Cassazione n. 07022/2023

pronunciato la seguente: ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.24986/2017, proposto da: [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e C . s.n.c. , elettivamente domiciliata in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 20 , presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. in liquidazione , elettivamente domiciliata in Roma , [OSCURATO:PERSONA] 76 , presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA]e [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente - avverso la sentenzadella CORTE D'APPELLO DI FIRENZEn.1105/2017, depositata il12/05/2017. 2di 7 – RG 24986/2017 – S2 – CC 13/7/2022 (n. 17) – [OSCURATO:PERSONA]. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/7/2022 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] La società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] e C. s.n.c. impugna in cassazione la sentenza della Corte d’appello di Firenze di rigetto dell’appello avverso la sentenza del Tribunale di Luccache aveva a sua rigettato, per quanto ancora rileva:(a) la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dell’obbligo di concludere un contratto di vendita di un immobile da costruire proposta dall’attuale ricorrente, promissario acquirente, nei confronti della [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., promittente venditricee attuale controricorrente; (b) la contestuale domanda di riduzione del prezzo a circa 68.000,00 Euro, in misura corrispondente alla doppia iscrizione ipotecaria gravante sull’immobile, nonché allo stato ancora grezzo in cui esso si trova. Il ricorso in cassazione si affida a tre motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il Fallimento della Inghirame s.r.l. [OSCURATO:PERSONA] 1. -Con il primo motivo, proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c., si deduce violazione e falsa applicazione di norme di diritto e omesso esame di un fatto controverso per avere la Corte di appello ritenuto che il contratto preliminare de quo abbia ad oggetto una res da costruire e non già un complesso immobiliare già esistente che la società costruttrice si è impegnata a recuperare e riqualificare. Orbene, ilprocesso giunge in cassazione dopo una doppia pronuncia conforme nei pregressi gradi di merito, con secondo grado instaurato dopol’11 settembre 2012, per cui si applica l’art. 348 - ter, co. 5 c.p.c. che, attraverso il rinvio al precedente comma, esclude la proponibilità del ricorso per cassazione per il motivo di cui all’art. 360, n. 5 c.p.c., salvo che la parte ricorrente dimostri che - pur in presenza di una 3di 7 – RG 24986/2017 – S2 – CC 13/7/2022 (n. 17) – [OSCURATO:PERSONA]. doppia conforme quanto al dispositivo - le ragioni di fatto a base delle due pronunce sonotra di loro diverse (cfr. Cass. 26774 /2016 ). Nel caso di specie, la parte ricorrente non si è avveduta di dover adempiere a tale onere di differenziazione tra le pronunce di primo e di secondo grado per accedere ad un esame nel merito. Infatti, costei concentra la propria attenzione esclusivamente sulla sentenza della Corte d’appello. In disparte la considerazione che , ove si fosse dischiusa la prospettiva di un esame nel merito, esso si sarebbe concluso con la conferma dell’irrilevanza della distinzione tra costruzione ex nihiloe costruzione di recupero e riqualificazione. Alla parte ricorrente non giova nemmeno il riferimento al la «violazione e falsa applicazione di norme di diritto», contenuto nell’intitolazione del motivo, poiché la parte espositiva non recatraccia di argomentazioni in riferimento a norme di diritto, ove si metta tra parentesi la citazione episodica dell’art. 10, co. 1 lett. c)del T.U. Edilizia (cfr. ricorso, p. 17). Sotto tale profilo, il motivo è inammissibile per difetto di specificità(cfr. art. 366, n. 4 c.p.c.) . In conclusione, il primo motivo è inammissibile. 2. - Con il secondo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 e n. 5 c.p.c., si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1256, 1258, 1362, 1464, 1478, e 2932 c.c., nonché omesso esame di un fatto controverso decisivo per avere la Corte di appello ritenuto che sia stata costruita una ressostanzialmente diversa da quella pattuita. Il motivo è complesso. Esaminato in ciascuno dei suoi profili, esibisce di volta in volta ragioni d’inammissibilità o d’infondatezza. Nel complesso è infondato. Parte ricorrente si duole innanzitutto che la pronuncia si basi sull’errato presupposto di fatto che il bene oggetto del contratto preliminare non sarebbe stato costruito in modo sostanzialmente 4di 7 – RG 24986/2017 – S2 – CC 13/7/2022 (n. 17) – [OSCURATO:PERSONA]. identico alla previsione contrattuale. Sotto tale profilo, il motivo - che è evidentemente proposto ex art. 360, n. 5 c.p.c. –è inammissibile per le stesse ragioni che sorreggono l’inammissibilità del primo motivo, cioè l’inadempimento dell’onere di differenziazione, a fronte della previsione dell’art. 348-ter, co. 5 c.p.c.(per il dettaglio argomentativo si rinvia al paragrafo precedente). Inoltre, ove si potesse mettere tra parentesi tale assorbente profilo d’inammissibilità, si dovrebbe osservare che, nel censurare l’erroneità della valutazione che la rescostruita abbia una superficie maggiore di oltre un quinto rispetto a quella pattuita, si bersaglia solo una considerazione aggiuntiva rispetto alla ragione principaleche sorregge l’accertamento della sostanziale diversità della res ( cfr. sentenza impugnata, p. 3: «L’insussistenza di una costruzione in modo sostanzialmente identico alla previsione contrattuale emerge anche secondo una prospettiva ulteriore rispetto a quella sin qui illustrata»; il corsivo è nostro). Quanto alla ragione principaledella sostanziale diversità della res – ove si potesse di nuovo mettere tra parentesi l’inammissibilità discendente dall’applicazione dell’art. 348-ter, co. 5 c.p.c. –essa risulta argomentata dalla Corte d’appello in modo tale da sottrarsi a censure (cfr. sentenza impugnata, p. 3: «Dalla ctu … emerge infatti la costruzione del suo solo scheletro. Invero ciò che non è stato costruito non sono solo marginali finiture, bensì la stragrande maggioranza delle tamponature laterali ed il manto di copertura»). L’impossibilità di costruire un’argomentazione che muova dal presupposto della sostanziale identità tra cosa pattuita e cosa realizzata pregiudica la fondatezza degli ulteriori profili elaborati nel proseguimento del motivo, a partire dalla opportunità di valersi dell’orientamento giurisprudenziale inaugurato da Cass. SU 5di 7 – RG 24986/2017 – S2 – CC 13/7/2022 (n. 17) – [OSCURATO:PERSONA]. 17820/1985(cfr. ricorso, p. 23), secondo cui il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore,può affiancare una richiesta di riduzione del prezzo all’azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo ex art. 2932 cod. civ., laddove oggetto del preliminare di vendita sia un immobile da costruire e il bene venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento. In questo senso, più recentemente, Cass. 4939/2017. Così come l’impossibilità di basarsi sul presupposto della sostanziale identità del bene rende irrilevanti i richiami alla giurisprudenza sulla determinabilità dell’oggetto del preliminare di vendita immobiliare (cfr. ricorso, p. 24) oal concetto di contratto misto (su cui si insiste particolarmente nella memoria, p. 4-7). In conclusione, il secondo motivo è rigettato. 3. - Con il terzo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 281-sexies, 342, 112 e 161 c.p.c. per avere la Corte di appello deciso la causa a seguito di trattazione orale (secondo il modulo dell’art. 281-sexies c.p.c.) senza valutare tutti gli specifici motivi di impugnazione proposti ai sensi dell’art. 342 c.p.c. Trattandosi di censure relative all’inosservanza di norme processuali, il terzo motivo è da convertire in motivo proposto ai sensi dell’art. 360, n. 4c.p.c. che consentirebbe al Collegio l’esercizio del potere di esame diretto degli atti del giudizio di merito al fine accertare gli errores in procedendo lamentati . Tuttavia – il dato è consolidato nella giurisprudenza di questa Corte -per conciliarsi con struttura e funzione del giudizio di legittimità, l’esercizio di tale potere presuppone il puntuale rispetto ad opera della parte ricorrente del requisito di 6di 7 – RG 24986/2017 – S2 – CC 13/7/2022 (n. 17) – [OSCURATO:PERSONA]. specificità della censura (ex art. 366, co. 1, n. 6c.p.c.).In altri termini, il fruttuoso accesso al fascicolo di causa presuppone che il ricorso riporti con precisione - che non può essere certo disgiunta da chiarezza e sinteticità– indicazioni che consenta no alla Corte di individuare i luoghi rilevanti all’interno dei singoli atti e di confrontarli con una censura formulata in termini così stringenti da sollecitare un efficiente e produttivo esercizio del potere di controllo , evitando di compiere general-generiche verifiche degli atti o anche solo indagini integrative per colmare lacune nell'indicazione delle circostanze rilevanti per la valutazione della decisività della questione (cfr. Cass. SU 34469/2019, Cass. 9878/2020, 23834/2019, 2771/2017). Icto oculi, l’argomentazione del motivo rimane ampiamente al di sotto di questo standard, poiché si limita ad una serie di generiche affermazioni di inosservanza di norme processuali, prive di idoneità ad essere riscontrate in modo circostanziato. In conclusione, il terzo motivo è inammissibile. 4. -Dalla inammissibilità o infondatezza di ciascuno dei tre motivi su cui il ricorso in cassazionesi fonda, segue il rigetto di quest’ultimo nel suo complesso. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato paria quello dovuto per il ricorso. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente al rimborso, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, co. 1-quater del d.p.r. 115/2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, 7di 7 – RG 24986/2017 – S2 – CC 13/7/2022 (n. 17) – [OSCURATO:PERSONA]. da parte della parte ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo d