Cassazione n. 14752/2026

rente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA];-intimato-avverso la sentenza del Tribunale di Pistoia n. 1022/2020, depositata il15/12/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 16328/2021Numero sezionale 1234/2026Numero di raccolta generale 14752/2026Data pubblicazione 18/05/2026PREMESSO CHE1. [OSCURATO:PERSONA], proprietario di un immobile facente parte delCondominio [OSCURATO:PERSONA], ha convenuto in giudizio il [OSCURATO:PERSONA], chiedendodi dichiarare la nullità o annullabilità o inefficacia delle delibereassembleari che avevano approvato i bilanci consuntivi degli esercizi dal2011 al 2016 e il bilancio preventivo 2017, e di condannare il convenutoalla restituzione di euro 245,50. Tali delibere, secondo l’attore, avevanoripartito le spese relative alla gestione e alla manutenzione del parcheggioauto, utilizzato dai soli condomini assegnatari dei posti, e del vialettoantistante l’edificio, anch’esso usato solo da alcuni condomini, inviolazione di quanto previsto dai commi 2 e 3 dell’art. 1123 c.c. IlCondominio si è costituito, sostenendo che la ripartizione delle spese perle parti comuni è stata effettuata in conformità al regolamentocondominiale, avente natura contrattuale, predisposto dal costruttoreproprietario, allegato al contratto di acquisto dell’attore e da questiespressamente accettato. [OSCURATO:PERSONA] di pace di Pistoia, con la sentenza n.437/2019, ha rigettato le domande dell’attore.2. La sentenza è stata impugnata da Minardi. Il Tribunale di Pistoia, con lapronuncia n. 1022/2020, ha rigettato il gravame.3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] non ha proposto difese.CONSIDERATO CHE1. Il ricorso è articolato in tre motivi tra loro strettamente connessi.A) Il primo motivo lamenta “violazione e/o falsa applicazione di norme didiritto in relazione all'art. 68 disp. att. c.c., interpretato come derogante aicommi n. 2 e n. 3 dell'art. 1123 c.c. e conseguente erroneità dellasentenza che esclude l'applicazione dei criteri di riparto delle spese di cuiai suddetti commi per effetto della sussistenza di una tabella millesimale”:anche volendo ammettere che la tabella A sia il documento a cui si fariferimento nel regolamento condominiale per determinare le spese e nonNumero registro generale 16328/2021Numero sezionale 1234/2026Numero di raccolta generale 14752/2026Data pubblicazione 18/05/2026semplicemente il diritto e che ciò emerga dagli artt. 1 e 4 delregolamento, circostanze che il ricorrente nega, non si comprende perchéciò debba avvenire in deroga all’art. 1123 c.c.; secondo il giudice d’appellola tabella A è predisposta per la ripartizione delle spese in base all’art. 68disp. att. c.c. e contemporaneamente in deroga all’art. 1123 c.c., ma l’art.68 non rappresenta una deroga alla disciplina delle spese prevista dall’art.1123; l’articolo richiama l’art. 1123 nella sua interezza e dunque anchecon riferimento ai commi 2 e 3.B) Il secondo motivo denuncia “violazione e/o falsa applicazione di normedi diritto per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattualedovuta ad interpretazione contraria sia al senso letterale che alla ratiodegli artt. 1 e 4 del regolamento condominiale sotto il profilo della loroconsiderazione come disposizioni disciplinanti le spese condominiali”: latabella A non rappresenta il documento al quale gli artt. 1 e 4 delregolamento fanno riferimento per determinare le spese; mentre la tabellaB disciplina esclusivamente il riparto delle spese delle scale, la tabella Anon disciplina affatto la ripartizione generale delle spese tra i condomini;l’art. 1 del regolamento prevede che “il diritto di ciascun proprietario delleunità immobiliari è espresso nella tabella A di proprietà generale allegataalla presente” e il comma 2 dell’art. 4 prevede che “i valori determinatidalla tabella A di cui all’art. 1 saranno validi per la costituzione legale delleeventuali future assemblee”; la tabella A quindi determina il diritto ciascuncondomino all’interno delle delibere assembleari; dato che gli artt. 1 e 4del regolamento condominiale non prevedono alcun criterio di ripartizionedelle spese, è necessario fare riferimento esclusivamente all’art. 1123 c.c.C) Il terzo motivo contesta violazione e/o falsa applicazione di norme didiritto in relazione alla mancata applicazione dei commi 2 e 3 dell'art.1123 c.c. al caso di specie: il comma 2 è applicabile poiché l’uso a cui lanorma fa riferimento è quello riferito a una minore possibilità di fruizionedel bene comune per ragioni strutturali dello stabile; il ricorrente non èNumero registro generale 16328/2021Numero sezionale 1234/2026Numero di raccolta generale 14752/2026Data pubblicazione 18/05/2026proprietario di un posto macchina all’interno del parcheggio, né trae o puòtrarre alcuna utilità dallo spazio rappresentato dalla particella su cui sitrova il vialetto, circostanze mai contestate e dunque pacifiche.I motivi sono fondati nei termini che seguono. Il Tribunale, nel rigettare ilprimo motivo di gravame del ricorrente, ha affermato che “nel caso dispecie è pacifico e documentale che il [OSCURATO:PERSONA] sia dotato diregolamento condominiale di tipo contrattuale, vincolante” anche per ilricorrente, “in quanto allegato al contratto di acquisto dell’abitazione e dacostui espressamente accettato, cui sono allegate le tabelle millesimalirelative alla ripartizione delle spese per le parti comuni (tabella A) e perl’uso delle scale (tabella B)”. Il fatto che le spese per le parti comunidiverse dalle scale siano state pattiziamente poste a carico di tutti icondomini in proporzione al valore delle rispettive unità abitative inderoga a quanto previsto dall’art. 1123 c.c. emerge dagli artt. 1 e 4 delregolamento, così che – ha concluso il Tribunale – bene ha fattol’amministratore a porre a carico del ricorrente le spese relative allamanutenzione della porzione di piazzale adiacente i parcheggi e del vialein misura proporzionale alla sua unità immobiliare, come indicato nelletabelle millesimali.Il ragionamento del Tribunale è quindi basato sui seguenti argomenti:-il regolamento del [OSCURATO:PERSONA] è contrattuale ed è vincolante per ilricorrente;-gli artt. 1 e 4 del regolamento concretano la “diversa convenzione” di cuiall’art. 1123, comma 1 c.p.c., così che non trovano applicazione il secondoe il terzo comma della disposizione, secondo i quali se si tratta di cosedestinate a servire i condomini in misura diversa le relative spese sonoripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.Il secondo argomento non può essere condiviso. Per concludere che ci sitrova di fronte ad una “diversa convenzione” ai sensi dell’art. 1123 c.c.,occorre che nel regolamento, o nella tabella millesimale, o in altraNumero registro generale 16328/2021Numero sezionale 1234/2026Numero di raccolta generale 14752/2026Data pubblicazione 18/05/2026scrittura, sia presente una clausola pattizia che ponga le spese per le particomuni a carico di tutti i condomini in deroga a quanto stabilito dallanorma.Ad avviso del Tribunale tale clausola sarebbe presente agli artt. 1 e 4 delregolamento (il cui testo può essere letto alla pag. 6 della sentenzaimpugnata). L’art. 1 del regolamento si limita però a prevedere che “ildiritto di ciascun proprietario delle unità immobiliari del fabbricato conrelative autorimesse e posti auto [..] è espresso nella tabella A diproprietà generale allegata alla presente; la tabella B anch’essa allegata alregolamento disciplina la spesa relativa alle scale”. L’art. 4, rubricato“diritti e obblighi dei partecipanti sulle cose comuni” a sua volta disponeunicamente che “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate negliarticoli precedenti è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gliappartiene, a sua volta espresso in millesimi nelle tabelle allegate [..],nessun proprietario può sottrarsi al pagamento del proprio contributo nellespese neppure rinunciando al diritto sulle cose e sui servizi comuni”.Tali articoli del regolamento si limitano a riprodurre il contenuto dell’art.1118 c.c. In essi non è pertanto ravvisabile una convenzione espressa dideroga al disposto dell’art. 1123 c.c., che per essere tale deve esserechiara e deve definire in modo “inequivoco l’ambito della deroga pattuita”(così, da ultimo, Cass. n. 2211/2025; in relazione all'obbligazione diconcorrere alle spese in relazione all'uso, che implica che il condomino nonè tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, perragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargliutilità, v. Cass. n. 24166/2021).2. La sentenza impugnata va pertanto cassata e la causa deve essererinviata al Tribunale di Pistoia, che deciderà la causa attenendosi alprincipio di diritto appena ricordato; il giudice di rinvio provvederà inordine alle spese del presente giudizio.Numero registro generale 16328/2021Numero sezionale 1234/2026Numero di raccolta generale 14752/2026Data pubblicazione 18/05/2026 P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso, cassa il provvedimento impugnato e rinvia lacausa, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Tribunale di Pistoia,in persona di diverso magistrato.Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione secondacivile, in data 12 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa