Cassazione n. 27561/2024

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 26561/2021 R.G. proposto da: F.G. [OSCURATO:PERSONA] S.P.A rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]),[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]), giusta procura acclusa al ricorso -ricorrente- contro AGENZIA DELLE ENTRATE -controricorrente tardiva- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. MOLISE n. 154/2021 depositata il 17/03/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] Emerge dalla sentenza indicata in epigrafe che la società F.G. [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.- proprietaria di un complesso immobiliare, destinato a centro commerciale ed accatastato nella categoria degli immobili a destinazione speciale D/8, sito nel Comune di Termoli (CB)– presentava nell’anno 2015 la dichiarazione Docfa, con la quale proponeva la rendita catastale di detto compendio immobiliare, avvalendosi dell’approccio di “costo”, così quantificando, ai fini della stima della rendita catastale, il valore unitario rispettivamente in euro 388,00/mq per i locali commerciali e in euro 15,00/mq per le aree esterne di pertinenza. [OSCURATO:PERSONA], si riferisce in ricorso, evidenziava l’inutilizzabilità dei primi due criteri di stima di cui all’ art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in l. n. 1249 del 1939, in quanto “presuppongono una alta mobilità e vivacità di mercato nei settori degli affitti e delle vendite per fabbricati simili a quello in oggetto. Presupposto che, invece, purtroppo, risulta essere assolutamente inesatto. In maniera ancora più netta e marcata oggi; all’indomani della crisi finanziaria internazionaleche ha colpito in maniera forte soprattutto il mercato immobiliare”. In data 5 luglio 2016, l’Agenzia delle Entrate –[OSCURATO:PERSONA] di Campobasso- notificava alla società l’avviso di accertamento catastale n. CB0070369/2016, mediante il quale accertava la rendita catastale del complesso immobiliare in misura superiore a quella proposta dalla contribuente con la Docfa del 2015; disattendendo l’approccio di “costo” utilizzato da F.G. [OSCURATO:PERSONA], in quanto riteneva “del tutto contraddittorio dichiarare da un lato la natura speciale del complesso immobiliare ad uso commerciale, sia da un punto di vista dimensionale che strutturale, e dall’altro giustificare la riduzione di valore apportata con l’utilizzo di tabelle e coefficienti utilizzabili esclusivamente per beni di natura ordinaria destinati ad un uso diametralmente opposto” (cioè, il “costo di produzione al mq. per edifici di civile abitazione” di cui alla L. n. 392/1978). Nello specifico, l’Ufficio rettificava i) il valore unitario dei locali commerciali del complesso immobiliare (stabilito dalla Società in euro 388/mq) e ii) l’estensione delle aree esterne di pertinenza. La società indicata in epigrafe proponeva ricorso ai giudici di prossimità per l’annullamento dell’avviso di accertamento catastale, deducendo: -la nullità dell’atto impugnato per violazione ed errata applicazione del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, e del d.P.R. n. 1142/1949, non avendo l’Ufficio considerato che l’approccio di “costo” utilizzato dalla Società per determinare la rendita catastale era perfettamente coerente con le suddette norme, come, oltretutto, evidenziato dalla perizia giurata di stima prodotta in tale sede; - l’illegittimità dell’atto per difetto di motivazione, in quanto l’Ufficio si era limitato a modificare i valori proposti dalla Società nella dichiarazione Docfa, senza adeguatamente enunciare le ragioni alla base di siffatte variazioni; - la violazione del principio del contraddittorio, dal momento che non era stato promosso alcun confronto con la società interessata, pur trattandosi di valutazioni tecniche complesse che richiedevano l’acquisizione di maggiori informazioni. Avverso la decisione della Commissione tributaria di Campobasso che respingeva il ricorso, interponeva gravame la società. A fondamento del decisum, e per quel che qui rileva, il giudice di appello nel confermare la decisione di primo grado, ha considerato che: …. l'Ufficio, e con esso il primo Giudice, hanno fatto buon governo dei principi affermati dalla giurisprudenza in quanto la relazione di stima presente agli atti, proveniente dai tecnici dell'Ufficio, appare adeguatamente ed esaustivamente motivata al fine di dare conto delle rettifiche di rendita, legate