Cassazione n. 00501/2026

ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.11416/2023 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domiciliazione digitaleex lege. -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), con domiciliazione digitaleex lege. -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di POTENZA n. 144/2023depositata il 22/03/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/10/2025dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Il ricorrente era socio di una cooperativa, il cui scopo sociale era la costruzione di immobile e la conseguente assegnazione ai soci. Dopo aver corrisposto il prezzo per l'assegnazione, ha scoperto che la cooperativa aveva, per l'appunto, assegnato l’immobile ad un prezzo superiore a quello legale, e dunque ha scoperto di averci rimesso circa 25 mila euro. Ha dunque agito nei confronti del notaioVincenzo Ianaro, che aveva rogato gli atti di assegnazione, ritenendolo corresponsabile del danno subito, per avere stipulato un atto nullo, in quanto in contrasto con le norme di settore. Il notaio si è costituito, ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, trattandosi di una domanda che avrebbe dovuto essere rivolta verso la cooperativa, ed ha contestato di avere avuto responsabilità nella determinazione del prezzo massimo di vendita, che peraltro era da fissare in modo preciso. Il Tribunale di Matera ha rigettato la domanda, sul presupposto che non si poteva addebitare al notaio di non essersi accorto che il ricorrente, assegnatario dell'immobile, era stato indotto in errore dall'assegnante. La decisione è stata confermata dalla Corte di appello di Potenza, avverso la quale [OSCURATO:PERSONA] ricorre con due motivi di censura, di cui ha chiesto il rigetto [OSCURATO:PERSONA], costituitosi con controricorsoe memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Con il primo motivo si prospetta v iolazione e falsa applicazione degli artt.28 e 47 della Legge n.89 del 1913, degli artt.17 e 18 del D.P.R. 380/2001, nonché violazione dell’[OSCURATO:PERSONA] d’obbligo rep. N .27572 del 4.08.2004, e del D.P.G.R. Regione Basilicata n. 507 del 1996 e succ.agg. in comb. disposto degli artt. 2230, 1175 e 1176/2co. c.c. in riferimento all'art. 360/co. 1, n. 3 cpc . La tesi è la seguente. La Corte di appello ha escluso la responsabilità del notaio, per avere rogato un atto nullo, sul presupposto che la nullità dell'atto deve essere inequivocabile, e qui non lo è, sia perchéper stabilirla occorre un accertamento tecnico, che esula dai compiti del notaio, sia perché le stesse parti avevano dichiarato concordemente quel prezzo. Più precisamente, secondo la decisione impugnata, la determinazione del prezzo di assegnazione dipende da vari criteri (costo delle aree, della costruzione, delle opere di urbanizzazione, spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento) di cui la Regione fissa solo i parametri. Il ricorrente assume, per contro, che non si trattava di fare un accertamento tecnico per avvedersi della nullità dell'atto, ma verificare la corretta applicazione e conformità dell’atto stesso a quelle questioni giuridiche, id est le fonti di diritto fissate ex ante, con evidente obbligo professionale di verifica o di consiglio in favore dell’acquirente nel procedere o meno ad effettuare lui stesso il necessario controllo prima della stipula dell’accordo negoziale . (p. 10 del ricorso). In altri termini, secondo il ricorrente, tale è da intendersi, da una parte, quell’attività prodromica all’adempimento dell’obbligazione negativa ex art.28 Legge notarile che ben può essere ricompresa nell’alveo delle conoscenze giuridiche del notaio e che avrebbe dovuto determinare l’inibizione in capo al professionista a ricevere un atto di assegnazione di un immobile in regime edilizia convenzionata il cui corrispettivo maggiore a quello imposto generava una nullità, seppur parziale (p.10 e 11 del ricorso). Il motivo è inammissibile. Non contesta la premessa della ratio decidendi, la quale è nel senso che il notaio, per potersi avvedere che l’immobile veniva venduto (rectius, assegnato) ad un prezzo superiore al massimo di legge, avrebbe dovuto compiere accertamenti tecnici sul valore dell’immobile che non gli competono. Il ricorrente obietta che si trattava invece di attività giuridica prodromica all’adempimento dell’obbligazione negativa ex art.28 Legge notarile che ben può essere ricompresa nell’alveo delle conoscenze giuridiche del notaio . Ma non dice perché. E dunque oppone alla premessa della decisione impugnata una premessa propria in modo apodittico. Non è in altri termini chiaro perché l’accertamento del valore effettivo del prezzo (secondo la legge cd. Bucalossi) costituiva una valutazione di carattere giuridico anziché un accertamento di tipo tecnico. La contestazione di questa premessa era necessaria: solo se l’accertamento sul valore dell’immobilee dunque sul prezzo praticato era un accertamento di tipo giuridico, allora avrebbe potuto trarsi la conseguenza che la sua omissione ha reso il notaio responsabile ; diversamente, se l’accertamento è di tipo tecnico, richiede cioè valutazioni di estimo e di ingegneria, allora non si può trarre la conclusione che il notaio è responsabile per non averlo fatto (Cass.14618/2017, citata anche dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata in questa sede). In sostanza, la conclusione assunta dal ricorrente circa la responsabilità del notaio presuppone una premessa diversa da quella da cui è partita la decisione impugnata. In altri termini ancora, a fronte di una ratio decidendisecondo cui il prezzo massimo poteva stabilirsi solo avendo conoscenza di una serie di circostanze di fatto, che il notaio non poteva avere, il ricorrente obietta che invece è obbligo del notaio non rogare atti sfavorevoli per il cliente ( p. 14 del ricorso), così trascurando la premessa della ratio decidendi che, per l’appunto, esclude quella conseguenza, ossia la responsabilitàper gli effetti sfavorevoli. 2.-Con il secondo motivo si prospetta violazione degli articoli 1175 e 1375 c.c. La censura è la seguente. Il notaio assume di aver preso atto, tra l’altro, della concorde dichiarazione delle particirca il prezzo di vendita, con la conseguenza nel contratto era stata inserita una clausola di salvaguardia, che esoneravail professionista da responsabilità proprio perché erano le stesse parti a dichiarare il valore del bene, e dunque il prezzo a cui era venduto. Secondo il ricorrente questa presa d’atto è contraria a buona fede. Secondo il ricorrente Da questa “clausola di salvaguardia” e più in generale da quanto traspare dalla condotta ex adverso assunta, discende la totale assenza di buona fede oggettiva e correttezza che qui si vuol far emergere ex artt.1175 e 1375 c.c. cui derivava da un lato una infedele trasposizione dell’atto unilaterale, dall’altro una mera accettazione della volontà delle parti cui il pubblico ufficiale sovraintendeva alla compilazione dell’atto senza fornire la dovuta assistenza al Buonfiglio per individuare esattamente il bene (p. 17 del ricorso). Fondamentalmente, si contesta al notaio che diversamente avallava l’inserimento della clausola di cui all’art.4 ultimo paragrafo della quale non forniva al cliente l’effettiva e circostanziata spiegazione sulla funzione e sulla portata anche ai fini pubblicistici, quale condotta palesemente disconnessa al suo ruolo di protezione e garanzia assunto al conferimento del mandato professionale (p. 18 del ricorso). Il motivo è inammissibile. Intanto, la decisione impugnata, nel richiamare l’art.4 del contratto, dice che il notaio ha reso edotte le parti della rilevanza delfatto che sono loro a dichiarare il prezzo , e dunque della gravità delle conseguenzein caso di falsa dichiarazione . Dunque, la decisione impugnata accerta, ma ciò risulta altresì dal testo della clausola, che l’obbligo del notaio è stato assolto. A fronte di ciò, il ricorrente obietta che tale adempimento, lungi dal costituire, per l’appunto adempimento, costituisce violazione del criterio della buona fede: il notaio avrebbe dovuto invece avvisare le parti che la loro indicazione del valore dell’immobile non era vincolante, ed avrebbe dovuto comunque procedere, pur in presenza diessa, ad un autonomo accertamento del valore. Ora, il motivo è inammissibile per le ragioni già dette. Essoconduce, al pari del precedente, alla medesima petizione di principio: per affermare la responsabilità del notaio occorre dire perché costui aveva obbligo di accertare il valore dell’immobile, ossia occorre smentire la premessa della ratio decidendi: che, trattandosi di accertamento complesso di tipo tecnico(che richiedeva competenze di estimo o da ingegnere), non era da porsi a carico del notaio rogante. Solo dimostrando che, invece, si trattava di un accertamento da condurre semplicemente in base a competenze notarili, o a precauzioni proprie della professione di notaio, si può concludere che quella clausola non è decisiva e che il notaio l’ha pretesa comportandosi contro buona fede. Viceversa, fino a che non si smentisce la premessa della decisione impugnata e non si dimostra che l’accertamento del prezzo massimo, essendo operazione che non richiedeva conoscenze o indagini tecniche, doveva essere fatto dal notaio, la conseguenza è obbligata: che costui non risponde della omissione di quell’accertamento tecnico. Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile e le spese seguono la soccombenza. P.Q.M La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3 . 500 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente,