Cassazione n. 12025/2026

io diLeasing e [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del procuratore speciale Federico DiMarco, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], domiciliata exlege come da indirizzo pec indicato, per procura su foglio separato allegatoal ricorso,- ricorrente -contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], domiciliato exlege come da indirizzo pec indicato, per procura su foglio separato allegatoal controricorso,- controricorrente -nonché contro[OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,Pag. 1 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026- intimata -per la cassazione della sentenza n. 4397/2023 della CORTE d'APPELLO diNapoli pubblicata il 17.10.2023;udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 24.10.2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] PROCESSO1. Con atto notificato il 16.10.2014 [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva in giudizio,dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]. - Leasing e(in seguito indicato come il FALLIMENTO).Deduceva l’attrice che il [OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva stipulato con atto pubblicoun contratto di trasferimento immobiliare in leasing, in qualità diutilizzatrice, del bene venduto dalla [OSCURATO:SOCIETA]. allora in bonis,costituito da porzione di un capannone industriale, non frazionato, sito inTorre Annunziata, in via Solferino, individuato come fg. 15, p.lla 1399 sub12, acquistato dalla [OSCURATO:SOCIETA]., che glielo concedeva in godimento.L’attrice, tuttavia, non aveva mai conseguito il godimentodell’immobile, pur pagandone i canoni (pari euro 314.295,26 al momentodella proposizione del giudizio), poiché mancavano le dovuteautorizzazioni amministrative. In particolare, la venditrice avevadepositato presso il competente ufficio comunale solo due D.I.A. pervariazione della distribuzione interna dei locali senza alcun frazionamento(rispettivamente n. 25346/06 del 9.8.2006 e n. 36184 del 6.12.2006),risultato che poteva essere raggiunto solo con un permesso di costruire.Il Comune di [OSCURATO:PERSONA] in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] aveva rigettato ladomanda di permesso di costruire avanzata dalla venditrice il 7.2.2007.L’amministrazione comunale il 10.8.2010 accertava l’abusività delfrazionamento «informale» dell’originario immobile in dodici porzioni ePag. 2 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026ordinava la demolizione delle ripartizioni illegittime, nonché il rispristinodello stato dei luoghi, a cui seguiva anche la denuncia all’A.G. e ilprocedimento penale R.G.N.R. n. 8875/2010, con sequestro di alcunefrazioni, ma non quella oggetto di causa, che, tuttavia, restava priva diservizi, tramezzature interne e, dunque, inservibile.Tanto premesso, assumendo la contrarietà con gli artt. 17 e 40legge n. 47/1985, l’attrice chiedeva la dichiarazione di nullità del contrattodel 6.4.2007 e la condanna di [OSCURATO:SOCIETA]. alla restituzione dei canonipercepiti pari ad euro 314.295,26. In via subordinata, [OSCURATO:SOCIETA]chiedeva l’annullamento del contratto per errore essenziale e larestituzione di quanto corrisposto e, in via gradata, rispetto alle dueprecedenti domande, per essere l’immobile gravato da oneri e diritti exart. 1489 cod. civ. o affetto da vizi ex art. 1490 cod. civ., la risoluzione delcontratto e la restituzione del versato da parte della [OSCURATO:SOCIETA]., oltre ilrisarcimento del danno incluse le spese notarili e per mediazione.[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. (in avanti indicata come [OSCURATO:SOCIETA].), qualeincorporante di [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]., a sua voltaincorporante di [OSCURATO:SOCIETA]., si costituiva e resisteva alle domandesvolte. Deduceva di aver acquistato l’immobile su incarico dell’utilizzatoreal solo fine di finanziarlo, sicché non sarebbe stata tenuta a rispondere deivizi del bene che quest’ultimo aveva selezionato. In particolare, nellaclausola 3 del contratto era stato indicato che [OSCURATO:SOCIETA]. aveva accertatola regolarità della costruzione e, pertanto, in presenza di vizi emersisuccessivamente, di essi avrebbero dovuto rispondere il fornitore el’utilizzatore per autoresponsabilità. Aggiungeva la concedente che Lisiscos.r.l. con atto del 30.12.2006 aveva stipulato un preliminare di vendita delbene, nel quale si riferiva, tra le altre, che sarebbe stato necessarioprocedere al frazionamento del capannone da parte della venditrice, inassenza del quale qualsiasi opera sarebbe risultata abusiva.Pag. 3 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026La convenuta in via riconvenzionale chiedeva, accertata la validitàdel contratto di vendita e di leasing, il pagamento di quanto dovuto inbase al contratto dall’attrice, mentre, per il caso contrario, quest’ultima eil FALLIMENTO sarebbero stati tenuti alla restituzione del prezzo dellavendita di euro 470.000, da maggiorare per interessi e rivalutazione, oltreal risarcimento del danno da perdita del profitto. In via gradata, a titolo diresponsabilità extracontrattuale, in caso di risoluzione, nullità,annullabilità del contratto, l’accertamento della responsabilità dell’attriceper averla indotta all’acquisto del bene.Con sentenza pubblicata il 26.7.2008 il Tribunale di Napoli, nellacontumacia del FALLIMENTO, dichiarava la nullità del contratto del6.4.2007 per la mancata indicazione in esso del permesso di costruire econdannava [OSCURATO:SOCIETA]. alla restituzione dei canoni per euro 314.295,26,oltre gli interessi dalla costituzione in mora; dichiarava assorbite ledomande di annullamento e risoluzione del contratto, nonchél’improcedibilità delle domande svolte nei confronti del FALLIMENTO.2. La Corte d’Appello di Napoli, dinanzi alla quale si costituiva ilproposto da [OSCURATO:SOCIETA]., gravandola delle spese del grado in favore degliappellati.Per quanto ancora di rilievo ai fini del presente giudizio, la Corted’appello confermava la decisione resa dal Tribunale di propagazione dellanullità del contratto di vendita al contratto di leasing, stante lo strettocollegamento funzionale tra le due operazioni negoziali: la vendita erastata fatta proprio al fine di attribuire il bene in godimento in favoredell’utilizzatore. Aggiungeva la corte che, anche a non voler seguire la tesidella propagazione della nullità della vendita al collegato contratto dileasing, quest’ultimo, per l’oggetto e la causa era nullo in quantoimplicante “la concessione con opzione di acquisto di un bene abusivo, inquanto non regolarmente frazionato”.Pag. 4 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026Notava ancora la corte partenopea che la nullità dei contratticollegati era radicalmente incompatibile con la speculare domanda didichiarazione di validità del contratto di leasing, mentre non era pertinenteil richiamo a Cass., Sez. Un., 19785/2015 in tema di responsabilità pervizi. Quanto alla domanda di manleva esercitata dal concedente per larestituzione del prezzo della vendita, la corte escludeva che il Tribunalefosse incorso in omessa pronuncia, per aver dichiarato l’improcedibilità neiconfronti del FALLIMENTO (pronuncia non impugnata). Quanto allaposizione di [OSCURATO:SOCIETA]., esclusa la sua legittimazione passiva rispetto allarestituzione del prezzo, la domanda di risarcimento del danno erainfondata, poiché anche [OSCURATO:SOCIETA]. in base all’art. 6 del contratto eraedotta a proposito della condizione edilizia/amministrativa del bene al paridell’utilizzatore e la sua eventuale negligenza non avrebbe paralizzato lapretesa quanto ai canoni, poiché basata sul venire meno ex tunc del titolodella prestazione, tanto più che non vi era mai stato l’uso del bene e,quindi, non ricorrevano neanche i presupposti per l’equo compenso.3. Per la cassazione della sentenza della Corte la società [OSCURATO:SOCIETA].,propone ora ricorso per cassazione, affidato a due motivi.Resiste con controricorso e memoria il Fallimento.L’altra intimata non ha svolto attività difensiva.La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, aisensi dell'art.380-bis.1. cod. proc. civ..RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma primo, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione degliartt. 1362, 1321, 1322, 1325, 1343 e 1345 cod. civ., erronea definizionedella struttura e causa del leasing finanziario ed erronea applicazione dellarelativa disciplina per difformità da Cass., Sez. Un. n. 19785/2015.La ricorrente lamenta che la Corte d’appello nell’interpretazione delcontratto di leasing ha tenuto conto solo della posizione dell’utilizzatore,tralasciando del tutto quella del fornitore e del concedente, i cui interessiPag. 5 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026sono, rispettivamente, vendere il bene e condurre in porto una operazionedi finanziamento. Erroneamente, perché in contrasto con l’applicazionefatta dal diritto vivente, nella sentenza impugnata è stato ritenuto che ilcollegamento tra i due contratti possa determinare l’estensione dellanullità del contratto di vendita a quello di leasing.Per contro, sulla base di Cass., Sez. Un., 19785/2015, ilcollegamento tra vendita e leasing è di tipo economico-funzionale e non insenso tecnico-giuridico, sì che la patologia dell’uno non ricadeautomaticamente sull’altro, perché mancante il «nesso soggettivo», «ossial’intenzione delle parti di collegare i vari negozi in uno scopo comune». Atale insegnamento la Corte d’appello non si è uniformata.1.1. Il motivo è inammissibile.Preliminarmente, mette conto rilevare come la statuizione sullanullità del contratto di vendita del 6.4.2007 sia coperta da giudicato inquanto non oggetto di impugnazione in sede di appello, osservando, perquanto occorra, che in ogni caso l’utilizzatore era legittimato allaproposizione dell’azione di nullità ex art. 1421 cod. civ. (v. Cass., sez. III,14 ottobre 2021, n. 28024), per essere quella prevista dall’art. 46 deld.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 unanullità testuale ex art. 1418, comma terzo, cod. civ. (v. Cass., sez. Un.,22 marzo 2019, n. 8230).La corte d’appello, nel pervenire alla conferma della decisioneimpugnata a proposito della propagazione della nullità dal contratto divendita a quello di leasing, ha affermato: “A tal fine, va detto che ilrichiamo da parte del giudice di primo grado, alla pronuncia a SSUU dellaCassazione n. 19785/2015, è stato fatto proprio al fine di evidenziare chenel contratto di leasing, la giurisprudenza di legittimità individuaun’operazione complessa, formata da due negozi collegati, avvinti da unvincolo funzionale, posto che il contratto di fornitura (o vendita) ha lafunzione di mezzo per l’esecuzione di quello di leasing, come in genere simanifesta da specifici indici ermeneutici, quali la struttura delPag. 6 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026procedimento di formazione negoziale, la sussunzione nella fornitura dielementi individuati insieme dal fornitore e dall’utilizzatore, l’indicazione inciascun contratto che esso trovi causa nell’altro, e la consegnadirettamente all’utilizzatore. Peraltro, nella fattispecie concreta, lainterdipendenza è evidente, sussistendo una pluralità di indiciinoppugnabili … Consegue all’applicazione dei principi di diritto, sopraindicati, la estensione della patologia della nullità accertata nel contratto ditrasferimento immobiliare - in virtù dell’abusività del bene come descrittadal giudice di primo grado - anche alla locazione finanziaria” (pagina 11 dariga 5 a riga 25).A tale prima ratio la corte d’appello ne ha aggiunta una seconda, làdove ha enunciato che: “Peraltro non può sfuggire che pur non volendocondividere la ricostruzione fatta dal giudice di primo grado sullatrasmissibilità della nullità al negozio collegato, non è chi non veda cheanche l’oggetto e la causa del contratto di leasing, riguardano laconcessione con opzione di acquisto di un bene abusivo, in quanto nonregolarmente frazionato, è anche di per sé, per detta ragione, nulla”.Di questa seconda ratio decidendi, ugualmente in grado di sostenerela decisione, la ricorrente se n’è disinteressata. Trova, pertanto,applicazione il consolidato principio di diritto secondo cui qualora lasentenza del giudice di merito si fondi su più ragioni autonome, ciascunadelle quali logicamente e giuridicamente idonea a sorreggere la decisione,è sufficiente che anche una sola delle rationes decidendi su cui si fonda ladecisione impugnata non abbia formato oggetto di idonea censura (ovverosia stata respinta) perché il ricorso (o il motivo di impugnazione avverso ilsingolo capo di essa) debba essere rigettato nella sua interezza (v. Cass.,Sez. Un., 8 agosto 2005, n. 16602, e, conformemente, Cass., sez. III, 27dicembre 2016, n. 27015; Cass., sez. I, 14 agosto 2020, n. 17182).Non già per carenza di interesse, come pure si è da questa Cortesovente affermato (v. Cass., sez. lav., 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass.,sez. I, 12 ottobre 2007, n. 21431; Cass., sez. I, 18 settembre 2006, n.Pag. 7 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/202620118; Cass., sez. III, 24 maggio 2006, n. 12372; Cass., Sez. Un.,16602/2005, cit.), quanto bensì per essersi formato il giudicato in ordinealla ratio decidendi non censurata (v. Cass., sez. III, 6 luglio 2020, n.13880; Cass., sez. III, 13 ottobre 2017, n. 24076; Cass., 27015/2015,cit.; Cass., sez. III, 22 settembre 2011, n. 19254, Cass., sez. I, 11gennaio 2007, n. 1658; Cass., sez. III, 13 luglio 2005, n. 14740).2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360,comma primo, n. 3, cod. proc. civ., “violazione del «minimocostituzionale» richiesto dall'art. 111, comma 6, cost., che si convert[e] inviolazione dell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e 118 individuabile nelleipotesi di «mancanza della motivazione quale requisito essenziale delprovvedimento giurisdizionale», di «motivazione apparente», di«manifesta ed irriducibile contraddittorietà» e di «motivazione perplessaod incomprensibile»".La ricorrente si duole che la sentenza impugnata è affetta da totalecarenza di motivazione con riferimento sia alle ragioni alla base dellaconferma della condanna alla restituzione dei canoni, sia al mancatoesame delle domande riconvenzionali svolte. Domande riconvenzionali ilcui accoglimento si imponeva sulla base di quanto statuito dalle SezioniUnite n. 19785/2015.La corte nel confermare la condanna alla restituzione dei canoni(pagina 14, quarto capoverso) ha ribadito l’erronea affermazionedell’automatismo caducatorio “per collegarvi quello … restitutorio, che,dunque, nulla avrebbe a che vedere con il titolo risarcitorio”. La cortepartenopea, inoltre, è incorsa in una motivazione perplessa econtraddittoria, in contrasto con la pronuncia delle Sezioni Unite, chehanno riferito al piano risarcitorio la tutela dell’utilizzatore.Il giudice di secondo grado, inoltre, aveva travisato quanto detto insede di appello a proposito della non spettanza all’utilizzatore delladomanda di restituzione dei canoni, intendendola, erroneamente, comeriferita alla domanda di nullità della vendita.Pag. 8 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/20262.1. Il motivo è inammissibile.La ricorrente evoca impropriamente l’art. 360, comma primo, n. 3,cod. proc. civ., ma, data l’indicazione in intestazione della violazionedell’art. 132, comma secondo, n. 4, cod. proc. civ., denuncia un vizio dellamotivazione implicante un error in iudicando. Senonché, il vizio non èstato correttamente articolato, mancandone i presupposti, posto che essoricorre solo in casi estremi, ovvero quando la motivazione manchi del tuttoo sia totalmente inintelligibile.Infatti, è denunciabile con ricorso per cassazione solo l'anomaliamotivazionale che si tramuti in violazione di legge costituzionalmenterilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé,purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescinderedal confronto con le risultanze processuali; tale anomalia si esauriscenella «mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico»,nella «motivazione apparente», nel «contrasto irriducibile traaffermazioni inconciliabili» e nella «motivazione perplessa edobiettivamente incomprensibile», esclusa qualunque rilevanza delsemplice difetto di «sufficienza» della motivazione»” (cfr. Cass., Sez.Un., 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054; Cass., sez. III, 20 novembre 2015,n. 23828: Cass., sez. III, 12 ottobre 2017, n. 23940; Cass., sez. 6-III, 25settembre 2018, n. 22598; Cass. sez. I, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass.,sez. I, 3 marzo 2022, n. 7090).2.2. Nel caso di specie, non ricorre alcuno degli indicati vizi motivazionali,poiché la Corte d’appello ha esplicato le ragioni che l’hanno indotta aconfermare la condanna della ricorrente alla restituzione dei canoni, tantosulla base delle due rationes decidendi illustrate in occasione delloscrutinio del primo motivo, quanto a ritenere incompatibile conl’accertamento della nullità dei contratti collegati di trasferimentoimmobiliare e di leasing “la domanda di declaratoria di validità deicontratti, o meglio del contratto di leasing, con efficacia delle obbligazioniin esse contenute, in particolare il pagamento dei canoni. Né tanto menoPag. 9 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026può essere lamentata l’omessa pronuncia del giudice di primo grado sullastessa, essendo logico che l’accertamento della nullità dei due contratticollegati, esclude la possibile declaratoria di validità del secondo,determinando l’assorbimento dell’esame della relativa richiesta” (pagina12, da riga 23 a riga 28).La Corte d’appello, inoltre, ha poi motivato in ordine alla domanda dimanleva da parte dell’utilizzatore, su cui poggiavano le domande rivoltealla curatela e alla [OSCURATO:SOCIETA]., “e su cui si lamenta l’omessa pronuncia direstituzione del prezzo versato di euro 470.000 e di risarcimento deldanno, consistente nel perso profitto”.Tralasciando il profilo dell’improcedibilità della domanda svolta neiconfronti della procedura fallimentare, non oggetto di impugnazione insede di appello, la corte partenopea ha osservato che l’utilizzatore non eralegittimato passivamente rispetto alla pretesa restituzione del prezzo eche la domanda risarcitoria era infondata: “considerato che la letturadell’art. 6 del contratto di trasferimento immobiliare, contenente laindicazione anche delle condizioni amministrative edilizie del beneimmobile, se ne desume che anche [OSCURATO:SOCIETA], erapienamente edotta della situazione dello stesso, di tal che la sua posizioneè pienamente parificata a quella dell’utilizzatrice che lo aveva scelto. Èproprio la logica dell’invocato art. 1227 c.c., ad escludere, quindi, unrisarcimento della [OSCURATO:SOCIETA] in suo favore, avendo le medesime informazionidi quest’ultima e dunque la possibilità di valutare la prudenza dell’affare”.La corte poi ha aggiunto “Né peraltro l’argomento della negligenza oimprudenza dell’utilizzatore, può incidere sull’accoglimento della domandadi restituzione dei canoni in suo favore, positivamente accolta, prevista alcapo due della sentenza impugnata, e sulla cui modifica anche si incentrail secondo motivo di gravame, in quanto questa non è frutto di unarichiesta risarcitoria dell’utilizzatore, ma mera richiesta restitutoria,conseguente alla dichiarazione di nullità, estesa al rapporto di leasing,operante ex tunc, e dunque idonea a privare di sostegno causale ogniPag. 10 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026dazione effettuata. Ed infatti a pag 9, il giudice del primo grado, haaffermato: “dalla statuizione di nullità anche di tale contratto derival’obbligo della [OSCURATO:SOCIETA]. di restituzione dei canoni percepiti” (pagina 13,da riga 18 a riga 32).La Corte d’appello, da ultimo, ha evidenziato come la restituzionedei canoni sia stata affermata “anche in esito alla sola risoluzione” delcontratto di leasing, salvo un equo compenso per l’uso, neppureprospettabile nella vicenda esaminata perché “non vi è mai stato uso delbene”.2.3. La ricorrente, come già detto, ha prospettato il vizio di motivazioneben al di là dei limiti del consentito controllo della motivazione e lo hafatto richiamando espressamente, sotto diversa veste, le medesimedoglianze articolate nel primo motivo (v. pagina 19 del ricorso, ultimocapoverso), ossia richiamando il dictum di Cass., Sez. Un., 19875/2015,ma così facendo il vizio risulta mal dedotto, là dove viene fondato suelementi aliunde rispetto alla motivazione della sentenza, così incorrendonuovamente nella violazione di quanto statuito dalle Sezioni Unite (v.8053-8054/2014 cit.).3. All’inammissibilità dei motivi consegue l’inammissibilità del ricorso.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo infavore del Fallimento controricorrente, seguono la soccombenza. P.Q.MLa Corte dichiara il ricorso inammissibile. Condanna la ricorrente al pagamentodelle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 12.200,00(di cui euro 12.000,00 per onorari), oltre a spese generali e accessori di legge,in favore del Fallimento controricorrente.Ai sensi dell'articolo 13, comma 1 quater, d.p.r. 115/2002 dà atto dellasussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente,dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso anorma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Pag. 11 di 12Numero registro generale 25428/2023Numero sezionale 4155/2025Numero di raccolta generale 12025/2026Data pubblicazione 30/04/2026Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione in data 24 ottobre 2025.Il PresidenteDott. [OSCURATO:PERSONA] ScaranoPag. 12 di 12