Cassazione n. 18609/2026

contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'appello di l'Aquila n. 1163/2024,depositata il 24/09/2024.Numero registro generale 955/2025Numero sezionale 1264/2026Numero di raccolta generale 18609/2026Data pubblicazione 08/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].PREMESSO CHE1. [OSCURATO:PERSONA] ha chiamato in giudizio [OSCURATO:PERSONA], Lelio diCintio e [OSCURATO:PERSONA], chiedendo al Tribunale di Pescara diaccertare l’inadempimento dei convenuti agli obblighi contrattuali assunticon il preliminare di permuta di alcuni terreni e un immobile con beni dacostruire stipulato tra le parti e di dichiarare la risoluzione del medesimocon condanna dei convenuti al risarcimento del danno emergente e dellucro cessante, complessivamente indicato in euro 1.400.000. Con lasentenza n. 152/2023, il Tribunale di Pescara ha accolto la domanda dirisoluzione del contratto e ha condannato i convenuti al risarcimento deldanno quantificato in soli euro 156, pari alla somma versata per lapresentazione di una istanza di autorizzazione. Il Tribunale, per quantointeressa il presente giudizio, ha respinto l’eccezione dei convenuti dinullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto, ritenendosufficiente, trattandosi di beni non ancora venuti ad esistenza,l’individuazione nel contratto delle unità immobiliari promesse in venditamediante il riferimento alla superficie e alla possibile distribuzione internadegli spazi, con rimando ad altro accordo per la scelta del piano edell’esposizione.2. La sentenza è stata impugnata in via principale dall’attore, che hacontestato l’omessa liquidazione del danno emergente e del danno dalucro cessante, e in via incidentale dai convenuti, che hanno tra l’altrocensurato il mancato accoglimento dell’eccezione di nullità del contrattoper indeterminatezza dell’oggetto. La Corte d’appello di L’Aquila haanzitutto, per sua “valenza assorbente rispetto agli ulteriori e diversimotivi di appello proposti dalle parti”, esaminato l’eccezione di nullità el’ha ritenuta fondata, essendo “la concreta individuazione delle porzioniimmobiliari, aventi caratteristiche dimensionali e di distribuzione degliNumero registro generale 955/2025Numero sezionale 1264/2026Numero di raccolta generale 18609/2026Data pubblicazione 08/06/2026spazi indicate” nell’art. 3 del contratto, “rimessa alla successiva sceltadella parte promissaria acquirente, in contraddittorio con la partevenditrice”. Accertata la nullità del contratto preliminare, con la sentenzan. 1163/2024 la Corte d’appello di L’Aquila ha rigettato le domandedell’attore.3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione [OSCURATO:PERSONA].Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e AnnaMaria Evangelista.4. Il consigliere delegato dal presidente della sezione seconda ha ritenutoche il ricorso sia manifestamente infondato e ha formulato proposta didefinizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis, comma 1, c.p.c.Il ricorrente ha chiesto, ai sensi del comma 2 dell’art. 380-bis c.p.c., ladecisione del ricorso da parte del collegio.Memoria è stata depositata prima dell’adunanza sia dal ricorrente che daicontroricorrenti.CONSIDERATO CHE1. La Corte anzitutto rileva l’assenza di incompatibilità del componente delcollegio consigliere [OSCURATO:PERSONA], che ha formulato la proposta di definizioneanticipata. Le sezioni unite di questa Corte hanno infatti precisato che ilconsigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione di cuiall’art. 380-bis c.p.c. può fare parte, ed eventualmente essere nominatorelatore, del collegio investito della decisione del giudizio, non versando insituazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51 e 52 c.p.c., dato chetale proposta non ha una funzione decisoria e non è suscettibile diassumere valore di pronuncia definitiva; la decisione in camera di consiglioconseguente alla richiesta del ricorrente non si configura d’altro cantoquale fase distinta che abbia carattere di autonomia, con contenuti efinalità di riesame e di controllo della proposta stessa (così Cass., sez. un.,n. 9611/2024).Numero registro generale 955/2025Numero sezionale 1264/2026Numero di raccolta generale 18609/2026Data pubblicazione 08/06/20262. Il ricorso è basato su un motivo che contesta violazione e falsaapplicazione degli artt. 1178, 1325, 1346, 1362, 1418 c.c., in relazione aln. 3 dell’art. 360 c.p.c.: in via preliminare va sottolineato che occorredistinguere l’oggetto del contratto dall’oggetto della prestazione; l’art.1346 c.c., nel determinare i requisiti che devono caratterizzare l’oggettodel contratto affinché il medesimo possa considerarsi validamenteconcluso, dispone che debba essere determinato o determinabile, ossiache possa essere in concreto determinato mediante elementi prestabilitidalle parti; nel caso in esame le parti hanno determinato l’oggetto delcontratto all’art. 3, prevedendo “sei appartamenti siti all'interno diun'unica palazzina, aventi ciascuno una superficie lorda commerciale dicirca metri quadri 70 interna lordo muri, oltre a balconi e quotecondominiali e quindi metri quadri 90 commerciali e n. 6 garage di circametri quadri 15 ciascuno, così come rappresentato nella planimetria tipoche si allega” e con l’allegazione delle piantine sottoscritte degliappartamenti e dei garage le parti hanno prestabilito le dimensioni esattedei beni da dare in permuta, rendendo