Cassazione n. 14265/2026

ersona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Agenzia delle Entrate in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] della Toscanan. 641/2020 depositata il 25/09/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con l'avviso di accertamento n. AR0068937/2014, notificato allaProvincia della Presentazione di Maria SS.ma dei [OSCURATO:PERSONA] in data 4Numero registro generale 9009/2021Numero sezionale 2798/2026Numero di raccolta generale 14265/2026Data pubblicazione 14/05/2026dicembre 2014, l'Agenzia delle Entrate riclassificava la categoria catastaleproposta dalla contribuente con procedura DOCFA (B/2 "case di cura edospedali senza scopi di lucro) in relazione all'immobile sito nel Comune diArezzo – via di Agazzi n. 47, piani terra, primo, secondo, terzo e quarto(zona censuaria 2 categoria D/4 - foglio B/44 - particella 163 - sub. 9),confermando la categoria catastale D/4 (case di cura ed ospedali con fini dilucro) precedentemente attribuita al bene.2. La CTP di Arezzo, accoglieva, con sentenza n.13/2/2017, il ricorsoavanzato dalla contribuente ed annullava il suindicato avviso, confermandola categoria catastale B/2 proposta con la procedura DOCFA, ritenendo chel'ente svolgesse nel predetto fabbricato attività sanitaria in convenzione conla Regione Toscana "mediante il regime dei costi standard" e cioè di tariffepredeterminate per le singole prestazioni senza conseguimento di utili e chel'immobile fosse stato costruito non per svolgere attività di impresa, ma perrealizzare, ai sensi dello statuto, la vocazione religiosa dedicandosi alservizio della Chiesa ed attività di solidarietà sociale e socio sanitaria, diassistenza sanitaria.3. La CTR della Toscana, con la sentenza n. 641/8/2020, accoglieva l'appelloproposto dall'Agenzia: pur riconoscendo alla ricorrente la natura di entereligioso riteneva che ciò non poteva comportare una diversa classificazionecatastale osservando che occorreva tenere conto delle caratteristiche“oggettive” dell’immobile e che, nel caso in esame, risultava che ivi erasvolta una attività sanitaria in convenzione non priva di finalità lucrative.4. Avverso tale sentenza la Provincia della Presentazione di Maria SS.madei [OSCURATO:PERSONA] ha proposto, sulla base di due motivi, ricorso percassazione cui ha resistito l’Ufficio con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente ha censurato la sentenzaimpugnata denunciando, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.,la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8, 10, 11 del R.D. 652/1939Numero registro generale 9009/2021Numero sezionale 2798/2026Numero di raccolta generale 14265/2026Data pubblicazione 14/05/2026e degli artt. 5, 6, 7 del d.P.R. 1142/1949. Ha assunto che i giudici di appelloavevano trascurato di considerare che la stessa era un ente ecclesiasticocivilmente riconosciuto rientrante, di diritto, fra gli enti non commerciali ecome tale non perseguiva scopo di lucro e che il fabbricato in esame erastato strutturato ed adibito per lo svolgimento di un'attività senza scopo dilucro svolta da un ente non commerciale che mirava alla realizzazione degliscopi statutari.2. Con il secondo motivo di ricorso ha dedotto, in relazione all'art. 360,primo comma, n. 4, c.p.c., l'omessa e/o apparente motivazione, inviolazione degli artt. 36 d.P.R. 546/1992, 112 e 132, primo comma, n.4,c.p.c., non avendo i giudici di appello esposto le ragioni per le quali avevanoritenuto corretta l'attribuzione della categoria D/4 e non avendo spiegatoperché aveva ritenuto sussistente il perseguimento del fine di lucro da partedell'ente ecclesiastico, scopo questo non confondibile con il realizzo di ricavidall'esercizio dell'attività.3. I motivi, da esaminare congiuntamente in quanto fra loro connessi,devono essere rigettati, pur dovendosi, in parte, integrare in diritto lemotivazioni formulate dai giudici di appello.3.1. Va premesso che l’art. 61 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142(portante il «Regolamento del nuovo catasto edilizio urbano») recita: «Ilclassamento consiste nel riscontrare, con sopraluogo per ogni singola unitàimmobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sulreddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classiprestabilite per la zona censuaria a norma dell'art. 9 che, fatti gli opportuniconfronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformiod analoghe. Le unità immobiliari urbane devono essere classate in basealla destinazione ordinaria ed alle caratteristiche che hanno all'atto delclassamento»; a norma del successivo art. 62 del medesimo decreto: «Ladestinazione ordinaria si accerta con riferimento alle prevalenti consuetudinilocali, avuto riguardo alle caratteristiche costruttive dell'unità immobiliare».Numero registro generale 9009/2021Numero sezionale 2798/2026Numero di raccolta generale 14265/2026Data pubblicazione 14/05/20263.2. Orbene il nucleo essenziale della controversia ruota sulla riconducibilitàdei beni (prima della procedura DOCFA assegnati alla cat. D/4) allacategoria B/2 proposta dalla contribuente. La categoria D/4 contempla le"Case di cura ed ospedali", quando per le loro caratteristiche non sonocomparabili con le unità tipo di riferimento (proposizione quest'ultima chesi declina "con scopo di lucro"). La categoria B/2 contempla, invece, le "Casedi cure ed ospedali", quando per le loro caratteristiche risultano comparabilicon le unità tipo di riferimento (proposizione quest'ultima che si traducenella locuzione "senza scopo di lucro").Il distinguo attiene, quindi, alla presenza o meno dello scopo di lucro, manon nel senso considerato dalla ricorrente e nemmeno dalla sentenzaimpugnata, concernente l'attività concretamente svolta dal titolare dei beni.3.3. Questa Corte ha già affermato che il provvedimento di attribuzionedella rendita catastale di un immobile è un atto tributario che inerisce albene che ne costituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale",riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere),che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. "destinazione ordinaria",sicché l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta,prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto ma alla suadestinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento allepotenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica(tra le tante: Cass., 30 aprile 2015, n. 8773; Cass., 10 giugno 2015, n.12025; Cass., 19 dicembre 2019, n. 34002; Cass., 3 luglio 2020, n. 13666;Cass., 14 ottobre 2020, n. 22166; Cass., 16 novembre 2020, n. 25992;Cass. 2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., 9 novembre 2021, n. 32868; Cass.,Sez. 5 ottobre 2023, n. 28114) ed, ancora, che, in tema di rendita catastalenell'ipotesi in cui l'immobile per le proprie caratteristiche strutturali rientriin una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza rispettoall'attività in concreto svolta all'interno dello stesso che può costituire, overicorrente, mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva operataNumero registro generale 9009/2021Numero sezionale 2798/2026Numero di raccolta generale 14265/2026Data pubblicazione 14/05/2026(Cass., 11 settembre 2018, n. 22103; Cass., 3 luglio 2020, n. 13666; Cass.,2 febbraio 2021, n. 2249; Cass., 18 aprile 2023, n. 10242; Cass., 2 agosto2024, n. 21939).Pertanto, ai fini della classificazione di un immobile, occorre guardare allecaratteristiche strutturali dell'immobile stesso e non alla condizione delproprietario ed al concreto uso che questi ne faccia (Cass., 14 ottobre 2020,n. 22166).4. Alla luce di tale consolidato orientamento deve riconoscersi che lasentenza impugnata, nella parte in cui ha fondato il giudizio in ordine allasussistenza o meno del requisito del «fine di lucro» “fondamentalmente”sulla ritenuta natura commerciale dell'attività svolta dalla ricorrentenell'unità immobiliare oggetto di tassazione, non ha fatto buon governo deiprincipi sopra enunciati.4.1. Nondimeno, la decisione risulta conforme a diritto, per cui può essere(in parte) in questa sede modificata la motivazione ai sensi dell'art. 384,ult. co., c.p.c., ponendosi in evidenza che:- non risulta alcuna specifica allegazione e prova circa le ragioni per le qualil'immobile, in precedenza accatastato nella categoria D4, abbia perduto lerelative caratteristiche in termini tali da giustificare la nuova categoria (B2)proposta dalla ricorrente, la quale ha omesso di indicare quali interventiedilizi fossero stati eseguiti sull'unità immobiliare oggetto di tassazione equali fossero le mutate caratteristiche strutturali del bene sulle quali, comesopra illustrato, basare la corretta classificazione del bene;- le ragioni della tesi difensiva della ricorrente riposano sull'assenza delloscopo di lucro dell'attività esecutata, desunta non dalle specifiche edoggettive caratteristiche strutturali del bene (dimensioni, posti letto,strutture operative, etc.), ma dalla natura di ente ecclesiastico dell'istantee dal fatto che l'attività sanitaria e di assistenza socio sanitaria ivi svolta èesercitata in regime di accreditamento e tramite convenzione con laRegione, senza conseguimento di utili, elementi questi che - alla streguaNumero registro generale 9009/2021Numero sezionale 2798/2026Numero di raccolta generale 14265/2026Data pubblicazione 14/05/2026dei principi sopra ed a tacer d'altro - non assumono alcuna rilevanza ai finiche occupano;- le ragioni fondanti il ricorso si basano, quindi, sul rilievo che l'attività svoltanel bene oggetto di tassazione non ha scopo di lucro, non anche sullemutate caratteristiche del bene, come emerge chiaramente dai contenutidelle difese.5. Alla stregua delle considerazioni che precedono apparendo corretto ilclassamento adottato dall’Ufficio in conformità alle caratteristiche strutturalidell'immobile stesso (costruttive e tipologiche in genere), che costituisconoil nucleo sostanziale della cd. "destinazione ordinaria" e non alla condizionedel proprietario e risultando prive di pregio le censure di parte ricorrente,dovendosi certamente escludere, alla luce dei principi costantementeribaditi da questa Corte, la sussistenza di una motivazione assente omeramente apparente, il ricorso non può che essere rigettato.6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente a pagare in favore della parte controricorrente lespese del presente giudizio di legittimità che liquida nell'importo di euro4.305,00, per compensi, oltre spese prenotate a debito.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente,dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma delcomma 1 — bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, indata 26 marzo 2026IL PRESIDENTE([OSCURATO:PERSONA])