Cassazione n. 08595/2026

so dall’[OSCURATO:PERSONA] unitamente all’Avvocato [OSCURATO:PERSONA]Sorace giusta procura speciale in atti-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], in qualità di eredi diPasquale [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesidall’[OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale in atticontroricorrenti-intervenutinonché contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in qualità di eredi diNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026dall’[OSCURATO:PERSONA] giusta procura speciale in atti-intervenuti-avverso l’ordinanza della Corte d'Appello di Catanzaro n. 1601/2017depositata il 28/10/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/12/2025 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.– Con ricorso depositato in data 22 settembre 2017, Pasqualeopposizione, ai sensi dell’art. 702-bis e ss. cod. proc. civ., avverso ilprovvedimento n. 31986 del 18 luglio 2017 con cui, il Commissario ad actaaveva determinato le indennità ai primi spettanti, a seguito dell’acquisizionesanante da parte del Comune di [OSCURATO:PERSONA], in esecuzione della sentenzan. 1449 del 5 luglio 2016 del T.A.R. della Calabria – Sezione di Catanzaro,di un terreno di loro comune proprietà sito in località “Bitonto” dell’indicatoComune, censito in catasto al foglio di mappa 37 particelle nn. 401, 403,439, 431, 290, 434, 358, 356, 370, 365, 505, 551, 1247 pari a complessivimq 11.132.2.– I ricorrenti ritenevano ingiusta la indennità loro riconosciuta nelprovvedimento di acquisizione nella misura di euro 207.788,80,comprensiva del danno patrimoniale, di quello non patrimoniale edell’occupazione senza titolo.Nel corso del giudizio si costituiva il Comune di [OSCURATO:PERSONA] ededuceva il carattere equo della stima in ragione della natura dei terreniadibiti a viabilità pubblica.Veniva disposta consulenza tecnica di ufficio (d’ora in poi c.t.u.) che,acquisito il certificato di destinazione urbanistica, applicato il metodo distima comparativa rispetto ad atto unico di permuta intervenuta in areaNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026viciniore, nella ritenuta natura edificabile delle aree stimava l’indennizzodovuto in complessivi euro 1.946.402,63 (euro 865.067,84 per indennità diesproprio; euro 173.013,56 per danno non patrimoniale; euro 908,321,23per indennizzo da occupazione senza titolo).La Corte d’appello faceva proprie le conclusioni della disposta c.t.u.nella ritenuta natura edificabile dei beni e tenendo ferma la stimacomparativa utilizzata nella relazione tecnica fissava l’indennizzo.3.– Contro l’indicato provvedimento, il Comune di [OSCURATO:PERSONA] ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eSimona [OSCURATO:PERSONA], quali eredi testamentari di [OSCURATO:PERSONA], nelle moredeceduto, nonché [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Nelle more del giudizio di cassazione, si è avuta rinuncia delprecedente difensore dei controricorrenti sostituito da nuovo e nel decessodi [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA], gli originaricontroricorrenti sono intervenuti anche quali eredi testamentari del primoe, quali eredi testamentari e ab intestato della seconda, Antonio PierpaoloScuteri e [OSCURATO:PERSONA], tutti con il patrocinio del nuovo legale.È stata fissata la trattazione in camera di consiglio. Le parti hannodepositato memorie illustrative.RAGIONI DELLA DECISIONE1.– Con il primo motivo, il Comune di [OSCURATO:PERSONA] deduce laviolazione dell’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., in relazione agliartt. 32, 37 commi 3, 4, 5, 6 e 7, 40 e 42-bis d.P.R. n. 327 del 2001.I terreni oggetto di acquisizione ex art. 42-bis non sono edificabiliperché, pur già compresi in un piano di zona (Peep) in quantosuccessivamente interessati da una variante (Karrer) del Piano RegolatoreGenerale (P.R.G.), sarebbero stati in tal modo qualificabili come aree«funzionalmente e urbanisticamente destinate a viabilità pubblica … eservizi annessi al p.z.».Numero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026Nell’impugnato provvedimento non sarebbe stata valutata l’effettivitàdella destinazione edificatoria e non applicato il criterio di cui all’art 37,comma 4, d.P.R. n. 327 del 2001, nella inedificabilità assoluta dell’area.La Corte d’appello non avrebbe tenuto conto della “specialità” dellamateria ex art. 37, comma 3, d.P.R. cit., come richiamato dal successivoart. 42-bis comma 3, secondo il quale «…ai fini dell’applicabilità delledisposizioni della presente sezione, si considerano le possibilità legali edeffettive di edificazione».L’ordinanza impugnata per avere ritenuto l’edificabilità delle aree inquestione in quanto facenti parte del «comprensorio D del piano di zona perl’edilizia economica e popolare (peep)», adottato con delibera n. 45 delconsiglio comunale del 23 dicembre 1988 e approvato con decreto delpresidente della giunta reg. n. 1534 del 23 dicembre 1993.Non sarebbe stato quindi valutato che:- il piano (peep), come indicato nell’acquisito certificato didestinazione urbanistica, era decaduto il 23 dicembre 2013 a far datadall’adozione intervenuta il 23 dicembre 1993 (l’efficacia pari a diciotto annidalla pubblicazione, intervenuta il 1° febbraio 1994 e, prorogata di altri dueanni a far data dalla scadenza del 23 dicembre 2011, sarebbe spirata il 23dicembre 2013, come da certificato di destinazione urbanistica del 24 luglio2019, all.to della c.t.u.);- al momento dell’acquisizione sanante, che si era avuta con decretodel 18 luglio 2017, n. 31986 del commissario ad acta, sulle aree in questioneera sussistente, pertanto, un vincolo conformativo di inedificabilità assoluta,generato dalla sopravvenuta variante Karrer al p.r.g. (all’11 giugno 1998,data di esecutività) con cui si era realizzata la destinazione a viabilitàpubblica, a servizio dell’intera indistinta collettività dei cittadini e non all’usolimitato ai soli utenti delle unità immobiliari, in relazione alle quali era sortol’obbligo della dotazione degli standard urbanistici;Numero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026- la denominazione a livello toponomastico delle strade checostituiscono asse viario pubblico principale e viabilità consolidata dadecenni;- il fatto che le strade erano state anche a servizio dei ricorrenti inprimo grado che avevano potuto vendere altre aree senza chiederne lalottizzazione;- che la formale destinazione dei terreni era stata confermata dalnuovo [OSCURATO:PERSONA] (PSC) adottato all’epoca di acquisizionesanante;- che le relative superfici non pagavano l’I.M.U., il che denoterebbe ilvincolo di destinazione pubblicistica dei terreni.2.– Con il secondo motivo l’ente ricorrente deduce la violazionedell’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ. per omesso esame di unaserie di fatti decisivi per il giudizio: a) della variante al p.r.g. che ha conferitoalle aree specifico vincolo di inedificabilità assoluta di tipo conformativo; b)della sopravvenuta decadenza del piano di zona al momentodell’acquisizione dei terreni; c) di prove tecniche e deduttive.3.– Con il terzo motivo si denuncia la violazione dell’art. 360, primocomma, n. 3 cod. proc. civ., in relazione all’art. 42-bis TUE e, per esso, alprecedente art. 37, commi 3, 4 5, 6 e 7 sui criteri di determinazionedell’indennizzo, e agli artt.32 e 40 TUE e all’art. 37 comma 1 tue nonché inrelazione agli artt. 61, 112, 115 e 116 cod. proc. civ.La Corte di appello si sarebbe “consegnata” alla relazione delnominato consulente tecnico di ufficio senza confrontarsi con gli argomentidelle parti e avrebbe proceduto alla stima dei terreni, per determinarne invia comparativa la relativa indennità di esproprio, in ragione di un unicocontenuta nell’atto di acquisizione sanante che, a firma di due tecnici,avrebbe anche coinvolto un ufficio pubblico, quello era quello dell’Agenziadelle entrate, interessato al procedimento dal commissario ad acta.Numero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026Sarebbe quindi mancata la rappresentatività dell’omogeneità dei benivalutati nell’indagine sintetico-comparativa condotta dal c.t.u. Il bene aconfronto era stato oggetto di permuta e qualificato nel relativo atto comeinteramente edificabile.4.– Con il quarto motivo il ricorrente denuncia violazione, ai sensidell’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., dell’art. 42-bis TUE, inrelazione all’art. 37 comma 1 T.U.E. che impone la riduzione dell’indennizzodel venticinque per cento quando l’esproprio sia finalizzato ad attuareinterventi di riforma economico-sociale quali quelli dell’edilizia residenziale.5.– Con il quinto motivo il ricorrente deduce la violazione dell’art. 360,primo comma, n. 5 cpc per omesso esame della eterogeneità dei beni messia confronto, della loro diversa destinazione urbanistica, dell’unicità del benein comparazione e della pluralità di quelli offerti in comparazione dalla difesadel comune e quindi della natura edificabile del bene oggetto di acquisizionenel dedotto vincolo di inedificabilità assoluta6.– I controricorrenti hanno eccepito l’inammissibilità del ricorso pertardività.La decisione impugnata, adottata nell’osservanza del procedimento dicui all’art. 702-bis e ss. cod. proc. civ., avrebbe dovuto essere impugnatanei termini di cui all’art. 702-quater cod. proc. civ. e cioè di trenta giorni, ilche non era avvenuto.7. – In via preliminare, l’eccezione di tardività del ricorso è infondata.La Corte d’appello di Catanzaro ha provveduto sulla domanda qualegiudice di unico grado secondo l’introdotto rito sommario di cognizione (art.29, d.lgs. 1° settembre 2011, n. 150), ratione temporis applicabile.Il termine fissato nell’art. 702-quater cod. proc. civ. (Appello nelprocedimento sommario di cognizione) che prevede che l'ordinanza checonclude il procedimento sommario sia appellabile entro trenta giorni dallanotificazione o comunicazione del provvedimento – abrogato dal d.lgs. 10ottobre 2022, n. 149, come modificato dalla legge 29 dicembre 2022, n.Numero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026197, per quanto la circostanza non rilevi nella presente sede, per iprocedimenti instaurati dal 28 febbraio 2023 – non risulta applicabile alricorso in sede di legittimità.La ragione è duplice, ma convergente.Da una parte la previsione invocata dai controricorrenti è riferitaesclusivamente al termine di impugnazione dell’ordinanza assunta all’esitodel procedimento innanzi alla Corte d’appello e non contiene alcunaprevisione speciale circa il termine breve per proporre ricorso percassazione.Dall’altra, la norma fa espresso riferimento al termine diimpugnazione delle ordinanze assunte dal Tribunale quale giudice di primogrado e non contiene elemento alcuno per estendere la previsione altermine di impugnazione delle decisioni prese dalla Corte d’appello in gradounico.Come da questa Corte in più occasioni affermato (Cass., Sez. I, 11febbraio 2025, n. 3533 (in motivazione, massimata su altro); Cass., Sez.1, 12 luglio 2019, n. 18784; v. anche, Cass., Sez. 1, 22 marzo 2018, n.7154) deve, pertanto, essere ribadito il principio secondo il quale il termineper la proposizione del ricorso di legittimità avverso decisioni assunte dallaCorte d’appello in grado unico ai sensi degli artt. 29, d.lgs. n. 150/2011 e54, d. lgs. n. 327/2001, in assenza di una normativa speciale circa il terminedi decorrenza del termine breve per proporre ricorso per cassazione, non èquello stabilito in via generale per l’appello delle decisioni assunte secondoil rito sommario di cognizione ex art. 702-quater cod. proc. civ., bensì quelloprevisto, in via generale, dagli artt. 325, secondo comma, e 327 cod. proc.civ.Conseguentemente, a fronte della notifica dell’ordinanza della Corted’appello di Catanzaro in data 19 novembre 2020 il ricorso, notificato il 16gennaio 2021, deve ritenersi tempestivo nel rispetto del termine breve dicui all’art. 325 cod. proc. civ.Numero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/20268.– Ancora in via preliminare.Questa Corte ha ritenuto l’ammissibilità dell’intervento dell’erede delricorrente, deceduto nelle more del giudizio di legittimità, ribadendo la pienaapplicabilità dell’art. 110 cod. proc. civ. di una norma che, pur se riferita alprocesso di cognizione ordinario, non è esclusa né incompatibile con la fasedi legittimità, alla condizione che il successore a titolo universale di unadelle parti già costituite alleghi e documenti la propria qualità di erede conle produzioni consentite dall’art. 372 cod. proc. civ. e tale intervento, aventenatura sostanziale, sia portato a conoscenza della controparte.Gli intervenienti, eredi di [OSCURATO:PERSONA] e di Annunziatagli atti di costituzione puntualmente notificati alla controparte con allegati icertificati di morte e gli atti successori.Tali documenti sono stati resi quindi conoscibili alle controparti chenon hanno sollevato puntuali contestazioni su tale aspetto consolidando cosìla ritualità dell’intervento (Cass., Sez. II, 10 luglio 2024, n. 18958 (inmotivazione, par. 1 delle Ragioni della decisione); Cass., Sez. III, 15maggio 2020, n. 8973; Cass. SS.UU. 22 aprile 2013, n. 9692).9.