Cassazione n. 02981/2026

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 8031/2020 R.G. proposto da: D’[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], D’[OSCURATO:PERSONA] elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 294, presso lo [OSCURATO:PERSONA] s.t.p., rappresentati e difesi dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; –ricorrenti – contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 7, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende; –controricorrenti – avverso la sentenza n. 5365/2019 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 04/09/2019; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/11/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; Udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore Generale [OSCURATO:PERSONA] che ha concluso per l’accoglimento del ricorso. Udito l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per i ricorrenti e l’avvocato [OSCURATO:PERSONA] per i controricorrenti. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], proprietari di immobili facenti parti di uno stabile sito in Roma, convennero in giudizio innanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA]Ascanio, [OSCURATO:PERSONA]Ascanio e [OSCURATO:PERSONA], proprietari d’un immobile contiguo, chiedendo condannarsi i convenuti alla riduzione in pristino e al risarcimento del danno per aver costoro edificato in violazione delle norme relative alla distanze fra costruzioni. I D’Ascanio e la Luchini si costituirono in giudizio chiedendo in via principale il rigetto della domanda degli attori e, in via riconvenzionale, la condanna di questi ultimi alla rimozione ovvero all’arretramento di due locali costruiti uno a ridosso del confine e uno in appoggio. Il Tribunale di Roma, all’esito di prove orali e CTU, rigettò entrambe le domande. La Corte d’appello di Roma, dopo avere richiesto supplemento d’indagine al consulente già onerato in primo grado, in parziale accoglimento dell’impugnazione dei Tucci e dell’Arcari, condannò D’Ascanio e Luchini alla rimessione in pristino del tetto, tramite demolizione e ricostruzione dello stesso senza alcuna variazione volumetrica, rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, nonché alla demolizione dei manufatti n. 3 e 4 di cui alla “planimetria dello stato dei luoghi” (all. b. I relazione CTU del 23.2.09) I Giudici di secondo grado, per quel che qui ancora rileva, ritennero che, se da una parte apparivano condivisibili le valutazioni del Tribunale, che aveva ritenuto di discostarsi dalle risultanze della CTU espletata in quel grado,in quanto insufficienti ad attestare l’avvenuta sopraelevazione e la sua esatta misurazione, poiché basate esclusivamente sulla osservazione delle fotografie prodotte da parte attrice, dall’altraandavano condivisele valutazioni del consulente tecnico di cui all’integrazione svolta nel corso del giudizio di appello, secondo le quali le modifiche realizzate dagli appellati in sede di ricostruzione dell’immobile avevano di fatto comportato un aumento di volumetria, grazie alla sopraelevazione del piano di imposta. Di talché si era in presenza di una nuova costruzione eseguita in violazione delle distanze legali. In particolare – ha rilevato la Corte - il consulente aveva accertato l’altezza da terra al colmo del tetto risulta, allo stato attuale, inferiore rispetto al progetto ante operam in misura pari a 19 cm, mentre il piano di imposta, che avrebbe dovuto rimanere invariato, è stato al contrario elevato di circa 34 cm, apportando, di conseguenza, un aumento del volume complessivo del fabbricato. Inoltre, la consulenza ha espressamente escluso che la diversa altezza riscontrata possa essere ascrivibile all’utilizzo di materiali moderni e di nuovi criteri costruttivi, avendo affermato che: “I materiali utilizzati, nonché la tipologia costruttiva, non rappresentano nuovi criteri costruttivi, ma sono quelli tradizionali che vengono utilizzati comunemente nell’edilizia” e che i 12 cm di spessore della copertura del tetto non hanno influito sulla realizzata sopraelevazione del piano di imposta Contro la predetta sentenza, [OSCURATO:PERSONA]Ascanio, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]Ascanio propongono ricorso per cassazione fondato su due motivi. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Con l’ ordinanza interlocutoria n. 11507/2025 la causa è stata rimessa alla trattazione in pubblica. Il P.M., in persona del [OSCURATO:PERSONA], ha rassegnato conclusioni scritte ed e ntrambe le parti hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1 Con il primo motivo i ricorrenti denunciano omesso esame di un fatto controverso e decisivo, nonché grave contraddittorietà della motivazione, in relazione all’art. 360, co. 1 , n. 5 , cod. proc. civ. avere la sentenza impugnata nella motivazione aderito acriticamente alla CTU che presenta – da un lato – una contraddizione intrinseca insuperabile e – dall’altro – è deficitaria e omissiva circa un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti Lamentano in particolare che la CTU presenterebbe una evidente contraddizione laddove ha, in un primo momento , rilevato che il nuovo intervento aveva comportato l’utilizzo di tecnologie più avanzate e , in un secondo momento, che tali tecnologie fossero di tipo tradizionale e non rappresentassero in alcun modo nuovi criteri costruttivi. Da qui gli esponenti traggono che affermare che quanto realizzato è frutto dell’utilizzo di tecnologie più avanzate significa necessariamente che l’opera è frutto dell’uso di materiali più moderni e di una nuova tecnologia diversa da quella con la quale fu costruita la precedente opera e, quindi, è incomprensibile e priva di reale significato la frase “ma tali tecnologie sono di tipo tradizionale Inoltre, il CTU, e conseguentemente i Giudici di secondo grado, avrebbero completamente omesso di motivare circa l’ulteriore fatto decisivo, oggetto di rilievo da parte del CTP, secondo cui nel caso di specie non è intervenuta alcuna sopraelevazione né in senso tecnico né in senso giuridico viste le NTC che la escludono in relazione alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, e sempre che resti immutato il numero di piani Pertanto, una volta esclusa la sopraelevazione, non si potrebbe parlare né di aumento di volume dell’edificio,né di nuova costruzione e, di conseguenza, non trovano applicazione le norme sull e distanz e vigenti al momento della sostituzione del tetto, come se si fosse innanzi a una nuova costruzione. 2Con il secondo motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8.4.3., ultimo comma, del d.m. 17 gennaio 2018 (NTC 2018) e dell’art. 8.4.1. del d.m. 14 gennaio 2008 (NTC 2008),nonché dell’art. 873 cod. civ. e del d.m. n. 1444/1968, in relazione all’art. 360, co. 1 , n. 3 , cod. proc. civ. Invero, assumono i ricorrenti, il vizio esposto col primo motivo avrebbe comportato violazione e/o falsa applicazione dell’art. 8.4.3. ultimo comma del d.m. 17 gennaio 2018, il quale disponeche una variazione dell’altezza dell’edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato ampliamento, ai sensi della condizione a)2. In tal caso non è necessario procedere all’adeguamento, salvo che non ricorrano una o più delle condizioni di cui agli altri precedenti punti Per l’effetto si sarebbe, altresì, determinata violazione e/o falsa applicazione dell’art. 873 cod. proc. civ. e dell’art. 9 d.m. 1444/1968, avendo la Corte di Roma affermato che il rifacimento del tetto, pur in assenza di aumento di volumetria effettiva, doveva considerarsi nuova costruzione. I due motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati. Secondo la Corte d’Appello il consulente tecnico, che era stato richiamato a chiarimenti in appello, ha raffrontato i progetti ante operam e post operam con l’attuale stato dei luoghi, accertando che l’altezza da terra al colmo del tetto risulta, allo stato attuale, inferiore rispetto al progetto ante operam in misura pari a 19 cm, mentre il piano d’imposta, che avrebbe dovuto rimanere invariato, è stato al contrario elevato di circa 34 cm, apportando, di conseguenza, un aumento del volume complessivo del fabbricato . È evidente che trattasi di considerazione priva di rilievo, perchè la difformità avrebbe dovuto misurarsi tra il fabbricato prima della demolizione del tetto e dopo l’intervento e non già tra quanto progettato per il nuovo tetto e quanto riscontrato dopo i lavori. Nell'ambito delle opere edilizie - anche alla luce dei criteri di cui all'art. 31, primo comma lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 457 - la semplice "ristrutturazione" si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima (S.U. n. 21578, 19/10/2011, Rv. 619608-01; conf. Cass. n. 12535/2024, 15041/2018). La Corte di Roma, come si è evidenziato, dopo aver errato nel giudicare rilevante la descritta discrasia tra l’opera realizzata e il progetto (piuttosto che lo stato di fatto preesistente), reputa sussistere un non ben chiarito aumento di volume dovuto all’innalzamento del piano d’imposta di 34 cm. Ad ammettere che l’aumento sia stato apprezzato rispetto all’edificio prima dell’intervento e non già fra il progetto e l’opera compiuta (effettiva sostituzione del tetto) – punto, questo, che, la Corte di merito dovrà comunque chiarire –, non è dato sapere qual natura e consistenza avrebbe il riscontrato aumento di volume, il quale, comunque (questo parrebbe evidente da quanto esposto in sentenza) non si sarebbe tradotto in un aumento di superficie utile. Va ribadito che costituisce volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, l'opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, perché destinata a contenere impianti serventi di un edificio principale, per esigenze tecnico funzionali dell'abitazione, che non possono essere ubicati nello stesso (Sez. 2, n. 30708, 27/11/2018, Rv. 651529 – 01; conf. Cass. nn. 2566/2011, 20886/2012). In linea con tale conclusione questa Corte assai di recente ha giudicato corretta la decisione con la quale i giudici di merito hanno ritenuto che l’innalzamento del tetto e l’aumento di volumetria fossero modesti (aumento tra colmo e imposta variabile di cm. 20-40-50), che detta variazione non avesse creato un nuovo vano utile o utilizzabile nel sottotetto, stante l’angustia dello stesso, inidonea, per altezza, a consentire una stazione eretta per chi vi accede, che il sopralzo del tetto era stato reso necessario dallo spostamento della trave al di fuori della canna fumaria, onde mantenere la pendenza originaria, e quello della muratura dal consolidamento della medesima, onde consentire una migliore distribuzione dei carichi del tetto e la sua coibentazione, giungendo alla conclusione che tale manufatto non costituisse nuova costruzione, rilevante ai fini delle distanze, ma vano tecnico (Cass.27774/2025 in motivazione). La parte ricorrente crede di riscontrare – a torto – un’insanabile contraddizione nell’elaborato del CTU. Per contro il Consulente spiega alla Corte d’appello che i materiali erano nuovi e la tecnica pure, ma, tuttavia, non poteva parlarsi d’intervento innovativo (cioè diverso da quel che comunemente si suole fare in simili casi), così non generando contraddizione alcuna rispetto a quanto affermato nella consulenza depositata in primo grado, semmai chiarendo ogni possibile residuo d’oscurità. In definitiva, la Corte d’Appello, con la scarna sentenza, non ha considerato una serie di fatti decisivi: -l’entità dell’aumento di volumetria, aumento dato per acquisito ma neppure precisato nella sua estensione; -se la variazione dell’altezza fosse dipesa da cordoli sommitali e se vi fosse stato aumento superficie abitabile: in proposito si richiama la giurisprudenza del Consiglio di Stato (v. C.D.S. sentenza n. 2563/2021): il massimo consesso di giustizia amministrativa ha fatto riferimento all'aggiornamento delle Norme tecniche per le costruzioni (D.M. Infrastrutture e trasporti del 17 gennaio 2018), ritenuto strumento utile in senso interpretativo, nella parte in cui prevede che "Una variazione dell'altezza dell'edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato ampliamento, ai sensi della condizione a) [i.e. sopraelevazione della costruzione]" (art. 8.4.3)”. Si rende pertanto necessario un nuovo esame. Ove il Giudice del rinvio dovesse, all’esito del nuovo vaglio, accertare una maggiore volumetria la vicenda processuale andrà esaminata alla luce dello “ius superveniens”. Secondo la costante interpretazione giurisprudenziale in materia di distanze nelle costruzioni, infatti, qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida - salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione - il diritto di quest'ultimo a mantenere l'opera alla distanza inferiore, se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata, restando irrilevanti le vicende normative successive (Sez. 2, n. 24844 del 17 agosto 2022; Sez. 3, n. 12987 del 23 marzo 2016). Il sopravvenire della disciplina normativa meno restrittiva comporta, invero, che l'edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non possa più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l'abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione. [OSCURATO:PERSONA] del rinvio, che si individua nella Corte di Roma, in altra composizione, riesaminerà la vicenda alla luce dei principi di diritto richiamati e, inoltre, regolerà lespese del presente giudizio. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso,cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appel