Cassazione n. 23005/2026

avvocato [OSCURATO:PERSONA];- ricorrente -controCONDOMINIO [OSCURATO:PERSONA] G. CAMOZZI 1 ROMA- intimato -avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 2907/2022depositata il 03/05/2022.;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del03/07/2026 dal Consigliere Dott. [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 26455/2022Numero sezionale 1705/2026Numero di raccolta generale 23005/2026Data pubblicazione 10/07/20261. Il Tribunale di Roma, nel giudizio di opposizione a decretoingiuntivo promosso da [OSCURATO:PERSONA] nei confronti delCondominio di via G. Camozzi n. 1 in Roma, revocava il decretoopposto e condannava l’opponente al pagamento della somma di €1.776,70 oltre accessori, rigettando altresì la domandariconvenzionale proposta dalla stessa2. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 5191/2014, inparziale accoglimento dell’impugnazione proposta dalla Gualfucci,rideterminava l’importo dovuto in € 1.560,12 oltre interessi,confermando il rigetto della domanda riconvenzionale avente adoggetto il riconoscimento di un indennizzo pro quota per l’utilizzodell’appartamento del portiere.3. Avverso tale decisione la Gualfucci proponeva ricorso percassazione limitatamente al capo relativo al rigetto della domandariconvenzionale;4. La Corte di cassazione, con ordinanza n. 12659/2020,accoglieva il motivo, cassava la sentenza impugnata in relazione atale profilo, e rinviava alla Corte d’appello di Roma in diversacomposizione5. Riassunto il giudizio, l’attrice chiedeva la condanna delCondominio al pagamento della somma di € 4.648,11, ovvero diquella ritenuta di giustizia, a titolo di indennizzo (o restituzione)per l’utilizzo dell’alloggio del portiere, di cui deduceva lacomproprietà per un decimo, oltre ulteriori importi maturati neltempo sino alla vendita dell’immobile, per una somma complessivaindicata in € 22.500,00 (entro il limite di € 26.000,00), oltreaccessori.Numero registro generale 26455/2022Numero sezionale 1705/2026Numero di raccolta generale 23005/2026Data pubblicazione 10/07/20266. [OSCURATO:PERSONA] convenuto rimaneva contumace nel giudiziodi rinvio.7. La Corte d’appello, preso atto che la cassazione con rinvioriguardava esclusivamente la domanda riconvenzionale relativaall’indennizzo per l’utilizzo dell’alloggio del portiere, rilevava chequesta Corte aveva escluso il criterio compensativo adottato nellaprecedente decisione e aveva richiamato, invece, il criterio diripartizione di cui all’art. 1123 c.c., fondato sulla proporzione deimillesimi di proprietà.A parere della Corte territoriale l’attrice non aveva assoltoall’onere di allegazione e prova in ordine ai presupposti necessariper la determinazione dell’indennizzo secondo tale criterio, nonavendo prodotto le tabelle millesimali, né il regolamentocondominiale, né fornito elementi idonei a individuare la concretamisura della partecipazione millesimale.La domanda veniva rigettata per difetto di prova in ordine aicriteri di ripartizione ex art. 1123 c.c., con conseguente rigettodella pretesa azionata.8. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avversola suddetta sentenza sulla base di un motivo di ricorso e inprossimità dell’udienza ha depositato memoria illustrativa.9. [OSCURATO:PERSONA] di Via G. Camozzi 1 Roma è rimasto intimato.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/ofalsa applicazione dell’art. 1123 c.c. in relazione all’art 2041 c.c. –violazione dell’art. 384 c.p.c. mancata applicazione e/otravisamento da parte del giudice del rinvio del principio di dirittoenunciato dalla corte di cassazione.Numero registro generale 26455/2022Numero sezionale 1705/2026Numero di raccolta generale 23005/2026Data pubblicazione 10/07/2026In particolare, la ricorrente ricostruisce la vicendaevidenziando come, fin dall’atto di opposizione a decreto ingiuntivo,avesse proposto domanda riconvenzionale volta ad ottenere unindennizzo per l’utilizzazione, da parte del Condominio,dell’appartamento di cui era comproprietaria, adibito ad abitazionedel portiere. Tale utilizzazione sarebbe avvenuta a titolo gratuito,nonostante la costante opposizione della ricorrente e in assenza diqualsiasi valido titolo giustificativo, circostanza rimastaincontestata nel giudizio e anzi riconosciuta dallo stessoCondominio. Sarebbe altresì pacifico che la ricorrente avesseintegralmente corrisposto le somme dovute a titolo di spesecondominiali, comprese quelle relative al servizio di portierato, conconseguente definitività di tale profilo del rapporto.In sostanza avendo la ricorrente provveduto alsoddisfacimento della “normale retribuzione” spettante al portiere,versando al condominio tutte le spese condominiali a lei addebitate,ove erano ricomprese anche quelle relative al “portierato”, visarebbe stata una “indebita duplicazione di pagamenti” e unaindebita utilità ad esclusivo vantaggio del condominio stesso.Alla luce del principio affermato dalla Corte di cassazione, ildiritto all’indennizzo dovrebbe essere riconosciuto in ragionedell’indebito arricchimento conseguito dal Condominio, consistentenel godimento gratuito dell’immobile, e dovrebbe esserequantificato in misura pari al valore locativo del bene,limitatamente alla quota di proprietà della ricorrente (pari a undecimo), e non già sulla base dei millesimi condominiali.La sentenza impugnata, viceversa, avrebbe erroneamentesubordinato l’accoglimento della domanda alla prova dei millesimiNumero registro generale 26455/2022Numero sezionale 1705/2026Numero di raccolta generale 23005/2026Data pubblicazione 10/07/2026di proprietà e delle tabelle condominiali, ritenendo tale elementodecisivo ai fini della quantificazione del credito.Secondo la ricorrente, il riferimento operato dalla Corte dicassazione all’art. 1123 c.c. aveva la sola funzione di delimitare glioneri condominiali, non già quella di individuare il criterio diquantificazione dell’indennizzo. Quest’ultimo, infatti, dovrebbeessere determinato autonomamente, come ristoro per la perditadel godimento del bene e per il correlato vantaggio economicoconseguito dal Condominio.La ricorrente ribadisce che l’indennizzo deve essere rapportatoal valore locativo dell’immobile non percepito, trattandosi di utilitàpatrimoniale trattenuta senza causa giustificatrice, riconducibileallo schema dell’arricchimento senza causa di cui all’art. 2041 c.c.Ne consegue che il mancato riconoscimento dell’indennizzo daparte della Corte territoriale integrerebbe violazione sia delladisciplina sostanziale, sia del principio di diritto vincolanteenunciato in sede di rinvio, avendo il giudice territoriale erratonell’inquadrare la fattispecie e nell’individuare il criterio diliquidazione del credito.1.1 Il motivo di ricorso è fondato nei sensi di cui allamotivazione che segue.La Corte d’appello non ha proceduto alla verifica dell’eventualeesistenza di una posta attiva a favore della ricorrente nel rapportodare/avere con il condominio, sostenendo erroneamente che ladomanda non fosse sufficientemente provata per la mancataallegazione dei millesimi.Questa Corte, infatti, con l’ordinanza n.12659 del 2020 hacassato con rinvio la precedente sentenza della Corte d’appello diRoma perché non risultava precisata la ragione del rigetto dellaNumero registro generale 26455/2022Numero sezionale 1705/2026Numero di raccolta generale 23005/2026Data pubblicazione 10/07/2026domanda riconvenzionale fondata sulla considerazione che,siccome l’immobile era stato riconosciuto gratuitamente al portiere,con conseguente riduzione della retribuzione allo stesso spettante,nulla era dovuto alla proprietaria. Tale motivazione non tenevaconto della circostanza che la spesa per il portiere rientra fra glioneri condominiali soggetti al medesimo criterio proporzionale inragione della proprietà di ciascun condomino, non potendo ritenersiconforme ad esso il generico richiamo al criterio compensativoformulato dalla Corte d'appello.L’accoglimento del motivo di ricorso per violazione dell’art.1223 c.c. si è fondato sulla mancanza di motivazione in ordine allacompensazione di quanto ottenuto dalla odierna ricorrente a titolodi risparmio di spesa sugli oneri condominiali dovuti per laretribuzione al portiere con quanto a lei spettante in qualità diproprietaria per la quota di un decimo dell’appartamento dato inuso gratuitamente al portiere.In tale circostanza questa Corte ha evidenziato come fossestato erroneamente utilizzato il medesimo criterio di riparto dellespese ex art. 1223 c.c., nonostante l’odierna ricorrente fosseproprietaria di un decimo dell’appartamento non necessariamentecoincidente con i millesimi di proprietà della quota condominiale.Dunque, nel giudizio di rinvio occorreva accertare quantoeventualmente dovuto dal Condominio per il vantaggio conseguitodall’utilizzo dell’appartamento concesso in godimento al portiere,dovendosi comunque tenere conto del corrispondente risparmioottenuto dalla ricorrente in relazione all’obbligo di pagamento dellasua quota di spese condominiali comprensiva degli oneri diportierato, senza l’ulteriore aggravio del costo dell’alloggio delportiere.Numero registro generale 26455/2022Numero sezionale 1705/2026Numero di raccolta generale 23005/2026Data pubblicazione 10/07/2026In altri termini, il compito della Corte d’appello era verificarela fondatezza della domanda della Gualfucci, quantificando ilcredito eventualmente a lei spettante detratto il risparmio di spesada lei ottenuto in base agli obblighi ex art. 1123 c.c.La Corte d’appello ha erroneamente ritenuto non provatol’indebito arricchimento del Condominio sulla base della mancataindicazione dei millesimi di proprietà della ricorrente, che invecerisulta allegato e che in ogni caso discende dall’applicazione di uncriterio legale e deve perciò essere accertato in giudizio.In sede di rinvio, pertanto, si dovrà accertare l’eventuale postaderivante dall’utilizzo da parte del condominio dell’appartamentodel portiere, da calcolarsi in base al valore locativo dell’immobilenon corrisposto diviso per un decimo (pari alla quota dicomproprietà del bene), dopo aver sottratto a tale somma dal latopassivo il corrispondente guadagno della ricorrente come risparmiodi spesa da calcolarsi sempre in base al valore locativodell’immobile ma questa volta ripartito non per un decimo ma inbase al diverso criterio ex art. 1223 c.c..In conclusione, la Corte accoglie il motivo di ricorso nei sensidi cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia allaCorte d’appello di Roma in diversa composizione che provvederàanche alla liquidazione delle spese del presente giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il motivo di ricorso, cassa la sentenzaimpugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversacomposizione che provvederà anche alla liquidazione delle spesedel presente giudizio di legittimità.Numero registro generale 26455/2022Numero sezionale 1705/2026Numero di raccolta generale 23005/2026Data pubblicazione 10/07/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 3 luglio 2026.IL PRESIDENTEAntono Scarpa