Cassazione n. 16424/2026

a Pignatiello, come da procura a margine del ricorso;– ricorrenti –contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], come da procurain calce al controricorso;– controricorrenti –avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 1289/2022 depositatail 29/03/2022 e notificata il 30/06/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 18874/2022Numero sezionale 724/2026Numero di raccolta generale 16424/2026Data pubblicazione 27/05/20261. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di PirozziAntonio, convenivano in giudizio [OSCURATO:PERSONA], chiedendo accertarsil’avvenuta lesione della loro quota di legittima, con conseguente reintegradella stessa, realizzatasi per effetto dell’atto di donazione posto in esseredalla de cuius [OSCURATO:PERSONA] in favore del convenuto, avente ad oggettol’intero piano seminterrato adibito ad autorimessa, con retrostante piccolospiazzo di suolo, ed un quartino al primo piano siti in Pomigliano d’Arco, allaVia [OSCURATO:PERSONA] n. 8,.2. Il Tribunale di Nola, prendendo atto di un testamento pubblico prodottodal convenuto con il quale il defunto, oltre a confermare nella sostanza illascito a titolo gratuito operato con la detta donazione, aveva assegnatoall’allora figlio Antonio un immobile al piano rialzato, con l’area antistante,avente la medesima ubicazione, rigettava la domanda attorea.3. Sull’impugnazione degli originari attori, la Corte d’appello di Napolirigettava il gravame, affermando, per quanto qui ancora rileva, che il localegarage aveva, tenuto conto dello stato dei luoghi, natura necessariamentepertinenziale (sicchè si giustificava il coefficiente di riduzione del 50% dellasuperficie), che, in relazione al vano scala, stante la natura comune diquest’ultimo e il suo asservimento all’intero fabbricato, lo stesso eraindivisibile e, quindi, si sarebbe dovuto già considerarlo ex se nel valoreunitario attribuito a ciascun appartamento, che, quanto al vano cantinola,al di là della eccessiva genericità della deduzione, la minima differenza disuperficie da valutare (mq. 4,423, in luogo di mq. 3,538) non avrebbecomunque potuto condurre al risultato sperato dalla parte appellante(stante il rispetto, in ogni caso, della quota di riserva), che, con riferimentoalle due unità abitative, anche a voler prescindere dal fatto che la differenzatra i due piani era minima, il mancato chiarimento sulla sussistenza o menodi un ascensore avrebbe, semmai, potuto indurre addirittura a ritenere chefosse l’unità posizionata al secondo piano ad avere un valore inferiore.2 di 8Numero registro generale 18874/2022Numero sezionale 724/2026Numero di raccolta generale 16424/2026Data pubblicazione 27/05/2026Deduceva, infine, avuto riguardo alla domanda di divisione delle particomuni, che, configurandosi nella fattispecie almeno un condominiominimo, i beni comuni non erano divisibili, senza tralasciare che non vi eraprova certa della divisibilità (parziale) del lastrico solare e che la natura deidetti beni (scale, corte antistante e lastrico solare) era estremamentefunzionale (in particolare, il lastrico assumendo la funzione di coperturadello stabile).4. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sulla base di due motivi, illustrati damemoria. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di PirozziVincenzo, hanno resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazionedegli artt. 555 e 556 c.c., in relazione agli artt. 537, 746 e 747 c.c., conriferimento all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., nonché la nullità dellasentenza e/o del procedimento “per evidenti errori della CTU”, anche conriferimento all’art. 360, comma 1, nn. 4) e 5), c.p.c., per non aver la corteterritoriale disposto la rinnovazione della c.t.u. nonostante le censure daessi formulate, anche per il tramite del loro perito di parte, avuto riguardoalla superficie commerciale della cantinola situata nel seminterrato (per laquale il coefficiente di riduzione e/o differenziazione sarebbe dovuto esserepari al 25%, anziché al 20%), del locale garage (che si sarebbe dovutoconsiderare un’unità immobiliare autonoma ed indipendente, anzichépertinenziale all’abitazione) e del vano scala (la cui superficie si sarebbedovuta considerare per quattro volte) e al differente valore commerciale,per via della differente ubicazione di piano, delle due unità immobiliari.1.1. Il motivo è infondato.Preliminarmente, va evidenziato che le contestazioni e i rilievi critici delleparti alla consulenza tecnica d'ufficio, ove non integrino eccezioni di nullitàrelative al suo procedimento, come tali disciplinate dagli artt. 156 e 1573 di 8Numero registro generale 18874/2022Numero sezionale 724/2026Numero di raccolta generale 16424/2026Data pubblicazione 27/05/2026c.p.c., costituiscono argomentazioni difensive, sebbene di carattere nontecnico-giuridico, che possono essere formulate per la prima volta nellacomparsa conclusionale e anche in appello, purché non introducano nuovifatti costitutivi, modificativi o estintivi, nuove domande o eccezioni o nuoveprove ma si riferiscano all'attendibilità e alla valutazione delle risultanzedella c.t.u. e siano volte a sollecitare il potere valutativo del giudice inrelazione a tale mezzo istruttorio (Cass., Sez. U, Sentenza n. 5624 del21/02/2022). Sicchè è destituito di fondamento il rilievo dei controricorrentisecondo cui sarebbe preclusa alle parti formulare osservazioni alla relazioneperitale solo con la comparsa conclusionale.Del pari in via preliminare, non coglie nel segno la censura dei ricorrenti amente della quale il c.t.u., ai fini della valutazione delle superfici dei beniereditari, non avrebbe effettuato alcuna ricerca di mercato (ad esempio,presso agenzie immobiliari), atteso che risulta ex actis che il c.t.u. abbiale agenzie immobiliari del luogo (cfr. pag. 9 della sentenza qui impugnata).1.2. Ciò debitamente premesso, rientra nel potere discrezionale del giudicedi merito accogliere o rigettare l'istanza di rinnovo della consulenza tecnicad'ufficio, senza che l'eventuale provvedimento negativo possa esserecensurato in sede di legittimità, quando risulti che gli elementi diconvincimento per disattendere la richiesta della parte siano stati tratti dallerisultanze probatorie già acquisite e ritenute esaurienti dal giudice, convalutazione immune da vizi logici e giuridici (Cass., Sez. 2, Sentenza n.2164 del 14/02/2002; conf. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10849 del11/05/2007 e Cass., Sez. 3, Sentenza n. 305 del 12/01/2012).Nel caso di specie, la corte d’appello, non recependo acriticamente leconsiderazioni tecniche espresse dal c.t.u., ha affermato che:a) quanto al locale garage, lo stesso avesse natura necessariamentepertinenziale, anche tenuto conto dello stato dei luoghi, trattandosi dilocale contenuto all’interno di fabbricato con soli due piani fuori terra,4 di 8Numero registro generale 18874/2022Numero sezionale 724/2026Numero di raccolta generale 16424/2026Data pubblicazione 27/05/2026oltre, appunto, al locale garage; sul punto, i ricorrenti, in modoapodittico (non indicando alcun elemento oggettivo sul quale fondanole proprie asserzioni), sostengono che, invece, costituirebbe, perdestinazione d’uso e consistenza, un’entità immobiliare autonomarispetto alle altre unità immobiliari che compongono il fabbricato,essendo capace di produrre rendita e risultando catastalmentedenunciato come singola u.i. non annessa ad altre; come è noto, aifini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale ebene accessorio, è necessaria, ma al contempo sufficiente, lapresenza del requisito soggettivo dell'appartenenza di entrambi almedesimo soggetto nonché del requisito oggettivo della contiguità,anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale è necessario cheil bene accessorio arrechi una "utilità" al bene principale e non alproprietario di esso (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 12855 del10/06/2011); del resto, come rilevato dai controricorrenti (cfr. pagg.11-12 del controricorso), il piano seminterrato del fabbricato, al cuilivello è posizionato il garage, è stato realizzato con comunicazione diinizio lavori del 23.6.1999 in dipendenza della l. n. 122/1989, in virtùdel cui provvedimento autorizzativo è stato stabilito un vincolo dipertinenzialità, con la conseguenza che il bene non può esseretrasferito separatamente dall’unità immobiliare alla quale è connessa;b) quanto al vano cantinola, andasse applicato un coefficiente diriduzione del 25% (anziché del 20%), che avrebbe portato allaquantificazione di mq. 4,423; la censura non attinge la ratio decidendisottesa alla pronuncia impugnata, la quale si sostanzianell’evidenziare che, al di là della eccessiva genericità delladeduzione, la minima differenza di superficie da valutare (mq. 4,423,in luogo di mq. 3,538) non avrebbe comunque potuto condurre alrisultato sperato dalla allora parte appellante, stante il rispetto, inogni caso, della quota di riserva;5 di 8Numero registro generale 18874/2022Numero sezionale 724/2026Numero di raccolta generale 16424/2026Data pubblicazione 27/05/2026c) quanto al vano scale, secondo i ricorrenti, la sua superficie dovrebbeessere considerata per ogni piano di asservimento orizzontale e,quindi, per quattro volte; la doglianza, la quale, peraltro, si rivelaanch’essa apodittica, non si confronta con la ratio decidendi posta allabase della sentenza qui impugnata, la quale consiste nell’evidenziareche, stante la natura comune delle scale ed il loro asservimentoall’intero fabbricato, le stesse sono indivisibili e, quindi, andrebberogià considerate ex se nel valore unitario attribuito a ciascunappartamento;d) quanto alle due unità abitative, i ricorrenti sostengono che il lorovalore commerciale dovrebbe essere differente in considerazionedella diversa ubicazione di piano; la censura, da un lato, nonconsidera che, sì come ben chiarito dal c.t.u. e dalla corte di merito,non si tratta di unità ubicate al piano rialzato ed al primo piano, bensìal primo (quello assegnato a [OSCURATO:PERSONA]) ed al secondo (quellodonato a [OSCURATO:PERSONA]) piano, e, dall’altro lato, non si confrontacon la ratio decidendi, secondo cui, anche a voler prescindere dal fattoche la differenza tra i due piani sarebbe minima, il mancatochiarimento sulla sussistenza o meno di un ascensore (aspetto nonchiarito neppure nella presente sede) potrebbe indurre addirittura aritenere che sia l’unità posizionata al secondo piano ad avere unvalore inferiore.A ben vedere, con il motivo in esame i ricorrenti sollecitano unarivalutazione delle risultanze istruttorie, preclusa nella presente sede dilegittimità.2. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1117 e 1119 c.c., in relazione all’art. 360, comma1, n. 3), c.p.c., per aver la corte di merito rigettato la loro domanda didivisione dei beni comuni (avuto particolare riguardo al lastrico solare),6 di 8Numero registro generale 18874/2022Numero sezionale 724/2026Numero di raccolta generale 16424/2026Data pubblicazione 27/05/2026senza considerare che, sulla base degli accertamenti tecnici, tutti i beni cheformano oggetto di divisione sono comodamente divisibili.2.1. Il motivo è inammissibile.Invero, la doglianza non attinge la ratio decidendi su cui è fondata lapronuncia della corte d’appello, a tenore della quale, configurandosi nellafattispecie almeno un condominio minimo, i beni comuni non erano divisibili,senza tralasciare che non vi era prova certa della divisibilità (parziale) dellastrico solare e che la natura dei detti beni (scale, corte antistante e lastricosolare) era estremamente funzionale (in particolare, il lastrico assumendola funzione di copertura dello stabile).Orbene, i ricorrenti non hanno indicato gli elementi oggettivi dai quali sidesumerebbe la comoda divisibilità dei beni comuni né, in osservanza delprincipio di specificità, hanno riprodotto gli accertamenti tecnici dai quali, aloro dire, si evincerebbe tale caratteristica.Di contro, premesso che non trova applicazione, nella fattispecie in esame,l’art. 720 c.c., la corte territoriale ha valorizzato (cfr. pag. 10 della sentenzaqui impugnata) la produzione fotografica, al fine di desumerne la naturafunzionale delle parti comuni.In tema di divisione di beni comuni, gli artt. 1119 e 1112 c.c. hanno unaratio diversa e forniscono differenti tutele: il primo contempla una forma diprotezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minor favor dellegislatore per la divisione condominiale e, conseguentemente, contiene laprescrizione dell'unanimità e la tutela del mero comodo godimento del bene,in relazione alle parti di proprietà esclusiva; il secondo costituisceun'eccezione alla regola generale della divisione della comunione dispostadall'art. 1111 c.c., tutela la destinazione d'uso del bene e, per questo,ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo deicomproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazionegiudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l'idoneità all'uso cui è statodestinato (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 4014 del 18/02/2020; conf. Cass.,7 di 8Numero registro generale 18874/2022Numero sezionale 724/2026Numero di raccolta generale 16424/2026Data pubblicazione 27/05/2026Sez. 2, Ordinanza n. 9911 del 11/04/2024). L'art. 1119 c.c. nel nuovo testomodificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 2012, va, dunque, interpretato nelsenso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", ameno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senzarendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per ladivisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, inscrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti alcondominio" (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 26041 del 15/10/2019).In proposito, va ricordato che anche per il codice civile del 1865 vigeva, inforza dell'art. 682, il principio dell'indivisibilità delle cose comuni, la cuiutilità sarebbe cessata con la divisione, e, tra queste, erano compresi, inforza dell'art. 562 di quel codice, tetti, lastrici solari, muri perimetrali,portoni ed accessi comuni (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 267 del 30/01/1969).3. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita diessere accolto.Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano comeda dispositivo. P.Q.Mrigetta il ricorso;condanna la ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che siliquidano in € 3.500,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborsoforfettario nella misura del 15%, Iva e Cap;ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrenteincidentale dell'ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, anorma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 24.3.2026.Il PresidenteDott. Giuseppe Tedesco8 di 8