, comma 1, lett. b) ed e), cod. proc. pen., avuto riguardo allaritenuta sussistenza di una condotta di lottizzazione abusiva sotto il profilosoggettivo, con specifico riferimento alla posizione del notaio.Si deduce che illegittimamente è stata ravvisata la colpa dell’attuale ricorrenteperché: a) non avrebbe completamente informato gli acquirenti in ordine agli oneridi gestione delle unità abitative; b) avrebbe omesso chiarimenti ad integrazionedei contratti definitivi; c) avrebbe omesso informazioni in ordine alla infondatezzadelle promesse della parte acquirente circa la temporaneità dell’impossibilità atrasferire la residenza in tali immobili; d) avrebbe accettato dichiarazioni rese anorma della legge di registro della volontà di due acquirenti di trasferire la lororesidenza nell’appartamento entro il tempo di un anno e sei mesi; e) avrebbetaciuto ad alcuni acquirenti di aver ricevuto dalla Procura della Repubblica unordine di esibizione in ordine ai precedenti atti notarili stipulati per altre unitàabitative del medesimo immobile.Si osserva che, come rappresentato nell’atto di appello, l’imputata: a) avevainvitato uno dei clienti, Suzzi, a munirsi di un parere legale e di un parere tecnico,prima di procedere all’acquisto dell’unità abitativa, e che di tali pareri si giovaronosia il precisato cliente, sia i diversi altri clienti, legati da rapporti familiari conquest’ultimo; b) aveva reso ampiamente edotti tutti gli acquirenti dei vincoliurbanistici gravanti sulle unità immobiliari, come risultava dai testi dei contrattipreliminari e dei contratti definitivi, derivanti dalla loro appartenenza ad un«fabbricato destinato a casa/appartamenti vacanze ai sensi dell’art. 11 della LR.E.R. n. 16 del 28 luglio 2004 e dell’art. 55 comma 5 della L.R. E.R. n. 15 del 2013»;c) aveva ricevuto un quesito sull’applicabilità dei benefici della prima casa,dimostrante consapevolezza dell’acquirente sul regime del bene; d) non avevapartecipato alle trattative antecedenti alla stipulazione dei rogiti; e) si è fattarilasciare dagli acquirenti dichiarazioni liberatorie.Si evidenzia che la sentenza impugnata, per affermare la responsabilitàdell’attuale ricorrente, non si confronta con le indicate deduzioni, ma si concentraesclusivamente sulle dichiarazioni degli acquirenti.4.4. Con il quarto motivo, si denuncia violazione di legge, in riferimento agliartt. 157 e 159 cod. pen. e 42 cod. proc. pen., a norma dell’art. 606, comma 1,lett. b), cod. proc. pen., avuto riguardo alla mancata dichiarazione di estinzionedel reato per intervenuta prescrizione.Si deduce che illegittimamente la sentenza impugnata ha escluso di doverpronunciare la sentenza di prescrizione, perché ha ritenuto una causa disospensione in ordine al rinvio disposto all’udienza del 2 dicembre 2019 all’udienzadel 24 febbraio 2020. Si osserva che il rinvio è stato disposto per la dichiarazionedi una causa di incompatibilità da parte del giudice in quel momento procedente,in ragione della sua partecipazione al [OSCURATO:PERSONA] pronunciatosi in sede di riesame. Siosserva che, in caso di concomitanza delle ragioni di rinvio dipendenti daldifensore, nella specie l'astensione dalle udienze, e di ragioni di rinvio dipendentidal giudice, nella specie la dichiarazione di una situazione di incompatibilità,prevalgono le seconde (si cita Sez. 2, n. 11039 del 2019, dep. 2020).[OSCURATO:PERSONA] DIRITTO1. Per le ragioni di seguito precisate, il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] è fondatolimitatamente al diniego del beneficio della non menzione, ed è complessivamenteinfondato nel resto, mentre il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] è infondato.Nell’esame delle censure, si procederà, dapprima, all’analisi unitaria delledoglianze esposte nel primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] ChiaraScardovi, siccome tutte attinenti al tema comune della configurabilità, sotto ilprofilo oggettivo, del reato di lottizzazione abusiva, poi allo scrutinio delledoglianze esposte negli altri due motivi del ricorso di [OSCURATO:PERSONA], quindi allavalutazione delle doglianze esposte negli altri tre motivi del ricorso di [OSCURATO:PERSONA] ChiaraScardovi.2. Infondate sono le censure esposte nel primo motivo del ricorso di VittorioTosi e nel primo motivo del ricorso di [OSCURATO:PERSONA], le quali contestano laconfigurabilità, sotto il profilo oggettivo, del reato di lottizzazione abusiva.In estrema sintesi, i ricorrenti deducono che deve escludersi, sotto il profilooggettivo, la configurabilità del reato di lottizzazione abusiva, perché la condottadi frazionamento del fabbricato e di alienazione delle singole unità immobiliari èavvenuta nel rispetto della legislazione urbanistica e catastale, e in particolare diquella in tema di “case e di appartamenti per vacanze”, segnatamente delladisciplina fissata dall’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16,nonché con espressa indicazione del vincolo di destinazione d’uso derivante dalladisposizione di legge appena citata nei contratti preliminari e nei contratti definitiviaventi ad oggetto la compravendita dei distinti appartamenti.2.1. Ai fini dell’esame delle censure appena sintetizzate, occorre individuarel’ambito di applicazione della fattispecie di lottizzazione abusiva come delineatadall’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, perché ad essa espressamenterimanda la disposizione incriminatrice di cui all’art. 44, comma 1, lett. c), delmedesimo d.P.R.L’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, dispone: «Si ha lottizzazioneabusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere checomportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazionedelle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunquestabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonchéquando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e lavendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche qualila dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondogli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di operedi urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino inmodo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio».2.2. Per chiarezza, è utile premettere che, come afferma costantemente lagiurisprudenza di legittimità, è configurabile la fattispecie di lottizzazione abusivaanche nel caso di modifica di destinazione di