Cassazione n. 24981/2023

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso 5970-2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliatain ROMA, [OSCURATO:PERSONA], N. 25, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA]. 23 26 31 , elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA], N. 11, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difende; -controricorrente - avverso la sentenza n. 4392/2019 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 01.07.2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12.01.2023 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA]: Ric. 2020 n. 05970 sez. S2 -ud. 12-01-2023 - 2 - 1. Con atto di citazione e contestuale domanda di provvedimenti cautelari urgenti ex art. 700 cod. proc. civ., il Condominio di via [OSCURATO:PERSONA] nn. 23, 26 31 sito in Roma, e dodici condomini convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma la G.A. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., in qualità di conduttrice dell’immobile ad essa conferito in locazione dalla proprietaria, nonché condomina dello stesso Condominio, la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. Nella prospettazione del Condominio, la convenuta, nel giugno 2008,aveva aperto e avviato nel predetto locale sito nel Condominio di via del Colosseo un’attività di bar -tavola calda -ristorazione in espresso divieto dell’art. 5 Regolamento condominiale, redatto con atto notariale del 09.02.1984, regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari il 17.02.1984 e richiamato nei singoli atti d’acquisto di ciascuna unità abitativa, compreso l’atto di acquisto da parte della [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. ed alla stessa perciò opponibile, come statuito dalla Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 3091/2017 a conclusione di altro procedimento giudiziario promosso dalla [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. per sentire dichiarare la nullità del predetto art. 5 Regolamento condominiale. 2. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 19256 del15 ottobre 2012 accoglieva l’istanza degli attorie condannava la G.A. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., quale conduttore dell’immobile ove veniva esercitata l’attività preclusa dal Regolamento condominiale, nonché la [OSCURATO:PERSONA] s.a.s. quale condomina locatrice dello stesso immobile, all’immediata cessazione dell’attività di ristorazione; rigettava, altresì, le domande riconvenzionali interposte dalla convenuta G.A. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. nei confronti della locatrice, di risoluzione del contratto di locazione e di risarcimento dei danni. 3. Avverso la pronuncia resa dal Tribunale di Roma interponeva appello la G.A. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. innanzi alla Corte d’Appello di Ric. 2020 n. 05970 sez. S2 -ud. 12-01-2023 - 3 - Roma chiedendo l’annullamento della sentenza impugnata per la non opponibilità della norma contrattuale né alla proprietà né ad essa conduttrice, ovvero per accertarne la nullità; in subordine, chiedeva l’appellante il risarcimento dei danni nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. per complessivi €2.500.000,00. 4. Con sentenza n. 4392/2019 la Corte d’Appello di Roma- anche preso atto dell’intervenuto giudicato sulla sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 3091/2017,con la quale era stata definitivamente accertata la validità della clausola n. 5 Regolamento condominiale, la sua opponibilità alla condomina [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., nonché l’insussistenza di deroghe o modifiche a detta clausola - respingeva integralmente il gravame, nonché l’appello incidentale interposto dalla [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. relativo alla declaratoria di nullità del contratto di locazione per impossibilità dell’oggetto e alla contestazione dell’integrale compensazione delle spese formulata dal giudice di prime cure per la fase cautelare del giudizio. 5. Avverso la predetta sentenza proponeva ricorso per cassazione GA [OSCURATO:PERSONA].r.l., affidandolo ad un unico motivo. Resistevacon controricorso il [OSCURATO:PERSONA] nn. 23, 26,31. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno presentato memorie. [OSCURATO:PERSONA]: 1. Con l’unico motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1363, 1364, 1365, 1366, 1367, 1368, 1369, 1370, 1371 cod. civ., nonché degli artt. 1434, 1435, 1436, 1437 e 1438 cod. civ, nonché dell’art. 1355 cod. civ., con riferimento all’art. 5 del regolamento di condominio; il tutto in relazione all’art. 360, comma Ric. 2020 n. 05970 sez. S2 -ud. 12-01-2023 - 4 - 1, n. 3), cod. proc. civ. Nella prospettazione della ricorrente, il Regolamento di condominio nel quale è inserito l’art. 5 di cui è causa, e che dispone una pluralità di limitazioni all’esercizio della piena proprietà sulla porzione immobiliare acquistata, è stato redatto a suo tempo dalla società di costruzione; è divenuto contrattuale successivamente, mano a mano che venivano alienate a terzi le singole unità immobiliari; la formazione della volontà contrattuale degli acquirenti, segnatamente della [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. è stata frutto di violenza che –pur non trovando formulazione negli articoli del codice civile dal 1434 al 1438 –è stata elaborata dalla giurisprudenza in una serie di violenze (quali il mobbing e lo stalking ) che servono a coartare e piegare la volontà del soggetto che la subisce; pertanto, l’accettazione del Regolamento di condominio non è libera, ma senz’altro determinata coattivamente ai fini della stipulazione del contratto di compravendita. Ne deriva che l’accettazione coartata del Regolamento di condominio e della clausola n. 5 costituisce una condizione della compravendita imposta dall’originario costruttore avente natura di condizio ne mera mente potestativa, disciplinata dall’art. 1355 cod. civ. e come tale nulla ai sensi della norma citata. 1.1. Il motivo è inammissibile. L’improbabile censura prospettata dalla ricorrente costituisce questione nuova : i naspettatamente ignorando i capi della pronuncia d el giudice di seconde cure, la ricorrente propone una questione giuridica che – oltre a difettare evidentemente di legittimazione attiva, in quanto si interpone in un rapporto contrattuale di cui non è parte (sono parti il Condominio di via Colosseo e la [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].) –non era mai stata proposta nei precedenti gradi di giudizio,né nel diverso giudizio proposto dalla stessa [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. intentato per far valere la nullità della clausola in questione. Per lo meno: della proposizione di tali Ric. 2020 n. 05970 sez. S2 -ud. 12-01-2023 - 5 - censure nei precedenti giudizi l’odierno ricorrente non dà minimamente conto; del resto, dagli atti in causa risulta che le difese della GA [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. riguardavano l’inopponibilità ad essa conduttrice della clausola n. 5, nonché la nullità di essa senza ulteriori specificazioni in merito. La dog l ianza, è dunque, inammissibile in quanto propone una questione non affrontata nella sentenza impugnata (ius novorum), né l'istante chiarisce come e dove abbia fatto valere detta questione nella precorsa fase di merito. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che «ove con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l'avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso stesso, di indicare in quale specifico atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Suprema Corte di controllare ex actisla veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (Cass. Sez. 1, n. 25056 del 2020; Cass. 9 agosto 2018, n. 20694; Cass.13 giugno 2018, n. 15430; Cass. 18 ottobre 2013, n. 23675)». 1.2. [OSCURATO:PERSONA], infine,condivide il principio già enunciato da questa Corte, e puntualmente richiamato dal controricorrente (p. 25, ultimo capoverso), in virtù del quale: «La nullità del contratto posto a fondamento dell'azione di adempimento è rilevabile d'ufficio, ma non può essere accertata sulla base di una "nuda" eccezione, sollevata per la prima volta con il ricorso per cassazione, basata su contestazioni in fatto in precedenza mai effettuate, a fronte della quale l'intimato sarebbe costretto a subire il "vulnus" delle maturate preclusioni processuali» (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21243 del 09/08/2019 - Rv. 655204 –01; Cass. Sez. 3, n. 4175 del 19/02/2020-Rv. 657007 - 01 ). Ric. 2020 n. 05970 sez. S2 -ud. 12-01-2023 - 6 - Nel caso di specie, la contestazione in fatto, mai in precedenza effettuata,attiene alla violenza economica asseritamente subìta dalla condomina [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., e alla conseguente nullità della clausola n. 5 Regolamento condominiale perché meramente potestativa. 2. Il ricorso,pertanto, è dichiarato inammissibile . Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €6.000,00 per compensi, oltre ad€200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%. Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dellaricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13,