così determinabile l’oggetto delcontratto; sempre all’art. 3 le parti hanno anche precisato che “il piano el'esposizione saranno scelti di comune accordo avendo cura di distribuirliequamente sull'intera palazzina” e al successivo art. 7 che “sarannoindividuate a cura del promissario acquirente e in contraddittorio con ipromittenti venditori stessi le porzioni volumetriche di spettanza deipromittenti comprendendovi porzioni di ogni piano e di ogni esposizione”,segno evidente della volontà di addivenire concordemente allaindividuazione concreta degli appartamenti e dei garage da dare e riceverein permuta.Il motivo non è fondato.In sede di stipulazione del contratto preliminare – ha correttamenteprecisato il giudice d’appello – l’oggetto, ove pure si tratti di beni chedevono venire ad esistenza, deve essere determinato o determinabile neiNumero registro generale 955/2025Numero sezionale 1264/2026Numero di raccolta generale 18609/2026Data pubblicazione 08/06/2026suoi elementi essenziali. Tale determinatezza, ad avviso del giudiced’appello, nella fattispecie va esclusa: è vero che, quale oggetto dellapermuta, l’art. 3 del contratto di compravendita indicava “seiappartamenti siti all'interno di un'unica palazzina, aventi ciascuno unasuperficie lorda commerciale di circa metri quadri 70 interna lordo muri,oltre a balconi e quote condominiali e quindi metri quadri 90 commercialie n. 6 garage di circa metri quadri 15 ciascuno, così come rappresentatonella planimetria tipo che si allega”, ma la concreta individuazione delleporzioni immobiliari, aventi le caratteristiche dimensionali di distribuzionedegli spazi indicati nel precedente art. 3, era rimessa alla successiva sceltadella parte promissaria acquirente in contraddittorio con la partepromittente venditrice. Nel contratto era richiamato lo schemaplanimetrico allegato al contratto, ma tale schema non individuavachiaramente, in difetto di elaborato progettuale, né quali fossero, né dovefossero collocate esattamente le porzioni immobiliari di spettanza deipromissari acquirenti, senza che fossero pattuiti i criteri idonei a renderedeterminabili, tra tutte le realizzande unità immobiliari di cui si sarebbecomposta la palazzina, quelle da assegnare ai promissari acquirenti,poiché l’unico criterio dettato dalle parti era volto a rimettere la concretascelta a questi ultimi, in contraddittorio con l’altra parte. A riprovadell’indeterminatezza e indeterminabilità dell’oggetto, la Corte d’appello hafatto richiamo agli allegati progettuali predisposti dalla promittentevenditrice, che – su una palazzina di quattro piani – prevedeva (conesclusione del piano terra e del piano quarto, costituiti da unità dimetratura incompatibile) solo nove unità di misura grossomodocorrispondente alla metratura complessiva oggetto del prototipo allegatoal preliminare, ma dei quali la maggior parte aveva una distribuzionediversa degli spazi interni e una diversa misura e collocazione dellesuperfici destinate ad aree esterne, con la conseguenza che l’effettivaNumero registro generale 955/2025Numero sezionale 1264/2026Numero di raccolta generale 18609/2026Data pubblicazione 08/06/2026scelta delle singole unità immobiliari era stata rimessa a un futuroaccordo.Alla luce di tale accertamento in fatto, la sussistenza dei presupposti per ladichiarazione di nullità del preliminare deve essere confermata, secondo ilconsolidato orientamento di questa Corte, a mente del quale è nullo perindeterminatezza della prestazione e per mancanza di criteri oggettivi perindividuarla – che devono essere prestabiliti nello stesso contratto, se laforma scritta è richiesta ad substantiam – un preliminare di permutaimmobiliare con il quale una parte si obbliga a trasferire all’altra un certonumero di appartamenti del costruendo edificio sul terreno oggetto dellapromessa, senza specificare né il tipo, né le dimensioni della costruzione,alla luce di specifici riferimenti progettuali, e rimettendone ladeterminazione alla futura pattuizione integrativa delle parti (si vedanoCass. n. 17961/2024, Cass. n. 30058/2022, Cass. n. 14585/2021 e Cass.n. 13098/1997).3. Il ricorso va pertanto rigettato.Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.Ai sensi dell’art. 380-bis, ultimo comma, c.p.c., avendo il collegio definitoil giudizio in conformità alla proposta, trovano applicazione il terzo e ilquarto comma dell’art. 96 c.p.c.Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà attodella sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da partedel ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari aquello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13,se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento dellespese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida in euro12.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) eaccessori di legge, nonché al pagamento di euro 12.500 ancora in favoreNumero registro generale 955/2025Numero sezionale 1264/2026Numero di raccolta generale 18609/2026Data pubblicazione 08/06/2026dei controricorrenti, ai sensi del comma 3 dell’art. 96 c.p.c., e alpagamento di euro 3.000 in favore della Cassa delle ammende, ai sensidel comma 4 dell’art. 96 c.p.c.Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, ipresupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto peril ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 13 maggio 2026.Il PresidenteMauro Mocci