uso di un complesso alberghierocontrasto con la pianificazione urbanistica, il mutamento da unità alberghiere adunità residenziali.Invero, proprio nel procedimento cautelare relativo alla regiudicanda inesame, si è affermato che integra il reato di lottizzazione abusiva la modificadell’originaria destinazione d'uso di immobili oggetto di un piano di lottizzazione,unità perdano la originaria destinazione d'uso alberghiera per assumere quellaresidenziale, atteso che tale modificazione si pone in contrasto con lo strumentourbanistico costituito dal piano di lottizzazione (Sez. 3, n. 22038 del 11/04/2019,[OSCURATO:PERSONA], Rv. 275794 – 01).Altre decisioni hanno precisato che la modifica di destinazione d'uso di uncomplesso alberghiero realizzata, sin dal sorgere dell'edificio, attraverso la venditadi singole unità immobiliari a privati configura il reato di lottizzazione abusiva,laddove manchi una organizzazione imprenditoriale preposta alla gestione deiservizi comuni e alla concessione in locazione dei singoli appartamenticompravenduti secondo le regole comuni del contratto d'albergo, atteso che in taleipotesi le singole unità perdono la originaria destinazione d'uso alberghiera perassumere quella residenziale (Sez. 3, n. 38799 del 16/09/2015, [OSCURATO:PERSONA], Rv.264717 – 01). Ovvero che è configurabile il reato di lottizzazione abusivamateriale, mediante modifica della destinazione d'uso da alberghiera aresidenziale di un immobile già regolarmente edificato, nel caso in cui vengaalterato il complessivo assetto del territorio comunale attuato mediante lostrumento urbanistico al quale è affidata la pianificazione delle diverse destinazionid'uso del territorio e l'assegnazione a ciascuna di esse di determinate quantità equalità di servizi (Sez. 3, n. 24096, del 07/03/2008, Desimine, Rv. 240726 – 01,ma anche Sez. 3, n. 6990 del 29/11/2005, dep. 2006, Ambrosioni, Rv. 2333552– 01, e Sez. 3, n. 10889 del 21/01/2005, Garbari, Rv. 230976 – 01).È indubitabile, inoltre, che il mutamento di destinazione d’uso di un complessoimmobiliare da alberghiero a residenziale, realizzato in contrasto con leprescrizioni dei piani di gestione del territorio, determini di per sé un’incidenza sulcarico urbanistico.Invero, l’art. 23-ter d.P.R. n. 380 del 2001, prevede espressamente: «Salvadiversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevantedella destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unitàimmobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnatadall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazionedell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoriafunzionale tra quelle sottoelencate: a) residenziale; a bis) turistico-ricettiva; b)produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale».2.3. Posto che è configurabile la fattispecie di lottizzazione abusiva nel casodi modifica di destinazione di uso di un complesso alberghiero attraverso la venditadi singole unità immobiliari a privati, la quale ne determina, in contrasto con lapianificazione urbanistica, il mutamento da unità alberghiere ad unità residenziali,occorre esaminare il problema, specificamente posto nel ricorso, dei limitiapplicativi di questo principio quando gli atti di compravendita siano formalmentevalidi e diano conto dell’esistenza dei vincoli urbanistici.[OSCURATO:PERSONA] ritiene che la lottizzazione abusiva sia configurabile anche quandola trasformazione urbanistica degli immobili è realizzata mediante atti dicompravendita in sé validi e contenenti la formale indicazione dei vincoliurbanistici, se tali atti costituiscono il “mezzo” per la formazione di lotti i quali, per«le loro caratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti»,rivelino in modo non equivoco la loro destinazione ad un uso diverso da quelloprevisto dagli strumenti urbanistici.In effetti, l’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del 2001, ai fini dellaconfigurabilità della lottizzazione abusiva, nella sua declinazione c.d. “negoziale”,non esige, come requisito, che il frazionamento e la vendita dell’immobileavvengano attraverso atti invalidi sotto il profilo formale, ma incentra la suao da atti equivalenti. Precisamente, secondo la formulazione linguistica egrammaticale della disposizione di legge appena richiamata, è sì necessaria laricorrenza di atti di frazionamento o di vendita o di altri atti equivalenti quali“mezzi” per la formazione dei «lotti», ma sono specificamente i «lotti» a doveravere la proiezione finalistica a violare il vincolo di destinazione d’uso: il testonormativo esige che i «lotti», e non gli atti attraverso cui gli stessi sono formati,che «per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura delterreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero,l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto adelementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione ascopo edificatorio». Né il dato normativo richiede che «il frazionamento e lavendita, o atti equivalenti» siano realizzati con atti aventi particolaricaratteristiche, o connotati da autonoma illiceità. Inoltre, l’art. 30, comma 1,d.P.R. n. 380 del 2001, nel delineare le caratteristiche della lottizzazione c.d.“negoziale”, da un lato, non postula che la trasformazione urbanistica ed ediliziaillegittima sia effettivamente “realizzata”, ma esige, più limitatamente, che lastessa «venga predisposta», e, dall’altro, non definisce in modo tassativo i “mezzi”necessari a tal fine, ritenendo sufficienti anche «atti equivalenti» a frazionamentoe vendita; quindi, pure sotto questo profilo, risulta incentrare il disvalore dellafattispecie sul risultato finale della condotta, ossia sulla “messa in pericolo”dell’ordinato assetto del territorio, come previsto dalle disposizioni aventi adoggetto la sua pianificazione.In altri termini, ed in sintesi, a norma dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380 del2001, la lottizzazione abusiva è configurabile in considerazione della illiceità delrisultato finale realizzato, ossia della costituzione di «lotti» funzionali in modo nonequivoco ad una trasformazione del territorio in violazione delle prescrizioniconcernenti la sua pianificazione, indipendentemente dalla validità formale dei“mezzi” impiegati per perseguire tale scopo.2.4. Nella specie, la sentenza impugnata precisa perché le unità immobiliariindicate nell’imputazione non potevano essere destinate in alcun modo ad usoresidenziale, ed indica elementi utili ad evidenziare che la suddivisione dei «lotti»e la stipula dei contratti di compravendita ad essi relativi sono state funzionali aconsentirne un uso residenziale, poi effettivamente realizzato.Per quanto concerne il primo aspetto, occorre muovere dal dato,assolutamente non contestato, secondo cui le unità immobiliari indicatenell’imputazione ricadevano nella “zona D4a – turistico-ricettiva di tipo ordinario»del Comune di Cesenatico ed erano classificate come “Case e appartamenti pervacanze”. Ciò posto, la Corte d’appello rappresenta che l’art. 80 delle normetecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Cesenatico pone il divieto diresidenza permanente o stagionale nelle “Case e appartamenti per vacanze”,perché indicava come «incompatibil[e]» con l’attività turistico-ricettiva, qualequella svolta mediante “Case e appartamenti per vacanze”, l’uso costituito da«residenza permanente e stagionale».Per quanto riguarda il secondo profilo, la sentenza impugnata fornisce datiprecisi da cui inferire che l’operazione del frazionamento sia stata realizzata permodificare la destinazione d'uso dell’immobile, originariamente costituente uncomplesso unitario, da alberghiera a residenziale. In particolare, la Corte d’appello,come più analiticamente si preciserà in seguito nei §§ 3.1., 3.1.1 e 3.1.2,rappresenta che: a) nel periodo dal 14 giugno 2017 al 27 luglio 2018, sono statealienate dal medesimo venditore a privati nove unità immobiliari, tutte realizzatemediante frazionamento dell’originario immobile unitariamente destinato adalbergo, e tutte aventi il vincolo di “Case e appartamenti per vacanze”; b) tutti gliacquirenti erano privati cittadini i quali, all’atto dell’acquisito, avevano manifestatol’intento di comprare un appartamento per trascorrervi i periodi di ferie; c) almenodue acquirenti, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], al momento del rogito notarile,hanno dichiarato di voler trasferire la loro residenza anagrafica nelle unitàimmobiliari oggetto delle compravendite; d) prima di procedere all’alienazionedelle singole unità immobiliari, la ditta di [OSCURATO:PERSONA], la “[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.”,non aveva presentato la s.c.i.a. prevista dall’art. 18 della legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, per esercitare l’attività turistico-ricettiva, in lineacon il vincolo di destinazione gravante sulle medesime unità immobiliari, ma,invece, aveva presentato istanze, sempre rigettate dalle autorità comunali, perottenere il cambio di destinazione d’uso degli appartamenti.2.5. In considerazione dei principi applicabili e degli elementi esposti dallasentenza impugnata, risulta corretta la conclusione secondo cui, nella specie, èconfigurabile, sotto il profilo oggettivo, una condotta di lottizzazione abusiva.Invero, la sentenza impugnata, con motivazione immune da vizi, haevidenziato che la trasformazione urbanistica del complesso immobiliareoriginario, destinato ad albergo, è stata realizzata mediante atti di compravenditache, sebbene formalmente contenenti l’indicazione dei vincoli urbanistici, hannodeterminato la costituzione di lotti i quali, per «il numero, l’ubicazione […] ed inrapporto ad elementi riferiti agli acquirenti», denunciavano in modo non equivocola loro destinazione ad un uso residenziale, quindi diverso da quello previsto daglistrumenti urbanistici.In proposito, elementi precisi e congrui sono costituiti: a) dalla pluralità dellealienazioni, nove, tutte effettuate dal medesimo venditore e con atti rogati dalmedesimo notaio, nell’arco di circa tredici mesi; b) dalla qualità degli acquirenti,in tutti e nove i casi privati i quali avevano manifestato o comunque resochiaramente percepibile, all’atto della compravendita, la volontà di acquistare unappartamento per potervi trascorre i periodi di vacanza; c) dalla volontà degliacquirenti, in almeno due casi obiettivizzata al momento della stipula dei contrattidi compravendita, di trasferire la propria residenza negli appartamenti, sebbenel’art. 80 delle Norme tecniche di attuazione del PRG di Cesenatico dichiarasse«incompatibil[e]» con l’attività turistico-ricettiva, quale quella svolta mediante“Case e appartamenti per vacanze”, l’uso costituito da «residenza permanente estagionale»; d) dalla mancata presentazione della s.c.i.a. prevista dallalegislazione regionale per la gestione di “case e appartamenti per vacanze” daparte della ditta alienante, sebbene tale adempimento fosse necessario a tal fine,e sebbene questa fosse l’unica destinazione cui potevano essere adibite le unitàimmobiliari oggetto di compravendita.Per maggiore chiarezza in ordine a quest’ultimo aspetto, può essere utileriportare il testo dell’art. 18, comma 1, della legge Regione Emilia-Romagna 28luglio 2004, n. 16: «L’attività delle strutture ricettive extralberghiere è intrapresaa seguito di segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 2, comma 2,da presentare al Comune nel cui territorio è ubicata la struttura e da redigere sumodulo predisposto dal Comune sulla base del modello regionale approvato condeterminazione del dirigente competente. Nella dichiarazione sono indicati il nomedel titolare, la capacità ricettiva, il periodo di apertura e l'ubicazione dellastruttura; per le case per ferie e gli ostelli sono, inoltre, indicati i soggetti chepossono utilizzare la struttura. La segnalazione certificata di inizio attività è inviataper conoscenza anche al Comune dove ha sede l'impresa che gestisce case eappartamenti per vacanza».Né questa conclusione è ostacolata dalla circostanza che i contratti preliminarie definitivi di compravendita recavano espressamente il richiamo al vincolo di cuiall’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16.Si consideri, infatti, che, secondo questa disposizione: a) «[s]ono case eappartamenti per vacanze gli immobili composti da uno o più locali, arredati edotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, perl'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio diricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contrattiaventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi» (comma 1); b) è«considerata gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chiha la proprietà o l'usufrutto di oltre tre case o appartamenti e li concede inlocazione con le modalità e nei limiti di cui al comma 1», ovvero, nel caso diproprietà o di usufrutto relativo a tre o meno unità abitative, «quella esercitata daimprese, comprese le agenzie immobiliari che operano nel campo del turismo, chehanno in gestione a qualsiasi titolo case o appartamenti per la locazione a turisticon le modalità di cui al comma 1» (comma 2).Ciò posto, la clausola contrattuale richiamante la disposizione appena citataha costituito una indicazione del tutto disancorata dalla realtà già in quel momentoesistente ed oggettivamente rilevabile, e quindi era del tutto inidonea ad incideresulla effettiva «destinazione» delle singole unità immobiliari. Questo, inparticolare, perché: a) le unità immobiliari, ben nove, sono state tutte alienate asingoli privati, sicché nessuno di essi era proprietario di più di una casa oappartamento; b) nessuno degli acquirenti comprava come imprenditore o avevadichiarato di affidare l’unità immobiliare ad una impresa per la gestione dellastessa a turisti con le modalità previste dall’art. 11, comma 1, legge RegioneEmilia-Romagna n. 16 del 2004; c) gli acquirenti di due unità immobiliari avevanoformalmente dichiarato, al momento della stipula dell’atto di compravendita, lavolontà di trasferire la loro residenza nell’appartamento; d) non era mai statapresentata la s.c.i.a. necessaria, a norma dell’art. 18 della medesima leggeRegione Emilia-Romagna n. 16 del 2004, per intraprendere l’attività delle strutturericettive extra-alberghiere, quali appunto le “Case e appartamenti per vacanze”,pur essendo ciò possibile da molto tempo per la ditta alienante.Risulta quindi corretto ritenere che i contratti di compravendita rogati dallanotaia, nonostante il richiamo al vincolo di cui all’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna n. 16 del 2004, hanno costituito i “mezzi” per predisporre latrasformazione delle singole unità immobiliari (i «lotti»), le quali, per «le lorocaratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti»,denunciavano in modo non equivoco la loro destinazione ad un uso diverso daquello previsto dagli strumenti urbanistici.3. In parte infondate, in parte manifestamente infondate e in parte diverse daquelle consentite sono le censure formulate nel secondo motivo del ricorso diVittorio [OSCURATO:PERSONA], le quali contestano la configurabilità del reato di lottizzazione abusivacon riguardo alla ritenuta sussistenza, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, delc.d. “intento lottizzatorio”, deducendo che la sentenza impugnata incorre nel viziodi travisamento della prova quando afferma il mendacio nella pubblicità per lavendita delle singole unità immobiliari, nonché nel vizio di motivazione quandovalorizza il trasferimento della residenza degli acquirenti nei singoli appartamenti,o l’assenza di consapevolezza degli acquirenti in ordine al vincolo urbanisticogravante sui beni acquistati, o l’impegno dell’attuale ricorrente ad ottenere ilcambio di destinazione d’uso dalle autorità comunali, ovvero quando escluderilevanza al richiamo, nei preliminari e nei definitivi degli atti di compravendita, enelle liberatorie rilasciate al notaio, dell’assoggettamento delle unità immobiliarialla disciplina di cui all’art. 11 della legge Regione Emilia-Romagna n. 16 del 2004.3.1. La sentenza impugnata fornisce un diffusa esposizione delle risultanzeistruttorie e poi spiega perché ritiene sussistente il c.d. “intento lottizzatorio”.3.1.1. La Corte d’appello procede ad un’ampia rassegna degli elementi diprova acquisiti.Nella decisione, innanzitutto, si precisa che, per quanto riguarda la pubblicitàrelativa alla vendita degli appartamenti, «quasi tutti gli acquirenti hanno riferito diavere notato sull’immobile posto in vendita cartellonistica che pubblicizzava lavendita di “appartamenti” senza alcuna ulteriore specificazione»; cita,espressamente a tal proposito, le dichiarazioni di [OSCURATO:PERSONA], AlessandraRabitti, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], ed aggiunge chealcuni di costoro hanno anche esibito fotografie a conferma delle loro affermazioni.[OSCURATO:PERSONA] di secondo grado, poi, rappresenta che tutti gli acquirenti, prima dieffettuare l’acquisto, avevano informato con chiarezza l’attuale ricorrente [OSCURATO:PERSONA]Tosi, di voler comprare la singola unità immobiliare per uso residenziale edavevano ricevuto ampie rassicurazioni in merito; e cita, espressamente a talproposito, le dichiarazioni di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].In particolare, secondo quanto riportato dalla sentenza impugnata: a) MauroArmuzzi, con affermazioni confermate anche dall’agente immobiliare cui si erarivolto, [OSCURATO:PERSONA], ha detto che, letta la dicitura “casa vacanza” nel testodel contratto preliminare, chiese chiarimenti a [OSCURATO:PERSONA], e questi gli risposeche l’unico vincolo era il divieto di «prendere la residenza» nell’appartamento e siimpegnò a riacquistarlo se entro sei anni non avesse ottenuto il mutamento didestinazione d’uso, come risulta anche dal preliminare; b) [OSCURATO:PERSONA] haaffermato di non essere stata informata dell’esistenza di alcun vincolosull’immobile oggetto di acquisto e di avervi perciò trasferito la propria residenza,nonché di aver fruito dell’agevolazione per la prima casa; c) [OSCURATO:PERSONA] hadichiarato di essere stata rassicurata da [OSCURATO:PERSONA], pure al momento dellastipula del contratto definitivo, di poter trasferire la propria residenza nell’unitàimmobiliare anche ai fini dell’agevolazione fiscale per la prima casa; d) MauroBerantelli ed il figlio [OSCURATO:PERSONA] hanno riferito di aver rappresentato a [OSCURATO:PERSONA] lavolontà di utilizzare l’appartamento per uso personale e di trasferirvi la residenza,ottenendo rassicurazione positiva dall’attuale ricorrente (questi aveva affermatola possibilità di «fare le pratiche per la residenza e per i benefici fiscali»), e il primoha anche aggiunto di aver notato come molti degli appartamenti dello stabilefossero abitati direttamente dagli acquirenti; e) [OSCURATO:PERSONA] harappresentato che, letta la dicitura “casa vacanza” nel testo del contrattopreliminare, chiese chiarimenti a [OSCURATO:PERSONA], e questi gli rispose che l’unicovincolo era il divieto di «prendere la residenza» nell’appartamento, ma gliconsegnò le chiavi dicendo di utilizzare l’immobile per le proprie ferie («così faraile vacanze»), e che, come confermato