Cassazione n. 22869/2023

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 33200/2018 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], 12, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] , rappresentata e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA], 8 presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ch e lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D'APPELLO TORINO n. 636/2018 depositata il09/04/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il giudizio trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Torino da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti della [OSCURATO:SOCIETA],con la quale l’attrice chiese il trasferimento coattivo, ex art.2932 c.c., di alcuni immobili oggetto di contratto preliminare concluso inter partes. Il Tribunale accolse la domanda di trasferimento ex art.2932 c.c. nei confronti del fallimento della società promittente venditrice, intervenuto nel corso del giudizio di primo grado; dispose il trasferimento in favore di [OSCURATO:PERSONA], ma non subordinò il pagamento del saldo alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria gravante sull’immobile; rigettò, infine, la domanda di trasferimento in favore del figlio dell’attrice, [OSCURATO:PERSONA]. Propose appello [OSCURATO:PERSONA] e dedusse l’erroneità della sentenza di primo grado per non aver qualificato il contratto preliminare come contratto a favore del terzo; lamentò, altresì, l’erronea interpretazione del contratto lì dove il Tribunale aveva ritenuto che il trasferimento dell’immobile non fosse subordinato alla cancellazione dell’ipoteca. La Corte d’appello di Torino, con sentenza del 9.4.2018, rigettò l’appello. Sulla base dell’interpretazione letterale del contratto, qualificò la scrittura come un contratto per persona da nominare e non un contratto a favore del terzo, giungendo a tale conclusione anche in virtù dell’assenza della nomina del terzo contenuta nell’atto di citazione nonché per il mancato intervento del terzo in giudizio. Il giudice d’appello non ritenne pertinente al caso di specie il richiamo a Cass. 15164/2001, poiché detto precedente si riferiva all’ipotesi in cui il terzo sia stato nominato ed agisca contro l’acquirente. Quanto alla richiesta di subordinare il pagamento del prezzo alla cancellazione dell’ipoteca, la Corte di merito rigetto la domanda, interpretando l’art.4 del contratto preliminare nel senso che la società promittente venditrice non si era impegnata alla cancellazione dell’ipoteca. Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso [OSCURATO:PERSONA] sulla base di quattro motivi. Ha resistito con controricorso il [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. In prossimità dell’udienza in camera di consiglio, parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa. [OSCURATO:PERSONA] Deve essere in primo luogo rigettata l’eccezione di nullità del controricorso, proposta da parte ricorrente, in quanto privo di firma digitale. Osserva il collegio che l’atto era stato ritualmente firmato dal difensore e notificato a mezzo PEC, previa attes tazione della conformità della copia informatica all’originale, ai sensi dell’art.3 bis, comma 2 e dell’art.6, comma 1 della L.53/94 e dell’art.16 undecies del D.L. 179/2012. Trattandosi di controricorso in origine analogico, successivamente riprodotto in formato digitale ai fini della notifica telematica ex art. 3 bis l. n. 53 del 1994, munito dell'attestazione di conformità all'originale, non è richiesta la firma digitale del difensore (ex multis Cassazione civile sez. II, 29/10/2020, n.23951). Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1366, art.2932 c.c. e 39 TUB , in relazione all’art.360 comma 1 n.3 c.p.c.; la ricorrente contesta l’interpretazione della Corte d’appello dell’art.4 del contratto preliminare, con il quale la promittente venditrice aveva garantito il trasferimento del bene privo di vincoli “ad eccezione dell’ipoteca in favore della Banca”; secondo la ricorrente, tale clausola aveva carattere meramente illustrativo dello stato di fatto dell'immobile al momento della stipula del predetto contratto. Con la redazione di tale clausola, la promittente venditrice avrebbe indicato l’unico peso gravante sull’immobile, ovvero l’iscrizione ipotecaria in favore della [OSCURATO:PERSONA] di Novara. Del resto, il prezzo di vendita, stabilito in complessivi € 150.000,00, sarebbe riferitoad un immobile libero da onerirelativi al rimborso del mutuo, tanto che — secondo quella che è peraltro la prassi di operazioni immobiliari di tal genere — sarebbe stato precisato che il saldo, al momento della stipula del contratto definitivo, poteva avvenire anche mediante accollo del mutuo. La Corte d’appello non avrebbe tenuto conto che la stessa società convenuta in bonis, nella comparsa di costituzione, aveva ammesso che l’ipoteca andava estinta contestualmente al pagamento del saldo o all'accollo del mutuo relativo alla porzione di spettanza dei promissari acquirenti. L’interpretazione della Corte d’appello sarebbe quindi contraria a gli accordi negoziali ed al principio di buona fede nell'esecuzionedel contratto. Il motivo è fondato. L'interpretazione di un atto negoziale è tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se