sostanzialmente alla valutazione delle aree scoperte a servizio del centro commerciale, destinate a parcheggi, e che nella DOCFA non erano state considerate. La relazione, peraltro corredata anche da documentazione fotografica, appare esaustiva sia nel dare conto dell'attività di rilievo effettuata, e sia delle valutazioni estimative conseguenti alla stessa, tali da rendere attendibile la nuova stima. Con la conseguenza che non soltanto l'Ufficio ha applicato il sistema della stima diretta, ma ha tenuto conto di tutti gli elementi che concorrono a determinare il valore economico del bene, anche ai fini della sua utilizzazione produttiva, dando adeguata motivazione della rettifica, tale da apparire adeguata alla verifica giudiziaria. Ne consegue che, complessivamente, né la sentenza impugnata né l'atto impugnato in primo grado appaiono affetti dai vizi indicati dalla società appellante e, pertanto, sia l'una che l'altro debbono essere confermati, con rigetto dell'appello». Contro detta pronuncia la contribuente propone ricorso per la sua cassazione, affidato a due motivi. L’Agenzia delle Entrate ha depositato nota ex art. 370 cod.proc.civ. per partecipare all’udienza. Soltanto in data 14 giugno 2024 l’Agenzia ha depositato controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. Preliminarmente occorre dare atto dell'inammissibilità del controricorso perché depositato solo in data 14 giugno 2024, oltre il termine di cui all'art. 370 cod. proc. civ., in vigore sino al 31 dicembre 2022, decorrente dalla notificazione del ricorso avvenuta in data 14 ottobre 2021. 2. Il primo tempestivo atto depositato dall’Agenzia è invece un atto ai soli fini della partecipazione all’udienza. Inoltre, sebbene il «mero controricorso» abbia una struttura semplice, consistendo in una risposta al ricorso principale, non si deve sottovalutarne la funzione, che non consiste nella mera “partecipazione al giudizio” della parte intimata, dovendo esso comunque contenere i contro-motivi in iure rispetto ai motivi di impugnazione formulati dal ricorrente. Per tale ragione questa Corte ha dichiarato l’inammissibilità di un atto denominato “atto di costituzione”, siccome ritenuto non qualificabile come controricorso, sostanziandosi il relativo contenuto nella semplice dichiarazione di costituirsi in giudizio al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussione della causa ai sensi dell’art. 370 cod.proc.civ., primo comma (v. Cass. 10/04/2019, n.9983; Cass., 06/03/2019, n. 6550). 2.Il primo motivo di ricorso è così rubricato motivazione meramente apparente, in violazione degli artt. 36, comma 2, numero 4 e 61 del d.lgs. n. 546/1992, degli artt. 112, 132, secondo comma, numero 4, e 118 disp. att. cod.proc.civ., in combinato disposto con l’art. 1, comma 2, del medesimo d.lgs; violazione dei principi generali sulla motivazione dei provvedimenti giurisdizionali sanciti dall’art. 111, commi 5 e 7, Cost. (art. 360, primo comma, n. 4 cod.proc.civ.) . Si assume che il Collegio di appello, nel rigettare nel merito il gravame della Società, da un lato, ha ritenuto “adeguatamente ed esaustivamente motivata” la relazione di stima redatta dall’Ufficio a sostegno della rettifica della rendita catastale dell’immobile di cui trattasi; dall’altro lato, ha respinto le numerose eccezioni dedotte dalla contribuente con motivazioni puramente assertive e tautologiche. In particolare, si afferma che l’Amministrazione finanziaria, diversamente da quanto affermato dalla Regionale, non ha affatto applicato il sistema della stima diretta, che invece, sulla base dell’art. 10 del r.d.l. n. 652/1939 e dall’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949, deve essere utilizzato per determinare la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale; e che nessuna stima comparativa dovrebbe essere eseguita prendendo, come ha fatto l’ufficio, a riferimento soltanto due immobili, tra l’altro selezionati dall’Ufficio in modo del tutto arbitrario, tanto meno quando i rispettivi valori unitari siano –come nel caso di specie– notevolmente diversi tra loro. Si deduce che correttamente è stato adottato con la procedura Docfa il metodo dell’approccio di “costo”, utilizzando quale parametro il valore di produzione di edifici residenziali di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, trattandosi di complesso immobiliare costruito con gli stessi materiali utilizzati per gli edifici residenziali. 2.- Il secondo motivo deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 10 del r.d.l. n. 652/1939, convertito nella legge n. 1249/1939, e degli artt. 15, 28 e 30 del d.P.R. n. 1142/1949 (art. 360, primo comma, n. 3) cod.proc.civ.) , norme che dispongono che la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale si determina con stima diretta. Si osserva che dalla lettura sistematica del Regolamento recato da quest’ultimo decreto, emerge che la suddetta stima può essere effettuata esclusivamente mediante l’utilizzo di uno dei tre approcci ivi previsti: i) l’approccio “reddituale” (art. 15), che consente di determinare la rendita catastale, come illustrato dalla Circolare n. 6/2012 dell’Agenzia del Territorio, “sulla base del più probabile canone di locazione, individuato attraverso un’indagine delmercato locativo, se esistente, riferito alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento ”. La stessa Circolare afferma, poi, che l’approccio in commento può reputarsi corretto laddove esista “un mercato locativo sufficientemente dinamico, taleda consentire, per l’unità immobiliare oggetto di stima, l’individuazione del più probabile canone di locazione (reddito ordinariamente ritraibile) ”; ii) l’approccio di “mercato” (art. 28, comma 1), a mente del quale la determinazione della rendita catastale dell’immobile si effettua sulla base del relativo valore venale, individuato attraverso un’indagine del mercato delle compravendite; iii) l’approccio di costo che consente di determinare la rendita catastale con riferimento al costo di costruzione del fabbricato deprezzato. All’opposto, a dire della ricorrente, l’Ufficio avrebbe adottato il metodo sintetico-comparativo, basandosi sull’analisi di immobili caratterizzati dalla medesima destinazione d’uso, criterio non incluso nei tre sistemi di stima (approccio reddituale, di mercato e di costo) di cui all’art. 30 del d.P.R. n. 1142/1949. Ciò nonostante, i giudici territoriali hanno ritenuto che l’amministrazione finanziaria avesse applicato correttamente il criterio della stima diretta, ancorché l’avviso non recasse alcun riferimento a detto criterio, bensì a quello sintetico-comparativo. A conforto della tesi esposta, la società [OSCURATO:PERSONA] cita la decisione di questa Corte n. 3103/2015, la quale ha escluso che l’ufficio avesse adottato il criterio della stima diretta, laddove aveva fondato la determinazione della rendita catastale sul criterio sintetico-comparativo. 3. La prima censura si rivela infondata. Per costante giurisprudenza la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell'atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975). Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di "motivazione apparente" o di "motivazione perplessa e incomprensibile", allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6"-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5", 13 aprile 2021, n. 9627). 3.1. Nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia insufficiente o incoerente sul piano della logica giuridica, contenendo un'adeguata ed articolata esposizione delle ragioni sottese alla reiezione dell'appello, con particolare riguardo all’adeguatezza motivazionale dell’avviso. Secondo la sentenza impugnata, infatti, che richiama sul punto giurisprudenza di questa Corte, qualora, come nel caso di specie, l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni (Cass. 19.06.2020, n. 12005) . Inoltre, il decidente ha chiarito che l’avviso opposto era adeguatamente motivato con riferimento alle aree scoperte - non dichiarate dalla società – poste al servizio del centro commerciale e destinate a parcheggio, nonché con riferimento al criterio della stima diretta applicata, dando conto dei rilievi effettuati, corredati da documentazione fotografica, e degli elementi che concorrono a determinare la nuova rendita catastale. 3.2. La sentenza illustra esaustivamente tutto lo svolgimento del processo e sviluppa compiutamente un percorso logico, individuando in modo chiaro la ratio decidendi; ne deriva che il decisumsoddisfa in maniera più che esaustiva il canone del minimo costituzionale. 4. La seconda censura è inammissibile, ancor prima che infondata. Per vero, nel denunciare la violazione delle norme rubricate, la società afferma che erroneamente i giudici territoriali hanno ritenuto che l’Ufficio avesse adottato il procedimento estimativo diretto, ancorché l’avviso recasse la dicitura criterio sintetico- comparativo , non annoverato tra i tre criteri estimativi di cui alla normativa citata in rubrica. 4.1.In altri termini, la società denuncia un travisamento della prova, nel suo «contenuto oggettivo»; il travisamento della prova in senso proprio, è un travisamento ancipite, al quale possono ricondursi sia il momento percettivo del dato probatorio nella sua oggettività, sia il momento dell’individuazione delle informazioni probatorie che dal dato probatorio, considerato nella sua oggettività, possono per inferenza logica desumersi. Ebbene, per un verso, il momento percettivo del dato probatorio nella sua oggettività è per sua natura destinato ad essere controllato attraverso lo strumento della revocazione; per altro verso il momento dell’individuazione delle informazioni probatorie che dal dato probatorio possono desumersi appartiene al sindacato del giudice di merito, ed è per questo sottratto al giudizio di legittimità, a condizione, beninteso, che il giudice di merito si sia in proposito speso in una motivazione eccedente la soglia del «minimo costituzionale. 4.2. Come recentemente chiarito dalle S.U. 5 marzo 2024, n. 5792 il controllo dell’attività del giudice di merito, nel momento percettivo del dato probatorio nella sua oggettività è, come si diceva, affidato alla revocazione. Secondo l’articolo 395, n. 4, cod.proc.civ.: «Le sentenze pronunciate in grado d'appello o in unico grado possono essere impugnate per revocazione: … se la sentenza è l'effetto di un errore di fatto risultante dagli atti o documenti della causa. Vi è questo errore quando la decisione è fondata sulla supposizione di un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa, oppure quando è supposta l'inesistenza di un fatto la cui verità è positivamente stabilita, e tanto nell'uno quanto nell'altro caso se il fatto non costituì un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare». 4.3. Ebbene, nel caso sub iudice, l ’applicazione della stima diretta ad opera dell’ufficio ha costituito un punto controverso sul quale il provvedimento si è pronunciato (cfr. svolgimento del giudizio della sentenza impugnata). È quindi esclusa la rilevanza dell’errore, che per ciò stesso cessa di essere un errore revocatorio ed assume i caratteri dell’errore di giudizio, atteso che sul fatto il giudice si è pronunciato - affermando che la relazione di stima allegata all’avviso era conforme ai principi che sottendono la rettifica catastale… l’Ufficio ha applicato il criterio della stima diretta tenuto conto di tutti gli elementi che concorrono a determinare il valore economico del bene - giacché l’errore percettivo è intrinsecamente incompatibile con il giudizio. In detta ipotesi, la deducibilità in Cassazione del vizio di c.d. «travisamento della prova», laddove, come nella concreta fattispecie, la decisione non risulta a che vedere con la predicata dispercezione - in quanto il travisamento riflette la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti - è consentita, in presenza del dedotto errore valutativo in ordine alla riconducibilità del criterio sintetico- estimativo (che ad avviso della società risulterebbe indicato nell’avviso impugnato) al novero dei criteri di stima individuati dalla normativa di settore, in concorso dei presupposti di legge, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, nn. 4 e 5, cod.proc.civ., a seconda si tratti di fatto processuale o sostanziale»( S.U. cit.) 4.4. Occorre allora limitarsi a constatare, per i fini del rigetto del motivo - non proposto né ai sensi del n. 4) né ai sensi del n.5) dell’art. 360, primo comma, cod.proc.civ., bensì ex art. 360, primo comma, n. 3), cod.proc.civ. - che il Collegio d’appello ha sostenuto la propria decisione con motivazione rispettosa del parametro del «minimo costituzionale» giungendo ad affermare che il criterio adottato dall’ufficio per la determinazione della rendita catastale era riconducibile alla cd. stima diretta, argomentando in relazione alle specifiche deduzioni e censure, dando rilievo decisivo alla relazione di stima allegata all’avviso opposto. D’altronde, proprio nella sentenza citata in ricorso dalla società (Cass. n. 3103/15) si legge che Con i diversi motivi articolati in ricorso la ricorrente censura la sentenza gravata, sotto vari profili, sostanzialmente perché nella stessa si affermerebbe che l'Ufficio avrebbe effettuato la stima diretta degli immobili in questione, nonostante che tanto gli atti impositivi quanto gli atti difensivi dell'Ufficio facciano riferimento non alla stima diretta ma alla stima con metodo sintetico comparativo. Se tale effettivamente fosse il dictum della sentenza gravata, le censure con le quali la ricorrente lamenta la violazione delle norme che impongono la stima diretta degli immobili in categoria D1 risulterebbero inammissibili, perché non pertinenti alla ratio decidendi , che risiederebbe non nella negazione in diritto della necessità della stima diretta, ma nell'accertamento in fatto dell'intervenuta effettuazione di tale stima . 5.In ogni caso, dalla motivazione della decisione gravata e dalla lettura del ricorso per cassazione – in cui peraltro sono trascritti passi salienti dell’avviso opposto - risulta distintamente che l’Ufficio ha proceduto alla stima diretta avvalendosi del procedimento indiretto dei fabbricati, inferendo i valori unitari dai “valori riferibili agli immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore”, escludendo ovviamente i valori degli edifici residenziali di cui alla legge 392/1978 applicati dalla società. Il riferimento al costo base di produzione per i fabbricati ad uso abitativo - criterio adottato dalla ricorrente con il procedimento Docfa - venne assunto dal legislatore come criterio del valore convenzionale nella determinazione dell’equo canone per unità immobiliari ad uso abitativo appartenenti alle categorie A 1 a A/11, criterio irriferibile agli immobili classificati in categoria A/8, A/9, A/10:s i tratta, com’è evidente, di parametro legale non pertinente rispetto alle caratteristiche dell’immobile de quo, non paragonabile a beni di natura ordinaria. 5.1.Occorre premettere che con il r.d.l. n. 652 del 1939, convertito con legge n. 1249 del 1939 e, successivamente, con d.P.R. n. 1142 del 1949 si è disciplinato il [OSCURATO:PERSONA] edilizio urbano e si sono distinti i fabbricati in due raggruppamenti: quello degli immobili a destinazione ordinaria e quello degli immobili a destinazione speciale o particolare; per il primo gruppo si procede con l’attribuzione di categoria e classe, per il secondo non si esegue detta classificazione, ma si procede mediante stima diretta come dispone l’art. 10 cit. Secondo quanto prescritto dall'art. 10 del r.d.l. n. 652 del 1939, conv. dalla legge n. 1249 del 1939: la rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità. Egualmente si procede per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppabili in categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche . 5.2.In particolare, in base all'art. 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949 (Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano): Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità . 5.3.In caso di classamento di immobili con destinazione speciale (come nel caso in esame, con immobile iscritto in cat. D/8), l'attribuzione della rendita catastale realizzata in seguito alla cd. procedura DOCFA è quindi determinata, ex art. 10, r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in l. n. 1249 del 1939, con stima diretta per ogni singola unità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto, ossia attraverso un calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile ovvero dal costo di ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale (cfr. Cass. n. 7854 del 16/04/2020). 5.4.In particolare, ai sensi del d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28, deve distinguersi, nell'àmbito del procedimento indiretto di stima, una volta che sia escluso, così come nella fattispecie, il procedimento di stima (cd. diretto) incentrato sul reddito lordo ordinario ritraibile dal canone di locazione, la valutazione del capitale fondiario incentrata sul valore venaledell'unità immobiliare (di regola secondo il relativo mercato delle compravendite; art. 28, c. 1, cit.) da quella che fa riferimento al costo di ricostruzione (art. 28, c. 2, cit.), qui rilevando (anche) «un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari» (cd. deprezzamento; cfr. Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888). 