Cassazione n. 19942/2022

a seguente [OSCURATO:PERSONA] sul ricorso (iscritto al N.R.G. 19174/17) proposto da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:CODICE_FISCALE]), rappresentata e difesa, congiuntamente e disgiuntamente in virtù di procura speciale apposta in calce al ricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso lo studio della seconda, in Roma, via Savorelli, n. 11; - ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo, in Roma, v. Confalonieri, n. 5; - controricorrente - avverso la sentenza della Corte di appello di Venezia n. 190/2017 (pubblicata il 26 gennaio 2017); udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29 aprile 2022 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA]; letta la memoria depositata dalla difesa della ricorrente ai sensi dell'art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con sentenza n.272/2015, il Tribunale di Rovigo-ex sezione distaccata di Adria, decidendo sulla causa introdotta dall'[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], condannava quest'ultima al pagamento della somma di euro 13.222,38 (oltre interessi legali dalla domanda al saldo), previo accertamento dell'inadempimento della convenuta, quale proprietaria - in virtù di atto del 27/2/1981 - dell'unità immobiliare acquistata, all'obbligo di contribuzione alle spese di gestione e mantenimento di beni e servizi di interesse comune dell'Isola di [OSCURATO:SOCIETA] per gli anni da 1990 al 2005. 2. Decidendo sull'appello proposto dalla citata [OSCURATO:PERSONA] e nella costituzione dell'appellata società, la Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 190/17 (pubblicata il 27 gennaio 2017), ha rigettato il gravame, confermando l'impugnata sentenza e condannando l'appellante al pagamento delle spese del grado. A fondamento dell'adottata pronuncia, la Corte veneta, previamente ritenuta l'ammissibilità del gravame, ha rilevato - in conformità alla sentenza di primo grado e ravvisando l'infondatezza dei motivi di appello - che la Lorenzi fosse vincolata alle disposizioni sulle spese assunte dall'amministrazione del supercondominio, da cui derivava l'insorgenza di obbligazioni propter rem, trattandosi di oneri gravanti sul soggetto passivo, quale proprietario, e caratterizzati dall'ambulatorietà, ovvero dalla loro automatica trasmissibilità in conseguenza del trasferimento del diritto reale da un titolare all'altro, ritenendo, a tal riguardo, che la stessa Lorenzi, acquistando l'immobile de quo, fosse, per l'appunto, divenuta soggetto passivo degli oneri condominiali in quanto comproprietaria delle parti comuni. La Corte di Appello di Venezia, inoltre, con riguardo alla clausola contrattuale contenuta nell'atto di acquisto dell'immobile in questione, in cui era stato previsto che la Lorenzi acquistava la quota in comproprietà sulle parti comuni consortili o supercondominiali dell'intero complesso [OSCURATO:PERSONA], ha ritenuto che la stessa, in virtù di tale clausola, aveva inequivocamente assunto l'obbligazione al pagamento degli oneri condominiali. Il giudice di appello ha rigettato anche la censura di violazione di legge in ordine all'asserita carenza di soggettività passiva (con riguardo al pagamento della somma ex adverso pretesa), ritenendola irrilevante dal momento che era risultato dagli atti che l'Associazione era divenuta, nel tempo, l'amministratrice dei beni costituenti il supercondominio, ragion per cui la Lorenzi, a seguito dell'acquisto del suddetto immobile, era diventata, altresì, titolare pro -quota e fruitrice di tali beni, con la conseguenza del suo obbligo a partecipare alle spese per il mantenimento dei medesimi, risultando irrilevante la negazione della sua adesione al supercondominio, in quanto l'obbligo di adempiere alle suesposte spese condominiali, stante la citata natura di obbligazioni propter rem, era sorto in virtù dell'acquisito diritto di contitolarità del diritto reale. 3. Avverso la citata sentenza di appello ha formulato ricorso per cassazione, riferito a tre motivi, la [OSCURATO:PERSONA], resistito con controricorso dall'intimata [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. La difesa della ricorrente ha anche depositato memoria ai sensi dell'art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato - in relazione all'art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. - la violazione o falsa applicazione dell'art. 112 e 345 c.p.c., prospettando l'erroneità dell'impugnata sentenza nella parte in cui aveva ritenuto che essa, quale appellante, non avesse contestato l'an debeatur, ma unicamente il quantum delle pretese ex adverso richieste, venendosi così a configurare una violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato. 2. Con la seconda censura la ricorrente ha dedotto - ai sensi dell'art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. - la violazione o falsa applicazione dell'art. 112 e 115 c.p.c., con conseguente nullità della sentenza, sul presupposto che la Corte di appello aveva erroneamente fondato la propria decisione sull'asserita comproprietà delle parti comuni già precedentemente citate, così incorrendo nella violazione del citato art. 112 c.p.c., avendo essa travalicato i limiti della domanda, ponendo alla base della propria decisione presupposti di diritto diversi ed ulteriori rispetto a quelli allegati dalla controparte. In particolare, la ricorrente ha inteso sostenere che la citata Associazione non aveva mai ritenuto che ella fosse divenuta comproprietaria delle zone comuni, né aveva mai allegato tale circostanza. In tal modo, si sarebbe venuta a configurare anche la violazione dell'art. 115 c.p.c., avendo il giudice di appello posto a fondamento dell'impugnata sentenza una circostanza non allegata dalla parte a tanto onerata, oltre ad aver omesso di prendere in considerazione una circostanza che avrebbe dovuto ritenersi ormai pacifica tra le parti (ossia la mancata contitolarità, da parte di essa ricorrente, delle parti comuni). 3. Con la terza ed ultima doglianza la ricorrente ha prospettato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1070 e 1372 c.c., deducendo l'erroneità dell'impugnata sentenza nella parte in cui aveva ritenuto sulla stessa gravante un'obbligazione propter rem per il solo fatto di essere proprietaria del bene che fruiva delle prestazioni condominiali, indipendentemente da una sua mancata adesione all'Associazione. 4. Rileva il collegio che i primi due motivi - che investono la denuncia di analoghe supposte violazioni processuali - possono essere esaminati congiuntamente, siccome connessi. Essi sono infondati per le ragioni che seguono. Occorre, innanzitutto, osservare che, indipendentemente dalla erroneità del passaggio della motivazione dell'impugnata sentenza laddove si sostiene che l'attuale ricorrente avesse, con l'atto di appek, contestato solo il "quantum" della contribuzione ex adverso pretesa, e non anche i presupposti ritenuti come legittimanti la relativa imposizione, tuttavia emerge univocamente che la Corte di appello, mediante lo svolgimento logico-giuridico della motivazione stessa, ha preso in esame anche l'an di tale pretesa, motivando sia sulla rilevanza del condizione proprietaria acquisita dalla Lorenzi con riferimento all'Associazione e al costituitosi supercondominio (che viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza, cioè, bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tantomeno di approvazioni assembleari: cfr., tra le tante, Cass. n. 17332/2011 e Cass. n. 27094/2017), sia con riguardo alla valutazione del contenuto del contratto di acquisto della sua unità immobiliare, in relazione alla interpretazione della specifica clausola implicante l'assunzione degli obblighi riconducibili alla compartecipazione alle spese delle parti comuni.Pertanto, al di là della formale errata interpretazione del contenuto dell'appello, non si è venuta a configurare alcuna violazione dell'art. 112 c.p.c., né tantomeno la sentenza ha pronunciato su una questione nuova (estranea al "thema decidendum"), decidendo la causa in sede di gravame apprezzando correttamente le risultanze probatorie acquisite, non incorrendo così nemmeno nella denunciata violazione dell'art. 115 c.p.c. Oltretutto, con i motivi in discorso, la ricorrente non ha prospettato alcuna specifica violazione di appositi criteri