Cassazione n. 22979/2026

CINI;- ricorrenti -contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 128/130 ROMA in persona dellegale rappresentante pro tempore, rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] D'ERAMO;- controricorrente -avverso la sentenza della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 34/2022depositata il [OSCURATO:DATA_NASCITA].Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/07/2026dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/20261. [OSCURATO:PERSONA] ed [OSCURATO:PERSONA] in qualità dicondomini impugnavano la delibera assembleare adottata il20.12.2010 dal [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] 128/130 in Roma,nonché, incidentalmente, quella del 18.10.2010, con richiesta, invia cautelare, di sospensione dell'esecuzione della delibera del20.12.2010. I ricorrenti lamentavano: la violazione delledisposizioni di cui all'art. 1136 c.c., in quanto nella delibera del20.10.2010 non era stata fornita precisa indicazione relativa alnumero dei condomini che avevano espresso voto favorevole e,quindi, alla eventuali maggioranze conseguite; la immodificabilitàa maggioranza in luogo dell'unanimità del criterio di ripartizionedelle spese condominiali, cosi come disposto dall'art. 1123 del c.c.,sempre per la delibera del 20.10.2010; il non raggiungimento dellamaggioranza richiesta e, comunque, la immodificabilità amaggioranza in luogo dell'unanimità delle tabelle millesimali, inrelazione alla delibera del 18.10.2010.2. Si costituiva in giudizio il [OSCURATO:PERSONA] convenuto, in personadell'amministratore pro tempore, contestando l'assunto di partericorrente.3. Il Tribunale di Roma rigettava la domanda.4. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] proponevanoappello avverso la suddetta sentenza.5. [OSCURATO:PERSONA] appellato si costituiva in giudizio chiedendo ilrigetto del gravame.6. La Corte d’appello di Roma in accoglimento solo parzialedell’appello dichiarava la nullità della delibera assembleare delCondominio di via [OSCURATO:PERSONA] n. 128/130, Roma, assunta in data20.12.2010 sul punto 1) dell’ordine del giorno nella parte in cuiNumero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026aveva determinato il criterio di ripartizione delle spese per laredazione della tabella ascensore in deroga al criterio legale.Per quel che ancora rileva la Corte territoriale rigettava il primomotivo di appello in quanto nel verbale dell’assemblea del[OSCURATO:DATA_NASCITA], che recava l’indicazione dei nominativi di 36 condominiintervenuti o rappresentati per delega con le relative quotemillesimali, per complessivi millesimi 605,185, era riportato l’esitodella votazione, specificando il nominativo dei condomini cheavevano espresso voto contrario e degli astenuti, con i relativimillesimi, il che consentiva di stabilire per differenza qualicondomini avevano espresso voto favorevole ed il valoremillesimale da essi rappresentato.La Corte d’appello rigettava anche il secondo motivo digravame, richiamando la giurisprudenza di legittimità che ravvisala natura contrattuale delle tabelle solo nel caso in cui si siaespressamente inteso derogare al regime legale di ripartizione dellespese, ovvero approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art.1123, comma 1, c.c. In altri termini l’approvazione poteva avvenireanche a maggioranza perché solo in caso di approvazione diconvenzione in deroga ai criteri di cui agli artt. 1123 c.c.,(circostanza che doveva chiaramente emergere dalla volontàassembleare) la delibera avrebbe assunto i connotati negozialidovendosi approvare all'unanimità.Quanto alla delibera del 18.10.2010, osservava che in data08.11.2010 era stata inviata ai condomini una comunicazione,sottoscritta dal Presidente dell’assemblea e dal segretario, con cuisi esponeva che il condomino [OSCURATO:PERSONA] era stato erroneamenteindicato nel verbale come presente, mentre in realtà avevadelegato la Sig.ra Della Giovanpaola. In proposito, apparivaNumero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026immune da vizi la valutazione del giudice di primo grado, secondocui doveva ritenersi accertata la partecipazione all’assemblea edalla relativa votazione del [OSCURATO:PERSONA] non di persona, ma qualerappresentato per delega dalla condomina delegata, la cui presenzanon era oggetto di contestazione.La circostanza che la correzione fosse stata effettuata dopo laconclusione dell'assemblea non poteva determinare alcun effettoinvalidante, ben potendo il verbale essere redatto - e quindi amaggior ragione corretto, in caso di errore materiale - al termine odopo la conclusione dell'assemblea, e risultando lo stessoritualmente sottoscritto dal Presidente e dal segretario che lo avevaredatto e che vi aveva introdotto le correzioni.Infine, la Corte rigettava il terzo motivo relativo agli errori dicalcolo della tabella dell'ascensore in quanto le doglianze degliappellanti non erano idonee ad incidere sulla validità della delibera,ma avrebbero dovuto essere fatte valere con una diversa domandadi accertamento di nullità della tabella e/o di revisione della stessaper errore e non con l’impugnazione della delibera di approvazione.7. Claudio cesarini e [OSCURATO:PERSONA] hanno propostoricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base dicinque motivi di ricorso.8. [OSCURATO:PERSONA] di via [OSCURATO:PERSONA] n. 128 – 130 ha resistitocon controricorso.9. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimitàdell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esamedi un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussionetra le parti (art. 360, n. 5, c.p.c.).Numero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026Si contesta il mancato esame della circostanza che il verbaledell'assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA] non è stato modificato dalpresidente e dal segretario e, di conseguenza, la deliberazioneandava annullata per mancanza della maggioranza di legge.La comunicazione del 8.11.2010 infatti, informa soltanto icondomini che il sig. [OSCURATO:PERSONA] era presente per delega e nonpersonalmente, ma non indica che la sig.ra Della Giovanpaola havotato a favore della modifica non solo in proprio ma anche comedelegata e nessuna correzione al verbale in tal senso è maiavvenuta. La delibera, pertanto, avrebbe dovuto essere annullataper mancato raggiungimento della maggioranza richiesta.1.1 Il primo motivo è inammissibile per una pluralità di ragioni.In primo luogo ricorre l'ipotesi di «doppia conforme», ai sensidell'art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., applicabile ratione temporis,con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame difatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando ladecisione di secondo grado è interamente corrispondente a quelladi primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondatesul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fattiprincipali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice diappello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare oprecisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Sez. 6 - 2,Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022, Rv. 664193 - 01).Inoltre, il motivo è inammissibile anche perché non vi è stataalcuna omissione dell’esame della suddetta circostanza, avendo laCorte evidenziato come la votazione di coloro che avevanoapprovato la decisione si desumesse dall’indicazione dei contrari edegli astenuti e tra costoro non vi era la delegata dal condominoNumero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026Mattacchione che dunque aveva votato a favore anche per contodel suo rappresentato.2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Nullità dellasentenza per errore del procedimento in relazione all'art. 112 c.p.c.Nessuna correzione del verbale è stata fatta e nessuna provaè stata fornita che comunque in assemblea si sarebbeeffettivamente raggiunta quella maggioranza di 511,69 millesimifavorevoli alle nuove tabelle millesimali e, pertanto, la Corte diAppello di Roma ipotizzando il voto a favore (dalla lettura dellasuccessiva comunicazione del 8.11.2010) della sig.ra DellaGiovanpaola anche per conto del [OSCURATO:PERSONA] si sarebbe sostituitaingiustificatamente alla volontà delle parti presenti in assemblea eagli organi della stessa.2.1 Il secondo motivo è inammissibile per le medesime ragioniesposte in relazione al primo motivo.La Corte d’appello ha dato atto della integrazione del verbalenel senso della presenza del condomino [OSCURATO:PERSONA] non inpersona ma a mezzo delega della sig.ra Della Giovanpaola e il votoa favore era desumibile dal conteggio dei voti contrari e degliastenuti, con i relativi millesimi, sicché non vi è stata alcunaviolazione dell’art. 112 c.p.c. quanto piuttosto un esame dellerisultanze processuali in base alle quali sono state giudicateinfondate le doglianze del ricorrente e la censura mostra di noncogliere la ratio della decisione.3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsaapplicazione degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. e artt. 1136 e 1137c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.).La Corte di Appello di Roma si sarebbe limitata a sostenere chela modifica della tabella di proprietà e delle scale era possibileNumero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026anche senza l'unanimità, ma non avrebbe esaminato la concretadoglianza dei comparenti che hanno sostenuto non esserci ipresupposti concreti per l'aumento dei millesimi a loro carico senzaunanimità.La Corte di Appello di Roma, quindi, avrebbe dovuto annullarela delibera di modifica delle tabelle millesimali con attribuzione dimillesimi maggiori ai comparenti rispetto alla tabella redatta dalcostruttore in quanto approvate senza l'unanimità e senza che visia stato alcun ampliamento da parte degli odierni ricorrenti.4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsaapplicazione degli artt. 1136, 1137 e 2697 c.c., 68 e 69 disp. att.c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.).La Corte avrebbe omesso di considerare nel merito levalutazioni sui criteri adottati e gli errori contestati alla nuovatabella ascensore limitandosi a sostenere che formalmente ladelibera era possibile ma non spiegando perché in concreto sarebbelegittima.5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato:“subordinatamente: Nullità della sentenza per errore nelprocedimento in relazione all'art. 112 c.p.c. (art. 360 n. 4 c.p.c.)”.Si contesta la nullità della sentenza, in via subordinata per ilmancato esame delle domande formulate dai comparenti, inrelazione alle concrete contestazioni delle delibere di modifichedelle tabelle di proprietà, delle scale e ascensore.6. Il terzo e quarto motivo di ricorso, che stante la loroevidente connessione possono essere esaminati congiuntamente,sono fondati e il loro accoglimento determina l’assorbimento delquinto proposto in via subordinata.Numero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026In primo luogo, è fondata la censura di violazione degli artt.degli artt. 1136 c.c. e 69 disp. att. c.c., in quanto la Corte d’Appelloafferma che le tabelle allegate al regolamento di naturacontrattuale sono modificabili a maggioranza, giacché solo in casodi approvazione di convenzione in deroga ai criteri di cui agli artt.1123 c.c. (circostanza che deve chiaramente emergere dallavolontà assembleare) la delibera assume connotati negoziali e deveessere approvata all'unanimità.Ciò che la Corte non spiega è se nella fattispecie ricorressero ipresupposti di cui all’art. 69 disp. att. c.c., che sono i soli chelegittimano la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza.Trova applicazione nella specie, ratione temporis, il testodell’art. 69 disp. att. c.c. vigente prima delle modifiche introdottedall'art. 23, l. 11 dicembre 2012, n. 220. Tale disposizioneprevedeva: «I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di pianopossono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solocondomino, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sonoconseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni diuna parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione dinuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vastaportata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valoridei singoli piani o porzioni di piano». La sentenza delle Sezioni Unitecivili n. 18477 del 09/08/2010 aveva interpretato questa norma nelsenso che l’atto di revisione delle tabelle di natura nonconvenzionale (al pari dell’atto di originaria approvazione), overivolto a ripristinare criteri di ripartizione delle spese conformi aquelli legali, non dovesse essere approvato con il consensounanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente lamaggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.Numero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026Questa Corte anche di recente ha affermato che: In temadi tabelle millesimali condominiali, per la rettifica o modificazionedelle stesse è sufficiente, ai sensi dell'art. 69, disp. att. c.c. (nellaformulazione ora vigente) la maggioranza qualificata di cui all'art.1136, comma 2, c.c., nei soli casi in cui ciò avvenga con funzionericognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge - ovveroquando risulta che sono conseguenza di un errore, oppure quando,per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, è alterato per piùdi un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche diun solo condomino - mentre è necessaria l'approvazione unanimedei condomini in caso di deroga al regime legale di ripartizione dellespese, ovvero di approvazione della "diversa convenzione" di cuiall'art. 1123, comma 1, c.c. (Sez. 2 - , Sentenza n. 13855 del12/05/2026).Se dunque le precedenti tabelle erano meramente ricognitivedei criteri legali, la Corte d’Appello avrebbe dovuto chiarire sullabase di quali presupposti il condominio aveva proceduto alla loromodifica a maggioranza, ovvero per un errore di calcolo o per unamodifica delle condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenzadi sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento odiminuzione delle unità immobiliari, con alterazione per più di unquinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare.Inoltre, parte ricorrente, sin dal primo grado e con specificomotivo di appello, ha lamentato anche l’errore di calcolo compiutonella modifica delle tabelle millesimali rispetto alle spese dovuteper l’ascensore, non avendo effettuato modifiche all’appartamentoper le quali sarebbero stati aumentati i suoi millesimi.La sentenza di primo grado, infatti, aveva affermato chel'ascensore rientra tra i beni comuni dell'edificio e in quanto taleNumero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026appartiene a ciascun piano o porzione di piano in ragione delrelativo valore millesimale; sicché era corretta la determinazionedelle tabelle avvenuta ai sensi dell'art. 1124 c.c. e non eranoravvisabile alcun errore di calcolo secondo quanto prospettato dagliper l'ultimo e il penultimo piano dell'edificio.Avverso tale statuizione gli odierni ricorrenti avevano propostoappello lamentando che doveva applicarsi un diverso criterioperché l’ascensore non arrivava al settimo piano pag. 11 dell’attodi appello.Rispetto a tale autonomo motivo di impugnazione la Corted’appello ha nella sostanza del tutto omesso di pronunciarsi sullabase della seguente motivazione: “Le doglianze degli appellanti nonsono idonee ad incidere sulla validità della delibera, ma avrebberodovuto essere fatte valere con una diversa domanda diaccertamento di nullità della tabella e/o di revisione della stessaper errore. Si tratterebbe in sostanza di invalidità della tabella, enon della delibera di approvazione”.Siffatta motivazione non tiene conto che la delibera diapprovazione delle modifiche alla tabella esistente può essereimpugnata dal condomino qualora ritenga che non ricorrano lecondizioni per procedere alla modifica e qualora contenga errori dicalcolo; nella specie i ricorrenti avevano proposto anche un motivodi impugnazione avente ad oggetto l’errore di calcolo sia in primoche in secondo grado.7. In conclusione la Corte accoglie il terzo e il quarto motivo diricorso, dichiara assorbito il quinto, rigetta i primi due motivi, cassala sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia allaCorte d’appello di Roma in diversa composizione che provvederàNumero registro generale 17083/2022Numero sezionale 1704/2026Numero di raccolta generale 22979/2026Data pubblicazione 09/07/2026anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il terzo e il quarto motivo di ricorso, rigetta iprimi due, dichiara assorbito il quinto, cassa la sentenza impugnatain relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma indiversa composizione che provvederà anche alla liquidazione dellespese del presente giudizio di legittimità;Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezionecivile in data 3 luglio 2026.IL PRESIDENTEAntono Scarpa