Cassazione n. 21769/2026

l’avvocato [OSCURATO:PERSONA]La [OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Genova n. 37/2021depositata il 13/01/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/03/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/2026Viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. exart. 378, primo comma, c.p.c., in persona del [OSCURATO:PERSONA] dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto il rigetto del ricorso,conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;Uditi l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] per il ricorrente e l'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Spallina per la controricorrente.1. Con contratto preliminare del 14.12.2009, [OSCURATO:PERSONA] di acquistare da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. un appartamento, sito inLavagna, in uno stabile di proprietà della promittente venditrice alprezzo di € 255.000,00 e versò una caparra confirmatoria di €55.000,00, oltre I.V.A. Il contratto preliminare prevedeva chel’appartamento dovesse essere dotato di impianto dicondizionamento, la cui unità esterna andava installata sul terrazzo diproprietà di terzi, da gravare di servitù, a cura della stessa partepromittente venditrice.L’attore lamentò che nessuna servitù era stata costituita e trascrittasull’immobile confinante e, in ragione del grave inadempimento dellasocietà promittente venditrice, chiese ed ottenne un decretoingiuntivo, con il quale intimò alla [OSCURATO:SOCIETA]. la restituzione deldoppio della caparra confirmatoria versata.[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. propose opposizione, sostenendo di aver costituitola servitù a mezzo di destinazione del padre di famiglia, attraversol’installazione dell’unità di condizionamento sull’immobile confinante,alienato a [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA], prima del preliminare divendita concluso con l’attore in data [OSCURATO:DATA_NASCITA].Il Tribunale di Genova accertò l’inadempimento della societàpromittente venditrice, ritenendo che la costituzione di servitù perdestinazione del padre di famiglia non fosse equipollente allaNumero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/2026costituzione della servitù per via negoziale; condannò, pertanto, [OSCURATO:SOCIETA]. alla restituzione del doppio della caparraconfirmatoria in favore del promissario acquirente.La Corte di appello di Genova confermò la decisione di primo grado.La Corte di cassazione, con ordinanza n. 17153/2019, inaccoglimento del ricorso della società [OSCURATO:PERSONA] s.r.l, affermòl’erroneità della decisione della Corte d’appello nella parte in cuiaveva statuito che la servitù dovesse essere costituita con attonegoziale e non per destinazione del padre di famiglia; demandò,quindi, al giudice di rinvio di accertare se [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. avesseeffettivamente installato l’unità esterna di condizionamentosull’immobile venduto al terzo, se fosse destinata in via permanenteall’unità abitativa successivamente venduta a [OSCURATO:PERSONA] e sel’opera fosse visibile e permanente.La Corte di appello, in sede di rinvio, con sentenza resa pubblica il13.1.2021, accertò che la promittente venditrice aveva installatol’unità esterna sul terrazzo dell’unità immobiliare confinante, alienataprima della conclusione del contratto preliminare con MaurizioMarrocco Brenta; che l’apposizione dell’unità esterna costituiva operavisibile e permanente, predisposta dall’originario proprietario primadella separazione, da cui si evinceva l’asservimento del fondo infavore di altro fondo. Accertata la costituzione della servitù perdestinazione del padre di famiglia da parte della promittentevenditrice, la Corte distrettuale accolse l’appello della società [OSCURATO:SOCIETA]., dichiarò il grave inadempimento di MaurizioMarrocco Brenta ed accertò il diritto della società di trattenere lacaparra.2. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione sullabase di quattro motivi.Numero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/2026La [OSCURATO:SOCIETA]. ha resistito con controricorso.Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378, primocomma, c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte inepigrafe.All’esito, le parti hanno depositato memorie illustrative, ai sensidell’art. 378, secondo comma, c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso si deduce l’omesso esame circa unfatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti e laviolazione dell’art. 384, comma 2 c.p.c. e dell’art. 1062 c.c. Ilricorrente lamenta che il giudice di rinvio abbia omesso di svolgere gliaccertamenti demandati dalla Corte di cassazione, ovvero di accertarese la società [OSCURATO:SOCIETA]., originaria proprietaria dei dueappartamenti, avesse installato l’unità esterna di condizionamento sulterrazzo confinante prima della conclusione del preliminare, se dettoimpianto fosse destinato al servizio permanente della sua abitazione ese l’unità esterna costituisse un’opera visibile e permanente.La Corte d’appello si sarebbe limitata ad accertare l’esistenzadell’unità esterna sull’immobile confinante ma non anche lapreesistenza di tale installazione rispetto alla vendita in favore delterzo.Il ricorrente contesta, altresì, l’idoneità delle prove su cui la Corteaveva formato il suo convincimento, come la foto riproducente l’unitàesterna, che non avrebbe data certa per dimostrare la preesistenzadell’unità esterna, né sarebbero stati prodotti fatture o altridocumenti che consentissero di risalire con certezza alla datadell’installazione.2. Con il secondo motivo di ricorso si deduce l’omesso esame circaun fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, laNumero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/2026violazione dell’art. 384, comma 2 c.p.c. e dell’art. 1061 c.c. edell’art. 1062 c.c., oltre all’omesso esame di un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, costituitodall’accertamento dell’univoca preordinazione dell’unità installata sulterrazzo dell’unità abitativa confinante all’utilità dell’appartamentopromesso in vendita al ricorrente. Nell’ambito dello stesso motivo sicensura che le planimetrie prodotte dalla promittente venditriceabbiano fornito la prova di tale preordinazione, né che le tubazioni, lestaffe e le condutture, anche se visibili, fossero al servizio de quo.3. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa unfatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, laviolazione dell’art. 384, comma 2 c.p.c. e degli artt. 1061c.c. e 1062,per avere la Corte d’appello omesso di accertare l’effettiva e univocapreordinazione dell’opera installata al servizio del fondo dominante.Il ricorrente lamenta che la Corte d’appello non abbia accertato irequisiti della stabilità dell’opera e della sua inamovibilità, tali daimprimere un’oggettiva situazione di subordinazione o servizio tra ledue unità immobiliari, sostenendo che l’unità esterna dicondizionamento non costituisca un’opera visibile e permanente inquanto facilmente rimovibile dalla facciata condominiale.3.1. I motivi, che per la loro connessione argomentativa vannotrattati congiuntamente, sono infondati.3.2. Il principio di diritto della equipollenza fra costituzione dellaservitù per destinazione del padre di famiglia e costituzione per titolonegoziale è stata affermata dall’ordinanza rescindente, che non haravvisato l’esistenza di una graduatoria tra le diverse modalità dicostituzione della servitù.Ne consegue che, ai fini della valutazione dell’(in)adempimentoall’obbligo assunto dalla società promittente venditrice di dotareNumero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/2026l’abitazione del promissario acquirente di un impianto dicondizionamento, la cui unità esterna doveva essere installata su unterrazzo di proprietà di terzi, era necessario e sufficiente accertareche fosse stata costituita la servitù per destinazione del padre difamiglia.In particolare, il giudice del rinvio era tenuto ad accertare se [OSCURATO:SOCIETA]. avesse installato l’unità esterna dell’impianto dicondizionamento sul terrazzo del terzo, originariamente di suaproprietà, se detta unità fosse destinata all’unità abitativasuccessivamente venduta a [OSCURATO:PERSONA] e se si trattasse di operavisibile e permanente.3.3. La Corte di appello ha accertato, con giudizio di fatto nonsindacabile in questa sede, che alla data dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], quandol’immobile venne venduto al terzo, era già stata installata l’unità dicondizionamento predisposta a fornire l’aria condizionata all’immobiledominante, oggetto del successivo contratto preliminare stipulato conMaurizio [OSCURATO:PERSONA].Il convincimento dell’esistenza della servitù per destinazione delpadre di famiglia è stata tratta da una serie di elementi, tra cui lamissiva del 22.4.2009, con la quale [OSCURATO:PERSONA] risolseper inadempimento il contratto preliminare, in cui si faceva espressoriferimento a tale unità sul terrazzo del proprietario dell’appartamentoconfinante (a pag.23 della sentenza impugnata si riporta uno stralciodella lettera del 22 aprile 2009 inviata da [OSCURATO:PERSONA],in cui si legge: “… e che nel coevo, il fondo servente ove è statacollocata l’unità è stata oggetto di vendita a terzi …”).Ulteriore argomento di prova è stato tratto dalla comparsa dicostituzione e risposta nel giudizio di opposizione a decretoingiuntivo, nel quale [OSCURATO:PERSONA] si doleva dellaNumero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/2026mancata costituzione della servitù per titolo negoziale e non dellamancanza della installazione materiale dell’unità di condizionamento,volta a permettere l’esercizio della servitù.Infine, come si legge a pagina 24 della sentenza impugnata, con lamemoria ex art. 183, co. 6, n. 3 c.p.c., [OSCURATO:PERSONA] allegato una foto del terrazzo dell’appartamento venduto aMartinelli che raffigurava l’unità esterna infissa al muro.3.4. La Corte d’appello ha, pertanto, svolto, l’accertamento inconcreto dell’esistenza dell’installazione dell’unità esternadell’impianto di condizionamento, sulla base di plurime evidenzeprobatorie, che non possono essere messe in discussione in sede dilegittimità.La Corte d’appello, attraverso la ricostruzione dello stato dei luoghi,ha ravvisato l’esistenza della costituzione di servitù per destinazioneper padre di famiglia in quanto l’unità esterna al servizio dell’impiantodi condizionamento dell’appartamento promesso in vendita aMarrocco Brenta era stata collocata nel terrazzo dell’appartamentopoi venduto al Martinelli in un momento in cui entrambi gliappartamenti erano di proprietà della [OSCURATO:PERSONA], come risultavadalla foto prodotta in atti (pagine 25-26 della sentenza impugnata).La preordinazione dell’opera installata al servizio del fondo dominantee la sua apparenza è stata, quindi, provata a mezzo della fotografiaraffigurante l’unità esterna installata sul muro, che, secondol’apprezzamento rimesso al giudice di merito, era indice del caratterevisibile e permanente dell’opera.Come affermato da questa Corte, l’apparenza della servitù siidentifica nell'oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili diessere viste, ancorché in concreto ignorate, che, per struttura econsistenza, in modo inequivocabile, denuncino il peso imposto su unNumero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/2026fondo a favore dell'altro; tale requisito mira a garantire l'acquirentedel fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili(Cass. n. 25493/2024 ha ritenuto significativa, in un contesto di unitàabitative in condominio, la possibilità dell'acquirente di rappresentarsiil passaggio di tubi di scarico del piano superiore).Sulla base degli accertamenti demandati dalla Corte di cassazione, laCorte d’appello ha verificato il carattere di visibilità ed univocadestinazione al servizio dell’appartamento oggetto del contrattopreliminare con il ricorrente (Cass. n. 17380/2023; Cass. n.10662/2015; Cass. n. 3634/2007).Si tratta di servitù costituita ope legis per il fatto che, al momentodella separazione dei fondi o del frazionamento dell'unico fondo, vifossero opere o segni manifesti ed inequivoci di una situazioneoggettiva di subordinazione o di servizio, che integravano de facto ilcontenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasivolontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla onel mantenerla (Cass. n. 4646/2024; Cass. n. 10662/2015).3.5. Non è, pertanto, ravvisabile alcuna violazione dell’art. 384 c.p.c.sotto il profilo degli accertamenti demandati alla Corte d’appello edell’applicazione dei principi statuiti nell’ordinanza di rinvio in tema dicostituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia.4. Con il quarto motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 244c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per avere laCorte d’appello dichiarato inammissibile la richiesta di provatestimoniale perché finalizzata a provare patti aggiunti o contrari alcontenuto di un documento.4.1. Il motivo è inammissibile per genericità, non avendo il ricorrenteriportato i capitoli di prova di cui era stata chiesta l’ammissione, aisensi dell’art. 366 c.p.c.Numero registro generale 4678/2021Numero sezionale 555/2026Numero di raccolta generale 21769/2026Data pubblicazione 25/06/20265. In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.6. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.7. Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va datoricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stessoart.13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente alpagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese delgiudizio di legittimità, che liquida in euro 8.300,00 per compensi,oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidatiin euro 200,00 ed agli accessori di legge.Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, daparte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art.13, comma 1-bis, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile della Corte di cassazione, in data 5 marzo 2026.Il Consigliere estensore Il PresidenteRossana [OSCURATO:PERSONA]