Cassazione n. 07342/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n.12907/2017 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], cf: [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentato e difeso dalProf. Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dal Prof. Avv. [OSCURATO:PERSONA], comeda procura a margine del ricorso;– ricorrente –controAgenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore;– resistente –avversola sentenza n. 1217/2/2016 pronunciata in data 15/11/2016 dallaCommissione [OSCURATO:PERSONA] e depositata il[OSCURATO:DATA_NASCITA];ascoltata la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3febbraio 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];La Corte osserva:Numero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/20261. L’Agenzia delle Entrate notificava l’avviso di accertamento n.T6501VE02813/2013, per l’anno d’imposta 2008, avendo determinatouna plusvalenza pari ad euro 1.230.206,45, corrispondente ad Irpefper euro 282.947,00 e relative sanzioni, in relazione al rogito notarilein data 18/01/2008 con il quale il contribuente aveva ceduto la propriaabitazione principale (fabbricato cat. A/7), comprensiva di terreno dipertinenza circostante, che, secondo l’Ufficio, doveva intendersi invececome avente ad oggetto la capacità edificatoria relativa al terrenosottostante.In particolare, l’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che il corrispettivodi vendita pattuito dovesse essere imputato alle potenzialitàedificatorie del terreno, in considerazione della successiva demolizionedel fabbricato da parte dell’acquirente per la realizzazione di un piùampio edificio. Infatti, il contribuente in data 20/6/2006 aveva chiestoil permesso di costruire sulla stessa area, con variante contenentedomanda di demolizione dell’esistente ottenuta in data 9/5/2007; ilpermesso a costruire dopo la vendita era stato cointestato alla societàacquirente [OSCURATO:PERSONA].2. Dopo un tentativo di adesione durante il quale l’Ufficio proponevadi rideterminare la plusvalenza in euro 864.406,00, non conclusosipositivamente, il contribuente adiva la Commissione TributariaProvinciale di Vicenza che, con sentenza n. 57/6/2015 del 19/1/2014,accoglieva il ricorso per mancata instaurazione del contraddittorio daparte dell’Agenzia.3. [OSCURATO:PERSONA] del Veneto, aditadall’Agenzia delle Entrate, riteneva che nel caso di specie nonsussistesse l’obbligo del contraddittorio preventivo e che, in ogni caso,il contribuente era stato posto nella condizione di partecipazione alprocedimento amministrativo mediante incontro presso l’ufficio etentativo per giungere ad un accertamento con adesione; che nonNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026sussisteva la violazione dell’art. 24 della L. 4/1929, e dell’art. 12 dellaL. 212/2000, non essendovi l’obbligo di redigere un processo verbaledi constatazione in caso di attività istruttoria svolta presso i localiPubblica Amministrazione; che erano infondate le ulteriori eccezionirelative agli aspetti formali dell’avviso ed alla validità di firma riportatain calce all’appello. Nel merito, accoglieva l’appello ritenendo che nonpotesse dubitarsi che l’elevato corrispettivo percepito per la venditadell’immobile e dell’area di pertinenza pari ad euro 1.438.000,00 fosseda imputare al valore del terreno sul quale il fabbricato insisteva e sulquale era stato costruito un supermercato; ciò in quanto edifici concaratteristiche analoghe di quello compravenduto avevano un valore dimercato molto inferiore (pari ad euro 1.450,00/1.900,00 al metroquadro a fronte di euro 6.536,00) ed in quanto nell’atto dicompravendita del gennaio del 2008 era espressamente previsto che ilpermesso di costruire per nuova costruzione era stato concesso dalComune di Venezia in data 9/5/2007 e che l’acquirente era la societàSupermercati [OSCURATO:SOCIETA]., che poi aveva realizzato il nuovo manufattoin sostituzione del precedente demolito.4. Il contribuente propone ricorso affidandolo a tre motivi.L’Agenzia delle Entrate ha depositato mero atto al fine di poterpartecipare all’eventuale udienza di discussione ai sensi dell’art. 370,primo comma, c.p.c.5. Il contribuente in data 21/01/2026 ha depositato memoria aisensi dell’art. 380- bis.1 c.p.c., nella quale ha chiesto alla Corte diprendere atto dell’intervenuto annullamento dell’avviso diaccertamento e di dichiarare la cessata materia del contendere concondanna all’Amministrazione finanziaria della rifusione delle spese delgiudizio di legittimità e dei precedenti gradi di merito.Numero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo il contribuente denuncia, in relazione all’art.360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione dell’art. 67, comma 1,lett. b) del d.P.R. 917/1986, per aver la Commissione TributariaRegionale ritenuto erroneamente che l’oggetto della compravenditanon fosse un fabbricato con annessa area pertinenziale, bensì unterreno.Secondo la prospettazione del contribuente ciò che rileva è lanatura oggettiva al momento della cessione del bene e la suadestinazione edificatoria originaria che, nel caso in esame, erariconducibile unicamente ad un fabbricato di abitazione, tale risultandoal catasto. Ed infatti, la cessione di un fabbricato, pur se da demolire,non può essere riqualificata come cessione di area edificabile, essendoirrilevante la potenzialità edificatoria e la diversa destinazioneurbanistica conferita successivamente alla cessione.2. Con il secondo motivo di ricorso il contribuente deduce, inrelazione all’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione degliartt. 5, 6, 7, 10 e 12 della l. 212/2000, dell’art. 7 della l. 241/1990 edell’art. 24 della l. 4/1929, per aver la Commissione TributariaRegionale ritenuto erroneamente che non fosse necessario garantire alcontribuente il contraddittorio, in violazione del principio immanentenell’ordinamento dell’obbligatorietà del contraddittorio preventivo.Il contribuente è stato sottoposto ad un controllo senza l’elevazionedi un processo verbale di constatazione o di altro atto equipollente;l’Agenzia delle Entrate ha emesso l’avviso di accertamento perrecuperare l’Irpef su una maggiore plusvalenza senza redigere ilprocesso verbale di constatazione a seguito del controllo iniziato conl’invito n. I00534/2013 con il quale l’Ufficio aveva chiesto la produzionedi documentazione in relazione alla cessione dell’immobile in cui ilcontribuente risiedeva. A tal fine il ricorrente ha evidenziato che deveNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026essere disatteso il principio espresso dalla Corte di cassazione nellapronuncia n. 24823/2015, che in ogni caso non è risolutivo in tema dicontraddittorio pre-accertativo ritenuto dai giudici d’appelloobbligatorio soltanto per i tributi armonizzati.3. Con il terzo motivo di ricorso il contribuente deduce, in relazioneall’art. 360, primo comma, num.4 c.p.c., la nullità della sentenza e delprocedimento per violazione dell’art. 36 del d.lgs. 546/1992 e dell’art.112 c.p.c., per non aver la [OSCURATO:PERSONA] sull’eccezione di illegittimità dell’avviso di accertamentonel quale l’[OSCURATO:PERSONA] non ha consentito larivalutazione del terreno edificabile ai sensi dell’art. 7 della l. 448/2001e successive modifiche e per la violazione del principio del legittimoaffidamento.Secondo il contribuente nella decisione impugnata non vieneaffrontata né la questione relativa alla violazione del legittimoaffidamento, né quella attinente alla mancata rimessione in termini peril pagamento dell’imposta sostitutiva, qualora fosse ritenuta corretta lariqualificazione dell’immobile oggetto di compravendita da fabbricatoad area edificabile; trattasi di questioni rilevanti che avrebbero potutocondurre ad un esito diverso della controversia consistentenell’annullamento integrale della pretesa impositiva o nella sensibileriduzione della pretesa stessa.4. In via preliminare si dà atto che l’Agenzia delle Entrate nelpresente giudizio deve essere considerata mera resistente, non avendodepositato tempestivo controricorso, bensì atto con il quale in data 21maggio 2018, rispetto alla notifica del ricorso del 15 maggio 2017,tenuto conto dell’art. 370 ratione temporis vigente, ha chiesto di poterpartecipare all’eventuale udienza di discussione.5. Sempre in via preliminare si dà altresì atto che il ricorrente, conmemorie del 21/1/2026, ha rappresentato che l’AmministrazioneNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026proceduto all’annullamento in autotutela dell’avviso di accertamentooggetto del giudizio, su istanza del 21 settembre 2020.Il ricorrente ha, pertanto, concluso chiedendo la cessazione dellamateria del contendere, con condanna dell’Agenzia delle Entrate alpagamento delle spese di lite per i gradi di merito e per il giudizio dilegittimità.5.1. Secondo quanto rappresentato dal ricorrente nelle memoriel’avviso di accertamento trovava esclusivo fondamento nellarisoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008, ritenuta superata dalla stessaAmministrazione con la successiva circolare n. 23/E del 29 luglio 2020,intitolata «Trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dallacessione di fabbricati cd. “da demolire” – Articolo 67, comma 1, letterab), del TUIR».Queste emergenze processuali comportano la declaratoria diestinzione del giudizio, non essendovi più interesse delle parti allapronuncia. L’annullamento in autotutela dell'atto recante la pretesafiscale è, infatti, causa di estinzione del giudizio per