– Nel merito.9.1.– Il primo motivo di ricorso è infondato.L’analisi degli strumenti operata nell’ordinanza è corretta e si sottraeal sindacato di questa Corte nei termini di cui alla dedotta violazione dilegge.Questi i passaggi.Nell’intervenuta decadenza del peep al 31 dicembre 2013, per laqualificazione dell’area oggetto di domanda è destinata a valere la varianteal p.r.g. adottata nel 1998, in vigore al 2017, epoca appuntodell’acquisizione.Come rileva l’impugnata ordinanza, si tratta di variante che fa ancorariferimento a un sistema viario “a servizio del PZ” e quindi fotografa unaNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026situazione di “edificabilità strumentale” non integrativa di un vincoloconformativo previsto, invece, dallo strumento urbanistico per unaindistinta categoria di beni.Con argomenti “a rinforzo”, la corte territoriale richiama l’espletatac.t.u. che, a sua volta, si rifà, negli esiti, al certificato di destinazioneurbanistica da cui riprende che il 5 dicembre 2014 viene adottato il P.S.C.([OSCURATO:PERSONA]) il cui ATU 1.2.0. (Attuazione urbanistica) –strumento dettagliato, come i piani attuativi, che implementaconcretamente le indicazioni del P.S.C. in ambiti specifici, definendol'organizzazione di un'area da urbanizzare – contiene «prescrizioniurbanistiche orientate al consolidamento della città recente a densitàelevata (ex art. 50 del RU -[OSCURATO:PERSONA]) che ammetteinterventi di manutenzione, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione,ampliamento, adeguamenti sismici, cambi di destinazione d’uso».Il giudizio, nel complesso articolato, definisce correttamente la naturaedificabile delle aree acquisite ex art. 42-bis TUE e tanto fa in applicazionedei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità laddove invecequanto il ricorrente deduce, sull’asservimento pluriannuale delle strade delpeep, anche l’adottata toponomastica, alla viabilità cittadina tout court,finisce per toccare un profilo “di fatto” di cui questa Corte non può tenereconto, a fronte dell’indicata classificazione legale che dei beni esclude unutilizzo pubblicistico “indifferenziato” e non altrimenti remunerativo per ilprivato.Il criterio dell’edificabilità di fatto ha natura suppletiva e trovaapplicazione in carenza di strumenti urbanistici risultando complementareagli effetti della determinazione del concreto valore dell'area (Cass., Sez. I,15 aprile 2019, n. 10502).Come questa Corte ha in più occasioni ricordato, in tema diedificabilità legale del suolo espropriato, invece un'area va ritenutaedificabile soltanto quando - e per il solo fatto che - come tale essa risultiNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici,sicché le possibilità legali di edificazione vanno escluse tutte le volte in cuilo strumento urbanistico, vigente all'epoca con riferimento alla quale devecompiersi la ricognizione, abbia destinato la zona, con vincolo conformativo,ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico attrezzato,Per l’effetto, l'edificabilità legale può essere affermata solo se ladestinazione è limitata e funzionale all'interno di una zona urbanisticaomogenea espressamente classificata come edificabile, a nulla rilevando, intal caso, vincoli e prescrizioni che vengono ad incidere, nell'ambito di talezona, su beni determinati, sui quali si localizza la realizzazione dell'operapubblica (tra le altre, recentemente in termini: Cass., Sez. I, 6 settembre2024, n. 23961).Segnatamente, vale nella fattispecie in esame l’ormai risalenteindirizzo di legittimità che vuole che, in tema di determinazionedell’indennità di espropriazione, la destinazione ad usi collettivi dideterminate aree assume aspetti conformativi ove sia concepita, nel quadrodella ripartizione generale del territorio, in base a criteri predeterminati edastratti, ma non quando sia limitata e funzionale all'interno di una zonaurbanistica omogenea a diversa destinazione generale, e venga, dunque,ad