ermeneutici, né violazioni di legge attinenti alla possibile insussistenza della costituzione del supercondominio, avendo, peraltro, la Corte di appello, con la sentenza impugnata, individuato il fondamento dell'obbligo di contribuzione dell'attuale ricorrente nel suddetto contratto di acquisto - e, quindi, nella sua necessaria compartecipazione, in quanto comproprietaria delle pari:i comuni (con conseguente trasferibilità delle inerenti obbligazioni in caso di alienazione dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva) - e non nella sua mancata contestazione dell'obbligo contrattuale di corrispondente la contribuzione nella misura come addebitatale. In particolare, in proposito, il giudice di appello ha basato la "ratio" della sua motivazione sull'individuazione degli specifici obblighi incombenti sulla Lorenzi sulla scorta della specifica clausola (contestata a torto dalla Lorenzi), evidenziando che, con l'acquisto della relativa unità immobiliare, ella aveva acquistato anche la quota in comproprietà sulle parti comuni consortili o supercondominiali dell'intero complesso "Isola di [OSCURATO:SOCIETA]", nonché le quote di comproprietà, all'epoca in uso al privato e trasferibili in tempi successivi allo stesso dall'[OSCURATO:SOCIETA]. In tal senso, quindi, il giudice di secondo grado si è correttamente uniformato al condivisibile orientamento giurisprudenziale di questa Corte (v. Cass. n. 18560/2016 e Cass. n. 14440/2019), in virtù del quale, in tema di consorzi di urbanizzazione, deve ritenersi pienamente lecito il meccanismo di adesione al consorzio predisposto dall'autonomia privata e che si attua attraverso la semplice stipulazione del contratto di compravendita di una unità immobiliare ricadente nel comprensorio, essendo tale adesione - alla quale si ricollega l'assunzione dei corrispondenti obblighi dell'aderente - contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri proprietari di immobili partecipanti al consorzio, sia dallo stesso atto di trasferimento immobiliare, espressione della volontà di partecipare al consorzio del nuovo acquirente. Legittimamente, quindi, la Corte di appello ha statuito che, essendo divenuta la Lorenzi già comproprietaria delle parti comuni, di cui aveva già ricevuto la quota con l'atto di acquisto del 27 febbraio 1981, era destinata - per l'acquisizione "ab initio" di tale qualità - a diventare anche comproprietaria delle ulteriori parti comuni che sarebbero venute a far parte del complesso condominiale (e trasferibili in tempi successivi), come, per l'appunto, previsto dalla clausola specificamente esaminata. 5. Anche il terzo ed ultimo motivo è privo di fondamento e deve, perciò, essere respinto. Al di là dell'assoluta inconferenza dell'asserita violazione dell'art. 1070 c.c. (che attiene all'esercizio delle servitù), non sussiste l'ulteriore violazione addotta riferita all'art. 1372 c.c., poiché il fondamento giustificativo degli obblighi contributivi in capo alla Lorenzi è stato - come già posto in rilievo in risposta alle precedenti censure - esattamente rinvenuto negli effetti legali derivanti dal suddetto contratto di acquisto, con la conseguente acquisizione di tutti gli inerenti diritti ed obblighi specificamente elencati, emergendo la volontà dei contraenti di assoggettare il contraente aderente a tutti i complessi rapporti in corso fra il proprietario dell'unità immobiliare individuale oggetto di compravendita ed il soggetto gestore dei beni comuni condominiali e supercondominiali, compreso quello futuro che sarebbe subentrato all'[OSCURATO:SOCIETA]. ed ad [OSCURATO:SOCIETA]. e, quindi, anche con riguardo al futuro ammontare dovuto a titolo di corrispettivo per l'uso delle relative quote supercondominiali, per quanto espressamente previsto proprio nel citato contratto di acquisto. 6. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il ricorso deve essere integralmente respinto, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della stessa ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi euro 2.500,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come per legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificat