Cassazione n. 19550/2026

IRACUSA Giuseppe, rappresentatie difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], domiciliati ex lege come da indirizzopec indicato, per procura su foglio separato allegato al ricorso,- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., in persona del legalerappresentante p.t. [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], domiciliata ex lege come daindirizzo pec indicato, per procura su foglio separato allegato alcontroricorso,- controricorrente -per la cassazione della sentenza n. 2534/2022 della CORTE d'APPELLO diRoma pubblicata il 15.4.2022;Pag. 1 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 5.5.2026 dalConsigliere dott. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] PROCESSO1. Con atto del [OSCURATO:DATA_NASCITA] la [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. (diseguito, [OSCURATO:SOCIETA].) intimava a [OSCURATO:PERSONA] sfratto permorosità, con contestuale citazione per la convalida e domandad’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, convenendolo dinanzi alTribunale di Velletri per ottenere la convalida dello sfratto, il pagamentodei canoni insoluti e il rilascio dell’immobile.[OSCURATO:SOCIETA]. deduceva di aver concesso in locazione nel 1985 unlocale sito al piano terra a uso negozio, adibito a bar, in Montecompatri(RM), via Mastrofini 32/34, con contratto per la durata di nove annirinnovabile e per un canone di euro 206,58 oltre iva. Aggiungeva laricorrente che nel corso del rapporto il conduttore si era reso moroso apartire dall’anno 2005 e sino al 2012, accumulando un debito complessivodi euro 44.762,34.[OSCURATO:PERSONA] si opponeva alla convalida, contestando lasussistenza della morosità ed eccepiva ex art. 1460 cod. civ.l’inadempimento della locatrice all’effettuazione di opere di manutenzione;all’udienza del [OSCURATO:DATA_NASCITA] offriva banco iudicis la somma di euro12.394,80, mentre, per il periodo successivo all’ottobre 2013, ilconduttore deduceva di avere corrisposto mensilmente euro 206,58.Non convalidato lo sfratto e disposto il mutamento del rito, nel corsodel giudizio il conduttore contestava le deduzioni avversarie e spiegavadomanda riconvenzionale, chiedendo: (i) il rigetto delle domande di sfrattoe di risoluzione, assumendo la legittimità della sospensione del pagamentoex art. 1460 cod. civ. per grave inadempimento del locatore agli obblighimanutentivi; (ii) in subordine, l’accertamento del canone mensile dovutoin euro 206,58 per tutto il periodo oggetto di intimazione, la prescrizionedel diritto per il periodo 2003/2008 e la quantificazione della morositànella misura offerta banco iudicis; (iii) l’accertamento della nullità dellaPag. 2 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026clausola n. 3 relativa all’aumento ISTAT con declaratoria di non debenzadegli incrementi.Il Tribunale di Velletri, con sentenza pubblicata il 18.2.2015,dichiarava cessata la materia del contendere e prescritto il credito per lesomme dovute dal 2003 al 2008, a fronte di un canone di locazione dieuro 206,58 per tutto il periodo intimato, e rigettava le reciprochedomande di risoluzione del contratto compensando le spese di lite.2. La Corte d’appello di Roma, dinanzi alla quale si erano costituiti PaoloGiansiracusa, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GiuseppeGiansiracusa, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], con sentenza pubblicatail 15.4.2022, decidendo sull’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., accoglieva ilgravame e, in riforma della decisione impugnata, così disponeva:accertato il grave inadempimento del conduttore, dichiarava la risoluzionedel contratto di locazione e condannava gli appellati al rilasciodell’immobile e al pagamento di euro 730,71 oltre agli interessi; revocavala dichiarazione di cessazione della materia del contendere e ladeclaratoria di nullità della clausola n. 3 del contratto; poneva le spese dientrambi i gradi a carico degli appellati.La Corte d’appello, quanto all’eccezione di cessazione della materiadel contendere per l’intervenuta usucapione, basata sulla sentenza n.2693/2015 del Tribunale di Velletri intervenuta tra [OSCURATO:PERSONA] eil Comune di Montecompatri, la rigettava rilevando la diversitàdell’immobile oggetto del giudizio di usucapione (Montecompatri, PiazzaMastrofini n. 30) rispetto a quello locato (Montecompatri, [OSCURATO:PERSONA]. 32/34). Osservava che l’eccezione di carenza di legittimazione attivadell’appellante era stata formulata genericamente e poi non coltivata,mentre non erano contestati il contratto di locazione e le rispettive qualitàdi locatrice e conduttore sulla base della documentazione in atti.Tanto premesso, la Corte d’appello, revocata la declaratoria dicessazione della materia del contendere, rilevava che l’art. 3 del contrattoprevedeva, ai sensi dell’art. 32 della l. n. 392 del 1978, il soloPag. 3 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026adeguamento ISTAT, e non anche l’aggiornamento automatico del canone,come ritenuto dal primo giudice; nondimeno, confermava la statuizionerelativa alla quantificazione del canone richiesto, non essendo essoaggiornabile in difetto di valida istanza del locatore.Quanto alla risoluzione per morosità, la corte territoriale, dato attodella non contestazione del mancato pagamento dei canoni dovuti dal2005 al 2012, per l’importo complessivo di euro 44.762,34, nonchédell’offerta banco iudicis di euro 12.394,00 relativa al periodo ottobre2008-ottobre 2013, sul presupposto dell’eccezione di prescrizionequinquennale riferita ai canoni anteriori, riteneva che il pagamentoeseguito in corso di causa non avesse efficacia sanante al fine di escluderela risoluzione della locazione commerciale, in assenza di rinuncia dellocatore, e ribadiva che la sospensione unilaterale del pagamento delcanone è ammissibile solo nell’ipotesi di totale difetto dellacontroprestazione. Nella specie, pur avendo dedotto la parziale inagibilitàdel bene, il conduttore aveva proseguito nella detenzione e nell’utilizzo delbene e il suo inadempimento si era protratto per circa dieci anni, da tantoconseguendo i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto persua colpa, con condanna al rilascio immediato dell’immobile.La Corte accoglieva, inoltre, la censura sulla decorrenzadell’interruzione della prescrizione: il Tribunale l’aveva fatta decorreredall’ottobre 2008, mentre non era contestata l’avvenuta messa in moradel 14.6.2013 prodotta in atti, ritenuta idonea a interrompere laprescrizione, così residuando un saldo debitorio di euro 730,71.3. Per la cassazione della sentenza impugnata ricorrono [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GiuseppeGiansiracusa, in qualità di eredi di [OSCURATO:PERSONA], sulla base di tremotivi. Resiste con controricorso [OSCURATO:SOCIETA]La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, aisensi dell'art. 380-bis.1. cod. proc. civ.Pag. 4 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha presentato conclusioniscritte.I ricorrenti hanno depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, commaprimo, n. 3 e n. 5, cod. proc. civ., la violazione o falsa applicazione degliartt. 1159, 1346 e 1571 cod. civ. e 100 cod. proc. civ., “nonché il difettodi motivazione su un punto decisivo della controversia”.I ricorrenti deducono l’erroneità del rigetto dell’eccezioneconcernente l’intervenuta usucapione, assumendo che il difetto dilegittimazione attiva di [OSCURATO:SOCIETA]. non fosse configurabile come eccezioneabbandonata, giacché la relativa sentenza era sopravvenuta al primogrado ed essi l’avevano fatta valere con la prima difesa utile in appello.Sostengono, quindi, che dalla declaratoria di usucapione del bene locatoderivassero, da un lato, la sopravvenuta carenza di interesse e, dall’altro,il difetto di legittimazione dell’appellante rispetto alla domanda di rilascio,entrambi rilevabili anche d’ufficio. Aggiungono che l’acquisto a titolooriginario del bene in capo al conduttore, e successivamente ai suoi eredi,avendo fatto venir meno l’altruità della res, aveva inciso sullo stessofondamento del rapporto locatizio, con riflessi tanto sulla domanda direstituzione quanto sulla pretesa pecuniaria per i periodi successivi.1.1. Il motivo è inammissibile ai sensi dell’art. 366, comma primo, n. 4,cod. proc. civ.L’articolata censura svolta dai ricorrenti sulla premessa della“violazione o falsa applicazione” degli artt. 1159, 1346 e 1571 cod. civ. e100 cod. proc. civ., nonché sul difetto di motivazione su un punto decisivodella controversia, verte sulla pretesa dichiarazione di usucapione delbene oggetto di contratto di locazione, da cui sarebbe conseguito il difettodi legittimazione attiva della locatrice.Il motivo, tuttavia, è gravemente aspecifico, in relazione all’art. 366,comma primo, n. 4, cod. proc. civ., sia per l’omessa indicazione dellaPag. 5 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026motivazione oggetto di critica, sia per difetto di correlazione con ladecisione impugnata, la quale, ha esaminato ex professo tutte le«questioni» a cui alludono i ricorrenti e, segnatamente, tanto l’irrilevanzadel preteso giudicato per la diversità tra il bene oggetto della dichiarazionedi usucapione e quello oggetto del contratto di locazione, quanto lalegittimazione attiva della locatrice in relazione al contratto di locazionerisalente al 1985.In disparte l’estraneità della doglianza (“difetto di motivazione su unpunto decisivo della controversia”) tanto al paradigma del consentitocontrollo della motivazione in sede di legittimità, secondo il graniticoorientamento espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte (Cass., Sez.Un., 7 aprile 2014, nn. 8053/8054 e successive conformi), quanto all’art.360, comma primo, n. 5, cod. proc. civ., che nella sua attualeformulazione presuppone la sussistenza di un fatto decisivo per il giudizio,oggetto di discussione tra le parti, non considerato dal giudice delgravame, mentre con il motivo è stata indicata una «questione» e non un«fatto» (v. Cass. civ., sez. I, ord., 29 febbraio 2024, n. 5375; Cass., sez.V, ord., 23 febbraio 2024, n. 4942; Cass., sez. III, ord., 15 febbraio 2024,n. 4163; Cass., sez. lav., ord., 22 gennaio 2024, n. 2226; Cass., sez. III,ord., 14 dicembre 2023, n. 35106), i ricorrenti non hanno affatto preso inconsiderazione quanto si legge nella sentenza impugnata.La Corte d’appello si è così espressa: “In via preliminare vaesaminata l’eccezione di cessata materia del contendere formulatadall’appellato per aver usucapito l’immobile oggetto del contratto dilocazione in virtù di sentenza n. 2693, emessa dal Tribunale di Velletri, il10.10.2015 nel procedimento Rg. 400135/2011 tra [OSCURATO:PERSONA] il Comune di Montecompatri (RM) per il compendio immobiliare sito allaPiazza Mastrofini n.30, mentre il giudizio de quo riguarda la risoluzione diun contratto di locazione tra [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:SOCIETA]. per l’immobile sito in Montecompatri alla PiazzaMastrofini n.32/34. Rileva il Collegio che l’attuale [parte] appellata in sedePag. 6 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026di comparsa di costituzione, innanzi al Tribunale per il procedimento diconvalida di sfratto, ha formulato genericamente l’eccezione di carenza dilegittimazione attiva contestando la proprietà dell’immobile da parte dellaZeta [OSCURATO:PERSONA] spa poi non coltivata, da intendersi quindiimplicitamente rinunciata in tal senso Cassazione n. 21956/2019” (pagina5 da riga 9 a riga 22)”, e poi ha aggiunto, sempre con riferimentoall’invocato giudicato “[…] attesa la non perfetta identificabilitàdell’immobile oggetto del giudizio di usucapione compendio immobiliaresito alla [OSCURATO:PERSONA] n. 30, mentre il giudizio de quo riguarda larisoluzione del contratto di locazione tra [OSCURATO:PERSONA] e la ZetaGeneral [OSCURATO:PERSONA] s.p.a. per l’immobile sita in Montecompatri allaPiazza Mastrofini n.32/34.” (pagina 6, primo capoverso).Quanto alla legittimazione attiva della locatrice, la corte capitolinasubito dopo ha precisato che “[s]i osserva inoltre che risulta agli atti, enon contestato, che l’appellato ebbe nel novembre del 1985 a stipulare ilcontratto di locazione, per la durata di anni nove e per il canone di £.400.000 mensili, assumendone la detenzione. Che il [OSCURATO:PERSONA] di Costituzione, nel procedimento di primo grado, ebbe adichiarare di aver volontariamente sospeso il pagamento del canone dal2003 e nella corrispondenza, allegata nella produzione di primo grado, haesibito le fatture della [OSCURATO:PERSONA] spa a ricezione dei canoniprecedenti, nonché corrispondenza del 16.06.2004 e del 28.05.2003 in cuiriconosceva la sua qualità di conduttore e richiedeva interventi per lo statodi degrado dell’immobile. Risultano quindi provate le rispettive qualitàdelle parti di locatrice e conduttore. L’eccezione pertanto va disattesa”(pagina 6, da riga 6 a riga 18).I ricorrenti nella formulazione del motivo hanno omesso diconfrontarsi con la motivazione resa dalla Corte d’appello, così incorrendonella violazione del consolidato principio di diritto secondo cui il motivo èammissibile solo laddove identifichi l'errore del giudice, offrendone unarappresentazione critica e specifica. Senza un confronto analitico chePag. 7 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026intercetti le ragioni della decisione, il motivo si configura comeinammissibile (principio costante: si veda Cass. 11 gennaio 2005, n. 359;ed in motivazione, Cass., Sez. Un., 20 marzo 2017, n. 7074; più direcente Cass. 24 settembre 2018, n. 22478; 12 gennaio 2024, n. 1341; 6aprile 2025, n. 9059).2. Con il secondo motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, commaprimo, n. 5, cod. proc. civ., l’omessa motivazione con riferimento all’art.666, comma primo, cod. proc. civ.I ricorrenti, “nella denegata e non accettata ipotesi” di mancatoaccoglimento del primo motivo, lamentano il rigetto della dichiarazione dicessazione della materia del contendere, sostenendo che, nella fasesommaria, il giudice aveva fissato la somma da versarsi banco iudicis afronte delle contestazioni svolte dal conduttore e che tale somma era stataintegralmente versata nei termini, sicché, nella successiva fase di merito,in difetto di contestazioni sulla debenza di ulteriori somme, il Tribunalenon avrebbe potuto che dichiarare la cessazione della materia delcontendere. Conseguentemente, non poteva essere disposta la condannaal pagamento del residuo dovuto chiesto solo in sede di appello.2.1. Il motivo è inammissibile.I ricorrenti nuovamente non hanno indicato la motivazione oggettodi critica e nel riferirsi alla condanna disposta dalla Corte d’appello alpagamento del residuo dovuto (nella specie, euro 730,71) hanno ignoratoquanto detto dalla Corte d’appello a proposito dell’assenza d’efficaciasanante del pagamento offerto banco iudicis nell’ambito di un contratto dilocazione a uso commerciale: “La Corte ritiene di riportarsi agliorientamenti della Cassazione, sentenza n. 25853/2014, che ha ritenutoche in caso di locazione di un locale commerciale, il pagamento davanti algiudice non salva il contratto a meno che il locatore/creditore, che haricevuto il pagamento per i debiti maturati in passato, si ritengasoddisfatto e dunque decida autonomamente di rinunciare alla domanda diPag. 8 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026risoluzione del contratto e proseguire nel rapporto.” (pagina 7, ultimocapoverso, pagina 8, primo capoverso).La Corte d’appello, conformandosi all’orientamento espresso daquesta Corte a proposito dell’eccezione ex art. 1460 cod. civ. da parte delconduttore (v. Cass., sez. III, 29 gennaio 2021, n. 2154, secondo la qualeil conduttore può sospendere il pagamento del canone anche per inesattoadempimento del locatore, purché la sospensione, valutata secondo buonafede, sia proporzionata all’alterazione del sinallagma; negli stessi termini,ma in generale in ambito contrattuale, v. Cass., sez. II, 28 dicembre2023, n. 36295; Cass., sez. III, 18 febbraio 2025, n. 4134), a fronte dellaillegittima sospensione nel pagamento del canone per un lungo periodo ditempo e del protrarsi della detenzione dell’immobile da parte delconduttore, ha inoltre accolto la domanda di risoluzione del contratto dilocazione, per poi procedere al calcolo del residuo di euro 730,71,detraendo dal dovuto (euro 13.124,71) quanto versato banco iudicis (euro12.394,00).I ricorrenti, pertanto, sono incorsi nuovamente nella violazione delconsolidato principio a proposito della necessaria correlazione tra censurae decisione impugnata (v. Cass., sez. 6-I, 7 settembre 2017, n. 20910; inmotivazione, Cass., sez. un., 20 marzo 2017, n. 7074; sez. 6-III, 3 luglio2020, n. 13735).3. Con il terzo motivo i ricorrenti, nel contestare la quantificazione dellespese di lite effettuata in secondo grado, hanno chiesto la riforma dellasentenza sul presupposto di una diversa valutazione della soccombenzaquale conseguenza dell’accoglimento di uno o più motivi di ricorso.3.1. Il motivo è inammissibile, in quanto privo della relativa sostanza,così costituendo un «non motivo».I ricorrenti, anche a prescindere dall’omesso inquadramento delmotivo nell’ambito di uno dei possibili vizi ex art. 360 cod. proc. civ., silimitano a contestare in modo generico la quantificazione delle spese legalieffettuata nella sentenza impugnata e ne hanno chiesto la riforma comePag. 9 di 10Numero registro generale 28098/2022Numero sezionale 1608/2026Numero di raccolta generale 19550/2026Data pubblicazione 13/06/2026conseguenza dell’errore inammissibilmente censurato con il primo e ilsecondo motivo. Senonché, la parte di sentenza censurata sarebbe cadutain base all’art. 336, comma primo, cod. proc. civ. se fossero stati accolti imotivi anzidetti o uno di essi. Di qui l’inammissibilità del motivo.4. Il ricorso, pertanto, deve essere dichiarato inammissibile.Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo,seguono la soccombenza.Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, a carico della parte ricorrente, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1,comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importoa titolo di contributo unificato, se dovuto, pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13 (Cass., Sez. Un., 20febbraio 2020, n. 4315). P.Q.MLa Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna i ricorrenti allarifusione delle spese del giudizio di legittimità, in favore dellacontroricorrente, che liquida in euro 200,00 per esborsi ed euro 4.500,00per competenze professionali, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e cpase dovuti per legge.Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti,dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per ilricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza sezione civiledella Corte Suprema di Cassazione in data 5 maggio 2026.Il PresidenteDott.ssa Lina RubinoPag. 10 di 10