anche dal fratello [OSCURATO:PERSONA], ottenneulteriori rassicurazioni al momento della stipula del contratto definitivo sia da [OSCURATO:PERSONA](«il signor [OSCURATO:PERSONA] ci ha rassicurato che era una cosa di poco conto e che era unappartamento a tutti gli effetti»), sia dalla notaia [OSCURATO:PERSONA] (la notaia «ha detto chel’unica cosa era che non si poteva prendere la residenza. Momentaneamente»); f)[OSCURATO:PERSONA] ha dichiarato di essere stato notiziato dalla notaia [OSCURATO:PERSONA] siadell’esistenza di un unico limite, quello di non poter prendere residenzanell’immobile, sia del comportamento di altri acquirenti i quali, nonostante il parerecontrario della professionista, avevano chiesto ed ottenuto la residenzanell’immobile, e di aver ricevuto da [OSCURATO:PERSONA] il certificato di accatastamentodella casa classe A2 e la certificazione energetica con destinazione d’uso per civileabitazione; g) [OSCURATO:PERSONA] ha detto di aver precisato a [OSCURATO:PERSONA], sindall’inizio delle trattative, di voler utilizzare l’appartamento per le vacanze dellasua famiglia, di non essere stata informata dei vincoli né da [OSCURATO:PERSONA] né dalla notaiaScardovi, la quale anzi le aveva riferito di aver «anche lei fatto una cosa di questogenere in montagna, acquistando due appartamenti piccoli», e di essere stataconsigliata da [OSCURATO:PERSONA] di intestare l’appartamento ad uno dei figli in modo da fruiredelle agevolazioni fiscali per la prima casa.La Corte d’appello, quindi, segnala che tutti gli acquirenti hanno acquistatocon rogito stipulato davanti alla medesima notaia, [OSCURATO:PERSONA], dellaquale era cliente da tempo [OSCURATO:PERSONA], ed hanno riconosciuto di aver apposto laloro firma sulla “liberatoria” di esonero della notaia da ogni responsabilità conriguardo alla stipula dei contratti di compravendita delle unità immobiliari di cuiall’imputazione, ma hanno precisato di non aver ricevuto alcuna spiegazione inproposito e di non averne ricevuto copia.[OSCURATO:PERSONA] distrettuale, ancora, evidenzia che la ditta di [OSCURATO:PERSONA], la“[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.”, pur essendo titolare da molto tempo delle unità classificatecome “Case e Appartamenti per vacanze”, non aveva in alcun modo avviatol’attività turistico-ricettiva, né aveva presentato la s.c.i.a. prevista a tal finedall’art. 18 della legge Regione Emilia-Romagna 28 luglio 2004, n. 16, ma, invece,aveva presentato istanze, sempre rigettate dalle autorità comunali, per ottenereil cambio di destinazione d’uso degli appartamenti a fini residenziali.3.1.2. La sentenza impugnata, a questo punto, spiega perché le dichiarazionidegli acquirenti sono attendibili e perché gli stessi forniscono prova dell’esistenzadel c.d. “intento lottizzatorio”.Sottolinea, innanzitutto, la convergenza delle numerose dichiarazioni degliacquirenti sui profili centrali della vicenda, in particolare sull’aver espresso lavolontà di fruire di appartamenti per le proprie vacanze, sull’assenza diinformazioni da parte di [OSCURATO:PERSONA] e della notaia [OSCURATO:PERSONA] in ordinealla nozione di “casa vacanza”, sulla indicazione di un unico limite, relativo allafissazione della residenza nell’immobile, peraltro per un periodo limitato, nonchésulla sottoscrizione della “liberatoria” per la notaia senza ottenerne copia.Segnala, poi, che i diversi dichiaranti, per gran parte, non si conoscevano tradi loro, e che le loro dichiarazioni trovano conferma nella documentazioneacquisita.Aggiunge, quindi, che le dichiarazioni degli imputati non sono attendibili,perché prive di specificità, in quanto di carattere generale e con generici riferimentialle singole operazioni di compravendita.Evidenzia, inoltre, che la notaia, nelle dichiarazioni rese nel corso delprocesso, pur avendo affermato di aver rappresentato agli acquirenti la natura di«residenza turistico alberghiera» delle unità immobiliari, ha anche detto di averinformato i medesimi della possibilità di ottenere un mutamento di destinazioned’uso («avevo spiegato che … acquistavano una residenza turistica alberghiera eche forse poteva diventare un appartamento forse … il signor [OSCURATO:PERSONA] era moltoconvinto di questo me l'aveva ripetuto più volte che aveva in corso delle trattativecol comune per ottenere il cambio di destinazione quindi i clienti sapevano chepresumibilmente ci sarebbe stato questo cambio di destinazione …»). E che,sempre la notaia, per spiegare perché aveva richiesto agli acquirenti il rilascio di“liberatoria”, ha ammesso di essere consapevole del reale intento perseguitomediante gli atti di compravendita da lei rogati («il problema è lo stesso per tuttinel senso che tutti avevano comprato, io ritengo, avevano comprato l'immobileper destinarlo al loro appartamento di villeggiatura e temevo che non volesseroaspettare i tempi tecnici che gli aveva promesso [OSCURATO:PERSONA] … Quindi volevo che lorofossero consapevoli e chiaro che l'ho fatto anche per una difesa mia perché nonsempre i clienti, cioè delle volte clienti ti si rivoltano contro quando è nel lorointeresse farlo e quindi ho bisogno di tutelarmi»).Sulla base di questi rilievi, la Corte d’appello conclude che la destinazionedegli immobili compravenduti era quella “abitativa ad uso personale digodimento”, cioè «residenziale», come tale preclusa dall’art. 80 delle Normetecniche di attuazione del PRG di Cesenatico. E precisa: «La dicitura [OSCURATO:PERSONA] il rinvio alla normativa di riferimento […] vennero, infatti, riportate negli atti divendita, al solo fine di occultare la reale destinazione (residenziale) degli immobilicompravenduti, garantita e assicurata nel corso delle trattative e della stipulazionedei contratti preliminari e definitivi dal venditore e dal notaio agli acquirenti».La sentenza impugnata, ancora, aggiunge che [OSCURATO:PERSONA] non solo eraperfettamente a conoscenza dei vincoli gravanti sulle unità immobiliari da luimesse in vendita, ma ha continuato nelle operazioni di vendita anche dopo il 5dicembre 2017, allorché aveva ricevuto notifica del decreto di perquisizione edell’informazione di garanzia nell’ambito del presente procedimento, senza fornirealcuna notizia di ciò né a coloro i quali avevano già acquistato (si tratta dei primisei atti di compravendita), né a coloro che si resero acquirenti in data successiva(si tratta degli ultimi tre atti di compravendita).3.2. Le conclusioni della sentenza impugnata in ordine all’attendibilità delledichiarazioni degli acquirenti e all’esistenza del c.d. “intento lottizzatorio”, sotto ilprofilo oggettivo e soggettivo, sono immuni da vizi.Innanzitutto, l’affermazione dell’attendibilità delle dichiarazioni rese dagliacquirenti delle unità abitative deve ritenersi incensurabile perché è statacompiuta alla luce di un esame analitico ed accurato del loro contenuto e di uncompiuto raffronto con tutte le ulteriori risultanze istruttorie, ivi comprese ledichiarazioni degli imputati, sulla base di massime di esperienza sicuramenteaccettabili.Né è ravvisabile alcun vizio di travisamento della prova, denunciato conriferimento all’affermazione della sentenza impugnata secondo cui la dittadell’attuale ricorrente [OSCURATO:PERSONA] avrebbe pubblicizzato la vendita di“appartamenti” senza alcuna ulteriore specificazione. La Corte d’appello, infatti, abase di tale affermazione, richiama precise dichiarazioni di numerosi testi, anchecorredate da fotografie, e non emerge un puntuale travisamento di ciascuna diqueste dichiarazioni.Il giudizio affermativo dell’attendibilità delle dichiarazioni rese dagli acquirentidelle unità abitative, poi, consente di ricostruire una articolazione delle concretevicende del tutto convergente con l’approdo affermativo della configurabilità, nellaspecie, della sussistenza di una lottizzazione abusiva sotto il profilo oggettivo, cosìcome analiticamente indicato in precedenza nei §§ 2, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 e 2.5.Sulla base del significato attribuibile alle risultanze istruttorie acquisite, infine,è correttamente motivata anche la conclusione della configurabilità del reato dilottizzazione abusiva sotto il profilo soggettivo con riguardo all’attuale ricorrente[OSCURATO:PERSONA].Invero, quest’ultimo, anche agendo quale amministratore unico della ditta“[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.”, risulta: a) aver provato ripetutamente senza successo adottenere il mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari indicatenell’imputazione da turistico-ricettiva a residenziale; b) non aver mai presentatola s.c.i.a. necessaria per la gestione delle predette unità immobiliari, siccome“Case e appartamenti per vacanze”, per intraprendere l’unica attività esercitabilecon riguardo a questa tipologia di immobili; c) aver immesso sul mercato detteunità immobiliari senza precisare la loro qualità di “Case e appartamenti pervacanze”; d) aver venduto nove di queste unità immobiliari, nell’arco di tredicimesi, servendosi sempre della medesima notaia, con la quale aveva rapportiprofessionali consolidati, ed effettuando sempre le cessioni a singoli privati nonimprenditori, come tali non abilitati a gestire l’attività ricettiva prevista per “Casee appartamenti per vacanze”; e) essere stato perfettamente consapevole, nellafase delle trattative e al momento della stipula dei rogiti di compravendita, dellavolontà di tutti e nove gli acquirenti di utilizzare l’unità immobiliare per le vacanzepersonali e familiari, addirittura anche esplicitamente incoraggiandoli a ciò(emblematiche le dichiarazioni di [OSCURATO:PERSONA] riportate supra nel § 3.1.1);f) aver talvolta negato agli acquirenti l’esistenza di qualunque vincolo per l’usodell’unità immobiliare, anche affermando la possibilità di acquisire la residenzanella stessa, e altre volte detto che l’unico vincolo era quello di non poter trasferirela residenza nell’appartamento; g) aver omesso di informare gli acquirenti di averricevuto notifica del decreto di perquisizione e dell’informazione di garanzianell’ambito del presente procedimento per il reato di lottizzazione abusiva, e diaver anzi proseguito nelle operazioni di vendita (tre atti sono successivi allanotifica di decreto di perquisizione e informazione di garanzia).Può perciò concludersi che, con motivazione immune da vizi, perché fondatasu elementi precisi e congrui, la sentenza impugnata ha ritenuto che [OSCURATO:PERSONA] consapevolmente e volontariamente predisposto la trasformazioneurbanistica dell’immobile, originariamente nella titolarità della società “[OSCURATO:SOCIETA].” da lui amministrata, in contrasto con le prescrizioni degli strumentiurbanistici del Comune di Cesenatico, mediante contratti di compravendita, da cuierano derivate unità immobiliari autonome le quali, per le loro caratteristiche edin rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denunciavano in modo non equivocoil mutamento della destinazione d’uso da turistico-ricettiva a residenziale.4. Fondate, invece, sono le censure enunciate nel terzo motivo del ricorso diVittorio [OSCURATO:PERSONA], le quali contestano la mancata concessione del beneficio della nonmenzione, deducendo che nell’atto di appello vi era stata espressa e motivatarichiesta.La stessa sentenza impugnata dà atto che l’imputato [OSCURATO:PERSONA] nell’atto diappello aveva chiesto la concessione di tutti i benefici di legge in caso di confermadella condanna (cfr. pag. 27), e, però, nulla osserva in proposito (cfr. pag. 73),incorrendo, quindi, in un vizio di omessa motivazione immediatamente rilevabile.Peraltro, in considerazione di quanto previsto dall’art. 620, comma 1, lett. l),cod. proc. pen., e delle indicazioni contenute nella sentenza impugnata, in specienella parte relativa alla determinazione del trattamento sanzionatorio, questaCorte ritiene di poter concedere direttamente il beneficio invocato.Ed infatti l’imputato, quasi novantenne, già in primo grado aveva fruito dellaconcessione della sospensione condizionale della pena ed ha ottenuto in appello ilbeneficio delle circostanze attenuanti generiche anche per la sua incensuratezza,per il consistente periodo trascorso dalla commissione dei fatti e per il suo correttocomportamento dopo le vicende ascrittegli e durante il processo, ossia di fattispecificamente rilevanti ai fini del riconoscimento della non menzione. Néemergono elementi ostativi a tale conclusione.5. Infondate sono le censure esposte nel secondo motivo del ricorso di MariaChiara [OSCURATO:PERSONA], le quali contestano l’affermazione di responsabilità a suo caricoper il reato di lottizzazione abusiva, sotto il profilo dell’elemento oggettivo esoggettivo, deducendo che i contratti da ella rogati quale notaia contenevanoespressa indicazione dei vincoli di destinazione degli immobili, ed erano stati lettialle parti, che ella aveva chiesto al venditore la presentazione del «certificato diconformazione edilizia e di agibilità», e che il mancato rilascio del certificato diagibilità impediva qualunque fruizione dei beni oggetto di compravendita.5.1. Appare utile innanzitutto affermare che il notaio può rispondere del reatodi lottizzazione abusiva per aver confezionato atti di compravendita funzionali aformare «lotti» i quali, per «le loro caratteristiche […] ed in rapporto ad elementiriferiti agli acquirenti», rivelino in modo non equivoco la loro destinazione ad unuso diverso da quello previsto dagli strumenti urbanistici.Invero, l’attività di rogito di contratti di compravendita da parte del notaio puòcostituire il “mezzo” per la formazione di «lotti» funzionali in modo non equivocoad una trasformazione del territorio in violazione delle prescrizioni concernenti lasua pianificazione.E questa affermazione è coerente con la risalente, ma mai superataelaborazione della giurisprudenza, secondo la quale, in tema di lottizzazioneabusiva sussiste la responsabilità del notaio rogante, a titolo di concorso nel reatodi cui all'art. 18 legge 28 febbraio 1985 n. 47, ove risulti la cosciente e volontariapartecipazione alla integrazione del reato in questione, desumibile dalladimensione complessiva strutturale di ogni singolo atto, dal sistema negozialepredisposto per eludere specifiche prescrizioni degli strumenti urbanistici (quali laminima unità culturale), dalla stipulazione diluita nel tempo di vari atti da partedegli stessi venditori per il medesimo terreno (cfr. Sez. 3, n. 12989 del08/11/2000, Petracchi, Rv. 218015 – 01, ma anche Sez. U, n. 2720 del03/02/1990, Cancilleri, Rv. 183495 – 01).5.2. Ciò posto, deve ritenersi che la sentenza impugnata ha correttamentemotivato la sua conclusione sulla colpevolezza dell’imputata, sebbene la stessaavesse espressamente indicato nei contratti da ella rogati i vincoli di destinazionedegli immobili ed avesse chiesto al venditore la presentazione del «certificato diconformazione edilizia e di agibilità», e sebbene il mancato rilascio del certificatodi agibilità impedisse qualunque fruizione dei beni oggetto di compravendita.Sotto il profilo dell’elemento oggettivo, per evitare superflue ripetizioni èsufficiente richiamate quanto già precedentemente esposto nei §§ 2, 2.1, 2.2, 2.3,2.4 e 2.5.Già in quelle parti della presente sentenza, infatti, si è indicato perché: a) èconfigurabile il reato di lottizzazione abusiva anche quando la trasformazioneurbanistica degli immobili è realizzata mediante atti di compravendita formalmentevalidi, e contenenti la formale indicazione dei vincoli urbanistici, se tali strumentinegoziali costituiscono il “mezzo” per la formazione di lotti i quali, per «le lorocaratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti», rivelino inmodo non equivoco la loro destinazione ad un uso diverso da quello previsto daglistrumenti urbanistici; b) i contratti di compravendita rogati dalla notaia attualericorrente, nonostante il richiamo al vincolo di cui all’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna n. 16 del 2004, considerati nella loro oggettiva combinazione, hannocostituito il “mezzo” per la formazione di singole unità immobiliari (i «lotti»), lequali, per «le loro caratteristiche […] ed in rapporto ad elementi riferiti agliacquirenti», denunciavano in modo non equivoco la loro destinazione ad un usodiverso da quello previsto dagli strumenti urbanistici.Sotto il profilo dell’elemento soggettivo, poi, come più analiticamente sipreciserà di seguito nei §§ 6, 6.1 e 6.2, i Giudici di merito, con motivazioneincensurabile, hanno fornito compiuta indicazione della consapevolezza dellanotaia, e attuale ricorrente, di formare una pluralità di atti di compravendita neiquali gli acquirenti avevano tutti l’intenzione di destinare l’unità immobiliareacquistata non ad un utilizzo turistico-ricettivo, conformemente alle prescrizioniurbanistiche applicabili, bensì ad un utilizzo residenziale.6. Infondate sono anche le censure formulate nel terzo motivo del ricorso diMaria [OSCURATO:PERSONA], le quali contestano l’affermazione di responsabilità a suocarico per il reato di lottizzazione abusiva sotto il profilo dell’elemento soggettivo,deducendo, in particolare, che la notaia aveva invitato uno dei clienti a rivolgersiper un parere ad un avvocato e ad un tecnico, aveva reso edotti tutti gli acquirentidell’esistenza del vincolo di destinazione gravante sulle unità immobiliari, nonaveva partecipato alle trattative, si era fatta rilasciare liberatoria, ed aveva potutoconstatare come alcuni dei compratori, facendo domande sull’applicabilità deibenefici fiscali per la prima casa, fossero consapevoli del regime dei beni.6.1. La sentenza impugnata espone una pluralità di elementi da cui inferiscela consapevolezza della notaia, attuale ricorrente, di formare una pluralità di attidi compravendita nei quali gli acquirenti avevano tutti l’intenzione di destinarel’unità immobiliare acquistata non ad un utilizzo turistico-ricettivo, conformementealle prescrizioni urbanistiche applicabili, bensì ad un utilizzo residenziale.La Corte d’appello, in particolare, rappresenta che la notaia: a) conosceva giàda molto tempo prima dei fatti oggetto dell’imputazione la situazione urbanisticaconcernente l’immobile; b) aveva come cliente [OSCURATO:PERSONA] da tempo; c) haammesso, nell’esame, di essere a conoscenza delle numerose istanze propostedalla società di cui era amministratore unico [OSCURATO:PERSONA] per ottenere ilmutamento di destinazione d’uso dell’immobile, così come riferitogli anche da [OSCURATO:PERSONA];d) ha redatto tutti i nove atti di compravendita mediante i quali è avvenuta latrasformazione urbanistica abusiva, nell’arco di circa tredici mesi, e sempreavendo come compratori privati cittadini non aventi la qualifica soggettivanecessaria per gestire le “Case e appartamenti per vacanza”, come richiestoproprio dall’art. 11 legge Regione Emilia-Romagna n. 16 del 2004; e) eraconsapevole della volontà degli acquirenti di utilizzare l’immobile per le proprievacanze e quindi per un uso residenziale (cfr. le esplicite dichiarazioni resedall’imputata nell’esame e sopra riportate nel § 3.1.2); f) ha formato due atti neiquali gli acquirenti esprimevano la volontà di acquistare la residenza negliimmobili; g) ha omesso di fornire precise informazioni in ordine alla natura e