Cassazione n. 04074/2026

iato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 29081/2020R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentat o e difes o dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] –ricorrente – contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentatae difesa dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente e ricorrente incidentale - avverso la sentenza del la Corte d’appello di Catania n. 1431/2020,depositata il 31 luglio 2020 ; [OSCURATO:PERSONA] udita la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] nella pubblica udienza del 27 gennaio 2026; sentito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], il quale ha chiestoche sia dichiarato inammissibile il ricorso principale, con assorbimento di quello incidentale. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] convenne [OSCURATO:PERSONA] innanzi al Tribunale di Siracusa, chiedendo che fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di un seminterrato, concluso fra le parti il 16 giugno 2005 , in conseguenza del rifiuto del convenuto, promissario acquirente, di stipulare il definitivo. L’attrice domandò anche il risarcimento del danno da illegittima detenzione, poiché nel preliminare era stata prevista la consegna del bene con effetto anticipato. [OSCURATO:PERSONA], costituendosi, chiese il rigetto della domanda sul rilievo della difformità del bene oggetto di contratto rispetto al titolo edilizio; spiegò , inoltre, domanda riconvenzionale onde ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso, ovvero, in subordine, l’ esecuzione parziale del contratto, limitatamente alla porzione conforme dell’immobile; in via di ulteriore subordine, infine, chiese la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente alienante, oltre al risarcimento del danno. Il tribunale, accolta con sentenza parziale quest’ultima domanda, dispose la prosecuzione del giudizio in relazione alle reciproche pretese risarcitorie; quindi, pronunziando sentenza definitiva, riconobbe alla Ascone un danno da illegittima occupazione per € 35.797,51 e al Mattina un danno patrimoniale per €8.270,00, con integrale compensazione delle spese. 2. Tale pronunziafu oggetto di appello principale del Mattina e di appello incidentale della Ascone. La Corte d’appello di Catania accolse il gravame principale limitatamente al mancato riconoscimento di un pagamento parziale, e lo rigettò per ilresto. In particolare, ritenne ostativo all ’accoglimento dell a domanda ex art. 2932 c.c. il fatto che fosse stata accertata la difformità totale e non sanabile dell’immobile rispetto alla concessione edilizia, circostanza che ostava anche a un’esecuzione parziale, perché il trasferimento del bene per la parte conforme al titolo abilitativo sarebbe equivalso alla realizzazione di un negozio diverso, nel suo oggetto , da quello di cui al contratto preliminaree, al contempo, avrebbe dato luogo a una sostanziale elusione della normativacontro gli abusi edilizi. La Corte confermò, inoltre, la condanna del promissario acquirente al risarcimento del danno da illegittima detenzione, osservando che l’occupazione dell’immobile senza titolo giustificava il diritto della promittente alienante , ancorché inadempiente,a ricevere un indennizzo . Ancora, condivise la decisione del tribunale quanto all’entità del danno subito dal Mattina, non considerando, ai fini del risarcimento,il valore dell’area libera sovrastante al seminterrato, che non era stata individuata catastalmente e della quale non risultava neppure la concreta esistenza. In tali statuizioni, infine, la Corte ritenne assorbito l’appello incidentale della Ascone relativo all’esecuzione de l preliminare, reputando altresì corretta, in forza della reciproca soccombenza, la compensazione delle spese disposta dal tribunale. 3. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA], articolando otto motivi. L’intimata ha resistito con controricorso e proposto ricorso incidentale condizionato sulla base di un unico motivo. Il ricorrente ha depositato controricorso all’avverso ricorso incidentale. In prossimità dell’udienza, il pubblico ministero ha fatto pervenireun foglio di conclusioni scritte e le parti private hanno depositato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo, denunziando nullità della sentenza, il ricorrente assume che la Corte territoriale avrebbe violato «le norme sull’ammissione e rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio di cui agli artt. 61, 191, 196 e 359 c.p.c.», nonché l’art.115 c.p.c. Osserva, in proposito, di aver chiesto ai giudici di appello la rinnovazione della consulenza tecnica esperita in primo grado, lamentando il mancato esame di alcuni titoli edilizi da parte dell’ausiliario del tribunale, e che tale richiesta era stata respinta in difetto di prova, da parte sua, della rilevanzadei documenti in questione rispetto all’accertata «difformità totale» dell’immobile oggettodi preliminare. Sostiene, pertanto, che tale affermazione sarebbe errata, perché i documenti