incidere, nell'ambito di tale zona, su beni determinati, sui quali silocalizza la realizzazione dell'opera pubblica, assumendo in tal caso portatae contenuti direttamente ablatori ininfluenti sulla liquidazione dell'indennità.Ne consegue che, ove sia accertata l'inclusione del terreno espropriatoin zona omogenea edificabile prevista dal vigente strumento urbanistico,tale accertamento è da ritenersi sufficiente per attribuire al fondo il requisitodella edificabilità legale salva la dimostrazione che il bene ricada in unasottozona avente natura pubblicistica (Cass., Sez. I, 28 gennaio 2016, n.1613; Cass., Sez. VI-I, 5 settembre 2013, n. 20457).Numero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026L’accertamento condotto nell’impugnata ordinanza valorizza per sicuriindici una edificabilità ristretta alla zona senza che gli ulteriori elementidedotti dal ricorrente, anche in via di fatto, valgano a consentirel’affermazione di una inedificabilità per vincolo indifferenziato conformativo-generale.9.2.– Il secondo motivo è inammissibile perché diretto ad unarivalutazione del giudizio svolto dalla Corte di merito.Quanto viene dedotto in ricorso non integra l’estremo dell’omessoesame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti daltesto della sentenza o dagli atti processuali e che sia stato oggetto didiscussione tra le parti ed abbia carattere decisivo (sulla qualificazione e isuoi contenuti, ex multis: Cass. 23 marzo 2017, n. 7472), ma definisce,piuttosto, evidenze che, anche ove mancanti nella motivazione – decadenzapeep al 2017; vigore all’epoca della variante prg (Karrer) – in realtà sonostate assorbite, nel loro rilievo, dal diverso iter logico osservato dalla corteterritoriale secondo cui, tra l’altro, la variante prevedeva l’asservimento alpiano di zona.La critica quindi più che attingere a fatti storici costitutivi, estintivi omodificativi del rapporto giuridico in contestazione prospetta alternativeletture di merito e reitera sotto altra veste la censura già portata con ilprimo motivo di ricorso sulla violazione di legge.Né diversa sorte può riconoscersi al profilo della censura con cui ilricorrente contesta i contenuti delle prove.Il mancato esame di un documento può essere denunciato percassazione solo nel caso in cui determini l'omissione di motivazione su unpunto decisivo della controversia e, segnatamente, quando il documento,puntualmente segnalato in ricorso e non esaminato, offra la prova dicircostanze di tale portata da invalidare, con un giudizio di certezza e nondi mera probabilità, l'efficacia delle altre risultanze istruttorie che hannodeterminato il convincimento del giudice di merito, di modo che la ratioNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026decidendi venga a trovarsi priva di fondamento (Cass., Sez. 1, 13 giugno2024, n. 16583; in termini, Cass. Sez. 3, 26 giugno 2018, n. 16812).Il motivo è pertanto inammissibile in quanto portatore di una criticadestinata a risolversi in una rivalutazione del merito.9.3.– Il terzo motivo è fondato nella parte in cui denuncia la mancataapplicazione, da parte della Corte d’appello e ai fini della quantificazionedella indennità di esproprio, dell’“indice medio di fabbricabilità” dei terrenioggetto di acquisizione e tanto nel mancato apprezzamento dellapotenzialità media edificatoria previa valutazione degli spazi riservati ainfrastrutture e servizi, nel rapporto tra insediamenti residenziali e spaziliberi.Come questa Corte ha avuto occasione di affermare, e nel temporibadire, l’edificabilità del fondo deve essere necessariamente commisurataad indici "medi" di fabbricabilità riferiti (o riferibili) all'intera zonaomogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, nonsuscettibili di edificazione per il privato.Tanto si è ritenuto rispetto al metodo di stima analitico - ricostruttivodove, si è detto, l’accertamento dei volumi realizzabili sull’area non puòbasarsi sull’indice fondiario di edificabilità, riferito alle singole areespecificamente destinate all'edificazione privata, e invece richiede,nell’esercizio concreto dello ius aedificandi, che la valutazione dell’areaurbanizzata anche nell’incidenza degli spazi riservati ad infrastrutture eservizi a carattere generale.La finalità è che tutti i terreni espropriati in uno stesso