Cassazione n. 12826/2023

e a decreto ingiuntivo [OSCURATO:PERSONA] Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. - [OSCURATO:PERSONA] Consigliere - CC [OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] Consigliere - R.G. n.15779/2018 [OSCURATO:PERSONA] Consigliere - ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso R.G. n. 15779-2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] -intimato- avverso la sentenza n. 1820/2017 del Tribunale di Brindisi depositata il 13.11.2017; Udita la relazione della causa svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1 Con sentenza n. 1820/2017 resa pubblica il 13.11.2017 il Tribunale di Brindisi ha confermato la sentenza del locale Giudice di Pace che aveva respinto l’opposizione proposta da [OSCURATO:PERSONA], condomina del [OSCURATO:PERSONA], avverso il decreto ingiuntivo n. 26/2012 per l’importo di €. 1.660,94 emesso per il pagamento di oneri condominiali su istanza dell’amministratore del complesso edilizio. La Corte territoriale ha motivato il rigetto del gravame proposto dall’opponente condomina osservando, per quanto ancora rileva, che in mancanza di prova dell’esistenza di un provvedimento dell’autorità giudiziaria volto ad esautorare gli organi amministrativi degli ordinari poteri, compresa la riscossione degli oneri condominiali, la sottoposizione del complesso immobiliare al sequestro non aveva fatto venir meno l’onere di pagamento delle spese all’amministratore, a prescindere dal divieto di utilizzo dei ben comuni. 2Contro tale decisione il Bungaro ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi. [OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato, ma ha depositato una memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.1 Preliminarmente, osserva il Collegio che nel giudizio davanti la Corte di Cassazione, è irricevibile la memoria difensiva presentata in prossimità dell'udienza, con la quale la parte che non ha depositato il controricorso spiega, per la prima volta, le ragioni di resistenza al ricorso, perché, in assenza di controricorso, la parte intimata non può presentare memorie (cfr.Sez. 1 - , Sentenza n. 27140 del 15/11/2017 Rv. 646185; cfr. anche Sez. U - , Ordinanza n. 10019 del 10/04/2019 Rv. 653596). Di conseguenza, della memoria presentata dal Condominio in assenza di controricorso non si tiene alcun conto. Ciò premesso e passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi si deduce violazione degli artt. 4, 58, 59 e 150 DPR n. 115/2002 nonché dell’art. 100 cpc, rimproverandosi al Tribunale di non avere considerato che, essendo il complesso immobiliare all’epoca sottoposto a sequestro preventivo in ordine al reato di lottizzazione abusiva, le spese di custodia dovevano ritenersi a carico dell’amministrazione della giustizia. Osservano in proposito che tra i compiti del custode giudiziario nominato dal GIP, rientrava anche quello di “manutenere e conservare le aree comuni”. 1.2 Con il secondo motivo si denunzia la violazione degli artt. 75 e 100 cpc e dell’art. 9 del regolamento di condominio, nonché degli artt. 1129 comma 9 cc e degli artt. 4,58,59 e 150 DPR n. 115/2002 per avere il Tribunale ritenuto che gli oneri manutentivi spettassero al Presidente del Consiglio Direttivo del Condominio piuttosto che al custode giudiziario. 2Le due censure – che si prestano ad esame unitario per il comune riferimento al tema della legittimazione dell’amministratore a riscuotere gli oneri condominiali nell’ipotesi di sottoposizione a sequestro preventivo ex art.321 cpp del complesso immobiliare condominiale– sono fondate. La questione della legittimazione dell’amministratore del [OSCURATO:PERSONA] in pendenza di sequestro preventivo non è nuova, essendosene già occupata questa Corte con l’ordinanza n. 23255/2021 in un giudizio di opposizione, promosso da alcuni condomini, avverso una delibera assembleare del 24.7.2008. Ebbene, in quella sede si è affermato, sulla scia della giurisprudenza formatasi in materia societaria, che il vincolo di indisponibilità derivante da un sequestro preventivo penale avente oggetto le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni di un edificio condominiale, per le quali sia nominato un custode giudiziario, in difetto di contraria indicazione contenuta nel provvedimento, ed attesa la funzione tipica di detta misura stabilita dall'art. 321 c.p.p., colpisce sia i diritti e le facoltà individuali inerenti al diritto di condominio, sia le attribuzioni dell'amministratore, sia i poteri conferiti all'assemblea in materia di gestione dei beni comuni, con conseguente nullità della deliberazione da questa approvata nel periodo di efficacia del sequestro. Si è rilevato, in particolare, che l’affidamento delle parti comuni dell'edificio in condominio ad un custode, come avvenuto nella specie, ha la sua ragion d'essere nell'esigenza -giustificata, appunto, dalle evidenziate ragioni di preventiva cautela penale che determinano il sequestro - di sottrarre ai condomini ed agli organi del condominio la possibilità di continuare a gestire detti beni, esercitando i diritti e le attribuzioni ad essi correlati, con concentrazione delle attività gestorie nelle mani dell'ausiliare del giudice. Si tratta, evidentemente, di vincolo avente carattere di provvisorietà, come si ricava dall'art. 323 c.p.p., ma, finché esso perdura, deve dirsi che l'assemblea rimane priva delle proprie competenze di gestione, con conseguente nullità delle deliberazioni adottate nel periodo di efficacia del provvedimento di sequestro preventivo del condominio. Si è precisato altresì che la derivante limitazione dell'esercizio dei diritti dominicali dei condomini, in vigenza del sequestro preventivo penale, rimane così giustificata sia dal carattere temporaneo della indisponibilità sia dalle esigenze di natura pubblicistica sottese all'art. 321 c.p.p., potendo gli stessi esperire la tutela prevista dall'art. 322 c.p.p. Rimane ovviamente salva la possibilità che il giudice penale limiti in concreto i poteri attribuiti al custode dell'edificio condominiale in sequestro, rendendoli compatibili con una permanente residuale disponibilità gestoria da parte dell'amministratore o dell'assemblea, ciò costituendo oggetto di accertamento di fatto che deve compiersi nel processo di merito ove sorga questione al riguardo (cfr. ord. n. 23255/2021 cit.). Nel caso in esame, la sentenza impugnata non si è attenuta ai citati condivisibili principi, avendo affermato - ribaltando completamente la regola dell’onere probatorio di cui all’art. 2697 cc - che fosse onere dell’appellante dimostrare l’esistenza di un provvedimento di esonero dell’amministratore dagli ordinari poteri, quando invece era proprio l’amministratore a dover dimostrare una limitazione dei poteri del custode nominato nel procedimento penale e la permanenza di una residuale disponibilità gestoria da parte dell'amministratore o dell'assemblea. E da tale erronea impostazione sul riparto dell’onere probatorio, il giudice di merito ha poi dedotto, altrettanto erroneamente, che la sottoposizione a sequestro del Condominio non abbia determinato la cessazione delle attività preordinate alla sua esistenza, ivi compresa l’operatività degli organi preposti alla sua gestione e il pagamento delle spese necessarie alla ordinaria manutenzione, a nulla rilevando il divieto di usare le parti comuni imposto dal GIP (cfr. pagg. 3 e 4 della sentenza impugnata). Si rende pertanto necessario un nuovo esame. In definitiva, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio al Tribunale di Brindisi in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio. P.Q.M. la Corte a