aglieffetti del vincolo, in diversi casi limitandosi ad indicare come unico limitederivante da tale vincolo il divieto momentaneo di trasferire la residenzanell’immobile (cfr., in particolare, le dichiarazioni rese dagli acquirenti AlessandraRabitti, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sopra riportate nel § 3.1.1); h) haricevuto, il 13 marzo 2018, un ordine di esibizione ex art. 256 cod. proc. pen. nelpresente procedimento e ciononostante ha rogato altri due atti di compravenditadi identico contenuto dei precedenti, omettendo inoltre di informare gli acquirentidi possibili rischi.La Corte d’appello, inoltre, sottolinea che, con le condotte sopra indicate, lanotaia [OSCURATO:PERSONA] «ha sicuramente concorso a rassicurare gli acquirenti– che si erano rivolti allo studio notarile anche per avere certezza in ordine alla“regolarità dell'acquisto” – in ordine all'intervenuto acquisto di appartamenti aduso residenziale e, in ogni caso privi dei vincoli di gestione gravanti suappartamenti tipo CAV [“Case e appartamenti per vacanze”]».6.2. Le conclusioni della sentenza impugnata in ordine alla consapevolezzadella notaia, attuale ricorrente, di formare una pluralità di atti di compravenditanei quali gli acquirenti avevano tutti l’intenzione di destinare l’unità immobiliareacquistata ad un non consentito utilizzo residenziale, e, perciò, di formare unapluralità di atti di compravendita mediante i quali si costituivano «lotti» funzionaliin modo non equivoco ad una trasformazione del territorio in violazione delleprescrizioni concernenti la sua pianificazione, sono correttamente motivate.Gli elementi indicati dalla sentenza impugnata in proposito sono plurimi,precisi e convergenti.D’altro canto, le obiezioni formulate dalla difesa in parte contestano in modomeramente assertivo le conclusioni della sentenza impugnata, ad esempio quandosi afferma che la notaia aveva ampiamente informato gli acquirenti in ordine aivincoli gravanti sulle unità immobiliari, e, più in generale, si limitano a proporreuna diversa lettura delle risultanze istruttorie, senza però riuscire ad evidenziarevizi logico-giuridici del percorso motivazionale fornito dalla Corte d’appello.7. Infondate, infine, sono le censure enunciate nel quarto motivo del ricorsodi [OSCURATO:PERSONA], le quali contestano la mancata dichiarazione di estinzionedel reato per prescrizione da parte della Corte d’appello, deducendo che non puòravvisarsi una causa di sospensione della prescrizione con riguardo al rinviodisposto all’udienza del 2 dicembre 2019, perché doveva ritenersi ragione decisivaed assorbente del rinvio quella determinata dalla situazione di incompatibilità delgiudice rispetto a quella costituita dall’adesione dei difensori all’astensione dalleudienze proclamata dagli organismi di categoria.7.1. Innanzitutto, deve ritenersi che correttamente è stato ritenuto idoneo adeterminare la sospensione della prescrizione il rinvio dell’udienza dal 2 dicembre2019 al 3 febbraio 2020.Invero, come si legge dal verbale dell’udienza del 2 dicembre 2019, il rinviofu disposto per l’adesione dei difensori all’astensione proclamata dalla Giuntadell’[OSCURATO:PERSONA] con delibera del 6 novembre 2019.Solo dopo tale statuizione di rinvio con sospensione dei termini prescrizionevenne disposta la trasmissione degli atti al Presidente del Tribunale, peraltro noncon formale dichiarazione di astensione, bensì «per la verifica in ordine allaincompatibilità del [OSCURATO:PERSONA] visto il provvedimento di riesame del 29.12.2017».Va inoltre detto che l’incompatibilità non era una incompatibilità direttamentedesumibile dalla legge, anche all’esito delle sentenze pronunciate dalla Cortecostituzionale, perché era correlata alla partecipazione ad un [OSCURATO:PERSONA] investito dirichiesta di riesame avverso misura cautelare reale. Costituisce infatti principioconsolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui non costituisceindebita manifestazione del convincimento del giudice, in grado di fondare unarichiesta di ricusazione, il fatto che questi, nel corso del procedimento, comecomponente del tribunale del riesame, abbia confermato una misura cautelarereale, in quanto tale decisione prescinde da qualsiasi valutazione sulla sussistenzao meno dei gravi indizi di colpevolezza in capo all'imputato, salva la verifica inconcreto e caso per caso, da parte del giudice della ricusazione, di eventuali profilirilevanti dedotti (cfr., per tutte, Sez. 5, n. 15689 del 24/02/2020, Ferrante, Rv.279164 – 01, e Sez. 1, n. 58024 del 18/10/2017, Pirini, Rv. 271779 – 01).7.2. Ciò posto, deve escludersi che alla data della pronuncia della sentenzaimpugnata era decorso il termine di prescrizione.Invero, i fatti risultano commessi fino al 27 luglio 2018 e la sentenza di primogrado è stata pronunciata il 15 settembre 2022, sicché la si applica la sospensionedella prescrizione di un anno e sei mesi prevista dall’art. 159 cod. pen. per effettodella riforma recata dall’art. 11, lett. b), della legge 23 giugno 2017, n. 103 (c.d.“legge Orlando”). Deve inoltre calcolarsi, come precisato nel § 7.1, il periodo disospensione intercorso tra il 2 dicembre 2019 ed il 3 febbraio 2020.Di conseguenza, essendo il termine di prescrizione pari a cinque anni,compresa l’interruzione, ed essendo i periodi di sospensione pari a un anno, ottomesi e tre giorni, alla data del 14 marzo 2025, giorno della pronuncia dellasentenza della Corte d’appello, la causa di estinzione non si era verificata.8. In conclusione, per le ragioni precedentemente indicate, la sentenzaimpugnata deve essere annullata senza rinvio nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] al punto concernente il beneficio della non menzione dellacondanna, con concessione del medesimo, mentre, nel resto, il ricorso di VittorioTosi deve essere rigettato.Il ricorso di [OSCURATO:PERSONA], invece, deve essere rigettato con condannadella ricorrente al pagamento delle spese processuali. P.Q.MAnnulla senza rinvio la sentenza impugnata nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] al punto concernente il beneficio della non menzione dellacondanna, beneficio che riconosce. Rigetta nel resto il ricorso di [OSCURATO:PERSONA].Rigetta il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] che condanna al pagamento delle speseprocessuali.Così deciso il 04/02/2026.Il Consigliere estensore Il PresidenteAntonio [OSCURATO:PERSONA]