Cassazione n. 06628/2026

pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.35701/2019 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] , rappresentat i e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale in atti. -RICORRENTE- contro [OSCURATO:PERSONA] 10, rappresentato e difeso tanto unitamente che separatamente dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale in atti. -CONTRORICORRENTE- avverso la sentenza della Corte d'appello di T orino n. 754/2019 depositata il 01/05/2019. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/09/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto di respingere il ricorso. Uditi gli avv.tiMARCO MEDURI E [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] ha convenuto in giudizio dinanzi al tribunale di Torino il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 10, esponendo di essere comproprietaria di un appartamento sito nello stabile condominiale che, a partire dal 2002 , era stato interessato da fenomeni di infiltrazione d’acqua localizzati in corrispondenza di una trave portante, lamentando che la sua unità abitativa , concessa in locazione, era divenuta inagibile e che il conduttore aveva anticipatamente risolto il contratto. Ha chiesto il risarcimento del danno per la perdita dei canoni e per l’impossibilità di locare l’immobile. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito alla domanda, chiedendone il rigetto ; all’udienza di precisazione delle conclusioni si è costituito [OSCURATO:PERSONA], comproprietario dell’immobile, facendo proprie le domande dell’attrice e depositando documentazione. All’esito, ilTribunale ha accolto la domanda. La decisione di secondo grado, confermativa di quella del tribunale, è stata cassata da questa Corte con sentenza n. 1859/2018 , sul rilievo che il giudice di merito aveva utilizzato documenti tardivamente prodotti da [OSCURATO:PERSONA]. Riassunto ritualmente il giudizio, la Corte d’appello di Torino ha respinto le domande di risarcimento, affermando che non vi era CHE la trave fosse condominiale , che fosse stata resa percolante dalla infiltrazioni provenienti dal tetto e che l’anticipata cessazione del rapporto locatizio fosse stata causata dall’inagibilità dell’immobile. Ha osservato che, bench é il Condomini o si fosse dichiarato disponibile a transigere la lite, i ricorrenti non avevano dato prova dell’ammontare del danno e che il contrat to di locazione , disconosciuto in giudizio, non era stato registrato e non era stato prodotto in originale. La cassazione della sentenza è chiesta da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] con ricorso in otto motivi, cui ha resistito con controricorso il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 10 di Torino. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo deduce la violazione dell’art. 345 c.p.c. , lamentando che il giudice avrebbe dovuto dichiarare tardiva la richiesta del Condominio di respingere le domande d i [OSCURATO:PERSONA] formulata solo con l’atto di riassunzione della causa e prender atto che era passata in giudicato la condanna al risarcimento del danno in favore del suddetto comproprietario. Il motivo è infondato. La richiesta di respingere la domanda di [OSCURATO:PERSONA] non integrava una domanda nuova, tardivamente proposta, ma una mera contestazione già sollevata nei precedenti gradi di merito. [OSCURATO:PERSONA] aveva impedito che la pronuncia di primo grado passasse in giudicato mediante la stessa richiesta, introdotta con il gravame, di dichiarare inammissibile la produzione depositat a da [OSCURATO:PERSONA] all’udienza di precisazione delle conclusioni in cui questi si era costituito; la sentenza di legittimità ha cassato integralmente la decisione di secondo grado, che aveva accolto entrambe le domande, rimettendo al giudice di rinvio il compito di rivalutare l’intero compendio probatorio, a ulteriore conferma che neppure per questa Corte era intervenuto il giudicato su alcuna delle domande formulate dai ricorrenti, assunto quest’ultimo da cui il giudice di rinvio non avrebbe potuto discostarsi posto il carattere vincolante del dictumdi legittimità. 2. Il secondo motivo deduce la violazione dell’art. 115 c.p.c. , sostenendo che l’esistenza delle infiltrazioni, la pericolosità della trave condominiale, l’inagibilità dell’immobile ed il conseguente rilascio anticipato,unitamente alle altre circostanze di fatto allegate anche dall’intervenuto,non erano stati contestati. A parere dei ricorrenti, il giudice , pur non potendo utilizzare la produzione documentale depositata dal Piredda con l’atto di intervento, avrebbe dovuto valutare le deduzioni difensive che il comproprietario aveva ritualm e nte formulato all’udienza di precisazione delle conclusioni. Il terzo motivo deduce vizio di motivazione,per aver la Corte di rinvio omesso di esaminare le difese svolte dal terzo intervenuto, essendosi limitata a dichiarare l’inutilizzabilità delle prove documentali depositate tardivamente Imotivi sono infondati. La censura con cui si deduce che il giudice non abbia tenuto conto dei fatti non contestati esige che sia riportato nell’atto di impugnazione il contenuto delle difese di controparte, dovendo l’impugnazione soddisfare i requisiti di specificità imposti dall’art.366 c.p.c., esposizione che, nel caso in esame , appare del tutto insufficiente, essendo trascritti singoli stralci delle difese, avulsi dal contesto(Cass. 18018/2024; Cass. 20694/2018; Cass. La non contestazione implica, inoltre, che l a parte dalla quale è invocato abbia per prima ottemperato all'onere processuale, posto a suo carico, di provvedere ad una puntuale allegazione dei fatti di causa, inmerito ai quali l'altra parte è tenuta a prendere posizione , il che esige che nel ricorso siano indicate quali circostanze siano state dedotte negli atti introduttivi, non essendo sufficiente – come nel caso inesame - la sempl ice elencazione d i quelle emerse in corso di causa (Cass. 20525/2020; Cass. 3023/2016). Sotto altro profilo, la non contestazione si configura solo rispetto ai fatti costitutivi delle domande, con esclusione delle mere valutazioni o delle circostanze che emergono dalle risultanze istruttorie (Cass.17261/2025; Cass. 3022/2018) ed inoltre investono solo i fatti dicui sia a conoscenza il convenuto(non , in ipotesi, le ragioni del recesso anticipato del conduttore). Per giunta, è principio più volte ribadito alla giurisprudenza di questa Corte che compete al giudice di merito accertare la sussistenza di unacontestazione ovvero d'una non contestazione, rientrando nel quadro dell'interpretazione del contenuto e dell'ampiezza dell'atto della parte (Cass. 27490/2019; Cass. Cass. 3680/2019) e comunque, nonostante la non contestazione, il giudice può pervenire ad un diverso accertamentodopo aver valutato l’insieme delle prove e delle difese delle parti (Cass. nn. 5363 /2012 , 16201 /2009, 29404/2018, 5166/2023, 16028/2023, n. 16028). Non può, infine, tacersi che la sussistenza della responsabilità per la perdita delle potenzialità locative dell’immobile era stata accertata già in primo grado sulla base delle risultanze processuali e della documentazione prodotta al terzo intervenuto, senza valorizzare o ritenere sussistente una pretesa non cont e stazione ; anche la pronuncia di legittimità aveva affidato al giudice del rinvio il compito di rivalutare l’intero compendio probatorio - con esclusione de gli elementi di prova offerti solo all’udienza di precisazione delle conclusioni- compito cui il giudice di rinvio era vincolato . La Corte ha affermato che non vi è prova del nesso causale tra le condizioni di inagibilità dell’immobile e l’anticipato recesso del conduttore, oltre che della condominialità della trave pericolante, argomentazioni che implicitamente confutavano le deduzioni difensive dei ricorrenti. Il giudice, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o areplicare a tutte le tesi difensive, dovendo ritenersiimplicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. , n. 16056/2016 , 19011/2017, 19404/2017). 3. Il quarto motivo deduce la violazione dell’art. 1117 e l’omesso esame di un fattodecisivo. Sostengono i ricorrenti che si era formato il giudicato interno in merito alla funzione portante della trave resa pericolante dalle infiltrazioni, siccome attestata dall’ordinanza comunale che aveva dichiarato inagibile il locale, e che all’esito di un sopralluogo l’amministratore di condominio aveva inoltrato un esposto al Comune affinché verificasse la staticità della trave ed infine sulla circostanza che i lavori fossero stati eseguiti dal Condominio, come pure riguardo alla provenienza delle infiltrazioni dal tetto , tutte circostanze che il giudice di rinvio non poteva ritenere indimostrate, dovendo inoltre esaminare la documentazione da cui risultava che ancora al 2006 i lavori non erano state eseguiti. Il quinto motivo deduce la violazione dell’art. 1117 c.c. e l’omesso esame di fatti decisivi. Evidenziano i ricorrenti che l’ordinanza del Comune di Torino prodotta dalla Grosso individuava la trave quale elemento “costituente la struttura portante del tetto”, da considerarsi di proprietà condominiale, e che l’inagibilità e il deterioramento erano dovuti dalle infiltrazioni provenienti dal tetto comune , tanto che gli stessi lavori di rifacimento era stato eseguiti dal Condominio. Il sesto motivo deduce l’omesso esame della comunicazione inoltrata alla Questura da cui risultava che l’immobile era locato , oltre che esiti del sopralluogo in data 30.11.2002 in cui era stata riscontrata l’inagibilità dell’unità abitativa, a riprova che il recesso dal contratto di locazione da parte della conduttrice era stato causato dall e condizioni dell’immobile ed era intervenuto prima del gennaio 2003, allorquando il Comune aveva ordinato lo sgombero. Si espone che era stato lo stesso amministratore a richiedere al Comune un sopralluogo per verificare le condizioni di staticità del tetto e che l’assemblea aveva anche deliberato i lavori, istituendo un fondo cassa, lavori che erano stati ultimati solo nel 2006 dopodiché era stata approvata una proposta di transazione per il risarcimento con invio, da parte dei danneggiati, di tutta la documentazione necessaria a quantificare i canoni non percepiti. Il settimo motivo censura la sentenza per non aver tratto elementi di convincimento da l verbale dell’assemblea condominiale del 18.12.2006nel quale il Condominio aveva manifestato la transigere la lite, previa consegna dei “documenti che giustificassero la richiesta del pagamento, documenti in realtà prodotti dal Piredda e mai contestati dal Condominio. L’ottavo motivo deduce la violazione degli artt. 2712 e 2719 c.c. e 214 e 215 c.p.c.,per avere la Corte omesso di apprezzare la valenza probatoria del contratto di locazione in relazione agli altri elementi acquisiti al giudizio e per non aver rilevato che il Condominio non aveva contestato la denuncia all’autorità di pubblica sicurezza della locazione e la presenza dell’inquilina [OSCURATO:PERSONA] durante il sopralluogo eseguito dall’architetto Scarpelli, non avendo tenuto conto delle missive dalle quali emergeva la presenza della conduttrice. I motivi non sono fondati. Nessuna delle circostanze dedotte in ricorso era oggetto di giudicato interno. [OSCURATO:PERSONA] aveva c ontestato in appello di dover rispondere dell’inagibilità dell’immobile; la sentenza di secondo grado , confermativa di quella del Tribunale, è stata cassata da questa Corte rimettendo al giudice del rinvio il compito di riesaminare l’intero compendio probatorio senza alcuna limitazione ad alcuna soltanto delle circostanze poste a fondamento delle domande. La mancata impugnazione di una o più affermazioni contenute nella sentenza può dare luogo alla formazione delgiudicato interno soltanto se le stesse siano configurabili comecapi completamente autonomi, risolutivi di questioni controverse che, dotate di propria individualità ed autonomia, integrino una decisione del tutto indipendente, e non anche quando si tratti di mere argomentazioni, oppure della valutazione di presupposti necessari di fatto che, unitamente agli altri, concorrano a formare uncapo unic o della decisione (Cass. 27246/2024; Cass.40276/2020). La nozione di "parte della sentenza", alla quale fa riferimento l'art. 329, comma secondo, c.p.c., dettato in tema di acquiescenza implicita e cui si ricollega la formazione del giudicato interno, identifica soltanto le "statuizioni minime", costituite dalla sequenza fatto, norma ed effetto, suscettibili di acquisire autonoma efficacia decisoria nell'ambito della controversia. Quindi, sebbene ciascun elemento di detta sequenza possa essere oggetto di singolo motivo di appello, l'impugnazione motivata anche in ordine ad uno solo di essi consente –e impone - di riesaminare l'intera statuizione (Cass.12202/2017; Cass. 24738/2018) ed espande nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene coessenziali alla statuizione impugnata, non siano stati singolarmente coinvolti, neppure in via implicita, dal motivo di gravame (Cass. 9202/2018; Cass. 8604/2017; Cass.1377/2016). 3.1. Il danno era stato dedotto quale conseguenza non direttamente delle infiltrazioni dal tetto ma della precarietà di una trave portante collocata nella porzione esclusiva interessat a da lle suddette infiltrazioni, precarietà che, secondo gli attori, aveva reso inagile l’immobile locato. Era, quindi, onere dei danneggiati dimostrare o che la trave fosse condominiale, svolgendo una funzione portante o,in caso contrario, che fosse stata danneggiata dalle infiltrazioni dal tetto. Il giudice di rinvio ha escluso entrambe le ipotesi e, in particolare, che la funzione portante della trave potesse essere desunta solo dal contenuto dell’ordinanza di sgombero, conclusione basata sulla valutazione del contenuto e della forza dimostrativa del documento, frutto di apprezzamento di merito insindacabile. La trave poteva, in effetti, considerarsi comune qualora, in luogo di avere, ad es., una semplice funzione ornamentale della proprietà esclusiva all’interno della quale era collocata , avesse svolto una funzione di sostegno del tetto(art. 1117 c.c.), si dà costituirne parte essenziale, prova che competeva ai pretesi danneggiati e che la Corte d’appello ha ritenuto di non poter desumere dall’ordinanza comunale dichiarativa dell’inagibilità. 3.2. E’ del pari incensurabile l a dichiarata assenza di prova che l a precarietà della trave dipendesse dalle infiltrazioni proven ienti dal tetto, né era decisivo che il Condomino avesse provveduto alle riparazioni del tetto, poiché, svolgendo quest’ultimo una funzione di copertura, anche se privato, la riparazione competeva a tutti i condomini, non potendo tale circostanza dimostrare alcunché riguardo alla pretesa condominialità della trave sottostante o alla cause della sua precarietà strutturale (Cass. 532/1985; Cass.24927/2019). Legittimamente la Corte di appello ha reputato irrilevante la disponibilità del Condominio a transigere la lite, peraltro condizionata alla prova del danno, che la sentenza ha ritenuto indimostrato. 3.3.Esclusa la sussistenza del nesso causale tra il danno da perdita dei canoni e dell’ulteriore possibilità di locare l’immobile, non è necessario scrutinare le deduzioniconcernenti la prova dell’attualità della locazione al momento dell’ordinanza di sgombero del 2003, la valenza probatoria della copia del contratto di locazione disconosciuta o sondare le ragioni del rilascio anticipato dell’immobile. Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese processuali liquidate in dispositivo. Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato –Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1- quater dell’ art. 13 del testo unico di cui al D .P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessaimpugnazione, se dovuto. P.Q.M rigetta il ricorso e condanna iricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, liquidate in €. 200,00 per esborsi ed €. 1500,00 per compensi, oltre ad IVA, CPA e rimborso forfettario elle spese generali in misurar del 15%. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consigli