cessazione dellamateria del contendere ex art. 46 d.lgs. n. 546 del 1992 e, nel giudiziodi cassazione, comporta una declaratoria che opera alla stregua dicassazione senza rinvio, in quanto l'avvenuta composizione dellacontroversia, per il venir meno di ragioni di contrasto fra le parti,impone la rimozione delle sentenze emesse non più attuali, poichéinidonee a regolare il rapporto fra le parti (Cass. 6068/2022, Cass.10843/2023 e Cass. 21504/2025).6. Residua la domanda di condanna dell’Agenzia delle Entrate alpagamento delle spese di lite, ribadita dal contribuente nelle memorieinnanzi citate.6.1. Alla cessazione della materia del contendere per annullamentodell'atto in sede di autotutela non si correla necessariamente laNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026condanna alle spese, come richiesto dal ricorrente, secondo la regoladella soccombenza virtuale, qualora tale annullamento non conseguaad una manifesta illegittimità del provvedimento impugnatosussistente sin dal momento della sua emanazione.6.2. Deve, dunque, farsi ricorso alla regola della soccombenzavirtuale, propria del processo civile ordinario, la cui applicazioneprocesso tributario non può essere posta in discussione.L'operatività della richiamata regola impone la verifica dellaquestione prospettata dal ricorrente al fine di verificare l'esito finale delgiudizio ove non fosse intervenuto l'annullamento dell'atto impugnato.6.4. In tale ottica va esaminato il primo motivo di ricorso.6.5. Con riferimento alla censurata violazione dell’art. 67, primocomma lett. b), del d.lgs. 917/1986, consistita nel ritenere che lacompravendita del fabbricato, ove pure da demolire, potesse integrareuna vendita di terreno edificabile, ai fini della plusvalenza imputabile alcontribuente, questa Corte ha già affermato  che « In tema di IRPEF,ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delleplusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terrenidichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativafra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", conla conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbianopattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, nonpuò essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessionedel terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbeintegralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste,essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diversoregime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessionedi edifici e per quella dei terreni.» (Cass. 21/02/2019, n. 5088). Comeulteriormente rilevato da questa Corte (Cass. 09/12/2021, n. 39133),con riguardo alle imposte dirette, la disposizione dell'art. 67, commaNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/20261, lett. b, e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, che assoggetta atassazione, quali «redditi diversi», le plusvalenze realizzate a seguitodi cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazioneedificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento dellacessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non unterreno «suscettibile di utilizzazione edificatoria», ma un terreno sulquale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già̀ edificato;l'entità̀ sostanziale del fabbricato non può ̀ essere mutata in terrenosuscettibile di potenzialità̀ edificatoria, sulla base di presunzioniderivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e,soprattutto, la cui realizzazione (nel caso di specie, attraverso lademolizione del fabbricato) è futura (rispetto all'atto oggetto ditassazione), eventuale e rimessa alla potestà̀ di soggetto diverso(l'acquirente) da quello interessato dall'imposizione fiscale (Cass.21/02/2014, n. 4150; Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass. 12/11/2016,n. 7853; Cass. 23/01/2018, n. 1674; Cass. 12/04/2019, n. 10393;Cass. 06/09/2019, n. 22409; Cass. 22/10/2020, n. 23077; Cass.08/02/ 2021, n. 3006; Cass. 16/03/2021, n. 7377; Cass. 19/03/2021,n. 7917; Cass., 12/05/2021, n. 12528; Cass. 10/06/2021, n. 13674).Tanto vale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda diconcessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell'immobilee, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto lavoltura 9 nominativa dell'istanza, in quanto la ratio ispiratrice delladisposizione citata tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenzache trovi origine non da un'attività̀ produttiva del proprietario opossessore, ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno insede di pianificazione urbanistica (Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass.23/01/2018, n. 1674; Cass. 12/04/ 2019, n. 10393). Ciò̀ che rileva,dunque, ai fini dell'applicabilità̀ della norma in esame, è la destinazioneedificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede diNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026pianificazione urbanistica, e non quella ripristinata, conseguentementead intervento — su area già edificata — operata dal cedente o dalcessionario (Cass. 21/02/2019, n. 5088). Non è, quindi, possibile porrea carico del venditore dell'edificio sorto su terreno (già̀) edificabile una(affermata) plusvalenza anche solo commisurata all'ulteriore capacitàedificatoria non (ancora) sviluppata, perché́ si tratterebbe di porre suun soggetto diverso (il venditore) una tassazione che il legislatore hafissato già̀ in capo al compratore. Né si deve pensare che in tal modoil venditore si sottragga ai propri obblighi fiscali: infatti, nel prezzo dicessione dell'edificio, come nella rendita catastale, è computata anchela capacità edificatoria inespressa. Detta in altri termini, la norma inoggetto non intende colpire la capacità edificatoria residua (c.d.volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente), bensì solo laplusvalenza nella cessione di un terreno a seguito della primigeniaedificabilità̀ prevista in sede di pianificazione urbanistica. Diversamenteopinando sarebbero da considerare soggette a plusvalenza da cessionidi terreno edificabile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici chenon abbiano sviluppato integralmente la potenzialità̀ edificatoria dellotto su cui insistono, poiché́ potrebbero sempre essere abbattuti ericostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall'intenzione delleparti (tra le altre: Cass.21/02/ 2019, n. 5088; Cass. 08/02/2021, n.3006).In ragione di sopra richiamati principi di diritto, richiamati anche daultimo da questa Corte nella pronuncia resa dalla Sezione tributaria indata 10/01/2024, n. 929, se su un’area insiste un qualsivogliafabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può esserericondotta alla previsione di area «suscettibile di utilizzazioneedificatoria» di cui all’articolo 67 del TUIR, atteso che la potenzialitàedificatoria si è già consumata, a nulla rilevando la trasformazione delfabbrica pur già prevista come dimostrato dal rilascio del permesso aNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026costruire con relativa intestazione alla società acquirente come innanziesposto, rientrando tale profilo nell’ambito soggettivo del rapporto trale parti ma non incidendo in alcun modo sulla natura  oggettiva delbene all’atto della cessione a titolo oneroso.7. In definitiva, la giurisprudenza di legittimità sopra richiamata,formatasi successivamente finanche alla presentazione del ricorso percassazione avrebbe condotto all’accoglimento del primo motivo, conassorbimento degli altri. Peraltro, lo stesso ricorrente nella memoria daultimo depositata ha affermato che la pretesa impositiva trovavaesclusivo fondamento nella risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008,poi superata dalla stessa [OSCURATO:PERSONA] con la circolaren. 23/E del 29 luglio 2020, intervenuta nel corso del giudizio dicassazione, nel quale peraltro l’Agenzia delle Entrate non ha spiegatodifesa in quanto non ha depositato il controricorso.Da tanto consegue che va esclusa la manifesta illegittimità delprovvedimento impugnato sin dal momento della sua emanazione.Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che le spese dei gradi dimerito debbano essere dichiarate integralmente compensate tra leparti, mentre l’Agenzia va condannata al pagamento delle spese delgiudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo, in favore delcontribuente che ha svolto difese ed ha presentato istanza diannullamento in autotutela.L’esito della lite esclude la sussistenza dei presupposti processualiper l'applicazione del pagamento del cd. doppio contributo unificato, dicui all'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002.Numero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] TRIBUTARIAOggetto: plusvalenzaComposta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati      tassabile terreno edificabile -art. 67 comma 1 lett. b)t.u.i.r.- utilizzazioneedificatoria secondoValentino [OSCURATO:PERSONA] Presidente strum enti urbanistici almomento della cessione –[OSCURATO:PERSONA] zione materiaSabrina [OSCURATO:PERSONA] Consigliere rel. conte ndere- soccombenzavirtuale - spese -[OSCURATO:PERSONA] ConsigliereGiuliano [OSCURATO:PERSONA] Consigliere  [OSCURATO:PERSONA] – [OSCURATO:DATA_NASCITA]ha pronunciato la seguenteORDINANZAsul ricorso iscritto al n.12907/2017 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA], cf: [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentato e difeso dalProf. Avv. [OSCURATO:PERSONA] e dal Prof. Avv. [OSCURATO:PERSONA], comeda procura a margine del ricorso;– ricorrente –controAgenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore;– resistente –avversola sentenza n. 1217/2/2016 pronunciata in data 15/11/2016 dallaCommissione [OSCURATO:PERSONA] e depositata il[OSCURATO:DATA_NASCITA];ascoltata la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 3febbraio 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA];La Corte osserva:Numero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/20261. L’Agenzia delle Entrate notificava l’avviso di accertamento n.T6501VE02813/2013, per l’anno d’imposta 2008, avendo determinatouna plusvalenza pari ad euro 1.230.206,45, corrispondente ad Irpefper euro 282.947,00 e relative sanzioni, in relazione al rogito notarilein data 18/01/2008 con il quale il contribuente aveva ceduto la propriaabitazione principale (fabbricato cat. A/7), comprensiva di terreno dipertinenza circostante, che, secondo l’Ufficio, doveva intendersi invececome avente ad oggetto la capacità edificatoria relativa al terrenosottostante.In particolare, l’Agenzia delle Entrate aveva ritenuto che il corrispettivodi vendita pattuito dovesse essere imputato alle potenzialitàedificatorie del terreno, in considerazione della successiva demolizionedel fabbricato da parte dell’acquirente per la realizzazione di un piùampio edificio. Infatti, il contribuente in data 20/6/2006 aveva chiestoil permesso di costruire sulla stessa area, con variante contenentedomanda di demolizione dell’esistente ottenuta in data 9/5/2007; ilpermesso a costruire dopo la vendita era stato cointestato alla societàacquirente [OSCURATO:PERSONA].2. Dopo un tentativo di adesione durante il quale l’Ufficio proponevadi rideterminare la plusvalenza in euro 864.406,00, non conclusosipositivamente, il contribuente adiva la Commissione TributariaProvinciale di Vicenza che, con sentenza n. 57/6/2015 del 19/1/2014,accoglieva il ricorso per mancata instaurazione del contraddittorio daparte dell’Agenzia.3. [OSCURATO:PERSONA] del Veneto, aditadall’Agenzia delle Entrate, riteneva che nel caso di specie nonsussistesse l’obbligo del contraddittorio preventivo e che, in ogni caso,il contribuente era stato posto nella condizione di partecipazione alprocedimento amministrativo mediante incontro presso l’ufficio etentativo per giungere ad un accertamento con adesione; che nonNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026sussisteva la violazione dell’art. 24 della L. 4/1929, e dell’art. 12 dellaL. 212/2000, non essendovi l’obbligo di redigere un processo verbaledi constatazione in caso di attività istruttoria svolta presso i localiPubblica Amministrazione; che erano infondate le ulteriori eccezionirelative agli aspetti formali dell’avviso ed alla validità di firma riportatain calce all’appello. Nel merito, accoglieva l’appello ritenendo che nonpotesse dubitarsi che l’elevato corrispettivo percepito per la venditadell’immobile e dell’area di pertinenza pari ad euro 1.438.000,00 fosseda imputare al valore del terreno sul quale il fabbricato insisteva e sulquale era stato costruito un supermercato; ciò in quanto edifici concaratteristiche analoghe di quello compravenduto avevano un valore dimercato molto inferiore (pari ad euro 1.450,00/1.900,00 al metroquadro a fronte di euro 6.536,00) ed in quanto nell’atto dicompravendita del gennaio del 2008 era espressamente previsto che ilpermesso di costruire per nuova costruzione era stato concesso dalComune di Venezia in data 9/5/2007 e che l’acquirente era la societàSupermercati [OSCURATO:SOCIETA]., che poi aveva realizzato il nuovo manufattoin sostituzione del precedente demolito.4. Il contribuente propone ricorso affidandolo a tre motivi.L’Agenzia delle Entrate ha depositato mero atto al fine di poterpartecipare all’eventuale udienza di discussione ai sensi dell’art. 370,primo comma, c.p.c.5. Il contribuente in data 21/01/2026 ha depositato memoria aisensi dell’art. 380- bis.1 c.p.c., nella quale ha chiesto alla Corte diprendere atto dell’intervenuto annullamento dell’avviso diaccertamento e di dichiarare la cessata materia del contendere concondanna all’Amministrazione finanziaria della rifusione delle spese delgiudizio di legittimità e dei precedenti gradi di merito.Numero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo il contribuente denuncia, in relazione all’art.360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione dell’art. 67, comma 1,lett. b) del d.P.R. 917/1986, per aver la Commissione TributariaRegionale ritenuto erroneamente che l’oggetto della compravenditanon fosse un fabbricato con annessa area pertinenziale, bensì unterreno.Secondo la prospettazione del contribuente ciò che rileva è lanatura oggettiva al momento della cessione del bene e la suadestinazione edificatoria originaria che, nel caso in esame, erariconducibile unicamente ad un fabbricato di abitazione, tale risultandoal catasto. Ed infatti, la cessione di un fabbricato, pur se da demolire,non può essere riqualificata come cessione di area edificabile, essendoirrilevante la potenzialità edificatoria e la diversa destinazioneurbanistica conferita successivamente alla cessione.2. Con il secondo motivo di ricorso il contribuente deduce, inrelazione all’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione degliartt. 5, 6, 7, 10 e 12 della l. 212/2000, dell’art. 7 della l. 241/1990 edell’art. 24 della l. 4/1929, per aver la Commissione TributariaRegionale ritenuto erroneamente che non fosse necessario garantire alcontribuente il contraddittorio, in violazione del principio immanentenell’ordinamento dell’obbligatorietà del contraddittorio preventivo.Il contribuente è stato sottoposto ad un controllo senza l’elevazionedi un processo verbale di constatazione o di altro atto equipollente;l’Agenzia delle Entrate ha emesso l’avviso di accertamento perrecuperare l’Irpef su una maggiore plusvalenza senza redigere ilprocesso verbale di constatazione a seguito del controllo iniziato conl’invito n. I00534/2013 con il quale l’Ufficio aveva chiesto la produzionedi documentazione in relazione alla cessione dell’immobile in cui ilcontribuente risiedeva. A tal fine il ricorrente ha evidenziato che deveNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026essere disatteso il principio espresso dalla Corte di cassazione nellapronuncia n. 24823/2015, che in ogni caso non è risolutivo in tema dicontraddittorio pre-accertativo ritenuto dai giudici d’appelloobbligatorio soltanto per i tributi armonizzati.3. Con il terzo motivo di ricorso il contribuente deduce, in relazioneall’art. 360, primo comma, num.4 c.p.c., la nullità della sentenza e delprocedimento per violazione dell’art. 36 del d.lgs. 546/1992 e dell’art.112 c.p.c., per non aver la [OSCURATO:PERSONA] sull’eccezione di illegittimità dell’avviso di accertamentonel quale l’[OSCURATO:PERSONA] non ha consentito larivalutazione del terreno edificabile ai sensi dell’art. 7 della l. 448/2001e successive modifiche e per la violazione del principio del legittimoaffidamento.Secondo il contribuente nella decisione impugnata non vieneaffrontata né la questione relativa alla violazione del legittimoaffidamento, né quella attinente alla mancata rimessione in termini peril pagamento dell’imposta sostitutiva, qualora fosse ritenuta corretta lariqualificazione dell’immobile oggetto di compravendita da fabbricatoad area edificabile; trattasi di questioni rilevanti che avrebbero potutocondurre ad un esito diverso della controversia consistentenell’annullamento integrale della pretesa impositiva o nella sensibileriduzione della pretesa stessa.4. In via preliminare si dà atto che l’Agenzia delle Entrate nelpresente giudizio deve essere considerata mera resistente, non avendodepositato tempestivo controricorso, bensì atto con il quale in data 21maggio 2018, rispetto alla notifica del ricorso del 15 maggio 2017,tenuto conto dell’art. 370 ratione temporis vigente, ha chiesto di poterpartecipare all’eventuale udienza di discussione.5. Sempre in via preliminare si dà altresì atto che il ricorrente, conmemorie del 21/1/2026, ha rappresentato che l’AmministrazioneNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026proceduto all’annullamento in autotutela dell’avviso di accertamentooggetto del giudizio, su istanza del 21 settembre 2020.Il ricorrente ha, pertanto, concluso chiedendo la cessazione dellamateria del contendere, con condanna dell’Agenzia delle Entrate alpagamento delle spese di lite per i gradi di merito e per il giudizio dilegittimità.5.1. Secondo quanto rappresentato dal ricorrente nelle memoriel’avviso di accertamento trovava esclusivo fondamento nellarisoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008, ritenuta superata dalla stessaAmministrazione con la successiva circolare n. 23/E del 29 luglio 2020,intitolata «Trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dallacessione di fabbricati cd. “da demolire” – Articolo 67, comma 1, letterab), del TUIR».Queste emergenze processuali comportano la declaratoria diestinzione del giudizio, non essendovi più interesse delle parti allapronuncia. L’annullamento in autotutela dell'atto recante la pretesafiscale è, infatti, causa di estinzione del giudizio per cessazione dellamateria del contendere ex art. 46 d.lgs. n. 546 del 1992 e, nel giudiziodi cassazione, comporta una declaratoria che opera alla stregua dicassazione senza rinvio, in quanto l'avvenuta composizione dellacontroversia, per il venir meno di ragioni di contrasto fra le parti,impone la rimozione delle sentenze emesse non più attuali, poichéinidonee a regolare il rapporto fra le parti (Cass. 6068/2022, Cass.10843/2023 e Cass. 21504/2025).6. Residua la domanda di condanna dell’Agenzia delle Entrate alpagamento delle spese di lite, ribadita dal contribuente nelle memorieinnanzi citate.6.1. Alla cessazione della materia del contendere per annullamentodell'atto in sede di autotutela non si correla necessariamente laNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026condanna alle spese, come richiesto dal ricorrente, secondo la regoladella soccombenza virtuale, qualora tale annullamento non conseguaad una manifesta illegittimità del provvedimento impugnatosussistente sin dal momento della sua emanazione.6.2. Deve, dunque, farsi ricorso alla regola della soccombenzavirtuale, propria del processo civile ordinario, la cui applicazioneprocesso tributario non può essere posta in discussione.L'operatività della richiamata regola impone la verifica dellaquestione prospettata dal ricorrente al fine di verificare l'esito finale delgiudizio ove non fosse intervenuto l'annullamento dell'atto impugnato.6.4. In tale ottica va esaminato il primo motivo di ricorso.6.5. Con riferimento alla censurata violazione dell’art. 67, primocomma lett. b), del d.lgs. 917/1986, consistita nel ritenere che lacompravendita del fabbricato, ove pure da demolire, potesse integrareuna vendita di terreno edificabile, ai fini della plusvalenza imputabile alcontribuente, questa Corte ha già affermato  che « In tema di IRPEF,ai fini della tassazione separata, quali "redditi diversi", delleplusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terrenidichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l'alternativafra "edificato" e "non edificato" non ammette un "tertium genus", conla conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbianopattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, nonpuò essere riqualificata dall'Amministrazione finanziaria come cessionedel terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbeintegralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste,essendo inibito all'Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diversoregime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessionedi edifici e per quella dei terreni.» (Cass. 21/02/2019, n. 5088). Comeulteriormente rilevato da questa Corte (Cass. 09/12/2021, n. 39133),con riguardo alle imposte dirette, la disposizione dell'art. 67, commaNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/20261, lett. b, e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, che assoggetta atassazione, quali «redditi diversi», le plusvalenze realizzate a seguitodi cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazioneedificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento dellacessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non unterreno «suscettibile di utilizzazione edificatoria», ma un terreno sulquale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già̀ edificato;l'entità̀ sostanziale del fabbricato non può ̀ essere mutata in terrenosuscettibile di potenzialità̀ edificatoria, sulla base di presunzioniderivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e,soprattutto, la cui realizzazione (nel caso di specie, attraverso lademolizione del fabbricato) è futura (rispetto all'atto oggetto ditassazione), eventuale e rimessa alla potestà̀ di soggetto diverso(l'acquirente) da quello interessato dall'imposizione fiscale (Cass.21/02/2014, n. 4150; Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass. 12/11/2016,n. 7853; Cass. 23/01/2018, n. 1674; Cass. 12/04/2019, n. 10393;Cass. 06/09/2019, n. 22409; Cass. 22/10/2020, n. 23077; Cass.08/02/ 2021, n. 3006; Cass. 16/03/2021, n. 7377; Cass. 19/03/2021,n. 7917; Cass., 12/05/2021, n. 12528; Cass. 10/06/2021, n. 13674).Tanto vale anche qualora l'alienante abbia presentato domanda diconcessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell'immobilee, successivamente alla compravendita, l'acquirente abbia richiesto lavoltura 9 nominativa dell'istanza, in quanto la ratio ispiratrice delladisposizione citata tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenzache trovi origine non da un'attività̀ produttiva del proprietario opossessore, ma dall'avvenuta destinazione edificatoria del terreno insede di pianificazione urbanistica (Cass. 09/07/2014, n. 15629; Cass.23/01/2018, n. 1674; Cass. 12/04/ 2019, n. 10393). Ciò̀ che rileva,dunque, ai fini dell'applicabilità̀ della norma in esame, è la destinazioneedificatoria originariamente conferita ad area non edificata, in sede diNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026pianificazione urbanistica, e non quella ripristinata, conseguentementead intervento — su area già edificata — operata dal cedente o dalcessionario (Cass. 21/02/2019, n. 5088). Non è, quindi, possibile porrea carico del venditore dell'edificio sorto su terreno (già̀) edificabile una(affermata) plusvalenza anche solo commisurata all'ulteriore capacitàedificatoria non (ancora) sviluppata, perché́ si tratterebbe di porre suun soggetto diverso (il venditore) una tassazione che il legislatore hafissato già̀ in capo al compratore. Né si deve pensare che in tal modoil venditore si sottragga ai propri obblighi fiscali: infatti, nel prezzo dicessione dell'edificio, come nella rendita catastale, è computata anchela capacità edificatoria inespressa. Detta in altri termini, la norma inoggetto non intende colpire la capacità edificatoria residua (c.d.volumetria, cubatura o superficie coperta rimanente), bensì solo laplusvalenza nella cessione di un terreno a seguito della primigeniaedificabilità̀ prevista in sede di pianificazione urbanistica. Diversamenteopinando sarebbero da considerare soggette a plusvalenza da cessionidi terreno edificabile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici chenon abbiano sviluppato integralmente la potenzialità̀ edificatoria dellotto su cui insistono, poiché́ potrebbero sempre essere abbattuti ericostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall'intenzione delleparti (tra le altre: Cass.21/02/ 2019, n. 5088; Cass. 08/02/2021, n.3006).In ragione di sopra richiamati principi di diritto, richiamati anche daultimo da questa Corte nella pronuncia resa dalla Sezione tributaria indata 10/01/2024, n. 929, se su un’area insiste un qualsivogliafabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può esserericondotta alla previsione di area «suscettibile di utilizzazioneedificatoria» di cui all’articolo 67 del TUIR, atteso che la potenzialitàedificatoria si è già consumata, a nulla rilevando la trasformazione delfabbrica pur già prevista come dimostrato dal rilascio del permesso aNumero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026costruire con relativa intestazione alla società acquirente come innanziesposto, rientrando tale profilo nell’ambito soggettivo del rapporto trale parti ma non incidendo in alcun modo sulla natura  oggettiva delbene all’atto della cessione a titolo oneroso.7. In definitiva, la giurisprudenza di legittimità sopra richiamata,formatasi successivamente finanche alla presentazione del ricorso percassazione avrebbe condotto all’accoglimento del primo motivo, conassorbimento degli altri. Peraltro, lo stesso ricorrente nella memoria daultimo depositata ha affermato che la pretesa impositiva trovavaesclusivo fondamento nella risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008,poi superata dalla stessa [OSCURATO:PERSONA] con la circolaren. 23/E del 29 luglio 2020, intervenuta nel corso del giudizio dicassazione, nel quale peraltro l’Agenzia delle Entrate non ha spiegatodifesa in quanto non ha depositato il controricorso.Da tanto consegue che va esclusa la manifesta illegittimità delprovvedimento impugnato sin dal momento della sua emanazione.Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che le spese dei gradi dimerito debbano essere dichiarate integralmente compensate tra leparti, mentre l’Agenzia va condannata al pagamento delle spese delgiudizio di legittimità, come liquidate in dispositivo, in favore delcontribuente che ha svolto difese ed ha presentato istanza diannullamento in autotutela.L’esito della lite esclude la sussistenza dei presupposti processualiper l'applicazione del pagamento del cd. doppio contributo unificato, dicui all'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002. P.Q.MLa Corte dichiara cessata la materia del contendere.Dichiara compensate le spese di lite per i gradi di merito.Condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudiziodi legittimità in favore del ricorrente, spese che liquida in euro 7.800,00Numero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026a titolo di compensi professionali, in euro 200,00 per spese, oltre al15% per spese generali ed accessori come per legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3 febbraio 2026Il PresidenteValentino LenociP.Q.MLa Corte dichiara cessata la materia del contendere.Dichiara compensate le spese di lite per i gradi di merito.Condanna l’Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudiziodi legittimità in favore del ricorrente, spese che liquida in euro 7.800,00Numero registro generale 12907/2017Numero sezionale 1072/2026Numero di raccolta generale 7342/2026Data pubblicazione 26/03/2026a titolo di compensi professionali, in euro 200,00 per spese, oltre al15% per spese generali ed accessori come per legge.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 3 febbraio 2026Il PresidenteValentino Lenoci