Cassazione n. 02790/2025

Rep. hapronunciato la seguente ORDINANZA sulricorso iscritto al n. 15977/2022 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] , rappresentato e difeso dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:EMAIL]); -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] , rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:EMAIL]); -controricorrente - nonché [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rapp resentante , rappresentata e difesa dall’ a vv. ROSARIOCameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri MAGLIO ( [OSCURATO:EMAIL] ) , domiciliata presso l’a vv. [OSCURATO:PERSONA]([OSCURATO:EMAIL]) ; -controricorrente - e LUCIANOLEPRE; [OSCURATO:PERSONA]; -intimati - avverso la sentenza n. 2149 / 20 2 2 della CORTE D’[OSCURATO:PERSONA],depositata il 25 / 5 /20 2 2 ; udita la relazione della causa sv olta nella camera di consiglio del 10/12/2024dal Consigliere dott. [OSCURATO:PERSONA] DELL’UTRI; ritenutoche, consentenza resa in data 25 / 5 /202 2 , la C orte d’appello di Napoli , perquel che ancora rileva in questa sede, in accoglimento dell’appello propostoda [OSCURATO:PERSONA] e in riforma della decisione di primo grado, tra le restanti statuizioni, ha dichiarato l’avvenuto trasferimento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], dell’unità immobiliare sita in Napoli, via PasqualeStanislao Mancini n. 13, già ceduta da [OSCURATO:PERSONA] in favore diRaffaele Criscuolo in data 8/3/2010 , sotto la condizione del rimborso, daparte della Ussorio e in favore del Criscuolo, del prezzo dichiarato nell’attodi vendita tra il Grillo e il Criscuolo; a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale - premessal’avvenuta originaria stipulazione, in data 19/11/1982, di un contratto di locazione ad uso diverso di abitazione tra la Società pel [OSCURATO:SOCIETA]. (in qualità di proprietaria - locatrice) e [OSCURATO:PERSONA] (in qualità di conduttore) , avente ad oggetto l’unità immobiliaresita in Napoli, via [OSCURATO:PERSONA] n. 13 - ha rilevato come la proprietà di detta unità immobiliare fossa stata ripetutamentetrasferita nel tempo (dalla [OSCURATO:SOCIETA]. alla [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; da quest’ultima a Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA][OSCURATO:SOCIETA]. il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; da questa alla [OSCURATO:SOCIETA]. il 20/12/2006; da quest’ultima alla S olido [OSCURATO:PERSONA] il’[OSCURATO:DATA_NASCITA];da questa a [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA] e, infine, dal Grillo a [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA] ) , mentre [OSCURATO:PERSONA] aveva provveduto, in data 5/3/2001, a cedere in sublocazione detta unità immobiliare in favore della moglie, [OSCURATO:PERSONA], che , all’interno di questa, aveva avviato un’attività di natura commerciale (avente ad oggettol’offerta al pubblico indifferenziato di servizi di asilo nido, baby parkingad ore, servizio di babysitter a domicilio, affitto orario di aule conanimazione esterna, etc.); inforza di tali premesse, sul presupposto dell’avvenuta violazione - attraverso la cessione , dal Gallo al Criscuolo, della proprietà dell’immobilelocato (e sublocato alla Ussorio) - del diritto di prelazione spettante(anche) alla sublocatrice ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392/1978, la corte territoriale ha accolto la domanda proposta dalla Ussorio nei confronti del Criscuolo per la tutela di detta prelazione, ritenendo opponibili a quest’ultimo , tanto il contratto di sublocazione tra il Lepre e la Ussorio, quanto l’esercizio, all’interno dell’immobile sublocato,di un’attività di natura commerciale avente contatti con il pubblico; avversola sentenza d’appello, [OSCURATO:PERSONA] propon e ricorso percassazione sulla base di sei motivi d ’ impugnazione; [OSCURATO:PERSONA] e la S olido P roperty C ompany [OSCURATO:SOCIETA] hannodepositato, ciascuna, un proprio controricorso; nessunaltro intimato ha svolto difese in questa sede ; ilricorrente ha depositato memoria; consideratoche, conil primo motivo, i l ricorrent e si duole della nullità della sentenza impugnataper violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e 132 Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri c.p.c. (in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c.), per avere la corte territorialedettato una motivazione meramente apparente in relazione alladecisione assunta , e per essere incorsa nell ’omissione di pronuncia in relazione al riconoscimento, da parte della Ussorio, dell’avvenuta valida pronuncia di uno sfratto per morosità, in data 23/7/2020, riguardanteil contratto di principale contratto