non nell'ipotesi di violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, di cui all'art. 1362 c.c., e segg., o di motivazione inadeguata ovvero non idonea a consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione. Per far valere una violazione sotto il primo profilo, occorre non solo fare puntuale riferimento alle regole legali d'interpretazione ma altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato; con l'ulteriore conseguenza dell'inammissibilità del motivo di ricorso che si fondi sull'asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa (Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536). A tal proposito, deve ribadirsi che ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate. L'elemento letterale, pur assumendo funzione fondamentale nella ricerca della effettiva volontà delle parti deve, tuttavia, essere vagliato alla stregua degli ulteriori criteri ermeneutici e, segnatamente, di quelli dell'interpretazione funzionale ex art.1369 c.c., e dell'interpretazione secondo buona fedeex art.1366 c.c., avuto riguardo allo "scopo pratico" perseguito dalle parti con la stipulazione del contatto, e quindi della relativa "causa concreta". Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, in materia di interpretazione del contratto, sebbene i criteri ermeneutici di cui agliartt.1362 c.c. e segg., siano governati da un principio di gerarchia interna in forza del quale i canoni strettamente interpretativi prevalgono su quelli interpretativi-integrativi, tanto da escluderne la concreta operatività quando l'applicazione dei primi risulti da sola sufficiente a rendere palese la "comune intenzione delle parti stipulanti", la necessità di ricostruire quest'ultima senza "limitarsi al senso letterale delle parole", ma avendo riguardo al "comportamento complessivo" dei contraenti comporta che il dato testuale del contratto, pur rivestendo un rilievo centrale, non sia necessariamente decisivo ai fini della ricostruzione dell'accordo, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali non è un prius, ma l'esito di un processo interpretativo che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, ma deve considerare tuttigli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore" (Sez. 3, Sentenza n. 14432 del 15/07/2016). Inoltre, deve ribadirsi il richiamo all’interpretazione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell’art.1366 c.c., idoneo ad escludere il ricorso a significati unilaterali o contrastanti con un criterio di affidamento dell'uomo medio (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n.5239). Da tali criteri si è discostata la Corte d’appello, attribuendo all’art.4 del contratto un’interpretazione non plausibile ed illogica, in relazione alla quale è consentito il sindacato del giudice di legittimità (Cass. Civ., 10.2.2015, n. 2465; Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 22 febbraio 2007, n. 4178). L’art.4 del contratto preliminare prevede che: “la società promittente venditrice garantisce sin da ora la proprietà e la disponibilità del fabbricatoin oggetto, nonché la sua libertà da canoni, censi, vincoli di qualsiasi specie, privilegi anche fiscali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell'ipoteca iscritta presso l'Agenzia del territorioa favore di banca Popolare di Novara ” . La Corte di merito ha interpretato la clausola nel senso che non vi fosse alcun obbligo da parte della promittente venditrice di cancellare l’ipoteca. Detta interpretazione collide con la natura dell’operazione contrattuale, che aveva come scopo quello dell’acquisto proprietà a fronte del pagamento di un prezzo libera da vincoli, tra cui il rischio dell’esecuzione forzata derivante dalla persistenza dell’ipoteca. Nel contratto di vendita, infatti, l’obbligazione principale del venditore è quella di far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto e di garantire il compratore dall’evizione o dai vizi della cosa. Nel caso in esame, l’evizione deriverebbe dall’esecuzione forzata sul bene oggetto della promessa di vendita da parte di un terzo creditore, che, traducendosi nella perdita del bene oggetto del contratto, altera il sinallagma contrattuale. Orbene, l’interpretazione della clausola nel senso che non sussisterebbe l’obbligo del promittente venditore di estinguere l’ipoteca gravante sull’immobile è contraria al complessivo assetto degli interessi delle parti, che hanno inteso trasferire la proprietà a fronte del pagamento di un prezzo, libero da oneri relativi al rimborso del mutuo, tanto che nella prassi, al momento della stipula del contratto definitivo, il promissario acquirente versa il prezzo per intero oppure estingue il mutuo. A nullarileva la circostanza, ai fini della violazione dell’interpretazione letterale, che la clausola, nella prima parte, abbia previsto l’obbligo di trasferimento della proprietà “libera da canoni, censi, vincoli di qualsiasi specie, privilegi anche fiscali, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli” mentre, nella parte successiva abbia indicato specificamente l’ipoteca iscritta in favore della [OSCURATO:PERSONA] di Novara (“ad eccezione dell’ipoteca iscritta presso l’Agenzia del territorio a favore di [OSCURATO:PERSONA] di Novara”). La prima parte della clausola riproduce una clausola di stile, trattandosi di espressione generica, frequentemente contenuta nei contratti o negli atti notarili, che per la sua eccessiva ampiezza e indeterminatezza rivela la funzione di semplice completamento formale (Cassazione civile sez. III, 29/09/2011, n.19876), cui si affianca l’indicazione di un vincolo sul bene promesso in vendita. L’interpretazione del giudice di merito, secondo cui il promittente venditore non si era obbligato ad estinguere l’ipoteca a fronte del pagamento dell’intero prezzo snatura la causa del contratto di vendita e lo rende aleatorio, rimettendo all’iniziativa del venditore l’estinzione dell’ipoteca, senza verificare se, ed a quali condizioni vi fosse l’effettiva volontà dei contraenti di rinunciare alla garanzia per evizione. Non va poi trascurato che le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto, giusto il disposto di cui all'art. 1363 c.c., mentre nel caso di specie la Corte di merito non spiega come tale clausola si coniughi con le altre disposizioni contrattuali, alle quali manca di fare cenno. Questa Corte ha più volte affermato che il giudice adito per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contrattopreliminare da parte del promissario acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l'attore deve adempiere l'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, dell'ipoteca proprio per l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi, indipendentemente dall’esistenza di una specifica previsione contrattuale (Cass. n . 8143/04; Cass. nn. 2091/99 e 1134/85). Il motivo deve, pertanto, essere accolto; la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione Va dichiarato assorbito il secondo motivo, con il quale è dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 163, 183, comma V, 189 e 190 c.p.c., in relazione all’art.360 comma 1n.3 c.p.c. perché la corte di merito avrebbe ritenuto che la domanda di subordinare il saldo prezzo alla cancellazione dell’ipoteca sarebbe tardiva mentre si tratterebbe di un adempimento da svolgere d’ufficio. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 c.c., 1411 c.c., in relazione all’art.360 comma 1 n.3 c.p.c., per avere la Corte di merito errato nelqualificare il contratto preliminare come contratto per persona da nominare e non come contratto a favore del terzo, trattandosi di prospettazione sostenuta negli scritti difensivi sin dall’atto introduttivo del giudizio, nel quale si faceva menzione di [OSCURATO:PERSONA] quale beneficiario della stipulazione, volontà mai revocata nel corso del giudizio. Inoltre, la giurisprudenza ammetterebbe che l’intento del terzo di voler profittare della stipulazione possa essere manifestato anche per il tramite dei contraenti ( Cass. 1136/88 e 1977). Il motivo è infondato. Quanto alla qualificazione del negozio oggetto del presente giudizio, come affermato più volte da questa Corte regolatrice, in un contratto preliminare di compravendita per sé o per persona da nominare, la modifica del soggetto destinato ad acquistare la proprietà del bene può essere realizzata sia prevedendosi l'ingresso della persona nominata nello stesso rapporto contrattuale sorto con la conclusione del contratto preliminare -così che la persona nominata si sostituisca al contraente originario con efficacia dal momento della stipulazione - sia prevedendosi l'acquisto in capo alla persona nominata del mero diritto alla prestazione dovuta dal promittente venditore, senza che vi sia mutamento delle originarie parti stipulanti (ex multis Sez. 2, Sent. n. 23125 del 17/09/2019). Tale pluralità di configurazioni giuridiche in relazione al regolamento dell'intervento di terzi nella fattispecie contrattuale va, tuttavia, riferita necessariamente al contenuto effettivo della volontà delle parti contraenti, che l'interprete deve ricercare in concreto, anche in correlazione alla funzione -invalsa nella pratica quotidiana degli affari -di impiegare il contratto preliminare per la disciplina intertemporale dei rapporti contrattuali delle parti, al di fuori di una coincidenza, che non sia meramente nominale, con gli schemi tipici approntati dal legislatore (Sez. 2, Ord. n. 21576 del 2019; Sez. 2, Sent. n. 14105 del 2012). Nel caso di specie, la Corte d’appello, con apprezzamento di fatto incensurabile in questa sede e con interpretazione plausibile del contratto, ha ritenuto che le parti avessero inteso concludere un contratto per persona da nominare. Tale convincimento è stato tratto da un documento di parte attrice (pag.12 della sentenza d’appello), da cui risultava che “il contratto è stipulato per sé o per persona da nominare” e dall’assenza dell’adesione del terzo. Né conduce all’opposta interpretazione il richiamo a Cass.N15164/2001, che, come correttamente rilevato dalla Corte d’appello, trova applicazione nelle ipotesi in cui il terzo nominato agisca contro l’altro acquirente. Va dichiarato assorbito il quarto motivo di ricorso, con il quale si censura la decisione in ordine alle spese di lite, che, a seguito della cassazione della sentenza vanno regolate dal giudice del rinvio. P.Q.M. Accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo ed il quarto, rigetta il terzo, cassa la senten