Cassazione n. 31391/2025

seguente ORDINANZA sul ricorso n. 6638/2024R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difes o dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] ricorrente contro [OSCURATO:PERSONA] intimato avverso la sentenza n. 5625/2023 della Corte d’ a ppello di Roma , depositata il7-9-2023, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26 - 11-2025dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 1.[OSCURATO:PERSONA] citato avanti al Tribunale di [OSCURATO:PERSONA], deducendo che il convenuto, socio della cooperativa [OSCURATO:PERSONA] coop a r.l. titolare della concessione edilizia relativa a fabbricato in Sperlonga, gli aveva promesso in vendita un appartamento della superficie lorda di circa mq. 60, di cui erano pertinenza due posti auto nel parcheggio seminterrato e una piccola cantina, con la comproprietà delle parti comuni, al prezzo di Euro 260.000,00; l’attore, dato atto di OGGETTO: compravendita di immobile RG.6638/2024 C.C.26-11-2025 avere ricevuto la consegna dell’appartamento e di avere stipulato l’atto pubblico di assegnazione dell’alloggio, ha lamentato l’inutilizzabilità dell’area al piano interrato destinata a parcheggio di due vetture, a cause delle anguste dimensioni e degli impedimenti connessi alla struttura; ha chiesto l’accertamento dell’inadempimento della controparte, tale da determinare la riduzione del prezzo. Con sentenza n. 444/2016 pubblicata il 14-3-2016 il Tribunale di Latina ha condannato il convenuto a pagare all’attore l’importo di Euro 21.500,00. Recependo le conclusioni del consulente tecnico d’ufficio nominato, la sentenza ha dichiarato che il piano seminterrato era strutturalmente incompatibile con la promessa destinazione a parcheggio di due vetture,il bene promesso in vendita era difforme da quello trasferito el’importo di Euro 21.500,00 corrispondeva al minore valore dell’immobile derivante dallariduzione funzionale. [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello, che la Corte d’appello di Roma con sentenza n. 5625/2023 depositata il 7-9-2023 ha integralmente rigettato. Per quanto interessa in relazione ai motivi di ricorso per cassazione proposti, la sentenza ha dichiarato di condividere la qualificazione della domanda eseguita dal Tribunale, quale azione di accertamento dell’inadempimento in contratto di vendita immobiliare con domanda di riduzione del prezzo; ha dichiarato che il programma negoziale delle parti era quello di un trasferimento di immobile in costruzione a opera della cooperativa, per cui, versato il prezzo, il trasferimento della proprietà poteva realizza rsi o con atto dal promittente venditore al promissario acquirente o con diretta assegnazione dell’immobile da parte della cooperativa al promissario acquirente; il trasferimento era avvenuto attraverso la cooperativa, ma ciò non privava l’operazione della natura di compravendita, realizzatasi nei due momenti del contratto preliminare e dell’assegnazione, per cui si applicavano le disposizioni sul diritto alla riduzione del prezzo in caso di difformità del bene venduto. 2.Avverso la sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi. [OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato. Il 7-1-2025 il consigliere delegato ex art. 380-bis cod. proc. civ. ha depositato proposta di definizione accelerata del giudizio e il 14-2- 2025 il ricorrente ha chiesto la decisione del ricorso. In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio il ricorrente ha depositato memoria illustrativa. All’esito della camera di consiglio del 26-11-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1.Preliminarmente si dà atto che non sussiste l’incompatibilità del consigliere relatore per il fatto di essere stato anche l’estensore della proposta di definizione ex art. 380-bis cod. proc. civ., in forza dei principi enunciati da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10-4-2024 (Rv. 670667-01), alla quale è sufficiente in questa sede rinviare. 2.Preliminarmente si dà atto anche che, in ragione dell’esito del giudiziodi cui si dirà di seguito, non si pone questione sulle modalità di esecuzione della notificazione del ricorso per cassazione alla parte rimasta intimata; ciò, in applicazione del principio sulla ragionevole durata del processo, che impone di evitare condotte che ostacolino una sollecita definizione del giudizio, tra le quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuale, non giustificata dalla struttura dialettica del processo. Infatti, nella fattispecie sarebbeingiustificata la fissazione di termine per rinnovare la notifica non andataa buon fine, in quanto la fissazione di tale termine si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti (Cass. Sez. 1 11-3-2020 n. 6924 Rv. 657479- 01, Cass. Sez. 6-3 17-6-2019 n. 16141 Rv. 654313-01, Cass. Sez. 2 21-5-2018 n. 12515 Rv. 648755-01). 3.Con il primo motivo, intitolato “violazione dell’art. 360 comma I n. 5 c.p.c., per omesso esame di fatti e documenti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti”, il ricorrente dichiara di lamentare l’omessa considerazione, da parte del giudice di primo grado prima e dalla Corte territoriale poi, dell’atto di assegnazione notarile, nel quale i compratori dichiaravano di avere già ricevuto la consegna dell’immobile e di non avere alcuna rimostranza da fare; evidenzia che ciò integri un fatto, e cioè che l’acquirente, anziché esplicitare le doglianze sull’immobile alla stipula del rogito, manifestava il suo gradimento e il consenso alla stipula, non avendo nulla da eccepire con riguardo all’immobile,da lui già detenuto e abitato. Quindi il ricorrente evidenzia come non sianostati presi in esame determinati fattiche rappresentavano il centro focale della controversia, e cioè che le parti avevano concluso contrattopreliminare con effetti anticipati, la controparte Teodonno era entrata in possesso dell’immobile prima della stipula del definitivo senza dedurrealcunché e anzi manifestando il suo gradimento alla stipula del definitivo e poi aveva instaurato il giudizio, lamentando per la prima volta i vizi e senza avere formulato alcuna precedente richiesta stragiudiziale; inoltre,evidenzia che con il preliminare, così come con il definitivo, le parti avevano concluso la vendita a corpo e non a misura. 3.1.Il motivo, come già rilevato nella proposta di definizione accelerata, è inammissibile in primo luogo ai sensi dell’art. 360 co. 4 cod. proc. civ. nella formulazione attualmente vigente ex d.lgs. 149/2022, che si applica al presente giudizio in quanto instaurato successivamente al I-1-2023, perché la pronuncia di appello ha confermato la decisione di primo grado per le stesse ragioni, inerenti ai medesimi fatti, poste a base della decisione impugnata. Lo stesso ricorrente, nel ricorso, lamenta che la Corte d’appello non abbia considerato i fatti da lui indicati, così come non li aveva considerati il giudice di primo grado;quindi sussistono i presupposti per applicare il principio secondo il quale, nel caso di “doppia conforme”, il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n.5 dell'art. 360 cod. proc. civ. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 20-9-2023 n. 26934 Rv. 669015-01, Cass. Sez. 3 28-2-2023 n. 5947 Rv. 667202 -01, Cass. Sez. 1 22-12-2016 n. 26774 Rv. 643244- 03, per tutte).La circostanza che nella memoria illustrativa il ricorrente sostenga l’esistenza di una differenza sostanziale nelle motivazioni delle sentenze dei due gradi non vale a integrare il contenuto del motivo e perciò a sanarne l’inammissibilità; infatti, l’eventuale vizio del ricorso per cassazione non può essere sanato da integrazioni, aggiunte o chiarimenti contenuti nella memoria di cui all’art. 380-bis co. 2 cod. proc. civ., la cui funzione è esclusivamente illustrativa e non integrativa delle ragioni giustificatrici dei motivi(Cass. Sez. 2 23- 4- 2025 n. 10600, non massimata, pag. 5 , Cass. Sez. 2 26 - 12 - 2024 n. 34485 , non massimata, pag. 5,Cass. Sez. 2 28-11-2018 n. 30760 Rv. 651598 - 01, Cass. Sez. 6-3 23-8-2011 n. 17603 Rv. 619537-01). Per di più, già Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 (Rv. 629831-01) ha posto il principio secondo il quale il vizio previsto dall’art. 360 co. 1 n.5 cod. proc. civ. è relativo all’omesso esame di fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia; ne consegue che il ricorrente, nel rispetto previsioni degli artt. 366 co. 1 n. 6 e 369 co. 2 cod. proc. civ., non deve indicare solo il fatto storico il cui esame sia stato omesso, il dato da cui risulti esistente, e le modalità con le quali tale fatto sia stato oggetto di discussione tra le parti, ma anche la sua decisività (nello stesso, Cass. Sez. 2 29-10-2018 n. 27415 Rv. 651028- 01, Cass. Sez. 2 20-6-2024 n. 17005 Rv. 671706-01, per tutte). Nella fattispecie il ricorrente non indica in alcun modo perché i fatti non esaminati dai giudici del merito sarebbero stati decisivi, in quanto la circostanza che il contratto preliminare fosse a effetti anticipati e che in sede di rogito gli acquirenti avessero manifestato gradimento dell’immobile, il cui prezzo era stato pattuito a corpo, non sono fatti che in séautomaticamente comportano anche che l’acquirente avesse accettatol’inutilizzabilità della porzione di piano seminterrato venduto a parcheggiodi due vetture, così da escludere il suo diritto a fare valere il relativo inadempimento alle previsioni del contratto preliminare ; quindi, anche sotto questo ulteriore profilo relativo alle modalità di formulazione, il motivo ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. risulta inammissibile. 4.Il secondo motivo è intitolato “violazione di legge e di norme di diritto ai sensi dell’art. 360 comma 1, n. 3 e 5 (anche per contraddittorietà della motivazione) in relazione ai principi dettati da: A)art. 115 c.p.c.; B)art. 1538 c.c.; C)violazione dei principi ermeneutici dettati dalla giurisprudenza di legittimità della suprema Corte in materia dell’actio quanti minoris, con riferimento alle note sentenze n. 23307 del 23-10-2020 e n. 29363 del 10-10-2022 Sez.II Civ. Corte Cassazione; D)art. 6 del contratto definitivo di vendita del 14-12-2005; E)delpreliminare di vendita del 6- 12 - 2003 nella parte in cui sancisce ‘l’immodificabilità e l’irrevocabilità del prezzo di vendita, così come pattuito tra le parti’ “. Con esso in primo luogo il ricorrente sostiene che sussista la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., perché se fossero state valutate le prove espletate la domanda sarebbe stata rigettata; trascrive le dichiarazioni del teste Mangiacapra e del teste [OSCURATO:PERSONA] e sostiene che dimostrino l’infondatezza delle richieste avversarie, in quanto era emerso che Teodonno si era fatto assegnare un altro posto auto e successivamente, interpellato a riguardo, non aveva manifestato lamentele; lamenta che, diversamente,il giudicante abbia fondato il proprio convincimento esclusivamente sulle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, disposta in modo prettamente esplorativo, senza essere giustificata da alcuna allegazione di parte. Di seguito il ricorrente deduce anche la violazione dell’art. 1538 cod. civ. con riferimento al caso di vendita con prezzo a corpo , ulteriormente sostenendo che la domanda avrebbe dovuto essere rigettata in quanto la controparte aveva chiesto in modo generico la riduzione del prezzo senza offrire prova e limitandosi a chiederec.t.u. di natura esplorativa; evidenzia che la vendita era stata stipulata a corpo e la controparte, che era già entrata nel possesso dell’immobile prima della stipula del definitivo, non aveva contestato alcunché sulle dimensioni del garage e in sede di rogito aveva dichiarato di trovare di proprio gradimento il bene acquistato. Quindi il ricorrente, richiamando Cass. 23307/2020, ricorda il principio relativo all’assorbimento del contratto preliminare nel contratto definitivo e perciò sostiene che il contratto definitivo sia idoneo a sostituire ogni pattuizione intervenuta precedentemente; richiama altresì Cass. 29363/2022 secondo cui, nel caso di prezzo determinato a corpo e non a misura, seppure la misura sia indicata, non si fa luogo a diminuzione o supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto, restando salva la facoltà delle parti di escludere l’applicazione della disposizione e spettando al giudice di merito operare la riduzione del corrispettivo in funzione riequilibratoria del sinallagma contrattuale. Evidenzia altresì che, per proporre l’azione ex art. 1492 cod. civ., è necessario che l’acquirente non conosca i vizi all’atto della stipula della vendita e lamenta che la sentenza, laddove qualifica la domanda come di accertamento dell’inadempimento e di riduzione del prezzo, abbia motivazione solo apparente; aggiunge che non è stato neppure considerato che era stato Teodonno a chiedere il cambio di posto auto e ad averlo accettato. 4.1.Il secondo motivo non può essere accolto, per le ragioni già svolte nella proposta di definizione accelerata, che sono condivise dal Collegio e confermate. In primo luogo, non è ravvisabile alcuna violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. perché, per dedurre la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. occorre denunciare che il giudice, in contraddizione con la disposizione, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggiore forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre prove, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U 30-9-2020 n.20867 Rv. 659037-01). Quindi, non è deducibile quale violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. quanto rileva il ricorrente in ordine alla mancata considerazione delle dichiarazioni dei testimoni.In ordine alla consulenza d’ufficio, basti aggiungere che la stessa è mezzo istruttorio diverso dalla prova vera e propria, sottratto alla disponibilità delle parti e affidato al prudente apprezzamento del giudice di merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario (Cass. Sez. 6-1 13-1-2020 n. 326 Rv. 656801-01, per tutte); ne consegue che non ha alcun fondamento neppure l’affermazione del ricorrente secondo la quale la c.t.u. sarebbe stata disposta d’ufficio al di fuori dei casi consentiti. Non sono pertinenti neanche le deduzioni svolte nel motivo in ordine al fatto che la vendita fosse stata fatta a corpo, perché la riduzione del prezzo non è stata riconosciuta in ragione di una minore superficie venduta, ma perché il piano seminterrato era strutturalmente incompatibile con la promessa destinazione a parcheggio di due vetture; quindi, sotto questo profilo, il bene trasferitoè risultato difforme da quello oggetto dell’accordo intercorso tra le partie la riduzione del prezzo è stata riconosciuta per il minore valore derivante dalla riduzione funzionale, ascrivibile alla responsabilità del promittente venditore. La sentenza impugnata ha confermato le relative statuizioni della sentenza di primo grado , esaminando i motivi di appello proposti, senza alcun vizio di motivazionedenunciabile in questa sede, per cui neppure sotto questo profilo le deduzioni del ricorrente hanno consistenza ; infatti, la motivazione non è né mancante, né meramente apparente, né affetta da manifesta e irriducibile contraddittorietà, né perplessa o incomprensibile, per cui non è affetta da alcun vizio che ne comporti nullità, mentre rimane estranea al sindacato di legittimità la mera insufficienza della motivazione (cfr. Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 Rv. 629830-01, Cass. Sez. 3 12-10-2017 n. 23940 Rv. 645828-01, Cass. Sez. 1 3-3-2022 n. 7090 Rv. 664120-01, per tutte). In sostanza, i giudici di merito in entrambi i gradi hanno ritenuto, in forza degli accordi intercorsi tra le parti -come accertati in fatto in termini che rimangono estranei al perimetro dei motivi di ricorso come proposti- che si trattasse di caso di vendita mancante delle qualità promesse - seminterrato idoneo al parcheggio di due vetture-e hanno riconosciuto all’acquirente la relativa riduzione del prezzo.La pronuncia è conforme al principio enunciato da Cass. Sez. 2 16-2-2024 n. 4245 Rv. 670429- 01, secondo il quale, in caso di vendita di bene mancante di qualità promesse, la tutela giurisdizionale del compratore comprende, tra le azioni esperibili, anche l’azione quanti minoris, posto che l’art. 1497 cod. civ. non esclude che il compratore possa avere interesse a mantenere in capo a lui la proprietà del bene; si rinvia a Cass.4245/2024, sia per l’esposizione delle argomentazioni che impongono talesoluzione, sia per il richiamo ai precedenti nello stesso senso. Inoltre, le deduzioni del ricorrente riferite al fatto che l’acquirente avesse chiesto e ottenuto l’assegnazione di diverso posto auto e l’immobile fosse stato preso in consegna e accettato nello stato in cui si trovava, in primo luogo sono inammissibili per le modalità con le quali sono formulate, in quanto si tratta di questioni che la sentenza impugnata non esamina, ma il ricorrente non allega in quali termini le avesse svolte nel giudizio di merito. Infatti, è acquisito il principio secondo il quale, in tema di ricorso per cassazione, qualora siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità della censura, non solo allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito ma anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto, onde consentire alla Corte di verificare ex actis l’esattezza dell’affermazione, giacchéi motivi di ricorso devono investire questioni già comprese nel thema decidendum del giudizio di appello, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nella fase di merito né rilevabili d’ufficio (Cass. Sez. 2 9-8-2018 n. 20694 Rv. 650009-01, Cass. Sez. 6-1 13-6-2018 n. 15430 Rv. 649332-01, Cass. Sez. 1 18- 10-2013 n. 23675 Rv. 627975-01). Inoltre e comunque, le deduzioni del ricorrentenon comportano in sé né che il seminterrato non dovesse avere , secondo gli accordi intercorsi tra le parti,le caratteristiche necessarie per essere adibito a parcheggiodi due vetture, né che l’acquirente avesse rinunciato a fare valere l’inadempimento della controparte in relazione all’inutilizzabilità del locale a parcheggio. Quindi, non hanno rilievo neppure i richiami al principio dell’assorbimento del contratto preliminare nel contratto definitivo, perché non risulta neanche che con la stipulazione del contratto definitivo fosse stato accettatoche il seminterrato non fosse funzionalmente adeguato a essereadibito a parcheggio di due vetture , unico elementoche sarebbe stato favorevole alle tesi del ricorrente. 5.Con il terzo motivo, “sulla condanna alle spese”, il ricorrente chiede, per il caso in cui la sentenza venga cassata con o senza rinvio, il favore delle spese legali dei tre gradi di giudizio. 5.1.Il motivo è inammissibile, perché non si concreta in una censura alla sentenza impugnata, ma chiede il riconoscimento delle spese legali solo quale conseguenzadell’accoglimento del ricorso. 6.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato, senza statuizione sulle spese, essendo la controparte rimasta intimata. Però, poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ex art. 380-bis cod. proc. civ., deve essere applicato, come previsto dal comma terzo dello stesso art. 380bis cod. proc. civ., il quarto comma dell’art. 96 cod. proc. civ., con la conseguente condanna del ricorrent e al pagamento di somma a favore della cassa delle ammende. Come evidenziato da Cass. Sez. U 27-9-2023 n. 27433 (Rv. 668909-01) e Cass. Sez. U 13-10-2023 n. 28540 (Rv. 669313-01), l’art. 380-bis co.3 cod. proc. civ., richiamando, per i casi di conformità tra proposta e decisione finale, l’art. 96 co. 3 e 4 cod. proc. civ., codifica, attraverso una valutazione legale tipica compiuta dal legislatore, un’ipotesi di abuso del processo, giacché non attenersi alla delibazione del proponente che trovi conferma nella decisione finale lascia presumere una responsabilità aggravata. Seppure l’omessa costituzione dell’intimatoprecluda la statuizione ex art. 96 co. 3 cod. proc. civ., non ricorrendo una situazione che consenta una pronuncia sulle spese, si impone la condanna al pagamento in favore della cassa delle ammende della somma ex art. 96 co. 4 cod. proc. civ., alla stregua dell’autonoma valenza precettiva del richiamo a tale ultima disposizione contenuto nell’art. 380-bis cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3 4- 10-2023 n. 27947 Rv. 669107-01). Infine, inconsiderazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co. 1 - quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M [OSCURATO:PERSONA] il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 4 cod. proc. civ. di Euro 1.000,00 alla cassa delle ammende. Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i p