5.5.Ai sensi del citato art. 28, comma 1, «Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all'epoca censuaria stabilita», che «si determina, di regola, tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe»; quindi, secondo tale procedimento, il valore si determina secondo i prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe, mediante l'utilizzazione di dati ed elementi fattuali offerti dalla peculiarità delle specie, i quali possono essere diversi caso a caso, valutando economicamente tutti gli elementi che lo compongono, costituendo la sommatoria di più elementi, e le caratteristiche oggettive estrinseche ed intrinseche dell'immobile. Solo in mancanza di tali elementi può trovare applicazione il cd. procedimento indiretto per approccio di costo di cui al comma 2, secondo cui si ha riguardo al "costo di ricostruzione" effettuato sommando al valore delle aree di sedime il costo di costruzione all'epoca presa in considerazione, diminuito in relazione alla obsolescenza dei fabbricati, aldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, ed al ciclo di vita tecnico-funzionale (sugli immobili a destinazione speciale o particolare; cfr. Cass. 4 aprile 2024, n. 9109; Cass., Sez. 5, n. 7854/2020; Cass., 22 maggio 2019, n. 13778; Cass., 15 marzo 2019, n. 7377; Cass., 22 gennaio 2018, n. 1476; Cass., 16 gennaio 2018, n. 888). 5.6. [OSCURATO:PERSONA] n. 6/2012 dell’Agenzia delle Entrate, Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione "stima diretta" si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con "procedimento diretto" o con "procedimento indiretto" . Con riferimento al caso in esame, contrariamente a quanto dedotto nel secondo motivo di ricorso, si evince dai passi dell’avviso e della relazione di stima riportati in ricorso che l’Ufficio, a seguito di sopralluogo, ha proceduto alla stima diretta (con procedimento indiretto) del centro commerciale, facendo puntuale applicazione dell’art. 28 cit. in quanto ne ha individuato il valore commerciale ai sensi del comma 1 (valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile) e ne ha correttamente stimato il valore, utilizzando come parametro di riferimento, “ anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore”, i “ valori riferibili agli immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche ” , in quanto caratterizzati da destinazioni assimilabili a quello in oggetto, quale il centro commerciale “Nicom”, ubicato in zona suburbana e il centro “[OSCURATO:PERSONA]”, situato in zona periferica e precisamente decritti nella loro tipologia costruttiva appunto all’interno della relazione di stima allegata all’avviso. 5.7. Nell’effettuare tale stima, essendo il bene, per le peculiarità del compendio immobiliare, suscettibile di una valutazione come bene commerciabile, sono stati correttamente utilizzati i dati concernenti i suindicati centri commerciali assunti come parametro di riferimento. Sono state, quindi, individuate le caratteristiche del compendio immobiliare, come ha chiarito ancora Cass. n. 3103/15 citata in ricorso, in cui si legge che la stima diretta è una stima che postula l'individuazione delle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare oggetto di classamento, presupponendo, come questa Corte ha chiarito con la sentenza 22886/06, l'utilizzazione di dati ed elementi fattuali offerti dalla peculiarità della specie , nell’ambito della quale può essere impiegato il metodo di stima sintetico comparativo (che, di per se stesso, altro non significa che desumere il valore di un immobile da quello di immobili similari per destinazione, ubicazione, tipologia, condizioni manutentive etc.) . 6.La divergenza di stima rispetto al valore proposto dalla contribuente risulta dunque imputabile non all’applicazione di un criterio legale illegittimo, come predicato dalla contribuente, bensì all'adozione dei canoni legali di valutazione economica, discendente dalla corretta metodologia estimativa del procedimento indiretto disciplinato dal cit. art. 28; al contrario la stima, utilizzato dalla contribuente, con procedimento indiretto (approccio di costo) di cui al secondo comma dell’art. 28 cit. risulta illegittimo: sia perché criterio residuale rispetto a quello indicato dal comma 1 dell’art. 28 cit., non applicabile alla presente fattispecie in assenza dei presupposti di legge, sia perché fondato su valori indicati nella legge cd. equo canone per i beni destinati ad abitazione ed inquadrati in categorie diverse da quella denominata D/8 e dunque caratterizzati da diversa destinazione. 7.In definitiva, il ricorso deve essere respinto. Non si dà luogo alla liquidazione delle spese, in assenza di attività difensiva svolta dall’Ufficio. P.Q.M. [OSCURATO:PERSONA] il rico