Cassazione n. 30935/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.884/2021 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Santeramo in Colle, via Paganini n. 12, presso lo studio dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende. -RICORRENTI- contro D'[OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 46, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]. -CONTRORICORRENTE- avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di LECCE, sez. di TARANTO n.180/2020, depositata i l 24/06/2020 . Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/10/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Antonio C onsolo e Teresa A ccetta hanno convenuto in giudizio [OSCURATO:PERSONA]Anzi dinanzi al tribunale di Bari, sostenendo di aver concluso un preliminare di vendita cui era stata apposta la condizione sospensiva, non avveratasi, del rilascio di una domanda concessione in sanatoria, chiedendo in giudizio la dichiarazione di inefficacia del contratto e l'immediato rilascio dell'immobile, oltre al risarcimento del danno per illegittima occupazione a far data dal settembre 1999,per un importo di € 47.600,00, oltre accessori. Il convenuto ha resistito, proponendo riconvenzionale per l'esecuzione specifica del contratto e, in subordine , per il risarcimento del danno per l’inadempimento del preliminare. Il Tribunale ha respinto entrambe le domande. La pronuncia è stata confermata dal giudice distrettuale, secondo cui il contratto non contemplava alcuna condizione sospensiva di efficacia, ponendo in rilievo che il termine per il conseguimento della concessione in sanatoria non era tassativo ma coincideva con quello di stipula dell'atto pubblico di trasferimento, a sua volta non essenziale, essendoancora possibile il rilascio del provvedimento in sanatoria e l’esecuzione del contratto. La cassazione della sentenza è chiesta da Antonio C onsole e da [OSCURATO:PERSONA] con ricorsoin due motivi. [OSCURATO:PERSONA]Anzi ha resistito con controricorso. Le parti hanno illustrato le rispettive difese con memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c.. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli art t. 1457, 1183, 1353 c . c . , 40, comma secondo, della legge 47/1985, e l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Sostengono i ricorrenti che il preliminare di vendita contemplava espressamente la pendenza di un’ istanza di sanatoria e di regolarizzazione urbanistica dell'immobile e che tale previsione integrava una condizione legale o implicita di efficacia , essendo elemento imprescindibile ed essenziale del negozio, non avendo rilievo per escluderne la sussistenza l'accordo integrativo con cui i contraenti avevano rateizzato il prezzo e l'autorizzazione a d eseguire i lavori di ripristino dell'immobile. Si censura la decisione per aver ritenuto non essenziale il termine entro il quale doveva intervenire il rilascio della concessione, asserendo che il termine era posto nell'interesse di entrambe le parti e d era funzionalmente connesso al conseguimento della concessione in sanatoria, avendo anche la controparte chiesto l'esecuzione in forma specifica e il risarcimento del danno a conferma della volontà di non mantenere ulteriormente pendente il contratto preliminare, dovendo la Corte di merito tener conto del lungo lasso di tempo intercorso e considerare ormai inutile l’esecuzione del contratto. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1256, primo comma, c.c., 33 e 40 della legge n . 47 del 1985, 146 , commi secondo e quarto, del decreto legislativo n. 42 del 2004 e l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio, per aver la Corte d’appello ritenuto che la sanatoria fosse ancora possibile benché il Comune avesse comunicato l'impossibilità di edificare immobilein mancanza del nulla-osta sul vincolo paesaggistico ambientale e dell’ adozione del piano di recupero territoriale. 2. I due motivi possono essere esaminati congiuntamente e vanno respinti per le ragioni che seguono. I ricorrenti, promittenti venditori, avevano chiesto di dichiarare l’inefficacia del contratto preliminare per la mancata verificazione di una condizione sospensiva di efficacia del rilascio di un permesso in sanatoria di taluni abusi edilizi, che ritenevano apposta al preliminareper volontà dei contraenti. La sussistenza di detta condizione volontaria è stata motivatamente esclusa dal giudice di merito, in entrambi i gradi di causa, non trovando riscontro testuale nella scrittura , in cui era menzionata solo la presentazione dell’istanza di sanatoria urbanistica e del pagamentodelle rate di oblazione . Nel ricorso si sostiene che il contratto doveva ritenersi comunque subordinato alla condizione legale del rilascio della concessione edilizia o in sanatoria, implicitamente contemplata in tutti i contrattipreliminari avente ad oggetto una costruzione . In disparte la novità della questione, non esaminata in appello, deve obiettarsi che gli artt. 33 e 40 della legge n . 47 del 1985 si applicano solo agli atti di trasferimento aventi ad oggetto costruzioni non ai preliminari, che producono meri effetti obbligatori, e si esauriscono nella menzione degli estremi della concessione o dell’istanza di sanatoria (Cass. 21942/2017; Cass.6685/2019; Cass. 22656/2024), valendo non quali condizioni legali di efficacia ma come requisiti formali di validità, non avendo rilievo l’abusività di carattere sostanziale, ossia la difformità della costruzione rispetto alla concessione o il contrastocon gli strumenti urbanistici(Cass. Su 8230/2019). Il contratto preliminare , anche qua lora manchino le indicazioni richieste dalla legge n. 47/1985, è pienamente valido e produttivo di effetti; l’assenza del permesso a costruire può impedirne solo l’esecuzione ex art. 2932 c.c. e l’emis s ion e della sentenza sostitutiva del contratto non concluso (Cass. 21721/2019; Cass.18043/2020; Cass. 18195/2020). L’efficacia del preliminare può essere condizionata sospensivamente al rilascio di un autorizzazione amministrativa, ma,in tal caso, la condizione è volontaria e ha natura mista (Cass.5976/2024). In conclusione, i ricorrenti non potevano ottenere una pronuncia dichiarativa dell’inefficacia per mancat o avveramento di una condizione sospen s iva , legale o volontaria, cui non era affatto subordinata l’efficacia del preliminare. Dato il contenuto della domanda, basata sull’ infondato presupposto che il contratto fosse ormai inefficace ai sensi d ell’art.1353 c.c., non ha rilievo stabilire la natura d el termine di adempimento del preliminare e se , prima della sua scadenza , dovesse intervenire il rilascio del permesso in sanatoria. Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese processuali. Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M rigetta il ricorso e condanna iricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, pari ad € 5000,00per compensi ed € 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sez