Cassazione n. 33881/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 4722/2023 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], con domicilio digitale ex lege; -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA] con domicilio digitale ex lege; -controricorrenti- nonché contro [OSCURATO:PERSONA]; -intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di SALERNO n. 1719/2022 depositata il 19/12/2022, notificata in pari data; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/12/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]: [OSCURATO:PERSONA] Domenico e [OSCURATO:PERSONA] nonché [OSCURATO:PERSONA] convenivano dinanzi al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], perché ne fosse accertato inadempimento al contratto preliminare di vendita dell’immobile sito in Campagna (Sa), via Piantito n. 216, stipulato il 2 aprile 2015 e fosse condannato al rilascio dell’immobile, al risarcimento del danno e al pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo. Adducevano gli attori che all’art. 3 del contratto preliminare era stato pattuito che il [OSCURATO:PERSONA], oltre al versamento di una caparrra confirmatoria, avrebbe dovuto paga r e diciotto rate mensili di euro 1.000,00 nonché i restanti euro 144.000,00 in unica soluzione entro il 10/10/2016. [OSCURATO:PERSONA] si sarebbe reso inadempiente all’obbligo di pagamento di tre delle rate mensili dovute, ondegli attori si erano avvalsi della clausola risolutiva espressa prevista dall’art. 8 del contratto, inviando una lettera raccomandata al [OSCURATO:PERSONA], il quale nonostante la risoluzione di diritto del contratto aveva continuato ad occupare l’immobile sine titulo. Il convenuto, costituitosi in giudizio, sosten eva che riguardo al compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare di compravendita del 2 aprile 2015, il dante causa degli attori, [OSCURATO:PERSONA] (deceduto nel 2014) si sarebbe sostituito a [OSCURATO:PERSONA], moglie del [OSCURATO:PERSONA], che aveva stipulato il [OSCURATO:DATA_NASCITA] un contratto preliminare con i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e Nicolina Comune, avente ad oggetto lo stesso immobile per cui è causa, intestandosi fittiziamente il mutuo ipotecario e il compendio immobiliare. Chiedeva, pertanto, che il Tribunale accertasse che l’atto pubblico di compravendita del 1° luglio 2005 con cui [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato il compendio in Campagna, via Piantito n.246 - poi divenuto oggetto del preliminare di compravendita del 2 aprile 2015 - , era simulato, e per tanto che si accertasse l’effettivo di diritto di proprietà del compendio immobiliare in capo a sé e a [OSCURATO:PERSONA], con condanna degli attori al trasferimento della proprietà dell’immobile ex art.2932 cod.civ. Adduceva a giustificazione di ciò che , in seguito alla morte del Matrone, al fine di regolarizzare la «posizione nei termini effettivamente a suo tempo convenuti», erano stati stipulati in data 2 aprile 2015 con i suoi eredi una transazione, in cui si era assunto l’obbligo di accollarsi il pagamento delle rate di mutuo non ancora scadute e quello di pagamento delle rate insolute, e un contratto contestuale di compravendita, quello sulla base del quale era stato convenuto in giudizio, che dissimulava in suo favore e in favore della moglie l’effetto traslativo del compendio immobiliare oggetto di controversia. Nel giudizio interveniva [OSCURATO:PERSONA] aderendo alle conclusioni del convenuto. Con sentenza n.3160/2019, il Tribunale dichiarava risolto di diritto il contratto preliminare del 2 aprile 2015, non avendo il convenuto provato di avere tempestivamente provveduto al pagamento delle rate del 10 agosto, del 10 settembre e del 10 ottobre 2015, mentre risultava che gli attori, con racc. a.r. del 20/10/15, pervenuta al [OSCURATO:PERSONA] il 23/10/15, avevano dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 8 del contratto; condannava dunque il [OSCURATO:PERSONA] al rilascio immediato dell’immobile occupato; accertava, inoltre, che il [OSCURATO:PERSONA] si era tardivamente costituito in giudizio, in violazione del termine di cui all’art. 166 