di locazione con il Lepre, conil conseguente riconoscimento dell’avvenuta risoluzione, tanto del contratto di locazione principale, quanto del dipendente contratto di sublocazionein capo alla Ussorio (sen ten za del Tribunale di Napoli, n. 8509/2021 passata in giudicato) , oltre all’evidente ultrapetizione verificatasi per avere la corte territoriale riconosciuto alla Ussorio un dirittodi riscatto non invocato dal Lepre, quale conduttore principale ; ilmotivo è infondato ; dev’esserepreliminarmente rilevata l’inammissibilità della censura avanzata dal ricorrente con riguardo alla pretesa violazione dell’art.132,n. 4 c.p.c.; sulpunto, varrà evidenziare come l’istante, dopo aver riprodotto la motivazioneelaborata dal giudice a quo , si sia totalmente sottratto alla specifica enunciazione delle ragioni sostanziali del vizio denunziato, limitandosia evocare astrattamente il contenuto dei principi di diritto asseritamenteapplicabili, senza tuttavia accompagnarli alla necessaria concretizzazionedell’asserita violazione nel caso di specie; in tal senso, la censura si rivela del tutto privo della struttura propria del motivo di impugnazione, giusta il consolidato principio di cuia Cass., n. 4741 del 2005 ( ribadito, ex multis , anche da Cass., Sez. Un., n. 7074 del 2017, in motivazione espressa, sebbene non massimatasul punto ) , essendosi il ricorrente sostanzialmente limitato adaffidare al giudice di legittimità i l controllo circa gli eventuali punti Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri dellamotivazione della sentenza impugnata in tesi idonei a integrare il viziodi cui al n. 4 dell’art. 132 c.p.c. ; varrà, peraltro, sottolineare, aggiuntivamente, come il vizio di motivazionequi evocato debba ritenersi del tutto insussistente nel caso dispecie, avendo la corte territoriale dettato un discorso giustificativo sufficientemente argomentato, nel rispetto di un’adeguata congruità logica, si da consentire di ricostruire in modo pienamente comprensibile l’ iter logico - giuridico seguito al fine di pervenire alla decisioneassunta; quanto alla contestata violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia, varrà in primo luogo evidenziare l’assorbente circostanza costituita dalla violazione, da parte del ricorrente, dell’art . 366 n. 6 c.p.c.,essendosi l’istante sottratto all’onere di riproduzione , anche solo indiretta,del contenuto della documentazione prodotta e di quanto su diessa argomentato, con la conseguente inammissibile attribuzione, a questaCorte, dell’onere di ricercare, attraverso la lettura dei verbali e del documento di cui all’ allegato 6, ciò che dovrebbe in ipotesi giustificarei termini della censura proposta; varrà,peraltro, evidenziare come, pur quando potesse procedersi allalettura della documentazione evocata dal ricorrente, quest’ultimo si sia totalmente sottratto all’onere di illustrazione dell’eventuale decisività del vizio denunciato, in conformità al consolidato insegnamentodella giurisprudenza di questa Corte ai sensi del quale, nel caso di denuncia, in sede di ricorso per cassazione, del vizio di omessa pronuncia, è necessaria l'illustrazione del carattere decisivo della prospettata violazione, dimostrando che tale violazione avrebbe riguardato una questione astrattamente rilevante (cfr., ex plurimis , Sez.6 - 3, Sentenza n. 16102 del 02/08/2016 , Rv. 641581 - 01) ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri quanto, infine, al riconoscimento del diritto del riscatto in favore delsub-conduttore, varrà rilevare - al di là della scarsa comprensibilità e della sostanziale genericità della deduzione - come la corte territorialeabbia espressamente sottolineato la proposizione in proprio , daparte della Ussorio, della corrispondente domanda in primo grado (cfr.pag. 6 della sentenza impugnata) ; l’affermazione,in questa sede avanzata dal Criscuolo, secondo cui la Ussorio non avrebbe proposto tale domanda, avrebbe imposto la documentazionein questa sede , da parte del Criscuolo , dell’avvenuta proposizionedi un appello incidentale (eventualmente condizionato) da parte dello stesso Criscuolo , v ò lto a contestare la decisione del tribunalein ordine all’avvenuta proposizione d ella domanda di riscatto da parte della Ussorio : non avendo il ricorrente provveduto a tale allegazione,la questione deve ritenersi inammissibilmente proposta in questasede; conil secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione di legge e/o falsa applicazione dell’art. 80 della legge n. 392/78 (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto applicabile, al caso di specie, la fattispecieastratta di cui all’art. 80 cit. , nonostante il locatore avesse tempestivamente proposto una domanda di risoluzione per l’alterazione materiale della struttura del bene locato, e nonostante l’inapplicabilitàdi tale norma a l sub - conduttore , sulla base, peraltro, di untrasferimento non consentito nel godimento del bene ; ilmotivo è inammissibile ; osserva preliminarmente il Collegio come, anche in relazione alla censua in esame, l’istante, a seguito alla riproduzione della motivazione del provvedimento impugnato, si sia sottratto alla specifica enunciazione delle ragioni sostanziali del vizio relativo alla Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri pretesaviolazione dell’art. 80, cit., con la conseguente totale inidoneità delladoglianza in esame a svolgere la funzione critica indispensabile ai fini della qualificazione dell’argomentazione quale motivo d’impugnazione; ciò posto , al di là del carattere certamente assorbente di tale preliminare argomentazione, varrà in ogni caso considerare come - fermala piena applicabilità dell’art. 80 cit. al sub - conduttore ( cfr. Sez. 3, Sentenza n. 6271 del 10/07/1997, Rv. 505891 - 01, citata dallo stessogiudice d’appello ) e ferma altresì la legittimità del trasferimento delgodimento dell’immobile locato dal conduttore al sub - conduttore - assuma rilievo dirimente il riscontro dell’assoluta irrilevanza delle questioniconcernenti l’eventuale inadempimento del Lepre al contratto di locazione (che l’odierno ricorrente assume espressamente contestati), dovendo ribadirsi l’assenza di alcuna legittimazione del Criscuolo alla proposizione di alcuna domanda risolutoria, in considerazione dell’avvenuto accoglimento della domanda di riscatto propostodalla Ussorio, e del la conseguente retroattività dell’acquisto della proprietà dell’immobile di quest’ultima al posto dello stesso Criscuolo; conil terzo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazionee/o falsa applicazione degli artt. 38, 39 e 40 della legge n. 392/78, in combinato disposto con gli artt. 35 e 41 della legge n. 392/78 (in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che all’attività svolta dalla Ussorio all’internodell’immobile locato fosse applicabile il riconoscimento del diritto di prelazione di cui all’art. 38 cit. , trattandosi di un’attività destinataall’esercizio di attività professionali e scolastiche, in ogni caso privadi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori ; ilmotivo è inammissibile ;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri lacorte territoriale h a espressamente affermato che “ l’attività che LuciaUssorio svolgeva nell’immobile al momento del trasferimento del medesimoda G rillo a Criscuolo (8/3/2010) e vi svolge ancora (ampia documentazione in atti) non è assimilabile ad alcuna delle attività previste dagli art t. 35 e 42 della legge 392 / 78, trattandosi invece di attività d’impresa con erogazione di servizi (non propriamente scolastici) rivolti alla generalità degli utenti dietro il pagamento di un corrispettivoperiodico oppure occasionale ” ( cfr. pag . 13 della sentenza impugnata); sitratta di una motivazione destinata a dar conto , in punto di fatto, dell’effettiva corrispondenza dell’attività imprenditoriale svolta dalla Ussorioa quelle per le quali è riconosciuto al (sub)conduttore il diritto all’eserciziodel riscatto ; lacontestazione di tale motivazione da parte del ricorrente , nella misurain cui intende pro porre una rivalutazione nel merito dei fatti di causa o dei mezzi di prova, si risolve nell’impostazione di un’impugnazione di legittimità in forza di un a modalità critica non consentitain questa sede; conil quarto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione e/o falsa applicazione degli artt. 2697, 2702 e 2719 c.c. incombinato disposto con l’arti. 214 c.p.c. (in relazione all’art. 360, n. 3c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente fondato la propria decisonedi accoglimento della domanda della Ussorio sulla base di un documento (l’autorizzazione rilasciata dall’allora proprietaria, Società pelRisanamento di [OSCURATO:SOCIETA]. al Lepre , in data 31/11/1985, per la sublocazione dell’immobile in favore della Ussorio) espressamente contestato e disconosciuto da tutte le parti costituite , con la conseguenterelativa inutilizzabilità ai fini della decisione ; ilmotivo è inammissibile;Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri osservail Collegio come il ricorrente abbia riprodotto in ricorso (cfr. pag.20) quanto precedentemente sostenuto in primo grado all’udienza del10 ottobre 2012 ( che richiama quanto dedotto in una memoria del 17giugno 2011 ); ciòposto, è appena è il caso di rilevare come l’odierno istante si sia totalmentesottratto all’onere di specificare se e come l’assunto svolto in quelle sedi processuali fosse stato oggetto di riproposizione in appelloai sensi dell’art. 346 c.p.c. ; tantoappare sufficiente a destituire di alcun rilievo quanto dedotto attraverso il motivo di impugnazione in esame, risolvendosi quest’ultimonell’addebitare alla sentenza impugnata un pr e teso errore in relazione a un aspetto della controversia della cui corretta devoluzionein appello non viene fornita alcuna dimostrazione; conil quinto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata perviolazione dell’art. 2909 c.c., in combinato disposto con l’art. 324 c.p.c.(in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale omessodi tener conto del giudicato formatosi a seguito nell’intervenuta irrevocabilità della sentenza n . 8461 / 2007 emessa dal T ribunale di Napoli,avente ad oggetto gli stessi fatti e le stesse richiest e post e a oggetto dell’odierno giudizio in ordine all’accertamento del diritto all’eserciziodella prelazione vantata dal L epre ; ilmotivo è infondato ; osservail Collegio come il provvedimento giudiziario a cui l'odierno ricorrenteriporta la formazione del giudicato dedotto con la censura in esame risulti emesso (per ammissione dello stesso Criscuolo) nei confronti di parti del tutto diverse da quelle interessate dall’odierna impugnazione(ossia dallo stesso Criscuolo e della Ussorio) e, peraltro, inrelazione a una posizione sostanziale, quella del Lepre (conduttore principale originario) , in relazione alla quale la stessa corte d’appello Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri haescluso la sussistenza di alcun diritto all’esercizio della prelazione neiconfronti del locatore ; datanto deriva il riscontro del l’assoluta inopponibilità , nei confronti della Ussorio , del giudicato invocato dall’odierno ricorrente con il motivoin esame ; conil sesto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazionedell’art. 2909 c.c. in combinato disposto con l’art. 1595 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale omessodi tener conto del giudicato formatosi sulla convalida di sfratto per morosità del principale contratto di locazione (recante il n. 11853/2020),già posta a oggetto di opposizione di terzo dalla Ussorio e rigettata con sentenza passata in giudicato (con sentenza n. 8509/2021); ilmotivo è inammissibile; ferma la rilevanza di quanto espressamente argomentato in relazione alla decisione del primo motivo di corso, osserva il Collegio come l a corte territoriale abbia correttamente ritenuto assorbita (cfr. pag. 13 della sentenza impugnata) ogni questione in ordine alle possibilipretese del Criscuolo sull’immobile dallo stesso acquistato; e ciò,in conseguenza dell’avvenuto riscatto dell’immobile da parte della Ussorio: inforza dell’accoglimento della domanda di riscatto, infatti, trova applicazione il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità,in forza del quale, i n tema di locazione di immobili urbani aduso non abitativo, l ’ esercizio del diritto di riscatto ha come effetto , non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con Cameradi consiglio del 10 dice mbre 2024 – R.G. n. 15977/2022 - Cons. Rel. [OSCURATO:PERSONA]Utri effettoex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilateralerecettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul validoesercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento (Sez. 3, Sentenza n. 40252del 15/12/2021, Rv. 663334 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 410 del 12/01/2006,Rv. 586209 - 01) ; l’avvenuta sostituzione ex tunc del Criscuolo con la Ussorio nella proprietà dell’immobile locato ha, pertanto, determinato, quale conseguenza, la sopravvenuta carenza di legittimazione attiva del Criscuolo nella prospettazione di qualsivoglia inadempimento del conduttore in relazione al principale contratto di locazione (in tesi riferibile a fatti successivi all’acquisto della Ussorio) e, a sua volta, la conseguenteirrilevanza delle eventuali pronunce ottenute dal Criscuolo neiconfronti del conduttore sulla base di un contratto di locazione da luinon invocabile ; sulla base di tali premesse , rilevata la complessiva infondatezza dellecensure esaminate, dev ’ essere pronunciato il rigetto del ricorso ; le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo; si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte de l ricorrent e , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma delcomma 1 - quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002 ; P.Q.M. Rigettail ricorso e condanna i l ricorrent e al rimborso, in favore di ciascuna parte controricorrent e , delle spese del presente giudizio, liquidate, per ciascun controricorrente, in complessivi euro 7 . 2 00,0