ambito zonalevengano a percepire la stessa indennità, calcolata su una valutazione delfondo formulata sulla potenzialità edificatoria "media" di tutto ilcomprensorio ovvero dietro applicazione di un indice di fabbricabilitàterritoriale che sia frutto del rapporto tra spazi destinati agli insediamentiresidenziali e spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per ilNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026privato (tra le altre: Cass. SS.UU., 14 maggio 2010, n. 11729; Cass., Sez.I, 29 novembre 2006, n. 25363; Cass., SS.UU., 21 marzo 2001, n. 125).Nella quantificazione dell’indennità di esproprio l’effettivarappresentatività dell’indice di edificabilità, come tale comprensivo anchedegli spazi liberi nel terreno di stima, è canone generale che deve guidareil giudice nella sua valutazione anche dove si affidi, nella operata stima delvalore di mercato del bene, al criterio sintetico-deduttivo.La Corte d’appello ha individuato l’atto di permuta indicato dal c.t.u.come capace, in via comparativa, di definire la stima dei terreni occupatisenza rispondere, così, alle specifiche deduzioni difensive del Comune diVibo Valentia sulla natura dei beni a confronto (pp. 30-31 ricorso), volte aricondurre al parametro della effettività la stima.Tale profilo di effettività attinge, segnatamente, il terreno vicinioreoggetto della permuta in comparazione che ivi qualificato come“interamente edificabil-e” secondo relative previsioni urbanistiche resta nonomogeneo a quello di specie, su cui insiste un sistema stradale a serviziodel PZ.Va ricordato che la qualificazione in termini di edificabilità delle areeoggetto di acquisizione sanante sono esito di un diverso percorsoricostruttivo diretto, secondo lettura costituzionalmente econvenzionalmente orientata della norma, alla conservazione, nelbilanciamento di contrapposti interessi pubblici e privati, di istituti, comel’espropriazione per pubblica utilità in cui l’azione pubblica è destinata adincidere, in modo radicale, sul diritto di proprietà dei singoli.La potenzialità edificatoria di un bene, che va da un minimo, tendentea zero, ad un massimo, conosce una gamma di situazioni intermedie su cuiincide in misura determinante l’edificabilità effettiva intesa quale attitudinedel suolo ad essere sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori, inbase a vari fattori quali centralità, ubicazione, consistenza, vicinanza astrutture pubbliche, volumetria e come tale va apprezzata ai fini dellaNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026quantificazione della indennità di esproprio o ancora, nella finalità assolta,nel provvedimento di acquisizione ex art. 42-bis cit.La Corte d’appello di Catanzaro dopo aver rilevato che le areedestinate a strade e servizi, all’interno del comprensorio esaminato, «hannoconcorso alla formazione dell’indice di edificabilità territoriale di 2,4 mc/mq»(f. 6 ordinanza), in applicazione del metodo sintetico-comparativo nellaquantificazione della relativa indennità fa proprio l’indice, corrispondenteall’ “integrale edificabilità”, dei terreni oggetto dell’atto di permuta posto incomparazione (atto notaio Scordamaglia in data 10 maggio 2017 rep. n.124.156, racc. n. 30.416) e siti nel Comune di [OSCURATO:PERSONA], in località“Lacquari”, il cui prezzo corrisponde al rapporto, euro/mq 77,92.Se è pur vero che, correttamente, la Corte territoriale ritiene chel’edificabilità rilevante per la stima dell’indennità di esproprio è quella“media” di tutto il comprensorio – nozione in cui convergono anche,definendo l’indice di fabbricabilità territoriale, gli spazi liberi non suscettibilidi edificazione – dall’altro è pur vero che essa riprende in comparazione,urbanistiche di un bene interamente edificabile, così omettendo di motivaresulla omogeneità, previa indicazione dei dati comparabili e della lororappresentatività.La motivazione impugnata non è riuscita a comporre, mancando dirispondere alle stesse, le deduzioni delle parti e la diversa valutazione purecontenuta nell’atto di acquisizione sanante, così disperdendo gli esitiapplicativi del generale canone di effettività.Come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, intema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili,la scelta tra il metodo sintetico-comparativo o quello analitico ricostruttivo,fondato sull’accertamento del costo di trasformazione del fondo è semprepossibile per il giudice non essendo tra i due criteri un rapporto di regola aeccezione, ma nella opzione è rimessa al giudice di merito la scelta di unNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (exmultis, Cass., Sez. VI-I, 31 marzo 2016, n. 6243).Resta poi viziata, per insufficienza della motivazione, l’ordinanza cheal fine di determinare l'importo dovuto a titolo di indennità di esproprio, hafinito per aderire alle conclusioni del consulente tecnico, assumendo che laconsulenza è «frutto di un’approfondita disamina dell’incarto processuale,di una corretta metodologia di stima», non solo con riferimento agli elementimateriali, ma anche alla condizione giuridica urbanistica all'epoca, il 18luglio 2017, del provvedimento di acquisizione sanante.La correttezza del metodo utilizzato dall’ausiliario non esime il giudicedal dovere di indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di fondare lapropria valutazione, al fine di consentire un controllo sulla congruità dellamotivazione (Cass., Sez. I, 7 ottobre 2016, n. 20232).La sentenza impugnata va pertanto cassata e la Corte d’appello diCatanzaro, in diversa composizione, è chiamata nel giudizio di rinvio,nell’ambito della discrezionalità sua propria e in risposta ai rilievi delComune ricorrente (13 ottobre 2020), a indicare le ragioni dirappresentatività degli elementi entrati nel giudizio al fine di individuare,quale termine di comparazione nella stima sintetico-comparativa adottata,i terreni oggetto della permuta di cui all’atto notaio Scordamaglia in data 10maggio 2017 rep. n. 124.156, racc. n. 30.416.9.4.– Il quarto motivo è infondato.L’art. 42-bis cit., sull’acquisizione sanante, al comma 3, evidenzia che«salvi i casi in cui la legge disponga altrimenti, l'indennizzo per il pregiudiziopatrimoniale di cui al comma 1 è determinato in misura corrispondente alvalore venale del bene utilizzato per scopi di pubblica utilità e, sel'occupazione riguarda un terreno edificabile, sulla base delle disposizionidell'articolo 37, commi 3, 4, 5, 6 e 7. Per il periodo di occupazione senzatitolo è computato a titolo risarcitorio, se dagli atti del procedimento nonNumero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026risulta la prova di una diversa entità del danno, l'interesse del cinque percento annuo sul valore determinato ai sensi del presente comma».Una piana lettura dell’indicata disposizione evidenzia che in ipotesi diacquisizione sanante non trova applicazione il comma 1, secondo periodo,del precedente art. 37 che stabilisce che «quando l'espropriazione èfinalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità èridotta del venticinque per cento».L’integrazione di interventi di riforma economico-sociale si ha infattirispetto ad interventi destinati a riguardare l'intera collettività o parti di essageograficamente o socialmente predeterminate e allorquando è realizzatain forza di una previsione normativa (Cass., Sez. I, 27 dicembre 2022, n.37788).La mancata complessa finalità e comunque il difetto di una previsionedi legge esclude che tanto possa realizzarsi nell’ipotesi di acquisizionesanante.9.5.– Il quinto motivo di ricorso è inammissibile.Quanto viene ad essere contestato è infatti la qualificazione giuridicadella fattispecie e quanto, quindi, dovrebbe integrare per deduzione delricorrente il “fatto omesso decisivo”, tale non è, realizzando, piuttosto, unainammissibile diretta rivisitazione del fatto.10.– In via conclusiva, la Corte, accoglie il terzo motivo di ricorso erigettati tutti gli altri, cassa l’ordinanza impugnata e rinvia la causa allaCorte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per laliquidazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M- accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta tutti gli altri, cassal’ordinanza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Catanzaro, indiversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio dilegittimità.Numero registro generale 2504/2021Numero sezionale 4414/2025Numero di raccolta generale 8595/2026Data pubblicazione 07/04/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della I Sezione civile il16/12/2025.Il PresidenteMarco Marulli