cod.proc.civ., considerandolo incorso nelle decadenze di cui all’art. 167 cod.proc.civ. inerenti alla proponibilità di domande riconvenzionali e di eccezioni processuali e di merito non rilevabili d’ufficio; dichiarava infine inammissibili tanto la domanda di accertamento della simulazione del contratto del 2 aprile 2015 e di quello con cui i coniugi Letteriello/Comune avevano asseritamente trasferito l’immobile al Matrone quanto la domanda volta ad ottenere il trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 cod.civ. Quanto alle domande della Paoletta, premesso che, agli effetti della prova della simulazione, deve essere considerato parte e non terzo chi, pur essendo in apparenza estraneo al contratto, assuma di essere uno dei soggetti del rapporto giuridico che si volle in realtà costituire, il Tribunale rigettava, ritenendola infondata, quella inerente alla asserita simulazione relativa soggettiva dell’atto di compravendita del 1° luglio 2005, perché la Paoletta non aveva fornito alcuna prova scritta, in termini di controdichiarazione, dell’interposizione fittizia di persona concordata con il simulato acquirente [OSCURATO:PERSONA]; il Tribunale rigettava pur e la domanda di accertamento di simulazione del contratto del 2 aprile 2015 atteso che, essendo gli attori, in qualità di eredi del Matrone, gli effettivi proprietari del compendio immobiliare per cui è causa, non vi sarebbe stata alcuna ragione di simulare una promessa di trasferimento di tale compendio in favore del [OSCURATO:PERSONA]. Condannava poi il primo giudice il [OSCURATO:PERSONA] a corrispondere agli attori , a titolo di risarcimento danni, la somma di euro 81.000,00, oltre agli interessi e alla rivalutazione, nonché l’ulteriore somma di euro 1.500 mensili, a decorrere dal 9 ottobre 2019 fino all’effettivo rilascio del compendio immobiliare, eper ulteriore danno la somma di euro 3.000,00 , oltre agli interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo. Proponeva appello [OSCURATO:PERSONA], chiedendo di: 1 ) dichiarare la nullità dell’atto di transazione e per l‘effetto la reviviscenza dell’efficacia e della forza vincolante del contratto preliminare stipulato in data 21 aprile 2008 con [OSCURATO:PERSONA] e del contratto di locazione asseritamente stipulato con il Matrone nel 2010; 2) riformare la statuizione con cui il giudice di primo grado aveva dichiarato risolto di diritto il contratto preliminare del 2 aprile 2015; 3) accertare la falsità della ricevuta della raccomandata a/r degli attori a lui indirizzata all’indirizzo di Campagna in via Piantito n.246, contenente la volontà dei suddetti di avvalersi della clausola risolutiva espressa; 4) riformare la condanna di risarcimento dei danni. La Corte d’appello di Salerno, con sentenza n. 1719/2022, depositata il 19/12/2022 e notificata in pari data, ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi di appello,perché le argomentazioni dell’appellante riprendevano le domande e le eccezioni formulate dallaterza interven uta [OSCURATO:PERSONA], che non si era costituita in giudizio e che non aveva proposto appello, concludendo che le statuizioni impugnate erano coperte da giudicato e che, anche se fossero stati esaminati nel merito i motivi di appello del [OSCURATO:PERSONA], questi sarebbero stati rigettati perché: 1 ) dalla transazione asseritamente nulla per difetto di causa e di oggetto emergeva invece che l’odierno ricorrente si era reso inadempiente al pagamento del canone di locazione e che detta transazione era stata stipulata allo scopo di evitare costosi e defatiganti contenziosi e di definire una volta e per sempre i rapporti pregressi; 2) la denunciata mancata registrazione del contratto di transazione non rilevava ai fini della validità del contratto con cui le parti, seppure incidenter tantum, prendevano atto della risoluzione del contratto di locazione. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso, formulando quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] è rimasta intimata. Ricorrenti e controricorrenti hanno depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo si denunzia la nullità della sentenza per violazione dell’art.132 cod.proc.civ., in relazione all’art.360, 1° comma, n.4 cod.proc.civ., per motivazione apparente ovvero perplessa ed obiettivamente incomprensibile, in relazione all’art.360, 1° comma, n.5 cod.proc.civ., per violazione dell’art .111, comma 6, Cost., in relazione all’art.360, 1° comma, n.4 cod.proc.civ. Sostiene il ricorrente che la Corte d’appello a vre bb e erroneamente ritenuto essersi formato il giudicato sui primi tre motivi di appello, non essendosi costituita in giudizio [OSCURATO:PERSONA], c o nsiderato che la questione apportata con i suddetti motivi sarebbe stata quella della nullità della transazione del 2 maggio 2015, per difetto di causa, che ben poteva essere proposta ammissibilmente per la prima volta in appello. 2. I l secondo motivo prospetta violazione o, in subordine, falsa applicazione degli artt.1965, 1325, 1343, 1418 e 1421 cod. civ. e degli artt.1362, 1363 e 1371 cod. civ. in relazione all’art.360, 1° comma, n.3 c.p.c.; asserito (quanto insussistente) omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e discusso in relazione all’art.360,1° comma, n.5 c.p.c. La Corte territoriale, avendo esaminato nel merito i motivi, dopo averli dichiarati inammissibili, avrebbe omesso di motivare in ordine alle ragioni che l’avrebbero indotta a rigettarli, essendosi limitata ad esaminare due elementi fattuali sugli otto valorizzati nell’atto d’appello. 3. Il primo ed il secondo motivo di ricorso che riguardano la stessa questione, sia pure sotto profili differenti, e che quindi possono essere esaminati congiuntamente, sono inammissibili, per alcuni versi, e infondati, per altri. L’inammissibilità attinge i motivi perché: 1) l’illustrazione di entrambi non corrisponde ai vizi denunciati nell’epigrafe degli stessi se non in maniera marginale; 2) il ricorrente ha imputato al giudice d’appello di essere incorso in una serie di vizi eterogenei senza averli argomentati separatamente; infatti, l'esposizione diretta e cumulativa delle questioni concernenti l'apprezzamento delle risultanze acquisite al processo e il merito della causa mira a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d'impugnazione enunciati dall'art. 360 cod. proc. civ., per poi ricercare quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo inammissibilmente al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle doglianze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse (Cass. 06/02/2024 n. 3397); 3 ) non è superabile nelcaso in esame il principio della doppia conforme preclusiva della proponibilità del vizio di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5 cod.proc.civ. (art. 348 ter ult. comma cod.proc.civ. oggi confluito nell’art. 360, 4° comma, cod.proc.civ.). P er di più non sono stati denunciati fatti asseritamente omessi: costituisce un "fatto", agli effetti dell'art. 360, 1° comma, n. 5, cod. proc. civ., non una "questione" o un "punto", ma un vero e proprio "fatto", in senso storico e normativo, un preciso evento materiale rilevante (Cass. 6/09/2019, n. 22397; Cass. 8/09/2016, n. 17761; Cass., Sez. Un., 23/03/2015, n. 5745; Cass. 4/04/2014, n. 7983; Cass. 5/03/2014, n. 5133). Non costituiscono, viceversa, "fatti", il cui omesso esame possa cagionare il vizio di cui alla richiamata norma del codice di rito le argomentazioni, supposizioni o deduzioni difensive (Cass.18/10/2018, n. 26305; Cass. 14/06/2017, n. 14802); gli elementi istruttori (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053); una moltitudine di fatti e circostanze, o il "vario insieme dei materiali di causa" (Cass. 21/10/2015, n. 21439; Cass. 29/10/2018, n. 27415), sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a questi ultimi profili, come nel caso all'esame; né il ricorrente ha soddisfatto l'onere di indicare il dato extratestuale dal quale evincere la esistenza del fatto omesso nonché il come e il quando tale fatto fosse stato oggetto di discussione tra le parti; ciò non consente di attribuire al fatto asseritamente omesso i caratteri del tassello mancante alla plausibilità cui è giunta la sentenza rispetto a premesse date nel quadro del sillogismo logico-giuridico. L’infondatezza deriva dal fatto che la motivazione realmente sussiste e consente di percepire la ratio decidendi della sentenza impugnata e le tappe del ragionamento su cui essa è fondata; in aggiunta, deve rilevarsi che è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella "mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella "motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di "sufficienza" della motivazione (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053 e 8054). Non può dunque ammettersi una censura che investa la motivazione della sentenza impugnata, traendo argomenti dal confronto tra la motivazione e le risultanze processuali, come richiede il [OSCURATO:PERSONA]. Inoltre, anche ammettendo che il giudice d’appello sia incorso in errore quando ha ritenuto i primi tre motivi di ricorso inammissibili per avere avuto ad oggetto questioni sollevate dalla terza intervenuta, omettendo di considerare, almeno quanto alla addotta nullità della transazione, che si trattava di questione rilevabile d’ufficio, ciò non gioverebbe in alcun modo al ricorrente dato che il profilo dell’asserita invalidità della transazione è stato esaminato e rigettato (anche) nel merito. Mette conto osservare, sul punto, che, secondo il consolidato orientamento di questa Suprema Corte, qualora il giudice, dopo una statuizione di inammissibilità (o declinatoria di giurisdizione o di competenza), con la quale si è spogliato della potestas iudicandi in relazione al merito della controversia, abbia inserito nella sentenza argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha l'onere né l'interesse ad impugnare la statuizione nel merito, essendo ammissibile l'impugnazione che si rivolga alla sola statuizione pregiudiziale ed essendo viceversa inammissibile, per difetto di interesse, l'impugnazione nella parte in cui aspira un sindacato pure de lla motivazione sul merito, svolta ad abundantiam nella sentenza gravata (Cass., Sez. Un., 20/02/2007, n. 3840). Insomma, ove il giudice della sentenza impugnata si sia spogliato della cognizione accogliendo una questione preliminare e poi, erroneamente, abbia statuito sul merito, resta impugnabile la sola statuizione relativa alla questione preliminare (Cass. 17/01/2019, n. 1093) e non anche quella che, muovendosi sul piano virtuale, il giudice afferma che avrebbe adottato ove l’esame del merito non gli fosse stato precluso; persiste, invece, la potestas iudicandi nel diverso caso in cui il giudice del merito abbia aderito a più rationes decidendi (Cass. 13/06/2018, n. 15399); ipotesi, questa,diversa da quella in cui tra le due questioni accolte corra un nesso di pregiudizialità/dipendenza che rende inammissibile la motivazione (e del conseguente motivo di impugnazione) attinente al merito (Cass., Sez. Un., 30/10/2013, n. 24469; Cass. 19/12/ 2017, n. 30393; Cass. 20/08/2015, n. 17004). La Corte d’appello afferma: « Anche a voler prescindere da tale rilievo (cioè anche senza considerare l’inammissibilità delle doglianze del [OSCURATO:PERSONA] sulla nullità della transazione, per difetto di un contrasto tra le parti e per difetto di registrazione della scrittura privata che la documentava), le stesse devono ritenersi in ogni caso infondate»- v. p. 15 della sentenza - : n.d.r.). Pertanto esprime non una motivazione ad abundantiam , bensì una ratio decidendispecifica sulla validità della transazione. 3. Il terzo motivo denuncia nullità della sentenza per illogicità ed irragionevolezza della motivazione in violazione degli artt.132, 2° comma, n.4, e 352 cod.proc.civ., in relazione all’art.360, comma 1° n.4 cod.proc.civ. o,in subordine, all’art.360, 1° comma, n.5 cod.proc.civ. Il ricorrente ribadisce le ragioni per le quali la transazione del 2 maggio 2015 avrebbe dovuto essere dichiarata nulla, non solo per difetto di causa, ma altresìper difetto dell’oggetto. Il motivo, pur e in questo caso eccentrico nel suo contenuto rispetto ai vizi epigrafati,è inammissibile, perché il tentativo del ricorrente è quello di pervenire ad un esito diverso rispetto a quello cui è giunta la Corte d'appello, facendo leva sulla possibilità di attribuire un significato diverso a talune espressioni contenute nell’atto transattivo. La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell'interpretazione di una clausola contrattuale non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod.civ., avendo l'onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l'interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest'ultima non deve essere l'unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, onde, qualora di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito dolersi in sede di legittimità della scelta dell'altra (Cass.[OSCURATO:DATA_NASCITA], n.27136; Cass. 28/11/2017, n.28319; Cass. 10/05/2018, n. 11254; Cass. 09/04/2021, n. 9461; Cass. 03/07/2024, n. 18214). 4. Con il quarto motivo si denunciano violazione ovvero in subordine falsa applicazione dell’art. 2697, degli artt. 1223, 2043, 2056 cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ., nonché la violazione degli artt. 115 e 166 cod.proc.civ., in riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ. Il ricorrente si duole che la Corte territoriale, non cogliendo l’essenza del motivo di impugnazione e non applican do correttamente i principi enunciati da Cass., Sez. Un., n. 33645/2022, abbia liquidato agli eredi del Matrone il danno da occupazione sine causa , senza pretendere l’allegazione e la prova della perdita di circostanziate e precise occasioni di vendere o locare l’immobile a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato. Il motivo è infondato. Come ha correttamente rilevato la Corte d’appello, la sentenza delle Sezioni Unite hanno mediato tra la tesi del danno in re ipsa e quella causale del danno derivante quanto all’occupazione sine titulo di un bene da parte di un terzo, concludendo che: i) il danno risarcibile è quello “presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato; ii) se l’attore allega il venir meno della concreta possibilità di godimento perduta è onere del convenuto contestare in maniera specifica i fatti allegati, sorgendo in tal caso per il primo l’onere della prova dello specifico godimento perso, assolvibile anche mediante le nozioni di fatto rientrantenella comune esperienza (art. 115, 2° comma, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici; iii) oggetto di allegazione e di prova sarà, a seconda dei casi, la perdita della possibilità di godimento (diretto o indiretto), ovvero di alienazione o concessione in locazione del bene a canone maggiore di quello medio di mercato; dal punto di vista processuale non potendo operare il meccanismo della non contestazione per i fatti ignoti al convenuto, la necessità di prova diretta da parte dell’attore sarà statisticamente più frequente nell’ipotesi in cui il pregiudizio invocato assuma le forme del mancato guadagno (ove la prova potrà ricondursi a quella del maggior danno, di cui all’art. 1591 cod.civ.), mentre, qualora a venire in questione sia il danno emergente, si assisterà «a una maggiore frequenza dell’onere del convenuto di specifica contestazione della circostanza di pregiudizio allegata e ad una minore frequenza per l’attore dell’onere di provare la circostanza in discorso, data la tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del proprietario a seguito dell’occupazione abusiva»; iv) il danno subito può essere valutato equitativamente ai sensi dell’art. 1226 cod. civ. Ora, il ricorrente adduce che le allegazioni degli attori sul punto erano state generiche, ma non dimostra di averle specificamente contestate, né di quale voce di danno si controvertesse (v. p. 21 del ricorso). P er tanto il motivo è privo di pregio, non ravvisandosi nelle affermazioni della Corte territoriale il vizio denunciato. 5. All’inammissibilità e all’infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in favore dei controricorrenti nella misura indicata nel dispositivo. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 30 maggio 2002 n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso a titolo di contributo unificato, a norma del comma 1 - bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese processuali, che liquida in euro 7.000,00oltre a euro 200,00 per gli esborsi e agli accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.