erano stati «acquisiti a seguito della loro scoperta e dell’esercizio del diritto di accesso in limine della proposizione dell’impugnazione» e, come tali, ritualmente prodotti nel giudiziod’appello, il che ne consentiva l’utilizzazione senza previa dimostrazione della loro rilevanza. La censuraè inammissibile sotto diversi profili . Anzitutto, dietro l’apparente denunzia di una violazione di legge, il ricorrente contesta, in realtà, le motivazioni addotte dalla sentenza impugnata nella parte in cui, in premessa alla statuizione sul merito, ha disatteso la sua istanza di rinnovazione della consulenza tecnica. Invero, questa Corte, con consolidato indirizzo interpretativo, ha affermatoche il giudice del merito non è tenuto, anche a fronte di esplicita richiesta di parte, a disporre il rinnovo della consulenza tecnica esperita, perché la relativa scelta rientra tra i suoi poteri discrezionali (Cass. 29/9/2017, n. 22799; Cass. 19/7/2013, n. 17693). In particolare, è stato precisato che la mancanza di un espresso provvedimento di rigetto dell’istanza di rinnovazione non integra unvizio di omessa pronuncia ai sensi dell’art. 112 c.p.c., ma, eventualmente, un vizio di motivazione in ordine alle ragioni addotte per rigettare le censure tecniche alla sentenza impugnata (così, fra le altre,Cass. 18/3/2015, n. 5339 ) ; e di tale principio va fatta applica zione anche nel caso in cui la richiesta di rinnovazione sia stata rivolta a l giudice d’appello, con riguardo alla consulenza esperita in primo grado (Cass. 24/11/2020, n. 26709). Nel caso di specie, tuttavia, la censura non contesta l’idoneità delle motivazioni addotte a sorreggere il provvedimento di diniego, bensì il contenuto delle motivazioni stesse. Il ricorrente, in altri termini, sollecita ilriesame, sotto il profilo tecnico, delle circostanze già esaminate dal consulente nominato in primo grado, con ciò invocando un sindacato estraneo al perimetro del presente giudizio. Inoltre, e in ogni caso, il motivo sconta un difetto di specificità. La sentenza impugnata ha infatti respinto l’istanza di rinnovazione delle operazioni perché mancava la prova della rilevanza dei titoli edilizi dei quali era invocato l’esame. Una tale prova, all’evidenza, avrebbe imposto l’indicazione del contenuto di tali documenti, nell’ottica dell’indagine già svolta con la prima consulenza esperita, oltre alla dimostrazione della loro tempestiva e rituale produzione, necessaria ad impedire l’impiego della consulenza come rimedio surrettizio alle carenze probatorie delle parti. Il motivo riporta, invece, un elenco di documenti che il ricorrente afferma di aver prodotto nel giudizio di appello – e quindi tardivamente, in difetto di prova di unasua rimessione in termini – senza specificarne il contenuto e la decisività ai fini invocati. 2. Con il secondo motivo è denunziato l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio. Il ricorrente assume che la Corte non avrebbe preso in considerazione«due titoli abilitativi e relativi allegati, prodotti in appello», dal che sarebbe derivato il rigetto del suo motivo di gravame inerente alla difformità totale del manufatto rispetto al titolo edilizio. Anche tale motivo è inammissibile. Trattandosi, infatti, di censura formulata ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c., incontra in questa sede la preclusione derivante dall’esistenza, sul capo della sentenza in esame, di una “doppia conforme”, con conseguente applicazione dell’art. 348- ter, comma quinto, c.p.c., vigente ratione temporis. 3. Il terzo motivo è rubricato «violazione e falsa applicazione degli artt. 1351, 1492, 2932 c.c., art. 40 legge 47/85 e succ. mod.». La sentenza d’appello è sottoposta a critica nella parte in cui ha respinto la domanda di esecuzione parziale del contratto preliminare, con statuizione che il ricorrente assume affetta da triplice vizio. Per un verso, infatti,la Corte d’appello avrebbe trascurato il suo interesse ad accettare un trasferimento «ridotto qualitativamente e quantitativamente» rispetto a quanto pattuito nel preliminare, pur se tale richiesta aveva ad oggetto una parte dell’immobile «legittimamente edificata», con ciò frustrando il suo diritto di «parte non inadempiente». Per altro verso, così statuendo i giudici d’appello avrebbero ignorato il consolidato orientamento giurisprudenziale che legittima la proposizione cumulativa «dell’azione di trasferimento coattivo e di quella quanti minoris». Infine, la Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto che il trasferimento parziale desse luogo ad un’elusione della normativa contro gli abusi edilizi. La censura è infondata. Nel respingere la domanda in questione, la sentenza impugnata si è uniformata al costante orientamento di questa Corte (cfr. ad es. Cass. 2/1/2024, n. 34, Cass. 14/5/2018, n. 11659), secondo cui, a seguito di preliminare di compravendita immobiliare rimasto inadempiuto per mancanza di conformità del bene con la normativa edilizia,può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. solo nel caso di opere parzialmente difformi dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, sì da non incidere sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell’art. 40 della l.n.47 del 1985. L’insussistenza di tale fondamentale requisito, il cui accertamento costituisce giudizio di fatto non sindacabile in questa sede, superaogni diversa considerazione in diritto circa il possibile interesse della parte acquirente alla conservazione dell’affare, ancorché astrattamente configurabile. 4. Con il quarto motivo il ricorrente denunzia nullità della sentenza per omessa pronunzia. Al riguardo, assume che la Corte d’appello, nel respingere il motivo di gravame concernente la sua condanna al risarcimento del danno in favore della promittente alienante per illegittima occupazione dell’immobile, avrebbe trascurato alcuni profili di censura, che erano invece decisivi ai fini del suo accoglimento. In particolare, critica la sentenza impugnata nella parte in cui ha affermato che la risoluzione del preliminare, operando con effetto ex tunc , avrebbe travolto anche i patti accessori per la consegna anticipata del bene dietro versamento di denaro , rispettivamente qualificabili in termini di comodato e di mutuo gratuito. In tal senso, infatti, riproduce il proprio motivo di appello nel quale: (a)erano invocate la natura della pronunzia di risoluzione, i cui effetti si sarebbero potuti produrre solo dal giudicato, e l’autonomia dal contratto preliminare dei pacta adiecta, tale da rendere questi ultimi immuni dalle conseguenze della pronunzia risolutoria; (b) si osservava comunque che, rispetto al contratto di comodato, avente natura di negozio ad esecuzione continuata o periodica, la retroattività della pronunzia risolutori a non si estende alle prestazioni già eseguite; (c) si denunziava il vizio di ultrapetizione della sentenza di primo grado, che aveva riconosciuto alla promittente venditrice un credito di natura indennitaria, quando costei aveva invece domandato il risarcimento del danno da inadempimento. La censuraè infondata. Occorre premettere che, dopo la riformulazione dell’art. 360, comma primo, n um . 5 ), c.p.c., il vizio di omessa pronunzia sussiste solo in caso di totale carenza di considerazione della domanda o dell’eccezione sottopost e all’esame del giudice, il quale deve aver così completamente mancato di adottare un qualsiasi provvedimento, quand’anche solo implicito. Tale vizio non sussiste, invece, quando la questione oggetto di doglianza sia stata comunque esaminata ; in questo caso, la sentenza impugnabile può essere censurata in relazione al parametro indicato, solo se il giudice a quo ha totalmente pretermessouno specifico fatto storico, o nei già ricordati casi di motivazione che non raggiunge la soglia del “minimo costituzionale”(cfr., fra le altre, Cass. 4/8/2021, n. 22204). Ciò posto, sulla questione attinente agli effetti della risoluzione la Corte d’appello risulta essersi chiaramente pronunciata. In particolare, la sentenza impugnata si è conformata al principio, più volte affermato da questa Corte , secondo cui l’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l ’ insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c. Nell’affermaretale principio, ne ha poi fatto deriva re l’obbligo, per il promissario acquirente che aveva ottenuto la consegna anticipata del bene promesso in vendita,non solo di restituirlo al promittente alienante, ma anche di corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento dello stesso ( sull’affermazione del richiamato principio e sulle conseguenze si vedano, fra le altre, Cass. n. 17/4/2025, n. 10145; Cass. 30/11/2022, n. 35280; Cass.14/3/2017, n. 6575). Va dunque escluso, per le ragioni più sopra esposte, che la sentenza impugnata sia affetta dal denunziato vizio di omessa pronuncia. Il dettovizio, in particolare, non sussiste in relazione al titolo della condanna pecuniaria. Sul punto, infatti, la Corte territoriale ha espressamente condiviso la decisione di primo grado, osservando (pag. 4 della sentenza impugnata) che il tribunale aveva dichiarato il diritto della promittente alienante a «ricevere il pagamento di un’indennità di occupazione dalla data di immissione del promissario acquirente nella detenzione del bene sino alla restituzione»; e tale declaratoria non era stata resa ultra petita, giacché, come dimostrato dalla controricorrente mediante la produzione della memoriaex art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c., effettuata in questa sede, già nel giudizio di prime cure essa aveva rettificato la propria pretesa come richiesta di «liquidazione per detenzione sine titulo». 5. Il quinto mezzo denunzia violazione dell’art. 1458 c.c. in relazione al medesimo capo della sentenza oggetto della precedente censura. Il provvedimento impugnat o , ad avviso del ricorrente, sarebbe errato nella parte in cui ha disposto la sua condanna pecuniaria in relazione a prestazioni rese nell’ambito di un contratto ad esecuzione continuata o periodica. 6. Anche il sesto motivo incide sul medesimo profilo della statuizione d’appello, poiché con esso il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1218 c.c., dolendosi del fatto che la Corte territoriale lo ha condannato al risarcimento del danno in favore della controparte, pur avendo accertato l’inadempimento esclusivo di quest’ultima. Entrambe le censure, meritevoli di scrutinio congiunto per la loro connessione, sono infondate per le ragioni già esposte in ordine al quarto motivo di ricorso. 7. Il settimo motivo denunzia nullità della sentenza per motivazione apparente. Secondo il ricorrente, la Corte d’appello avrebbe errato nello scomputare dal danno liquidato in suo favore il valore de ll’area libera sovrastante al seminterrato, assumendo una decisione resa con «appiattimento sulle conclusioni del CTU», smentite da diverse produzioni documentali. Il motivo è infondato. Giova premettere, al riguardo, che, in conformità al consolidato orientamento di questa Corte, la motivazione apparente della sentenza sussiste quando, dietro la parvenza di una giustificazione della decisione assunta, questa è tuttavia motivata in modo che non consente «di comprendere le ragioni e, quindi, le basi della sua genesi e l’iterlogico seguito per pervenire da essi al risultato enunciato» (così, ex plurimis,Cass. 25/2/2014, n. 4448). La motivazione, in questi casi, ancorché materialmente esistente, non rende percepibili le ragioni della decisione, perché non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamentodel giudice, sì da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” (cfr. Cass. Sez. U, 7/4/2014, n. 8053). La sentenza è nulla, pertanto, venendo meno la finalità sua propria, che è quella di esternare un «ragionamento che, partendo da determinate premesse pervenga con un certo procedimento enunciativo», logico e consequenziale, «a spiegare il risultato cui si perviene sulla res decidendi» (così Cass., sez. U, 30/1/2023, n. 2767; Cass., sez. U, 3/11/2016, n. 22232). Così tracciate le coordinate del vizio denunziato, lo stesso non può ritenersi sussistente sol perché, nel caso di specie, la sentenza impugnata ha motivato il rigetto del gravame in parte qua richiamando le considerazioni svolte sul punto dal consulente e dichiarando di ritenerle persuasive. Va ricordato, sul punto, che il giudice del merito, laddove aderisca alle conclusioni del consulente tecnico , esaurisce l’obbligo di motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento, non dovendo necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili; soltanto ove le censure all’elaborato peritale si rivelino non solo puntuali e specifiche, ma evidenzino anche la totale assenza di giustificazioni delle conclusioni dell’elaborato, la sentenza che ometta di motivare la propria adesione acritica alle predette conclusioni risulta affetta da nullitàsotto il profilo della motivazione (così, fra le altre, Cass.6/6/2024, n. 15804). Nel caso di specie, tuttavia, il ricorrente si è limitato a proporre al giudice d’appello una propria ricostruzione dei fatti, affermandone la diversità da quelli acclarati dal consulente. In particolare, ha invocato la possibile rilevanza di due documenti contrattuali, senza specificare se e come tali produzioni fossero state poste a conoscenza dell’ausiliario e se, di conseguenza, sulle stesse fossero o meno pervenute giustificazioni sufficienti. Tale carenza, per i motivi più sopra esposti, consente di ritenere attinta, da parte della sentenza impugnata, la soglia del “minimo costituzionale” sul punto oggetto di censura. 8. Con l’ottavo motivo, infine, il ricorrente denunzia omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, assumendo che la Corte d’appello non avrebbe esaminato i due documenti contrattuali di cui alla doglianza che precede. Si tratta, in particolare, di due precedenti atti di compravendita del medesimo immobile, in entrambi i quali viene menzionata l’esistenza di «un’area libera sovrastante». La censura non supera il vaglio di ammissibilità, poiché, come già osservato, la deduzione del vizio di cui all’art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c. è preclus a dall’esistenza di una “doppia conforme” sul punto, in assenza di indicazione, da parte del ricorrente, del fatto che la doglianza abbia ad oggettocircostanze non considerate anche dal giudice di primo grado. 9. Il ricorso principale è dunque complessivamente meritevole di rigetto; diviene così superflua la disamina del ricorso incidentale condizionato. Il ricorrente va condannato al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per la condanna del ricorrente al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 13, comma 1 - bis , del d.P.R. n. 115 del 2002. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso. Condanna ilricorrente al pagamento delle spese, che liquida in € 3.500,00 , oltre a d € 200 ,00 per esborsi, 15% rimborso forfetario ed oneri accessori. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quaterd.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali