Cassazione n. 23850/2026

Sistina n. 121, PEC: [OSCURATO:EMAIL]– ricorrente–ControAGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,elettivamente domiciliata in Roma alla via dei Portoghesi n. 12, pressol’Avvocatura Generale dello Stato che la rappresenta e difende, ope legis;– controricorrente -avverso la sentenza della Corte di Giustizia tributaria di secondo gradodella Campania, n. 2400 del 2025, depositata il 20 marzo 2025;udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 25 giugno 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 22356/2025Numero sezionale 5163/2026Numero di raccolta generale 23850/2026Data pubblicazione 22/07/20261.Dagli atti di causa (ricorso e sentenza) emerge quanto segue. Conricorrente acquistò una porzione immobiliare immediatamente adiacente aquella già di sua proprietà in Aversa, sita in [OSCURATO:PERSONA], (sub dellamedesima particella). In data 16.10.2020 – il ricorrente conseguì il titoloedilizio avente ad oggetto «Lavori di manutenzione straordinaria peraccorpamento».2. L'Agenzia delle Entrate notificò al ricorrente gli avvisi di liquidazionen. 2020IT013265000 e n. 2020IT013273000, con i quali revocò i benefici«prima casa», recuperando l'imposta di registro in misura ordinaria el'imposta sostitutiva sul mutuo, sul presupposto della mancata fusionecatastale delle due unità immobiliari di proprietà del ricorrente.3. La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Caserta, consentenza n. 837/2024, accolse il ricorso del contribuente, constatandol'avvenuta fusione di fatto delle unità immobiliari.4. La decisione fu impugnata dall’Agenzia delle Entrate e l’appelloaccolto affermandosi che il mancato accatastamento nel termine triennaleprecludesse la perdita del beneficio fiscale.5. Avverso la predetta sentenza il ricorrente ha presentato ricorsoaffidato a un unico motivo. L’Agenzia delle Entrate è rimasta intimata.In prossimità dell’udienza è stata depositata memoria illustrativa.MOTIVI DELLA DECISIONE1.Con l’unica censura formulata, il ricorrente denuncia la violazione efalsa applicazione dell'art. 1, nota II-bis, [OSCURATO:PERSONA], del d.P.R.[OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 131, in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. Ilgiudice di merito si sarebbe posto in contrasto con la giurisprudenzaconsolidata di legittimità nell’affermare che “nel caso di specie non ècontroverso fra le parti il mancato accatastamento nel suddetto termine ditre anni dell'unica unità immobiliare ricavata dall'unificazione».Numero registro generale 22356/2025Numero sezionale 5163/2026Numero di raccolta generale 23850/2026Data pubblicazione 22/07/20262. Il ricorso è fondato.2.1 Per come già rilevato da questa Corte, in tema di agevolazionitributarie, i benefici per l'acquisto della «prima casa» possono esserericonosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliaricontemporaneamente acquistate, purché ricorrano due condizioni e cioè ladestinazione, da parte dell'acquirente, di dette unità immobiliari, nel loroinsieme, a costituire un'unica unità abitativa e la qualificabilità comealloggio non di lusso dell'immobile così «unificato» (cfr. Cass., 23 marzo2011, n. 6613; Cass., 25 febbraio 2008, n. 4739; Cass., 3 giugno 1998,n. 5433; Cass., 22 gennaio 1998, n. 563); si è al riguardo rilevato, altresì,che l'agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dallaregistrazione, deve esser dato «effettivo seguito all'impegno assunto daicontribuenti, in sede di rogito, di procedere all'unificazione dei locali»(Cass., 6 aprile 2017, n. 9030).2.2 Considera, poi, la Corte che, sulla tematica in trattazione, èemerso un conforme orientamento interpretativo della prassiamministrativa che, per di più, ha espressamente esteso il sopra ricordatoprincipio giurisprudenziale, - avuto riguardo alla sua intrinseca visespansiva, ed al principio paritario che vi è necessariamente sotteso, - agliunità immobiliari finitime (v. le istruzioni e gli orientamenti operatividell'Agenzia delle Entrate di cui alla circolare n. 25/E, del 25 febbraio2005, punto 3.4, ed alle Risoluzioni n. 142/E, del 4 giugno 2009, e n. 154,del 19 dicembre 2017).2.3. Orbene, il dato relativo alla variazione catastale (per fusione diunità immobiliari già separatamente censite) se può costituire (in chiaveprobatoria) adempimento rilevante - ai fini del riscontro dell'evento(accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l'agevolazione deveritenersi correlata, - ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex sequello stesso evento che, come detto, deve identificarsi con l'effettivitàNumero registro generale 22356/2025Numero sezionale 5163/2026Numero di raccolta generale 23850/2026Data pubblicazione 22/07/2026dell'unificazione delle unità immobiliari qual finalizzata a realizzare l'unicaabitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva(pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deveformare oggetto di prova da parte del contribuente.2.4. Rileva, del resto, la Corte che attribuire un rilievo esclusivo, ai finiin discorso, all'adempimento catastale (correlato, dunque, ad unadichiarazione di variazione per cd. fusione catastale), significherebbeintrodurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplinaagevolativa da applicare (finalizzata, come si è detto, alla realizzazione diun'unica unità abitativa) e, in quanto tale, nemmeno in sintonia con laratio legis dell'agevolazione (ove lo scopo dichiarato nell'atto, e in quantotale agevolato, deve essere effettivamente conseguito); dato, quello,oltretutto potenzialmente idoneo ad ingenerare elementi di equivocaregolazione della stessa fattispecie agevolativa, avuto riguardo allaprocedura di variazione catastale, - incentrata su di una proposta deldichiarante e sui conseguenti poteri di controllo dell'amministrazione (dmn. 701 del 1994, art. 1, commi 2 e 3), - ed ai suoi riflessi in ordine alrispetto del (sopra ricordato) termine di decadenza (cfr Cass., 22settembre 2025, n. 25866).2.5. Nel caso che ne occupa, - una volta ricondotta al novero delleagevolazioni previste per l'acquisto della prima casa di abitazione lafattispecie dell'accorpamento di unità immobiliari finitime, - alla effettivarealizzazione dell'intento cui detta agevolazione si correla (realizzazione diun'unica unità abitativa quale alloggio non di lusso) finirebbe per(inammissibilmente) aggiungersi, - seguendo la tesi dell’Agenzia, fattapropria dal giudice di secondo grado, - l'ulteriore condizione costituitadall'accatastamento (nel termine triennale di decadenza) dell'unica unitàimmobiliare risultante dal ridetto accorpamento.2.6. In definitiva, va ribadito il principio secondo cui, in tema diagevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa"Numero registro generale 22356/2025Numero sezionale 5163/2026Numero di raccolta generale 23850/2026Data pubblicazione 22/07/2026spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitimecostituenti nel loro insieme un'unica abitazione, purché entro il terminetriennale di decadenza, corrispondente a quello concessoall'Amministrazione finanziaria per l'esercizio dei poteri di accertamento, siverifichi l'effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onereprobatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stessotermine, si sia provveduto anche all'accatastamento dell'unica unitàabitativa così realizzata (Cass., 12 giugno 2020, n. 11322; conf. Cass., 22settembre 2025, n. 25866).3.Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento delricorso, la sentenza impugnata va cassata e non essendo necessariulteriori accertamenti di merito, va accolto l’originario ricorso delcontribuente. Le spese del giudizio sono compensate quanto ai gradi dimerito, in considerazione del successivo consolidamento dellagiurisprudenza. Le spese del giudizio di legittimità sono liquidate come indispositivo e seguono la soccombenza. P.Q.Maccoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nelmerito, accoglie l’originario ricorso del contribuente. Compensa le spesedei gradi di merito e condanna l’agenzia delle entrate al pagamento dellespese processuali del presente giudizio sostenute dal contribuente cheliquida in euro 1700,00 oltre 200,00, oltre spese generali, pari al 15 % suicompensi, ed accessori di legge se dovuti.Così deciso in Roma, il 25 giugno 2026Il PresidenteMilena Balsamo